LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資会社を選ぶ4つのポイント!信頼できる企業を見つけよう

不動産の購入から管理、売買などを一括で代行してくれる不動産投資会社。
大切な資産である不動産のコンサルティングや仲介を依頼するわけですから、信頼できる会社を選びたいですよね。
しかし、初心者の方は何を基準に不動産投資会社を選べばよいのか分からないのではないでしょうか。
この記事では、不動産投資会社を利用するメリット・デメリット、優良な不動産投資会社の見分け方を解説します。
これから不動産投資会社を利用しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資会社に依頼するメリット

不動産投資会社を利用すると、以下のようなメリットが得られます。

市場やニーズにまつわる最新の情報が手に入る

不動産投資会社は、オーナーではアクセスが難しい最新の情報やノウハウを基に、投資先の選定や運用手法の決定をしています。
もちろんオーナーが自ら労力を割いて情報を得るのも大切です。しかし、まだ人脈が広くなかったり、ノウハウが分かっていなかったりする場合は、不動産投資会社を利用した方が確実でしょう。

不動産投資の知識がなくても投資を始められる

不動産投資は購入、運用、売却のステップを繰り返して拡大していくのがセオリーです。
それぞれのステップで気を付けなければならないことや学ぶべき法令、手順が非常に多く存在するため、不動産投資に取り組む前に多くの勉強が必要になります。
しかし不動産投資会社に依頼すれば、そういったノウハウの習得に労力をかけることなく、すぐに不動産投資を始めることが可能です。

不動産投資の手間を省ける

不動産投資を「不労所得が得られる投資」と捉えている方が多いですが、実際は物件を運用する中でさまざまな業務をこなさなければなりません。
住人トラブルや家賃滞納への対応、修繕範囲の決定や費用の見積もりなど、運用中にも気を配るべきことは数多く存在します。
特に副業で不動産投資を始めようと考えている方は、不動産投資に割く時間を削減したいと考えるでしょう。
不動産投資会社はこうした業務をオーナーのかわりに代行してくれるので、時間や手間をかけずに不動産投資に取り組めます。

不動産投資会社に依頼するデメリット

不動産投資会社を利用することで生じるデメリットは、以下の通りです。

手数料が差し引かれる

不動産投資会社に、物件購入の仲介や投資物件の管理などを依頼した場合、手数料を支払う必要があります。
不動産投資会社が受け取れる手数料には限度があります。手数料を多く取りすぎないよう、宅地建物取引業法という法律で以下のように定められているのです。

売買については、売買価格が
400万円を超えた部分:取引金額の3%以内+消費税
200万円超~400万円以下の部分:取引金額の4パーセント以内+消費税
200万円以下の部分:取引金額の5%以内+消費税
このような計算方法で手数料を計算するよう定められています。

例えば、不動産投資会社を介して1,000万円の売買をした場合を想定してみましょう。

1.1,000万円のうち「400万円を超えている部分」として600万円に3%をかける
2.残りの400万円のうち「200万円超400万円以下の間にある部分」として200万円に4%をかける
3.「200万円以下の部分」として200万円に5%をかける

このように、該当する金額に応じて分割して計算します。

式にすると、

仲介手数料={(600万×3%)+(200万×4%)+(200万×5%)}+消費税
仲介手数料=(18万+8万+10万)+消費税
仲介手数料=36万円+消費税

となり、仲介手数料の上限額は36万円+消費税であることが分かりました。

一方、賃貸管理の契約を結ぶ場合は、家賃に一定の割合をかけた金額を手数料として支払うのが一般的です。
家賃×5%程度が手数料の相場ですが、物件や依頼する不動産投資会社によって異なりますので、確認することをお薦めします。

お薦めの不動産投資会社の特徴

不動産投資会社へ仲介や管理を依頼する際は、その会社が信頼できるか否か自分で判断する必要があります。
信用できる不動産投資会社を選ぶには、その会社がこれまで積み上げてきた不動産投資の実績や、経営の健全性を総合的に判断しなければなりません。
そこで、不動産投資会社を選ぶ上で重視すべき5つのポイントを見ていきましょう。

お薦めの物件が出口戦略まで見越している

不動産投資会社は市場や物件の状況を見ながら、オーナーさんに最適な物件をピックアップして紹介してくれます。
しかし、不動産投資は購入がゴールではなく、運用した先の出口戦略が最も重要です。
投資先の物件を選ぶ際には、利回りや空室リスクの他にも、売却時の物件価格がどう上下しているかの予測が非常に重要になります。

売却を考えているタイミングで、その物件の価値が購入時の価値をキープもしくはそれ以上になるであろうと予測できる物件を選択しなければなりません。
そういった物件を購入すれば、出口戦略を立てやすくなります。

売却時に価値が低下してしまうと予測される物件では、売却損が生じるため、より綿密な出口戦略が求められるのです。

不動産投資は、物件を購入した当初は高い収益を得られていたとしても、いずれその収益や利回りは低下していく傾向があります。
耐用年数を過ぎれば減価償却費はなくなりますし、ローン金利などの経費は年数がたてばどんどん減少していくものです。
結果として、経費に組み込める金額が少なくなり、税負担が増加していきます。総合的な収益が落ちるため、ローンの返済額が大きな負担になってしまうのです。
さらに、築年数が経過するにつれて家賃は下がる傾向があります。必然的に利回りも低下していくと考えてよいでしょう。

