LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【不動産投資】成功率をあげる5つの方法とは

長期的かつ安定的な収益が得られる資産運用として人気を集めている不動産投資。
株やFXに比べミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われています。
成功率を上げる5つの方法と、逆に失敗を避ける4つのポイントについてもご紹介します。

不動産投資における「成功」とは

そもそも不動産投資において「成功」とはどのような意味があるのでしょうか?
実はこれという具体的な定義はありません。なぜなら、不動産投資にはさまざまな目的があり、目的によって何を「成功」とするかが違ってくるからです。

不動産投資における目的には、以下のようなものがあります。

1. 家賃収入を得て継続的に利益を出すこと
2. 購入時よりも高い金額で売却することで利益を得ること
3. 相続税対策
4. 節税対策
5. 年金対策
6. 生命保険代わり

それぞれの目的を果たしていれば、その不動産投資は「成功」と言えるわけです。
しかし近年、バブル期のように短期間で売却し、キャピタルゲイン(売却益)を狙う不動産投資は主流ではありません。
また、3から6の節税対策、年金対策、生命保険代わりなどの場合、多少の赤字が出ても、節税効果など最終的な「効果」の部分に成果があればよしとすることもあります。

不動産投資を始めたい方、すでに運用している方の多くが気にしているのは
「1. 家賃収入を得て継続的にプラスの利益を出すこと」の成功率ではないでしょうか。
この場合、キャッシュフローが継続的にプラスであり、経費やローン返済額などを差し引いても手元に残ることが「成功」と言えます。

この記事では家賃収入を得て継続的に利益を出すことを目的とした不動産投資の成功率をどう高めるかを解説いたします。

不動産投資と他の投資商品との違い

成功率を高める方法の前に基礎知識として、他の一般的な投資商品との比較から不動産投資の特徴をおさらいしましょう。

先述の通り、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資と言われています。
では、不動産投資はその他の投資商品とどのように違うのでしょうか? 同じ資産運用としてメジャーな株式、投資信託、FX、債券と比較してみましょう。

株式投資

企業の株式を購入し、配当金を受け取ったり、株を売買したりすることで売却益を得るのが株式投資です。
株価があがって買値より高く売れれば、短期間で高い収益を上げることができる反面、企業の倒産や破綻によって株の価値が一気になくなるリスクもあり、不動産投資に比べて「ハイリスク・ハイリターン」な投資と言えるでしょう。

投資信託

投資信託は、専門家に資金を預け、株式・債券・不動産などを組み合わせた複合的な資産運用を代理で行ってもらう投資です。運用によって得た収益が、投資家に分配される仕組みとなっています。
投資のプロによる運用であり、また投資先が分散されるため、比較的収益性・安全性共に高いと言われています。
しかし、専門家に運用をお任せするための手数料がかかるため、その分収益が落ちるのがデメリットでしょう。

FX

FXは「Foreign exchange」の略で、外貨に投資することを言います。2つの外貨を外国為替の値動きによって売買取引し、その差額分がFXの収益となるわけです。
株と同様、FXも「ハイリスク・ハイリターン」な投資と言われ、不動産投資よりも安定性が低いというデメリットがあります。
FXは日々の値動きが激しいため、その動向を常に追い続けなければならない負担も大きいでしょう。

債券

債券は、国や企業がお金を借りる際に発行するものです。債券を購入するということは、つまり国や企業にお金を貸すことになり、その利息が投資家の収益となります。
国債の場合、預貯金よりは高い利率が設定されているものの、不動産投資の利回りよりは低いことが多いです。一方企業が発行する個人向け社債の場合、国債より利回りは高いものの、倒産による元本割れのリスクがあります。

不動産投資の成功率を上げる5つの方法

具体的にどのようなことに気を付ければいいのでしょうか?
不動産投資の成功率を上げる5つの方法を紹介します。

購入前に入念な収支計画を立てる

物件を選ぶとき、広告には利回りが書かれていることが多く、その数値を気にする方は多いでしょう。
ここで気を付けなければならないのは、広告や不動産会社が示す利回りは「表面利回り」で表記していることが多いということです。表面利回りとは、年間の想定賃料収入を物件価格で割ったもので、どのくらいの利益率があるかを単純に示しています。実際にかかる税金や修繕費、管理費などの費用は一切加味されていません。
実際、この数値だけで物件の良しあしを判断することはとても危険です。新築物件なら利回りが低くても修繕費などの費用が安く済みますし、中古物件の場合利回りが高くても修繕やリノベーション費用などがかさむこともあります。それぞれの物件に応じて、より踏み込んだ計算が必要になります。

