LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

不動産投資先として人気の高いマンション投資。
しかしマンションへの投資は、特徴やデメリットを理解して取り組まないと、失敗するリスクが生じやすくなります。
そこで、ワンルームマンション投資の特徴やメリット・デメリット、さらにワンルームマンション投資にかかるリスクや注意点を見ていきましょう。

不動産投資先としてポピュラーなマンション投資

マンション投資は不動産投資の中でも人気が高い投資先です。
ワンルーム投資と一棟買いに分かれますが、ここではワンルーム投資に焦点を当て、その特徴を抑えていきましょう。

不動産投資と一口にいっても、その内容はさまざまです。
土地の活用という面では農地の貸出や転用も可能ですし、事業用土地の運用として駐車場を展開するなどの方法もあります。建物に関しても、一戸建てやアパート、マンションなどの種類があります。

その中で、なぜ不動産投資先にワンルームマンション投資が選ばれるのでしょうか。まずはその理由とメリットを見ていきましょう。

不動産投資先にワンルームマンションを選ぶ理由・メリットは?

ワンルームマンション投資が人気を集めている理由・メリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

・購入資金が少なく済むので初心者でも取り組みやすい
・ローンを完済すれば担保にできる
・より収益性の高い年金対策になる
・株式投資に比べて安全性が高い
・海外の投資家からも注目を集める安定した利回り
・耐用年数が長く減価償却の節税効果を受けやすい

ワンルームマンション投資の特徴をひもといて、メリットを1つ1つ見ていきましょう。

購入資金が少なく済むので初心者でも取り組みやすい

ワンルームのマンション投資は一棟買いに比べて少ない資金で始められるので、初心者でも取り組みやすい不動産投資です。
ワンルーム投資を不動産投資の入り口に選ぶ方も少なくありません。

不動産投資に関わる税制や法令は複雑なので、まずはワンルーム投資から初めて不動産投資の決まりやコツを掴んでから拡大する、という方法はお薦めです。

ローンを完済すれば担保にできる

ローンを返済して自分の物件にしてしまえば、その物件を金融機関で担保に入れて新たな融資を受け、さらに不動産を拡大していくことができます。
実情として、ローンの残債が残っている物件を担保に入れることは難しいです。そこで、繰り上げ返済を活用して早めにローンを完済してしまえば、その分資産を拡大していくスピードを上げながら不動産投資に取り組めます。

不動産投資を広げるためのステップとして、ワンルームマンション投資ならローンで借り入れる金額が比較的安く済み、ローン完済までの期間も短くすることが可能です。
少ない資金から不動産投資を始めて高額の物件に手を伸ばすためには、ワンルームのマンション投資は魅力的な選択肢の1つといえるでしょう。

完済すれば自分の資産となり年金対策となる

ワンルームマンション投資は、年金代わりとして活用することができます。サラリーマンの方の場合、給与所得のあるうちにローンを完済してしまえば、定年退職後は家賃収入が収益として手元に残り、年金対策となるわけです。賃貸経営を管理会社にお任せすれば、自分自身の手間をかけることなく収入を得られるというのも、不動産投資が年金代わりに向いているポイントでしょう。

超高齢社会を迎えた日本では、年金制度の維持についても危機感を抱いている若年層が多く存在します。実際に、政府も個人型確定拠出年金(iDeCo)の税制優遇措置を勧めることで「個人での資産運用」を推奨しているのです。
公的年金に頼るより、自身で資産運用した方が収益性・安全性共に高いと考える人が増えているのも事実でしょう。このような情勢も追い風となって、初心者でも取り組みやすいワンルームのマンション投資に注目が集まっています。

株式投資に比べて安全性が高い

こちらはワンルームマンション投資においてのメリットではなく、不動産投資全般に言えることですが、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資手法として選ばれることが多いです。
一方株式投資やFXは、ハイリスク・ハイリターンな投資といわれます。不動産投資よりも大きなリターンを狙える可能性はありますが、その分失敗した時のリスクも大きくなります。
毎月安定的に家賃収入が入り、かつ長期的な収益が見込める不動産投資は、FXや株式投資よりも長期にわたる収益性の面で優れているといえるでしょう。
資産運用の手段として不動産投資を選ぶ人が増えている背景には、他の投資方法にはないメリットが関わっているのです。

海外の投資家からも注目を集める安定した利回り

2020年の東京五輪に向けて、東京都内では再開発のプロジェクトが立ち上がり、建設需要が高まっています。
そのため、好景気となりすでに建設されているマンションの価格が上がることも予想されるため、このタイミングで不動産投資に取り組もうと考えている方は多いでしょう。
また、この好景気は、当然国内だけでなく海外の投資家たちも注目しています。

東京都内の物件は安定して3〜5%程度の利回りが期待できることから、もともと海外の投資家からも注目を集めているのです。
今、マンション投資をはじめ不動産投資全体が、国内外の投資家たちにとって魅力的な資産運用となっています。

耐用年数が長く減価償却の節税効果を受けやすい

マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であることが多く、耐用年数が47年と長く設定されています。そのため、減価償却などの節税効果を長期間にわたって得られるというメリットがあるのです。

一方アパートは木造で建てられることが多く、耐用年数は22年に設定されています。
耐用年数が短い物件や、耐用年数を過ぎた物件は、償却年数が短くなる代わりに、1年ごとの償却額が大きくなるのが特徴です。

償却額は低くてもできるだけ長期間にわたって節税効果を受けるか、大きな償却額を使って短期的に節税効果を受けるか、それは自身の投資スタンスによります。どちらがよいとは一概にいえませんが、できるだけ長く節税のメリットを受けたい方は、マンション投資を選ぶ方がよいでしょう。

不動産投資先にワンルームマンションを選ぶデメリット

ワンルームマンション投資におけるメリットについてご紹介しました。
一方マンション投資で生じるデメリットには、以下のようなものが挙げられます。

・空室リスクに対する耐久力が低い
・物件価格の下落に注意する必要がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

空室リスクに対する耐久力が低い

ワンルームマンション投資に取り組む際は、空室リスクに気をつける必要があります。

一棟買いであれば、数部屋が空室になったとしてもすぐに家賃収入が途絶えることはありません。しかしワンルーム投資の場合は、その1部屋が空室になると家賃収入がゼロになってしまいます。

そのため複数のワンルーム物件を所持し、リスクを分散する投資家の方が多いです。

物件価格の下落に注意する必要がある

不動産投資全般に言える話ですが、建物の価値は、築年数と共にどうしてもすり減っていきます。
さらにマンションは新築ブランドが強いため、築年数が1〜2年ほど経っただけで、物件価格が1割以上減少する物件も珍しくありません。

そのため、物件価値が下落することを見越して物件を選ばなければなりません。
物件の資産価値は、周辺環境や立地、建物の設備や修繕計画など複合的な要因の影響を受けるものです。これらをよく検討して物件選別するようにしましょう。

※減価償却には含まれない土地ですが、一戸建ての場合、「土地」全体を所有しているため、売却などを考える場合には比較的資産が残りやすく、一戸建てと比べてワンルームマンション投資は土地の資産が少ないため、デメリットになると考えられます。

次回は「ワンルームマンション投資を始める際」に気をつけたいポイントをお伝えします!
ワンルームマンション投資を始める際に気を付けたい3つの注意点を読む。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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