不動産投資は、不動産の選別・購入だけでなく、運用している間のリスクや手放した後のことも視野に入れて取り組むべきです。

不動産投資会社を選ぶときは、こうしたリスクや出口戦略に対するコンサルティングまで行ってくれる会社に依頼するようにしましょう。

経営が安定している

不動産投資会社の経営状態を見ることで、その会社の体力や健全性を推し量れます。
最もアクセスしやすく、企業分析に役立つのは貸借対照表や損益計算書などの財務諸表でしょう。

不動産投資会社のWebサイトにIR情報などのページが用意されている場合は、そこから決算にまつわる情報を閲覧することが可能です。

貸借対照表には「資産」「負債」「資本」が記されています。企業がどれだけの資産を保有していて、どれだけの借金を抱えているのか、そして資本金はいくらなのか、という企業の「状態」を記したものです。
ここから企業の「収益性」「安全性」「効率性」「成長性」を読み取ることができます。

不動産投資会社を分析する際に最も重視すべきなのは「安全性」です。

万が一不動産の管理を依頼していた不動産投資会社が倒産してしまった場合、オーナーには大きな損害が発生します。

家賃回収などの賃貸管理は、オーナーからの委託を受けて不動産投資会社が代行します。悪質な不動産投資会社だった場合、入居者から払い込まれた家賃や敷金を別の用途に流用している可能性があるのです。
流用されたまま倒産されると、本来オーナーが手にするべき収入が振り込まれないままになってしまうでしょう。
債権の回収処理を行わなければならず、余計な時間やコストがかかってしまいます。

不動産投資会社が更正法を利用して事業を継続する場合は、そのまま管理を委託し続けてもよいでしょう。しかし事業を継続しない場合、別の委託先を探さなければなりません。
空室のまま不動産投資会社が倒産してしまった場合、引き継ぎの間、空室期間が長引くことも考えられます。

このように、不動産投資会社の倒産はオーナーに多くの損害を与える可能性があり、本来必要なかった時間をかけなければならなくなります。さまざまなリスクを避けるためにも、安全な経営を行っている不動産投資会社を選ぶようにしましょう。

長期的な経営の安全性を確かめるためには「固定比率」を指針にするのがお薦めです。
固定比率とは、建物、土地、車両などの固定資産を、どれだけ自己資本で賄っているかを表した数値のことを指します。固定資産とは現金や手形のような流動資産とは異なり、現金化されずに長期間にわたって企業に価値をもたらしてくれる資産です。
安定した資産である固定資産を返済義務のない自己資本で賄っていれば、経営の基盤が安定していることが分かります。

以下に固定比率の計算方法を紹介します。

「固定比率(%)=固定資産÷自己資本×100」

固定比率の割合が100%以下であれば、それは固定資産よりも自己資本の方が大きいということを意味します。安全な経営をしているといえるので、気になる不動産投資会社があれば試算してみましょう。

リピート率の高さ

顧客となったオーナーが2件目以降の管理も依頼するなど、リピートしている不動産会社は、優良な企業である場合が多いでしょう。
不動産投資は雪だるま式に資産を増やしていくのがセオリーです。1つ目の投資先でうまく資産運用できたオーナーは、その物件と収益を元手にしてさらに高額な物件を購入し、運用していきます。

2つ目、3つ目の投資先を選ぶ際にもリピートしているということは、その不動産投資会社が信頼に足る企業であり、しっかりと結果を残している証拠です。
先輩オーナーがリピートしている不動産投資会社を教えてもらい、優良な企業の情報を集めましょう。

近くに不動産投資に取り組んでいる方がいない場合は、不動産投資のセミナーや勉強会などに参加して人脈を広げるのも有効です。

販売だけでなく管理まで一括で受託してくれる

物件を賃貸で貸し出す際には、物件を購入した「不動産会社」とは別に「賃貸管理会社」に物件の管理や集客を依頼することもあります。中には不動産の販売、仕入だけを専門にしている不動産投資会社も存在します。
さまざまな選択肢がありますが、できれば物件の販売から管理まで一括で請け負ってくれる不動産投資会社を選択するようにしましょう。
なぜなら、販売と管理を別々の会社で行うよりも、同じ会社へ一括で依頼した方が入居率アップのために親身になってくれる可能性が高いからです。

入居率をアップさせることでオーナーからの印象が良くなれば、2つ目の物件も自社で購入してもらえる、という不動産投資会社側の意識も確かに存在します。
しかし、入居率のアップはオーナーにとってもメリットです。オーナーと不動産投資会社双方にとってWIN-WINの関係を構築できるでしょう。

不動産投資会社はあなたと末永く付き合っていくパートナーでもあるので、慎重に選びたいですね。

不動産投資会社を利用して効果的な資産運用を

不動産投資会社を選ぶ際には、企業分析はもちろん、これまでの実績やリピート率、従業員数などさまざまな要素に目を向けることが肝心です。
不動産投資会社ごとに、集客に強いエリアや保有物件の多いエリアが存在します。自分の居住地や投資したいエリアに合わせて不動産投資会社を選ぶのも1つの方法でしょう。

信頼できるパートナーとして長く付き合っていくためにも、しっかりと相手のことを調べ、安心して業務を依頼したいですね。
ぜひこの記事を、大切な資産運用を依頼する不動産投資会社選びの参考にしてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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