LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資にはどのような税金がかかるのか?

不動産投資や賃貸経営と切っても切り離せないのが「税金」です。不動産はさまざまな税制と密接に関わっています。また、節税効果を狙って不動産投資を始めようと思っている方も多いのではないでしょうか?
そこでまずは、不動産投資にはどのような税金がかかるのかをしっかり把握しましょう。さらに、税金計算の基本となる「収入」「所得」「経費」「控除」についても徹底解説します。
不動産投資に関わる税金を理解することが、節税対策の第一歩です。

不動産投資に関わる税金の種類

まずは、不動産投資にはどのような税金が関わってくるのか、ご紹介します。

購入時にかかる税金

不動産取得税
売買によって不動産を取得した際に課税されるものです。
不動産取得税は、実際に物件を購入した金額ではなく、「固定資産税評価額」に対して課税されます。
固定資産税評価額とは、「固定資産評価基準」にもとづいて、3年に1回各市区町村が算出する土地と建物の評価額のことです。土地は時価の約70%、建物は工事金額の約50~60%となるのが目安と言われています。
不動産取得税の計算方法は、

不動産取得税=固定資産税評価額×3%

土地・住宅用建物には3%、住宅用以外の建物には4%の税率がかかってきます。
また2021年3月31日までに取得した宅地の場合、固定資産税評価額の2分の1を課税対象とする軽減措置が取られています。

登録免許税
不動産を購入するとき、法務局の登記簿に土地・建物の所有者を記録する手続きが必要です。
自分がこの土地・建物の所有権を持っていることを公に示すための作業で、この手続きのために国に治める税金が登録免許税となります。
登録免許税の計算方法は、

登録免許税=固定資産税評価額×各税率(%)

不動産取得税と同様、物件の購入価格ではなく、固定資産税評価額(土地や建物の評価額)に対して課税されます。
税率は以下の通りです。

内容 税率 税率
土地の売買による所有権移転登記 1.5%
(2021年3月31日まで)
2.0%
(2021年4月1日以降)
建物の売買による所有権移転登記 2.0%
所有権の保存登記 0.4%
抵当権設定登記 0.4%

(参照:国税庁・登録免許税の税額表

金融機関で融資を受ける場合、物件に抵当権を設定するための登記も必要となります。

印紙税
売買契約書や金融機関とローンを組む際の金銭消費貸借契約書、領収書などに課税される税金です。所定の金額の収入印紙を添付することで納税します。
契約金額に応じて税額が異なります。
不動産売買契約書に必要な印紙税額は以下の通りです。(一部抜粋)

契約金額 印紙税額 軽減措置
(2020年3月31日まで)
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下 10万円 6万円

(参照:国税庁・印紙税額の一覧表

運用中にかかる税金

所得税
その名の通り、個人の所得に対して課税される税金のことです。
計算方法は、

所得税=課税所得金額×税率(%)

「課税所得金額」とは、全収入から経費と各種控除額を差し引いた金額を言います。
「収入」や「経費」、「所得」「控除」は税金を学ぶ上で非常に大事な基礎的ポイントです。それぞれどのような項目が含まれるのか、詳しくは次の見出しでご説明します。

所得税の税率は、課税所得金額が増えれば増えるほど税率が上がる「累進課税方式」で、以下のように定められています。

契約課税所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

(参照:国税庁・所得税の税率

例えば課税所得金額が650万円だった場合、

195万円×5%=9万7,500円(0円から195万円分の所得税)
135万円×10%=13万5,000円(196万円から330万円分の所得税)
320万円×20%=64万円(331万円から650万円分の所得税)

これらを合計して

9万7,500円+13万5,000円+64万円=87万2,500円

が納めるべき合計所得税となります。
しかしこれでは計算がややこしいですね。もっと簡易的に所得税の計算ができるようにするために示されているのが、税率ごとの控除額です。
該当する税率と控除額を使って、

所得税=課税所得金額×税率(%)-控除額

で簡単に所得税が算出できます。
上記と同様、課税所得金額650万円の場合、

650万円×20%(該当税率)-42万7,500円(該当する控除額)=87万2,500円

となります。
相続税や贈与税など、その他の累進課税方式の税金も、同じように計算することが可能です。

住民税
住民税は、市町村民税(特別区民税)と道府県民税(都民税)を合わせたもので、1月1日時点で居住している自治体に納める税金のことです。
所得額に応じて算出する「所得割」と、各市町村で決められた一律の金額を納める「均等割」を合計して納税します。
所得割の税率は、2007年以降、一部自治体を除き全国的に以下の税率で統一されています。また均等割額は、2014年~2023年まで、一部自治体を除き一律下記の金額が課税されます。

市町村民税
特別区民税
道府県民税
都民税
合計
所得割 6% 4% 10%
均等割 3,500円 1,500円 5,000円

(参照:品川区 特別区民税・都民税(個人住民税)の概要・税額の計算方法

本来均等割額は合計4,000円ですが、2023年まで市町村民税(特別区民税)、道府県民税(都民税)それぞれに復興税500円が上乗せされています。
つまり住民税は、ほとんどの自治体において

住民税=課税所得金額×10%+5,000円

の計算方法で算出することができます。

固定資産税
購入した不動産のある市町村に毎年支払わなければならない税金のことです。年1回もしくは年4回で分割納付することができます。
固定資産税の計算方法は、

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

不動産取得税と同様、物件の購入価格ではなく、固定資産税評価額を使用し、土地と建物それぞれに課税されます。
住宅用地の場合、土地の固定資産税評価額が平米数によって1/3~1/6になるという軽減措置があります。また新築住宅の場合、120m2までの部分については3年間もしくは5年間固定資産税が1/2に減額されるという特例も。床面積の1/2以上が居住用であるなどの条件がありますので、ぜひ確認してください。

