LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資におけるワンルーム投資のリスクと3つの成功の秘訣

不動産投資の選択肢として人気の高いワンルーム投資。
不動産投資の初心者や自己資金が少ない方でも取り組みやすく、魅力的な投資先の1つです。
しかし物件の購入前に、ワンルーム投資ならではの特徴を理解し、注意点を押さえておかないと失敗につながる恐れがあります。

不動産投資でワンルームを購入すると本当に失敗するのか?

不動産投資には、アパートやマンションの一棟買いから戸建て、ワンルームまでさまざまな投資物件があります。実はその中でも、「ワンルーム投資は失敗しやすい」といわれていることをご存知でしょうか?
なぜかというと、ワンルームならではのデメリット・リスクが存在するからです。しかし、だからといってワンルーム投資が全て失敗に終わるとは限りません。
それらのデメリットを理解し、対応策を講じることで、できる限りリスクを回避することは可能です。
もちろん、ワンルーム投資ならではのメリットもたくさんあります。
この記事で、「ワンルーム投資=失敗する」という概念に縛られず、メリット・リスクを含めたワンルーム投資の実態をぜひ理解してください。

今回は、アパート一棟買いと比較しながら、ワンルーム投資のメリット・デメリットを見ていきましょう。
デメリットを知ることで、いざリスクに直面した時にどのように対処すればよいかが分かります。
さらにワンルーム投資を成功させる秘訣もご紹介しますので、これからワンルーム投資に取り組もうと考えている方は、ぜひ最後までお付き合いください。

ワンルーム投資のメリット

ワンルーム投資で得られる主なメリットには、以下の4つが挙げられます。

・購入金額が安く済む
・リスクポートフォリオがしやすい
・修繕費用が安く済む
・火災保険料が安く済む

それぞれ詳しく解説します。

購入金額が低額で済む

ワンルーム投資は、何といっても費用を抑えられるのが最大の魅力です。立地によっては億単位の投資金額になる一棟買いに比べ、ワンルームなら頭金を用意せず、毎月数万円程度のローン返済で物件を購入できる場合もあります。こうした手軽さは、ワンルーム投資ならではのメリットといえるでしょう。

そのうえ、毎月の家賃収入が安定的に入ってくるのであれば、ゼロから始める資産形成として申し分ありません。

また、無借金のワンルームを保有している場合、金融機関に担保として認めてもらえる可能性が高いです。
ローンを完済したワンルームを担保にして、さらに高額な物件を購入できるので、不動産投資の入り口としておすすめです。

リスクポートフォリオがしやすい

「リスクポートフォリオ」とは、リスクを分散させる投資の手法を指す言葉です。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの資産運用といわれますが、それは不動産が安定資産だからに他なりません。
株式やFXのように急激な値動きがないので、安心して投資できるのです。

しかし、そんな不動産でも災害や火災といったリスクはどうしても避けられません。
日本は地震大国です。地震によって建物が倒壊してしまったり、損害を被ったりする可能性もゼロではありません。

もちろん、保険に加入することである程度損害をカバーすることはできます。しかし、一棟買いのように1つの地域に集中投資してしまうと、大きな震災が起きたときのリスクが大きくなります。

その点、ワンルーム投資であれば購入金額が少なく済むので、さまざまな地域に分散して不動産を保有することが可能です。
リスクポートフォリオを意識しながら不動産を保有できるのは、ワンルーム投資ならではのメリットでしょう。

修繕費用が安く済む

一棟買いのアパートの場合、数年に1度、外壁の塗装や大規模修繕を行う必要があります。
さらに、入居者が入れ替わるごとに部屋の修繕を行う場合、ランニングコストとしての修繕費がかさんでしまうのです。

ワンルーム投資であれば、部屋の広さや数で見ても修繕にかかるコストは低いといえるでしょう。場合によっては、クリーニングのみで次の入居者を募ることもできます。
設備が少ないワンルーム投資ならではのメリットです。

