LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(前編)

不動産への投資は、「不動産投資」と「不動産投資信託(REIT)」の2種類。実はこの2つ、同じ不動産への投資でも、全く異なる仕組みを持っています。
不動産への投資に興味があるものの、「どう違うの?」「どちらの投資がいいの?」と悩む人は多いのではないでしょうか?

そこで、「不動産投資」と「不動産投資信託(REIT)」の違いをご紹介しましょう。それぞれの特徴から、メリット・デメリット、そしてどんな人に向いているのかまで分析していきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産事業に資金を投下し利益を得ることを言います。簡単にいうと、物件の「オーナー」=「大家さん」になるということです。

不動産投資の収益は、第三者に賃貸物件として貸し出すことで、毎月の家賃収入を得るインカムゲイン(運用益)と、物件を購入価格よりも高い金額で売却することで得られるキャピタルゲイン(売却益)の2種類。近年の不動産投資は、ほぼインカムゲインに焦点を当てた長期的な投資が主流です。

ハイリスク・ハイリターンな株式やFX、ローリスク・ローリターンな預貯金と比べて、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資と言われています。

不動産投資で賃貸収入を得る場合の、一般的な仕組みは以下の通り。

不動産の選定や売買契約、融資の申し込み、管理会社の選定など、運用までの諸手続きは全て投資家自らが動きます。

一方、購入後の入居者募集や家賃回収、トラブル対応など日々の賃貸管理業務は、手数料を払うことで管理会社に委託するのが一般的。
そのため、入居者の家賃はいったん管理会社に支払われ、管理会社からオーナーへ入金される仕組みになっています。

投資家は、その毎月の家賃収入をローンの返済に充てることになります。

不動産投資信託(REIT)とは

不動産投資信託は、Real Estate Investment Trustの頭文字を取って「REIT」と言います。これに、「JAPAN」の「J」を付けて「J-REIT」もしくは「日本版REIT」とも呼ばれます。

不動産投資信託(REIT)は、複数の投資家から集めた資金を使って、専門家が不動産を保有・運用し、そこで得た収益を投資家に分配する投資信託の一種です。
株式や債券と同じ、資産運用のための金融商品のひとつと言えます。

下記の表は不動産投資信託(REIT)の仕組みを簡単に表したものです。

REITの仕組みを簡潔に言い表すと、「不動産の証券化」と言えるでしょう。

株式取引でいうところの「株式会社」にあたるものが「投資法人」になります。REITが作る特別な法人で、不動産の保有・運用を行い、証券取引所に上場されています。

また、「株券」にあたるのが、投資法人が発行する「投資証券」です。この投資証券を証券市場で購入することで、REITへの投資がスタートしたことになります。投資証券は、上場株式と同じように取引所で売買することが可能です。

株式取引でいう「配当金」は、REITの場合「分配金」と呼ばれます。投資法人が運用した不動産による賃料収入や売却益が、投資家たちに分配されるという仕組みです。

REITにおいて投資対象となるのは、マンションだけでありません。オフィスビルや商業施設、倉庫、ホテルなども含み、その用途が多岐に渡るのが特徴です。
また、株式や債券と組み合わせた投資信託もあれば、海外の不動産を対象とするものなど、さまざまな種類があります。

不動産投資と不動産投資信託(REIT)の違い

不動産そのものを購入し自ら運用する不動産投資と、株式のように投資証券を購入し、その投資金でプロが運用した不動産の収益を分配金という形で受け取るREIT。
同じ不動産を扱っていても内容はかなり異なります。
では、さらにどのような違いがあるのか、具体的に見てみましょう。

不動産投資 不動産投資信託(REIT)
投資対象 主に居住用物件
(マンション・アパート・戸建て)
居住用物件、オフィスビル、商業施設、ホテル、倉庫などさまざま
投資金額 数千万円~数億 数万円~
ローン 利用可 利用不可
不動産の所有権 あり なし
収益 賃貸収入が主 賃貸収入と売却益をもとにした分配金
収益が入るスパン 毎月 年1~2回(決算時)
収益性 利回り平均5%(※1) 利回り平均4%(※2)
管理業務 投資家本人
(管理会社へ委託)
投資法人
(運用会社へ委託)
不動産の選定 投資家本人 投資法人
(運用会社へ委託)
売買方法 売主・買主間の直接取引 投資証券
(証券取引所での売買)

(※1:参照「第40回不動産投資家調査」)
(※2:参照http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

まず違うのが投資金額です。不動産投資が、自己資金+借入金で数千万、数億という単位になるのに対し、REITは自己資金のみで最低数万円から始められます。

実は、この「借入金を利用できるかできないか」が、両者の最大の違いなのです。ローンを組むことができる投資商品は不動産投資のみ。株式や債券、REITにはない、不動産投資特有のメリットでもあります。

また当然ながら、不動産投資には不動産の所有権があるのに対し、REITはあくまで不動産から得た収益を受け取るのみで、不動産の所有権はありません。

注意したいのは、上記利回りはあくまで平均値であり、物件や銘柄によってどちらもかなりの差が出るということです。
REITの利回り平均4%というのは、表示される配当利回りの平均値。実際は銘柄によって表示された利回りで分配金を受け取り、そこから税金が引かれます。
また不動産投資の場合、利回り平均5%というのは、東京都を含む全国の主な政令指定都市における「期待利回り」の平均値です。「期待利回り」とは、投資家が不動産に対して期待する利回りのことで、あくまで「取引前の利回り」となります。
地域や物件によって利回りは大きく異なりますし、実際にかかる税金、ローン返済額、修繕積立費、管理会社への手数料など、具体的な各種費用を引いた計算上では、実質利回りが1~2%となるケースも。
単純にどちらの利回りがよいと比較するのは難しいでしょう。

また先述の通り、不動産や管理会社の選定を直接投資家が行うのが不動産投資であり、それら全てを投資法人にお任せするのがREITです。REITの場合、投資家が不動産の運用に口出しすることはできません。

最後に、両者で大きく違うのが売買方法。不動産そのものを買主・売主間の直接取引で売買する不動産投資に対し、株式と同様、投資証券を取引所上で売買するのがREITです。

ここまで、不動産投資と不動産投資信託(REIT)の特徴をお伝えしました。
次回は不動産投資と不動産投資信託(REIT)を比較し、それぞれのメリット・デメリット、どんな人に向いているかを分析してみましょう。

不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(後編)を読む

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
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