LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【不動産投資】知らないと損!仕組みを理解し、投資のリスクを管理しよう

不動産投資に興味を持った方の多くは
「やってみたいけど難しそう……」
「仕組みが理解しにくいから踏み出せない……」
といった悩みを抱えるのではないでしょうか。
関連する法律や専門知識が必要になるので、不動産投資はハードルが高いと感じてしまう方も少なくありません。
しかし、不動産投資の仕組みを理解すれば、収益を得るまでに必要な手順や考え方がすんなりと理解できるようになるのです。
この記事では、不動産投資で収益を得るまでに必要な情報を、順を追って解説しています。
これから不動産投資に取り組みたいと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の仕組みとは?

まずは不動産投資の仕組みについて理解し、全体像を把握しましょう。
難しい単語が出てくると理解しにくくなってしまうので、専門用語は使わずに不動産投資の仕組みを解説します。

不動産投資は「投資」という名の経営

不動産投資は魅力的な資産運用のひとつですが、経営に似ている部分が多くあります。
例えばアパートを一棟購入して運用する場合、周辺環境の調査から入居者のニーズを割り出し、そのニーズを満たす設備の拡充や家賃の設定、サービスの提供が必要です。

オーナーであるあなたが行っても良いですし、不動産投資会社に依頼しても構いません。いずれにせよ「入居者が何を求めているか」を先回りして考え、アパートをデザインしていく必要があります。
この視点は経営におけるマーケティングに近しい分野であり、「投資」のイメージからは少し離れているのではないでしょうか。

ニーズに応える居場所を提供し物件を維持する

ニーズを割り出して、入居者となる方の収入や状況、性質を考えながら居場所を提供していくのが不動産投資の醍醐味です。

物件に入居者が入居して初めて収益が生まれ、物件が居場所に変わります。
いち早くニーズを察知して入居者を獲得し、収益を生み出し続けることで物件をこの先も維持していけるのです。

そして維持し続けた先で物件を売却し、売却して得た利益とこれまでの家賃収入をあわせて、さらに高額な物件を購入することもできます。このようにして、どんどん資産規模を拡大していけるのが不動産投資の面白さと言えるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資で得られる利益は、大きく2種類に分けられます。

・家賃収入(インカムゲイン)
・売却益(キャピタルゲイン)

家賃収入とは、入居者が毎月支払う家賃から得られる利益のことです。インカムゲインと呼ばれることもあります。
特に労働せずとも毎月決まった金額が手に入るので、インカムゲインのような収入は「不労所得」と呼ばれ、不動産投資の魅力のひとつとなっています。

もう一つの売却益とは、購入した物件を手放した際に得られた代金が購入価格より高かった場合に生まれる利益のことです。
例えば5000万円で購入した物件が5100万円で売れれば、その時点で100万円の利益が生じています。
この100万円の利益は売却益、キャピタルゲインと呼ばれ、不動産投資で得られるうまみのひとつです。

どちらかひとつだけでなく、両方意識しながら収益シミュレーションを立てられるのが不動産投資の面白いところであり、難しいところでもあります。

利回りを意識しローンの返済額を上回るインカムゲインを獲得する

不動産投資は、物件を購入してオーナーとなり、自分の物件を誰かに貸すことで家賃収入を獲得し、最後に物件を売却してさらに利益を得ることで資産拡大を狙う投資です。
支扱う金額も高額なので、通常は融資を受けてお金を借り入れ、それを元手にして物件を運用することになります。

ここで重要なのが、家賃収入と返済額のバランスです。
家賃収入で毎月のローンを返済しながら修繕費などを積み立てていき、適宜修繕を行う必要があります。
もし、ローン返済額や修繕費などの支出が家賃収入を超えてしまった場合、その不動産経営は赤字だということになります。赤字経営とならないために、収入と支出のバランスはしっかりと考えておかなければなりません。

そこで重要なのが「利回り」です。、この「利回り」という聞き慣れない言葉についても理解しておかなければなりません。
利回りとは「利益が出資した金額の何%を占めているか」を表した言葉です。
1,000万円の物件を購入して100万円の利益が生まれれば、利回りは10%になります。
これを「表面利回り」と呼びます。利回りが高ければ高いほど良い物件であり、利益を生み出しやすい物件であると覚えておきましょう。

しかし実際には、100万円の利益からローンの返済額や修繕費、税金などを支払う必要があります。
40万円の出費があった場合、手元に残るのは60万円ですから、本当の利回りは6%です。
これを「実質利回り」と呼びます。

収益をシミュレーションする場合は、表面利回りではなく実質利回りを算出してシミュレーションするようにしましょう。
実質的な収益のモデルを意識することで、投資先として優良か否かを判断する材料になります。

初心者は出口戦略としてキャピタルゲインを意識する

不動産投資では「出口戦略」が重要となります。

出口戦略とは、ローンを完済した際にその物件を売るのか、持ち続けるのか、建物を解体し残った土地を他の用途に用いるのか、といった選択肢を考えておくことです。

一般的には、ローンを完済した時点でまだ収益を生み出せそうなら保有しておき、売却したほうが良さそうなら売却する、という選択をします。

例えば新築のアパートを購入したとして、十数年後にローンを返済し終わったときには、物件も築年数が経っているので家賃を下げなければならないかもしれません。
逆に土地の開発が進み周辺環境が良くなれば、多少古い物件であっても入居者が集まってくる可能性もあります。
こうした状況から今後の収益を見通し、保有もしくは売却を判断するのです。すべてを見通すことは不可能ですが、不動産投資においてこの出口戦略を理解することは非常に重要です。物件を購入する前から、ローン完済後の選択肢を考えておくようにししょう。

不動産投資のメリット・デメリットとは?