火災保険料が安く済む

マンションタイプのワンルーム投資の場合、火災保険料が安く済むのもメリットの1つです。

マンションはRC構造であることが多いので、火災や地震による焼失や倒壊のリスクが低くなります。そのため、構造面で見ても保険料が非常に安く済むのです。
一方アパートは木造で建てられていることが多く、地震・火災保険の金額も高くなります。
さらに一棟買いの場合、延べ面積が広くなるので高額の保険料を負担することになるでしょう。ワンルーム投資なら、面積が少ない分保険料を安く抑えることができます。

ワンルーム投資のデメリット

一棟買いと比較し、ワンルーム投資ではさまざまなメリットが得られることが分かりました。しかしメリットだけでなく、デメリットについても理解しておきましょう。
あらかじめリスクを理解し対策を立てることで、より不動産投資の成功率がアップします。

ワンルーム投資のデメリットは以下の2つです。

・利回りが低く、資産拡大に時間がかかる
・担保として評価されにくい

それぞれ見ていきましょう。

利回りが低く、資産拡大に時間がかかる

一棟買いしたアパートやマンションに比べると、ワンルーム投資はキャッシュフローが出にくく、利益が生まれにくいという特徴があります。
ワンルーム投資は良くも悪くも規模が小さいので、ローンの返済額が安く済む分、家賃収入も1部屋分しか入ってきません。つまり、ワンルーム投資は利回りが低くなりがちだということです。
利益となる金額が少ないので、ローンの返済にかかる時間も長くなります。ローンの完済が遅くなると、次の物件を購入するまでにかかる時間も長くなるということです。

不動産投資は、複数の物件を所有し運営することで、より安定した資産運用となります。1つ目の物件のローン返済が長引くことは、その後の資産拡大を狙う投資家にとってはマイナスの影響となりかねません。

さらにワンルーム投資の場合、その1室が空室になってしまうと収益がゼロになってしまいます。空室が出た場合、自己資金を投入してローンを返済しなければならないというリスクもあることを覚えておきましょう。

担保として評価されにくい

ローンの残債が残っているワンルームの不動産は、金融機関から担保として認められにくいのが現状です。
そのため、ワンルーム投資から始めて事業規模を拡大していくためには、自己資金を投入する必要があります。
つまり、給与所得などの本業で得た収入を使って繰り上げ返済を行い、物件のローンをできるだけ早く完済しなければならないということです。
ローンを完済したワンルームの投資物件なら、それを担保にすることでさらに高額な物件を購入することができます。

このようなデメリットと、それぞれの対策をあらかじめ理解しておくと、ワンルーム投資の成功率がぐっと高まるでしょう。

ワンルーム投資を成功させる3つの秘訣とは

ここからは、さらにワンルーム投資の成功率を上げる秘訣をご紹介します。ワンルーム投資で収益をあげているオーナー様の特徴をひもとき、どのような施策を行って利益を出しているのか見ていきましょう。

出口戦略を徹底し、将来の見通しを立てる

ワンルーム投資で失敗してしまう方の典型として、出口戦略を理解していないことが挙げられます。
出口戦略とは、購入した不動産の「最終的な着地点」を決めることです。ワンルームの場合、売却する、保有し続ける、自宅にするなど、投資家の事情や物件によってさまざまなプランがあります。
このように売却時の状況まで想定して購入する物件を選ぶのが、不動産投資の鉄則です。プロの不動産投資家は、物件選定時に必ず出口戦略を検討します。しかし、出口戦略を理解する前に物件を購入してしまう初心者の方は多いです。

例えば、のちのち物件の利益が上がらなくなってきたとき、急きょ売却を考えたとします。出口戦略を立てないまま運用していた場合、適切なタイミングで修繕を行っていなかったり、いわれるがまま家賃を下げてしまっていたりするケースが多いです。
こうした運用下では、売却時に物件の価値が低下してしまっている可能性があります。購入時よりも大幅に低い値段でしか売れないなど、最終的に損失を出してしまいかねません。しっかりとした出口戦略を持って運用すれば、最終的に損失を出さない運用方法が見えてきます。
ワンルーム投資を考えている方は、購入前から出口戦略を検討し、将来の見通しを立てるようにしましょう。
それだけでもぐっとリスクを抑えられますし、物件選びの参考にもなるでしょう。

