LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介します

節税効果の高さから資産運用として高い人気を誇る不動産投資。
経費に算入できる費用が多く、資産の安全性が高いことが特徴です。
数ある経費の中で最も使い勝手がよく、節税効果の高い経費が減価償却費ですが、その仕組みや実際の節税効果について理解している方は多くありません。
この記事では、減価償却の計算方法から具体例、節税のメリットやデメリットを解説しています。
不動産投資初心者の方はぜひ参考にして、収益シミュレーションや経営モデルの算出に役立ててください。

減価償却費は経費の一種

減価償却は簿記上で「減価償却費」として扱われる「費用」の勘定科目です。
まずは減価償却がどういう意味なのか、なぜ節税効果が高いのかについて解説していきます。

減価償却の意味は「価値をすり減らす」こと

減価償却は建物や備品、車両といった「モノ」に用いられる勘定科目です。
これらは経年劣化によって価値がすり減っていくものであり、「減価償却資産」と呼ばれます。
不動産投資の場合、時間がたっても価値が減少しない「土地」は減価償却資産には含まれず、「建物」のみが該当します。
また建物の購入費用を、購入したその年に一括で経費計上するのではなく、使用可能期間全般に渡って分割して経費計上すべきという考え方から「減価償却」という方法が使われているのです。
しかし、この「すり減っていく価値」を数値で的確に表すのは不可能ですね。そこで、減価償却という科目を使って毎年モノの価値を減少させていくという方法が用いられています。

なぜ減価償却費は節税効果が高いのか

先述の通り、減価償却とはモノの価値をすり減らすことです。「価値をすり減らす」と聞くとあまりよいイメージが湧いてきませんね。
しかし、減価償却によって建物の価値をすり減らすことで帳簿上の建物の価値が減少し、毎期ごとに費用を経費として計上できるのです。この費用が節税効果を生み出します。

経費が増えれば、不動産所得の合計金額が下がります。課税対象額が減るので、その分所得税や住民税といった税金がおさえられるという仕組みになるわけです。

不動産投資に関連する減価償却以外の経費一覧

不動産投資で利用できる経費は他にもあります。
ここでは、節税効果の高い経費のなかでも一般的なものをいくつかご紹介します。

・固定資産税や都市計画税などの税金
・保険料
・管理委託料
・修繕費
・ローンの金利

これらは代表的な経費の例です。
不動産投資をする上で確実にかかってくる費用であり、すべて不動産所得から差し引けるものでもあります。

この中に減価償却費が加わっている、と考えてください。

減価償却費の算出方法

減価償却費を算出するには、物件の構造や築年数、始めに設定した償却方法にしたがって金額を計算する必要があります。
減価償却費を上下させるそれぞれの要因について詳しくみていきましょう。

木造、RC造など構造によって耐用年数が異なる

減価償却はモノの価値をすり減らすものなので、すり減りにくいモノとすり減りやすいモノでは減価償却のペースが異なります。
たとえば建物の場合、木造のほうが鉄筋コンクリート(RC)造よりもすり減りやすいので、木造の建物はRC造の建物よりも短い期間で減価償却を済ませるのです。

このように、何年でモノの価値を償却するのかを定めているのが「耐用年数」です。
減価償却費の算出に耐用年数は欠かせません。

耐用年数を理解するために、まずは建物の構造を理解しましょう。
建物の構造は大きく4つから成りたっています。

構造 耐用年数
鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨造 34年
木造 22年

・鉄筋コンクリート(RC)造
柱など建物の軸となる部分に鉄筋の型枠を用いて、中にコンクリートを流し込んだ構造です。
強度が高いのが特徴。鉄筋は引っ張る力に強く、コンクリートは圧縮する力に強いので双方のメリットを取り込めるのが魅力でしょう。

・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造
鉄骨鉄筋コンクリート造は高層ビルのように高さを持った建物の建築に用いられます。
上記の鉄筋コンクリート造に加えて鉄骨が利用されているので、鉄骨のしなやかさも取り入れられるのが特徴です。RC造よりもさらに耐久性が高いといえます。

・鉄骨(S)造
鉄骨のみを用いた構造で、コンクリートを用いないぶん軽量化できます。しなやかで耐久力も申し分ありませんが、地震や風雨によって揺れやすくなるのがデメリットです。
またRC造やSRC造と比べてコストをおさえることができる反面、耐久性や耐火性においてはやや劣るという特徴も。一般住宅はもちろんのこと、体育館やドームの建築にも用いられています。