このように、物件の取得・運用に関わるさまざまな費用を加味した利回りを「実質利回り」と呼びます。
物件を購入する際には、表面利回りではなく、この実質利回りを基により現実的な収支計画を立てるようにしましょう。その上で、キャッシュフローのシミュレーションがプラスになる物件を選ぶことが大切です。

もちろん、運用後も随時収支状況の見直しをしましょう。その中で、手元に必要な現金を残しつつ、繰上返済するのもポイントです。ローンの返済期間を短縮し、利息の支払い額を下げることができます。

ローンが完済出来たら、その投資物件を担保に新たな借り入れをすることも可能です。不動産投資は、複数の物件を所有することで、リスク分散が可能と言われています。

経済学からマーケティングまで幅広い知識を身に付ける

不動産投資は「投資」という名の「経営」であり、幅広い知識を身に付ける必要があります。

まず収支計画を立てるには、財務的知識が必要です。不動産はさまざまな税制や法律と密接に関わっています。それらの規制や法律も理解しなければなりません。
さらに、いつ・どこにどのくらいの費用をかけるかといった事業計画には「経営」の知識を必要とします。

物件を購入する際には、物件そのものだけでなく、その地域の人口増減や都市計画といった周辺環境の調査が非常に重要です。また、その地域の入居者のニーズを把握し、設備の充実や家賃設定、修繕の有無など、需要に沿ったものを提供しなければなりません。
こうしたアプローチは、マーケティングの分野と似たものがあります。
マーケティングの知識があれば、適切な広告や宣伝の仕方も分かります。

さらに言えば、不動産は経済状況や景気の影響を受けて物件価格が上下するものです。ローンを組むとなれば、金利の動向を知ることも重要になります。こうした知識は「経済学」の範囲です。景気の動向を知ることで、適切な投資開始のタイミングを計ることもできます。

このように、さまざまな必要知識を身に付けることで、より成功率の高い物件を選び、運用していく力を得ることができるでしょう。

セミナーなどでプロや成功者の話を聞く

前述のように、さまざまな分野の知識を独学で得ることも重要ですが、より実践的かつ最新の情報を得るにはセミナーがおすすめです。
不動産投資のプロや、すでに不動産投資で成功している人の話を聞くことができます。その場で直接質問ができたり、個別相談の機会を設けていたりするセミナーもあるので、積極的に参加してみましょう。
賃貸経営のノウハウといったより実践的な内容は、書籍よりもセミナーの方が効率的に学べるかもしれません。
自分の投資スタンスに合ったセミナーに参加し、効率的に活用しましょう。

自ら積極的に不動産経営に関わる

何もしなくても毎月安定的に家賃収入が入ってくることから、不動産投資は「不労所得」であると言われることがよくあります。
しかしこれは、何もしなくても確実に収益が得られるということではありません。自ら積極的に行動を起こし、不動産経営に関わることがリスク回避には必要です。

物件の選択時には、不動産会社に勧められるがまま契約してしまうのではなく、自ら物件を見たり、周辺地域の現地調査をしたりしなければなりません。
運用開始後も、管理会社に全てを丸投げするのは良くないでしょう。ニーズに沿った設備やサービスが提供できているか、周辺地域や相場に変化はないかなどをチェックしたりするのはとても大切です。
先述のような、不動産経営に関わるさまざまな知識の取得もその一つと言えます。

オーナー自ら積極的に行動することが、不動産投資の失敗を回避することにつながるでしょう。

信頼できる管理会社・不動産会社を見つける

不動産投資において、信頼できるパートナーを味方に付けることはとても大切です。物件を紹介してくれる不動産会社や、投資物件を管理してくれる管理会社は慎重に選びましょう。

取引実績数の多さは一つの判断材料になります。また資金面や収支計画に対して的確なアドバイスをしてくれるなど、コンサルティング力の高い不動産会社もいいでしょう。リスクやデメリットについてもきちんと説明してくれる不動産会社は信頼できます。
逆に、メリットばかりを挙げ購入を急かすような不動産会社や営業マンは注意した方がいいでしょう。