ワンルームマンションの売却価格を査定する際は、収益還元法と呼ばれる方法を用いて見積もりを出します。
そして、収益還元法の中でも簡便な「直接還元法」によって物件の価格を決定する場合が多いです。

直接還元法の計算方法は
1年間の純利益(総収入-経費)÷還元利回り(%)=不動産価格
で求めることができます。
年間100万円の収入と20万円の経費を見込み、4%の還元利回りが期待できる物件の場合、

(100万円-20万円)÷4%=2,000万円

となり、2,000万円よりも安く購入できれば、割安の物件といえます。
購入前の場合、収入や経費、還元利回りの数値はあくまで予想値です。似た条件の物件や近隣物件の相場などから算出し、できるだけ現実的な数値を使うことで、より正確な価格が分かるでしょう。

このような計算方法や出口戦略は、ワンルーム投資に限らず、不動産投資において重要な知識です。リスクを回避し、最終的な物件の価値を下げないために、物件の価値を左右する要素について学び、家賃をなるべく下げずに運用する方法を身に付けることをおすすめします。

フリーレントを導入し家賃の下落を防ぐ

家賃を下げずに集客を実現する方法として「フリーレント」が挙げられます。
「フリーレント」とは、入居から数ヶ月の間、家賃を無料にする施策です。
一見すると、入居から数ヶ月分の家賃が入ってこないので、オーナーにとってマイナスになるのでは? と思う方も多いでしょう。しかし実は、フリーレントを導入することで家賃の下落を防ぐことができます。

先述の通り、なるべく家賃を下落させずに運用することは、ワンルーム投資において重要なポイントです。数ヶ月のフリーレントという入居者にとって魅力的な条件を付けることで、家賃をキープしたままでも入居者付けに強い物件にすることができます。
入居者にとっても、引っ越し直後の忙しい時期に出費が少なく済むので、集客効果は高いといえるでしょう。

フリーレントの場合、「最低2年間の入居」などの条件を付けるケースも多くみられます。決められた期間以前に解約した場合、フリーレント期間中の家賃を支払わなければならないという条件です。これによって、より長く入居者をキープすることにもつながります。

さらに、フリーレント期間を含めた2年契約の間「同一の家賃で運営していた」という実績にもなるのです。

フリーレントは、できる限り高い家賃をキープすることができ、いずれ物件を手放すことになっても、査定時に売却額を高められる可能性がある施策といえるでしょう。

さまざまなバリエーションの投資先を検討する

ワンルーム投資にも、新築や築古、駅近などさまざまな物件があります。新築やブランドばかりにこだわらず、同等の費用で購入できるさまざまなバリエーションの物件を投資先として検討するようにしましょう。

例えば、都市部の駅前にある新築ワンルームマンションの購入を検討していたとします。
しかし同一のエリアで同じ金額の築10年程度のマンションと比較した場合、築年数を代償に、より多い部屋数や広い面積を獲得することが可能になるでしょう。より広い物件となれば、単身者だけでなくファミリー向けにも集客できるようになります。
新築というブランドは失いますが、マーケットが広がることでより幅広い入居者にアプローチすることが可能です。築古であっても、その広さがあれば十分に魅力的な投資先といえるでしょう。

このように、同等の費用で購入できるその他の物件に目を向けることも重要です。その上で実質利回りや出口戦略まで考慮しながら投資先を選ぶことで、損失のリスクを抑えることができるでしょう。

ワンルーム投資は売却まで想定して取り組もう

この記事で紹介したさまざまなリスクをうまくコントロールできれば、魅力・メリットを享受しつつ、ワンルームの投資物件をうまく運用することが可能です。
出口戦略として売却時の価格を想定し、実質利回りまで把握した上で慎重にワンルーム投資に取り組めば、できる限りリスクを抑えることができるでしょう。
アパートやマンションの一棟買いなど、他の投資先とも比較しながら、あなたの投資スタイルに適した物件を探してみてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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