都市計画税
固定資産税と一括して納めるもので、固定資産税と同様に不動産のある市町村に支払う税金です。都市計画法による市街化区域内にある土地と建物が対象となります。
計算方法は、

都市計画税=固定資産税評価額×0.3%以内

固定資産税と同様、実際の物件購入価格ではなく固定資産税評価額を基準とし、土地と建物それぞれに課税されます。
各自治体によって税率はさまざまですが、上限は0.3%と定められています。ちなみに東京23区の税率は、上限である0.3%です。
住宅用地の場合、土地の固定資産税評価額が平米数によって1/3~2/3に軽減されるため、税額が下がります。

個人事業税
住宅用家屋10棟以上や住宅用居室10室以上など、一定の基準を超えて不動産を所有している場合、個人であっても不動産貸付業と認定され、個人事業税がかかります。
計算方法は、

個人事業税=(不動産所得-各種控除額)×5%

年間290万円の事業主控除があります。

消費税
貸付期間が1ヶ月未満となる短期賃貸マンションや、店舗、事業所用物件は消費税の課税対象となり、消費税が課税されます。

売却時にかかる税金

所得税・住民税
物件の購入時よりも高い値段で売れた場合、「所得税」と「住民税」が課税されます。売却益がなければ税金は発生しません。
まず、不動産の売却によりいくら儲けが出たかを表す金額「譲渡益」を計算しましょう。
譲渡益の計算方法は、

譲渡益=不動産の売却代金-(購入した時の金額+売却時の各種費用)

厳密には、購入した時の金額から減価償却費相当額が差し引かれます。また売却時の各種費用には、印紙代や登録免許税、不動産会社への仲介手数料などを含めることが可能です。
そして売却にかかる所得税・住民税の計算方法は、

所得税・住民税=(譲渡益-各種特別控除額)×該当税率

各種特別控除には、公共事業のための土地収用の場合などに適用される5,000万円の控除などがあります。
税率は、物件の所有期間によって異なります。

売却年の1月1日時点での所有期間 区分 所得税 住民税
5年超 長期譲渡所得 15% 5%
5年以下 長期譲渡所得 30% 9%

(参照:国税庁・土地や建物を売ったとき
5年以下の所有期間で売却すると、一気に税率が39%と上昇します。バブル時のような短期間での物件売買が推奨されていないことが分かりますね。

相続や贈与時にかかる税金

相続税
不動産所有者の死亡により財産を相続する場合、資産を取得した人に対して課税される税金のことです。
居住用物件の場合、課税対象となる相続財産額は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに評価されます。実際の不動産購入金額ではありません。
したがって、相続税の計算方法は

相続税=(相続財産額-基礎控除額)×税率-控除額

基礎控除額は、

3,000万円+600万円×法定相続人

で計算されます。
税率は以下の通りです。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額税
1,000万円以下 10% 0円
1,000万円超から3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超から5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超から1億円以下 30% 700万円
1億円超から2億円以下 40% 1,700万円
2億円超から3億円以下 45% 2,700万円
3億円超から6億円以下 50% 4,200万円
6億円超から 55% 7,200万円

(参照:国税庁・相続税の税率

たとえば、1億円の評価額の不動産を法定相続人1人で相続した場合を計算してみましょう。

1億円-(3,000万円+600万円)=6,400万円
6,400万円×30%(該当税率)-700万円(控除額)=1,220万円

したがって、1,220万円が支払うべき相続税額となります。
貸付事業用の宅地である場合に適用される評価額の減額措置や、配偶者への相続に対する税額軽減特例などもあります。

贈与税
個人から財産をもらった時に、取得者に対して課税される税金のことです。
計算方法は、

贈与税=(年間の贈与財産合計額-基礎控除額110万円)×税率-控除額

税率は、贈与を受ける年の1月1日時点で20歳以上となる子もしくは孫に対し、直系尊属(祖父母や父母)から贈与される場合の特例税率と、それ以外の一般税率の2種類があります。

【特例税率】

基礎控除後の課税金額 税率 控除額税
200万円以下 10% 0円
200万円を超えて400万円以下 15% 10万円
400万円を超えて600万円以下 20% 30万円
600万円を超えて1,000万円以下 30% 90万円
1,000万円を超えて1,500万円以下 40% 190万円
1,500万円を超えて3,000万円以下 45% 255万円
3,000万円を超えて4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

(参照:国税庁・贈与税の計算と税率

一般税率は3,000万円超で55%の税率になるなど、特例税率よりも高い税率が設定されています。
また相続税と同様、課税対象となる贈与財産合計額は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに評価されます。実際の不動産購入金額ではありません。
また配偶者からの贈与の場合、特例による配偶者控除などがあります。

不動産取得税
不動産購入時と同様、贈与の場合にも取得者に対して不動産取得税がかかります。
一方相続の場合、不動産取得税は非課税です。

登録免許税
登録免許税は、相続・贈与どちらの場合においても、不動産の取得者に対して課税されます。
贈与の場合の所有権移転登記は2.0%、相続の場合は0.4%の税率です。
贈与の場合、

登録免許税=固定資産税評価額×2.0%

相続の場合、

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

の計算方法になります。

ここまで、不動産投資に関わるさまざまな税金についてまとめてきました。
次回は、税金の計算に必須となる「収入」や「所得」、「経費」「控除」について詳しく見ていきましょう。

不動産投資における所得の計算方法を解説の記事を見る

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
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