・木造
日本の建築で最もポピュラーな構造です。
住宅だけでなく、古くから残る神社や仏閣の構造にも用いられている伝統的な手法。リフォームの手軽さやコストパフォーマンスの高さ、狭い土地や変則的な土地への建築がしやすいというメリットが挙げられます。
デメリットとしては、防音や耐震、強度などの安定性に欠ける点でしょう。

このように、建物の構造によって耐用年数が変わることを覚えておくと、不動産投資を有利にすすめられます。

築年数によっても償却額が異なる場合がある

上記で紹介した耐用年数は新築の時点から計算しはじめます。
不動産投資先として新築物件を購入する場合はよいのですが、中古物件を購入する場合は、少し複雑な計算方法を使って耐用年数を算出します。そのため、物件の築年数が最終的な減価償却費に影響を及ぼすというわけです。
中古物件の耐用年数の計算には、

耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

の式を用います。

たとえば築年数10年の木造物件を購入した場合、

耐用年数=(22年-10年)+10年×20%
    =12年+2年
    =14年

つまり、購入時以降の耐用年数は14年とわかります。

定額法と定率法とは

減価償却費の算出方法は、「定額法」「定率法」の2つの方法に分かれています。

定額法は毎期決まった金額を償却していく方法で、減価償却費の金額は原則毎年同じ金額になります。
一方定率法は、毎期決まった利率を未償却残高(残っている資産価値)にかけて減価償却費を算出する方法です。減価償却費の金額は、初めの年ほど多く、年々減少していくという特徴があります。

建物の場合、1998年3月31日以前に購入した建物には「旧定額法」「旧定率法」どちらかを選択することができます。1998年4月1日から2007年3月31日に取得した建物は「旧定額法」のみ、2007年4月1日以降に購入した建物の減価償却には「定額法」しか選ぶことができないよう、法改正されています。ご注意ください。

では、現在物件を取得した場合に適用される定額法の詳しい計算式を見ていきましょう。

【定額法】
定額法の計算方法は、
1年あたりの減価償却費=取得価額×定額法の償却率

取得価額とは「購入時の価格」を指します。
また定額法の償却率とは、耐用年数に応じて定められた利率のことです。取得価額を耐用年数で割った数値とほぼ同額になりますが、定められた償却率を使用することで、耐用年数では割り切れない減価償却費が少数点以下第3位までになるよう設定されています。
理屈としては、建物の購入金額を耐用年数で分割することで1年分の減価償却費を算出する、という形になります。

減価償却費をシミュレーションしてみる

減価償却費の計算は一見すると複雑に見えますが、覚えてしまえば難しくはありません。
物件取得後のキャッシュフローを正しく見通すためにも、減価償却費の算出方法を覚えておきましょう。

例として取得価額が2,000万円、耐用年数が10年の物件について減価償却費を算出してみます。
今回は定額法で考えてみましょう。

定額法の計算式は、

減価償却費=取得価額×定額法の償却率

でした。
ここに物件の情報と耐用年数10年の償却率0.100を当てはめると、

減価償却費=2,000万円×0.100=200万円

1年あたりの減価償却費は200万円という結果になりました。
この費用はまるごと経費に算入できるので、帳簿上では200万円分の利益を相殺できるということになります。

給与所得から経費を差し引ける

さきほど算出した200万円の減価償却費が、どれほどの節税効果を生み出すのか見ていきましょう。
不動産で得た収益は不動産所得に分類され、サラリーマンとして得た収入は給与所得に分類されます。
両方の所得がある場合、これらの所得をすべて合算する「損益通算」という制度が使用可能です。両方を合算した総所得から控除額を差し引き、残った課税所得に対して規定の税率を掛けることで所得税や住民税額を算出します。

さきほどの減価償却費は経費として扱われるので、所得から差し引ける費用に該当します。
では、先ほどの2,000万円、耐用年数10年の物件を例に、不動産投資を行わずに給与所得が600万円ある人と、給与所得600万円+100万円の不動産所得を得ている人を比較してみましょう。

【給与所得600万円のみの人の場合】

課税所得額:600万円
所得税率:20%
所得税=600万円×20%=120万円

【給与所得600万円+不動産所得100万円の人の場合】

所得額:600万円+100万円
減価償却費:200万円
課税所得額:600万円+100万円-200万円=500万円
所得税率:20%
所得税=500万円×20%=100万円

