LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

ワンルームマンション投資を始める際に気を付けたい3つの注意点

前回は、ワンルームマンション投資についてのメリット・デメリットについてお伝えしました。
今回は、ワンルームマンション投資を始める際に気をつけておきたいポイントをお伝えいたします。

ワンルームマンション投資を始める際に気を付けたい3つの注意点

ワンルームマンション投資で生じやすいリスクを低く抑えて、不動産投資を成功させるために必要な注意点を3つ解説します。

空室・滞納リスクに備える

先述の通り、ワンルームマンション投資の場合空室リスクは重要なポイントです。
空室リスクに対抗するためには、
・集客に強い不動産会社に管理を委託すること
・適切な修繕を行うこと
これらが効果的です。

集客を成功させるには、周辺のニーズや価格帯を調査し、物件を最適な状態に保つことが肝心です。不動産会社にはそういった取り組みに必要な最新の情報が入ってきます。修繕のための施策についてもノウハウがあるので、信頼できる不動産会社に管理を委託するのが一番のリスク解消法といえるでしょう。

また家賃滞納リスクは、保証会社を利用したり、保証人を立ててもらったりすることで対策することが可能です。
いずれも不動産投資全般において生じやすいリスクですが、対策を立てることでリスクを最小限に留めることができます。

※投資物件の管理を委託したり、保証会社を利用する場合は、別途管理手数料などのコストがかかるため、利用する際はコスト面も考慮しましょう。

災害リスクに備える

ワンルームマンション投資に取り組む場合、1つのエリアに集中して物件を購入するのは危険です。地震や台風などの災害が起きたとき、手持ちの資産が同時に損害を受ける可能性があります。
もともと不動産は安定資産と呼ばれ、物件の価値が急激に低下しにくいことが特徴です。しかし、日本は地震や台風が頻繁に起こる国です。災害リスクは、現物資産である不動産ならではのリスクといえるでしょう。

不動産投資は複数の物件を所有し、資産拡大していくことでより安定性を増すことができます。不動産投資の第一歩としてまずはワンルーム投資から始める方も多いと思いますが、資産拡大を視野に入れる場合、2つ目の物件は1件目の物件とは異なるエリアで購入することで、所有する資産に対し、災害リスクを分散することができます。

長期的な計画を立てる(出口戦略)

不動産投資では、所有する物件を「どのタイミングで」「どのように」切り上げるかを考える必要があります。
これを「出口戦略」といい、不動産投資において重要な役割を持っているのです。

最もポピュラーな出口戦略としては不動産の売却が挙げられます。ローンの残債よりも高く売却できれば売却益を得られ、損失が出れば売却損が生じます。

しかしワンルームマンション投資の場合、ローンを完済した上で物件を保有し続けることが多く見られます。なぜなら、利回りを高くした状態でその物件を担保に入れ、新たな融資を受けることができるからです。
1つ目の物件購入時よりも高額な融資が受けられるので、より高額な不動産を購入することが可能になります。
先述の通り、ワンルームマンション投資においては、複数の物件を所有し運用することで、より安定した収益を得ることができます。

また、ローン完済までの期間を短くするためにも、購入時の金額が安く利回りの高い物件を探すことが重要です。

不動産投資先にワンルームマンションを選んだ際の相場は?

ワンルームマンション投資を成功させるためには、投資先の購入相場を知っておくことも重要です。
ここでは、不動産投資先として人気の高い東京・大阪のワンルームマンション購入費用の相場を紹介します。

エリア ワンルームマンション購入費用の相場
東京都 約1,638万円
大阪府 約508万円

※ワンルームマンション購入費用の相場については、下記サイトの「地価公示」をベースにワンルームを25m2として算出しております。
参考:見える賃貸経営(東京都)

東京都・大阪府共に、都内・府内のどのエリアの物件かによって、実際は大きな価格差があります。物件購入を検討している具体的なエリアの相場については、ぜひ各エリアのデータを確認してください。

不動産投資の資金計画を立てる

ワンルームマンション投資や不動産投資ではローンを組むことが多いため、綿密な資金計画を立てておかなければなりません。
そのためにも、金融機関から融資を受ける際に重要となる属性やローンの種類について理解しておきましょう。

自分の属性を理解する

属性とは、融資を受ける方の年収や勤続年数などを総合的に評価したものです。
属性が高ければ高いほど高額の融資を受けやすくなり、逆に低ければ低いほど融資は降りにくくなります。

属性を理解するには、実際に金融機関で融資の相談をしてみるのが近道です。
そこで自分の年収や勤続年数といったステータスがどのように評価されるのかを理解し、不足している部分を補う形で属性を補強していきましょう。

例えば借り入れたい金額に対して年収が低いのであれば、転職を視野に入れることも1つの方法です。その他、勤続年数が足りないのであれば、数年間は貯金しながら不動産投資についての情報を仕入れる時間に充てるといった方針も立てられます。

不動産投資で組めるローンの種類を知る

ローンの種類によって融資の難易度は変わります。金融機関に相談に行く前に、ローンの種類についても理解しておきましょう。

不動産投資で受けられる融資は、大きく2つに分類されます。

・アパートローン
アパートやマンションといった収益物件を建築、購入するための融資です。
パッケージ化されていることも多く、不動産投資においてはポピュラーなローンといえます。
融資を受けるための審査基準が事前に開示されており、それらをすべてクリアすれば比較的短い審査期間で融資を受けることが可能です。
しかし融資を受ける方の属性の評価を厳しく設定している金融機関が多く、また融資の限度額がプロパー融資よりも低いというデメリットもあります。

・プロパー融資
不動産投資だけでなく、事業や開業のために利用される融資です。
融資限度額がアパートローンよりも高いため、不動産投資を事業規模で行いたい場合などはこちらの融資を検討しましょう。
ただし、融資審査に通るだけの事業計画書や事業実績が必要となり、審査基準も厳しくなります。手間が煩雑になりやすく、審査期間が長くなる傾向がありますので注意しましょう。

それぞれの融資によって限度額だけでなく、利率も変わります。それぞれの違いをあらかじめ理解し、融資をスムーズに受けられるようにしておきましょう。

ワンルームマンション投資のリスクを理解して不動産投資を成功に導く

ワンルームマンション投資にはさまざまなメリット・デメリットが存在します。
生じうるリスクもさまざまですが、あらかじめリスクを理解して対策を立てておけば、ワンルームマンション投資の成功率は高まるでしょう。
この記事を通してワンルームマンション投資のリスクを理解し、注意点を抑えた上で不動産投資に乗り出していただけると幸いです。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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