管理会社は、運用中の家賃回収、トラブル対応、入居付けなど、賃貸経営のほとんどをお任せするパートナーです。できるだけ多くの管理会社を比較し、入居者募集に強い、トラブル対応が素早いなどのポイントを押さえながら慎重に選びましょう。

不動産投資で失敗しやすい4つのポイント

不動産投資において、成功率を上げる方法をご紹介しました。
ここでは、逆に不動産投資で失敗につながりやすいポイントを4つご紹介します。

物件の高値掴み

物件の価格は、そのときの景気状況や周辺地域の相場などによって変動します。その中でも、より高額なタイミングで物件を購入してしまうことを「高値掴み」と言います。
高値掴みしてしまうと、ローンを組んだときの返済額も大きくなるため、利益率がぐっと下がります。いずれ売却する際の売却益も出しづらく、さまざまなリスクを抱えやすくなるでしょう。
物件の価格が適正かどうか、購入するタイミングが合っているかどうかは、先述のような経済学・マーケティングの知識を得ることで判断が可能になります。
失敗を回避するには、やはり知識が必要だと言えるでしょう。

立地や新築にこだわって低利回りの物件を購入する

物件を選ぶ際、「立地が重要」だとよく言われます。もちろん、立地のいい場所の方が入居者は集まりやすく、家賃も高めに設定することができるでしょう。
しかし、立地のいい物件はそれだけ物件価格も高額になります。
新築も同様です。「新築」というだけで家賃を高めに設定することができる反面、物件価格はかなり高額になるでしょう。
先ほどの高値掴みと同様、物件価格が高額だと、必然的に利回りが低くなります。ローンの返済額やその他の費用を差し引くと、ほぼ利益が出なかったり、むしろ赤字になってしまったりするケースもあります。
新築物件が新築として出せるのは最初の1回だけです。その後築年数を重ねていくにつれ、家賃の下落も考えなくてはなりません。
立地の良さや新築というのは非常に魅力的ですが、その条件にばかりこだわるのは危険です。長い目で見た収支計画や実質的な利回りをもとに、しっかり収益を上げられる物件かどうかを見極めるようにしましょう。

節税対策にばかり重点を置く

「不動産投資は節税になる」といった売り文句で不動産会社から物件を勧められたという方、多いのではないでしょうか?

確かに不動産投資には、経費計上できる費用が多く、課税所得額を下げることができます。さらに、実際に出ていくお金ではないのに経費計上できる「減価償却費」というものが存在するため、所得税や住民税を抑えることができるのは事実です。
しかし中古物件などの場合、建物の耐用年数を超えれば減価償却費はいずれなくなるものです。購入して最初の数年しか節税効果を得られないケースもあります。
やたらと費用を増やし、計上する経費を増やそうという考え方も危険です。経費が増えれば節税にはなりますが、単純にその分の利益が落ちていることになります。収益を上げるという本来の不動産投資の目的から見れば、本末転倒です。

節税効果ばかりを狙った不動産投資は収益の低下につながり、失敗の要因となりかねません。節税は不動産経営をしていく中でのおまけのように捉え、あくまで収益を上げることに焦点を当てる必要があります。

無理なローンを組む

不動産投資が失敗につながりやすいケース、最後のポイントは「ローン」です。
自身の投資計画や収支計画に見合わない高額な物件を購入したり、自己資金を入れずに全額ローンを組んだりするなど、返済に無理が生じるようなローンを組むことは非常に危険です。
一般的に、適正な返済比率(家賃収入に対するローン返済額の割合)は50%以下と言われています。
「収入が返済額を上回っていればいいのでは……?」と思う方もいらっしゃると思いますが、不動産経営には思わぬ出費がつきものです。急な設備の修理や建物全体に関わる修繕などに備えて手元に現金を残しておかないと、対応ができず赤字となることもあります。
ローン返済額は、不動産経営の中でも大きな支出です。返済比率をしっかり計算し、余裕のあるローンを組まなければなりません。

まとめ

不動産投資において、成功率を上げるポイント、失敗やリスクを避けるためのポイントをご説明しました。
実はどちらも、非常に基礎的だということにお気づきでしょうか?
自ら勉強し、行動し、物件もパートナーも慎重に選び、無理をしない。不動産投資に限らず、どの投資にも言えることです。
不動産投資は大きな金額を動かす資産運用です。より慎重に堅実に、しっかり準備をしてスタートしましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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