このように、不動産投資をして減価償却費を経費計上した場合、課税所得金額は500万円となり、不動産投資を行わなかった場合に比べて100万円も課税所得額を減少させることができます。
500万円の課税所得額に対しては20%の所得税率がかかってくるので、所得税は年間100万円。不動産投資を行っていない人より20万円の節税となったわけです。

さらに、もし減価償却費という経費が存在しなかった場合を考えてみましょう。
課税所得額は、

600万円(給与所得)+100万円(不動産所得)=700万円

となり、700万円に所得税率をかけることになります。
この場合は税率が高くなり、23%の所得税を納めなければならないので、

700万円(課税所得)×23%=161万円

年間161万円の所得税が発生するということです。

減価償却費を経費計上しなかった場合との所得税差額は61万円にも上ります。減価償却を正しく行うことで、これだけの節税効果が生じることがわかりますね。
もちろん、これ以外にもさまざまな経費が盛り込まれるので計算はより複雑になります。しかし、減価償却にスポットを当てただけでもこれほどの節税効果が生まれるということが理解できたのではないでしょうか。

節税効果を狙いすぎるとデメリットも

不動産投資の節税効果が高いことはご理解いただけたと思います。ただ、節税に必死になりすぎると思わぬリスクを被る可能性もあるので、十分に注意しましょう。
不動産投資で気をつけるべきポイントとしてしばしば持ち上がるのが「デッドクロス」です。
「デッドクロス」とは、ローンの元金返済額と減価償却費が逆転し、手元の現金と帳簿上の利益が釣り合わなくなることを指します。
本来は帳簿と現金は合致するはずですが、不動産投資の分野では帳簿と現金が合致していることはほぼありません。

先述の通り、不動産投資は「モノの価値」という目に見えないものを数値化して扱う分野です。
その過程で、本来は数値化できない「価値のすり減り」を「減価償却」という勘定科目に当てはめて計算し、税金の計算などを行っています。
そういう意味では、減価償却費は「実際に支払っていないのに費用として扱える」魔法のような勘定科目なのです。

一方、ローンを組んで物件を取得した場合、経費に算入できるのはローンの利息のみで、元金は経費に組み込むことができません。
ローンの利息は年々減少していく(元金が減れば利息も減少する)ものです。したがって、全体のローン返済額のうち利息が占める部分は小さくなっていきます。

つまり、不動産投資を始めたばかりのころはローン返済額の一部を経費計上できていたのに、ある時から経費に算入できる金額が減少することになります。そして、実際にお金が出ていくにもかかわらず、経費として計上できないローン元金返済額だけが増えていくのです。

分かりやすく表すと

・減価償却費-実際の現金支出ではないのに経費計上できるもの
・ローン元金返済額-実際の現金支出であるのに経費計上できないもの

この2つの金額が逆転してしまうことを「デッドクロス」といいます。

結果として、減価償却費などの経費によって帳簿上の利益は出ているものの、実際のキャッシュフローは苦しくなり、最終的に「帳簿上は黒字だが実際は赤字」というあべこべな状況に陥ってしまうわけです。
デッドクロスは、不動産投資のリスクとしてしばしば扱われる話題です。帳簿上の黒字部分には税金がかかってくるため、税金を支払っているうちに資金繰りが厳しくなり、最悪黒字倒産の危険性もあるということを理解しておきましょう。

デッドクロスを回避するには、このような先に起こりうるリスクも考慮した長期的な収支計画を立て、健全な経営を行うことが重要です。減価償却などはあくまで「節税」の範囲に留めておく意識を忘れないようにしましょう。

不動産投資は高い節税効果を持つ資産運用

不動産投資はあまり時間をとられずに始められる資産運用・投資の一種です。
また節税効果も高いため、働きながら不動産投資に取り組む方も多くいらっしゃいます。

減価償却は不動産投資で節税効果を得るために欠かせない要素です。
この記事を参考にして経費や減価償却の実態を理解し、不動産投資を有利にすすめてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

樗木 裕伸

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 不動産投資で押さえておきたい土地の公的価格

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.41インドネシア不動産投資のチャンス その2

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 高齢化と不動産投資(2)~「簡易生命表」を見て、人生100年時代を理解する

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: ヨーロッパの不動産事情

最新コラム: 経済苦境続くギリシャ不動産のいま

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 利下げと不動産投資

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: フィッシャー・ハドソン・ウィルソン・モデル

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 27.「決算書思考」で不動産投資が変わる(前編)

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。