不動産投資には様々なメリット・デメリットがあります。
それぞれ詳しくみていきましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは以下の通りです。

・資産価値が変動しにくい
建物、土地に投資するのが不動産投資であり、いずれも安定資産と呼ばれています。
株や為替のように値動きが激しくないので、価値が大きく下落することもありません。
初心者におすすめの投資といえるでしょう。

・生命保険代わりになる
不動産投資のために銀行で融資を受けた場合、団体信用生命保険に加入できるケースが多く、一般的な生命保険の代わりに不動産投資をする方が多くいらっしゃいます。
通称「団信」と呼ばれるこの保険は、加入者(ローンの申込者)が死亡したり、高度障害を被ったりした際に「融資額を補填する」という保障が受けられるものです。

遺族や家族のもとには「ローンを完済した物件」だけが残るので、遺産として物件を手にすることができます。

・少ない元手で取り組める
株式投資の場合、借入金を用いて投資することは一般的ではありません。
しかし不動産投資の多くは、融資を受けて借り入れたお金と自己資金をあわせて物件を購入することができます。
自己資金が少なくても大きな利回りを得られるので、不動産投資の分野では、これをテコの原理に見立てて「レバレッジを効かせる」と言います。
少ない資金で大きな利益が得られるのは不動産投資のメリットといえるでしょう。

・資産規模を拡大しやすい
不動産投資では、家賃収入の他にも物件を手放すことで売却益が獲得できることもあります。
2つの収入を得られるので、資金計画を入念に立てることでスピーディに資産拡大を図れるのがメリットです。
ローンを完済した物件を担保に新たに融資を受け、別な物件を取得することもできるので、雪だるま式に資産を増やせるのが魅力といえるでしょう。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットは以下のとおりです。

・費用が大きい
扱う費用が大きいので、背負う責任も大きくなるのが不動産投資のデメリットです。
入居者が集まらなかったとしても、ローンは返済しなければなりません。家賃収入が途絶えても、ローンの返済に耐えられる程度の体力を備えておく必要があります。

・災害リスクがある
火災や台風、地震などによって、物件が損害を被るリスクがあります。投資対象が不動産という現物資産であるがゆえのリスクと言えるでしょう。
火災保険や地震保険に加入するなどの対策が必要です。

・専門知識を絶えず勉強する必要がある
不動産の分野では様々な専門用語が頻出します。
それらを勉強し、複雑な利回りの計算や税法の知識を身につけなければなりません。
また不動産の分野は頻繁な法改正が行われるので、そのたびにどのような影響が生まれるのか、知っておく必要があります。
他にも、不動産投資には経営やマーケティングの知識も必要です。先述の通り、不動産投資は「投資」という名の経営でもあります。経済状況や周辺環境が不動産経営に及ぼす影響は意外に大きいものです。
幅広い知識を持つことで、先のリスク回避にもなります。

・何もせずに収益が生まれるわけではない
不動産投資は「不労所得」と言われますが、何もせずに収益が生まれる投資というわけではありません。
先述の通り、絶えず勉強したり、入居者のニーズを知るためにアンテナを高く張って情報収集したりといった地道な努力が必要です。
物件選びの段階でも、直接自分の目で物件を見て回ることが大切であり、物件を購入したら入居者とコミュニケーションをとるのも、長期入居を実現する上で必要な仕事となります。
オーナーであるという自覚を持ち、主体的に不動産投資に取り組む必要があるのです。

不動産投資を始める手順とは

不動産投資を始める際にどのような手順を踏めばよいのか、順を追ってみていきましょう。

不動産投資先の種類を知る

まずは不動産投資先の種類を理解しましょう。
アパートやマンション、一戸建てなどのポピュラーなものや、駐車場、シェアハウスなど様々な投資先があります。

自分に合った投資先をみつける

それぞれのメリット・デメリットを理解したら、自分に適した投資先を探しましょう。
資金力や受けられる融資額から予算を算出し、物件にめどをつけるためにネット上の物件を探します。
ネットだけでなく、不動産会社に直接足を運んで話を聞くのも大切です。

不動産会社を良いパートナーにできれば、これから資産を拡大していく中でも強い味方になってくれます。

融資の相談を申し込む

金融機関へ足を運び、融資の相談を行いましょう。
見られるのはあなたの年収や勤続年数、頭金など多岐にわたり、これらを包括して「属性」と呼びます。
実際には購入する物件の担保力を含めて判断されますが、属性によってある程度の融資限度額が分かります。もし融資額が物件の取得に足りないようであれば、自己資金を増やしてもう一度融資の相談に行きましょう。

物件の購入、引き渡し

融資が降りたら物件を購入し、引き渡しを行います。
必要書類を揃えて手続きを済ませたら、晴れてオーナーとしての第一歩です。

不動産会社に依頼して集客

いきなり入居者が集まるようにはならないので、集客に強い不動産会社に依頼して入居者を募りましょう。
フリーレントや家具付きなどのサービスによっても入居者を呼び込む効果があるので、ニーズにあわせて適切な取り組みを行うことが肝心です。

長期入居者を獲得し空室リスクを減らす

アパートやマンション、一戸建ての物件ではいかに空室リスクを排除するかが不動産投資の命運を分けます。
空室リスクを避ける最大の対策は長期入居者を増やすことです。
住んでいる中で困っていることはないか、古くなった設備はないか、など入居者が住みやすい環境を作ることを忘れないようにしましょう。

節税効果があるので不動産投資は副業としてもおすすめ

不動産投資には減価償却費や修繕費、住宅ローンの金利など「経費」となる費用が数多く存在します。

経費として算入した費用分については給与所得や不動産所得から差し引いて計算できるので、節税効果も生まれるのです。
不動産投資は副業としてもおすすめです。この記事を参考にしてぜひ取り組んでみてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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