LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資における所得の計算方法を解説

前回は、不動産投資に関わるさまざまな税金についてまとめてきました。
※前回の記事「不動産投資にはどのような税金がかかるのか?」を見る

今回は、税金の計算に必須となる「収入」や「所得」、「経費」「控除」について詳しく見ていきましょう。

不動産投資における所得の計算方法

「所得」の計算の基本

「収入」「所得」「経費」「控除」これらは全て、1月1日から12月31日までの1年区切りで算出します。
まず「収入」とは、1年間で得た収入全てのことです。
次に「所得」とは、1年間で得た全収入から、その1年間でかかった「経費」を差し引いた金額のことを指します。経費には、不動産事業や賃貸経営に必要なさまざまな費用が含まれます。
つまり、

所得=収入-経費

となるわけです。
そして、先ほどの所得税・住民税の計算時に出てきた「課税所得金額」とは、1年間の全所得から対象となる控除額を差し引いた金額のことを言います。
つまり、

課税所得金額=所得(収入-経費)-所得控除額

となります。
「所得控除額」とは、医療費や保険料、配偶者の有無や扶養家族の人数など、個人的な事情を加味することで税金の負担に公平性が出るよう、調整するためのものです。
では、「収入」「経費」「控除」にはどのようなものが含まれるのか、詳しく見ていきましょう。

「収入」に含まれるもの

「収入」には、以下のような項目が含まれます。

・家賃収入
・敷金(返還しないもの)
・保証金(返還しないもの)
・礼金
・更新料
・共益費などの名目で受け取った電気代・水道代など

ここで注意しなければならないのは、退去時に返還される敷金・保証金は収入には含まれないということです。滞納家賃に補填した敷金や保証金についてのみ、収入として含めることができます。

「経費」に含まれるもの

経費として計上できる代表的な費用は以下の通りです。

・不動産取得税
・登録免許税
・固定資産税
・都市計画税
・印紙税
・事業税(事業的規模の場合)
・消費税(課税対象となる事業、物件がある場合)
・火災保険・地震保険などの損害保険料
・ローン金利
・減価償却費
・修繕積立金
・修繕費
・管理費
・管理会社への委託手数料
・入居者募集のための広告代
・税理士・弁護士への業務依頼費用
・交通費(物件を見に行ったり、管理会社を訪れたりした際にかかった交通費など)
・新聞や書籍代(不動産投資や賃貸経営に関わる書籍、日々の不動産市場の調査のための新聞などにかかる費用)

その他、不動産経営に関わる費用であれば、経費に含めることができます。

「経費」に含めてはいけないもの

不動産投資に関わるものの中には、経費に含めてはいけない費用があります。気を付けましょう。

・所得税
・住民税
・ローン返済の元本部分
・罰金・過料など
・その他事業に関連しない支出(自宅にかかる費用など)

所得から控除されるもの

先ほど、配偶者の有無や扶養人数、保険料、医療費など個人の事情を加味し、税額に公平性を出すための「控除」というものがあることをご説明しました。
控除額が大きければ大きいほど課税所得額が減るため、税金額が下がるという仕組みです。
つまり、どのような控除があるのかをしっかり理解し、確定申告の際、漏れなく申告することが節税につながるというわけです。
所得から差し引くことのできる主な控除は、以下の通りです。

所得から差し引くことのできる主な控除は、以下の通りです。
基礎控除
所得のある人全員一律で38万円が控除されます。

青色申告特別控除
事業規模(部屋数10室以上もしくは独立した家屋5棟以上)の場合65万円、通常でも10万円の控除が可能。青色申告制度を利用している場合にのみ受けられる控除です。

医療費控除

医療費控除額 = 年間で実際に支払った医療費 – 保険金で補填された医療費 – 10万円もしくは所得の5%(どちらか小さい方)

上記の計算方法で算出された金額を、医療費控除額として所得から差し引くことができます。

社会保険料控除
国民健康保険、国民年金、健康保険、厚生年金保険などを含む社会保険料を支払っている場合、その年に実際に支払った金額を所得から控除することができます。
生計を一にする配偶者、親族の保険料を含めることも可能です。

生命保険料控除
生命保険料、介護医療保険料、個人年金保険料を支払っている場合、それぞれ上限4万円、合計12万円の範囲内で控除を受けることができます。
2011年12月31日以前に契約した旧契約の保険と、2012年1月1日以降に契約した新契約の保険では控除額の計算方法が異なるため、注意しましょう。

地震保険料控除
上限5万円で、地震保険料を控除することが可能です。

寄付金控除
ふるさと納税など、国や地方公共団体、または特定の法人への寄付を行った際に適用できる控除のことです。
下記の計算方法で算出することができます。

寄附金控除額 = 寄付金の合計額もしくは総所得金額の40%(どちらか小さい方) – 2,000円

配偶者控除
配偶者の年間所得が38万円以下の場合に受けられる控除です。納税者の年間所得が1,000万円を超える場合は受けられないので注意しましょう。
控除額は、納税者の年間所得によって13万円~38万円と異なります。また配偶者が70歳以上の場合、控除額は16万円~48万円となります。

配偶者特別控除
配偶者の年間所得が38万円を超える場合、配偶者控除は受けられませんが、その所得額に応じて配偶者特別控除を受けることができます。
こちらも配偶者控除と同様、納税者に1,000万円を超える年間所得がある場合は受けられません。
配偶者と納税者本人それぞれの年間所得額に応じて1万円~38万円の控除額となります。

扶養控除
納税者と生計を一にする16歳以上の扶養親族がいる場合に適用される控除。扶養親族の年齢によって38万円~63万円の控除額となります。

住宅借入金等特別控除
個人が住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、年末のローン残高をもとに計算された控除額を適用することが可能です。
例えば、2014年1月1日~2021年12月31日に購入した一般的な新築住宅の場合、

住宅借入金等特別控除額=年末時点でのローン残高×1%

の計算方法で控除額が算出されます。
控除の限度額は40万円で、控除期間は10年です。

まとめ

不動産投資に関わる税金の種類や計算方法についてご説明してきました。不動産は、多くの税制と関わっていることがお分かりいただけたのではないでしょうか?
不動産所得は給与所得などと違って、自分自身で確定申告をしなくてはなりません。
そのため、こうした税金の基本や計算方法をしっかり理解することが非常に大切です。「面倒だな…」と感じる人も多いと思いますが、これらを理解し、うまく活用することで初めて節税効果が得られます。
まずはこうした税金の基礎を把握したうえで、節税効果を狙っていきましょう。

不動産投資における節税対策のポイントの記事を読む

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

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