LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

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【不動産投資】中古マンション投資で失敗しないためには?節税効果の実例も紹介!

中古マンションは不動産投資先として人気が高く、新築にはないメリットが得られる投資先でもあります。
しかし中古マンションを購入・運用する際には、気をつけなければならないリスクやデメリットがあります。中古マンション経営を成功させるためには、それらのポイントをしっかり考慮しなければなりません。

この記事では、まず中古マンション投資のメリットやデメリット・リスクを紹介します。さらに中古マンションを選ぶメリットとしてよく挙げられる「節税効果」の実例も併せて見ていきましょう。
そして最後に、中古マンション投資で失敗しないために気を付けたいポイントを解説します。

中古マンションの購入を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資先に中古マンションを選ぶメリットは?

中古マンションへの投資には、さまざまなメリットがあります。
新築マンション投資と比較しながら、中古マンション投資のメリットを見ていきましょう。

資産形成の第一歩としてお勧め

中古マンションは、同じ条件の新築マンションと比べると取得時にかかる費用が安く済むので、自己資金が少ない方であっても始めやすいといえるでしょう。

金融機関から融資を引き出して投資を始める方も多いと思いますが、融資の限度額はオーナーの属性や金融機関の基準によって変わってきます。
「融資の相談に行ったけれど、限度額が低く新築マンションの購入は難しそうだ」という場合であっても、新築より価格帯の低い中古マンションであれば購入できる可能性があります。

また購入した中古マンションのローン残債が少なくなった、もしくは完済した時点で、購入した物件を担保に入れ新たな融資を引き出すことも可能です。その場合、購入金額の低い中古マンションでローン金額を少なくした方が、新築マンションで高額なローンを組むよりも、ローン完済までの期間が短くなります。つまり、新たな投資物件に取り組むまでのスピードを速めることができるということです。

一棟買いではなく中古ワンルームマンションであれば、なおさら物件の価格を低く抑えることができます。現時点で資産が少ない方や、キャッシュを用意できない方の不動産投資の第一歩として、お勧めです。

利回りが高く、インカムゲインが得やすい

中古マンションは新築マンションに比べて利回りが高い傾向にあります。
主な利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りの計算には、以下の計算式を用います。

表面利回り(%)=(年間の家賃収入÷購入時にかかった費用)×100

投資額に対して、年間どれくらいの割合で収益を上げているかが分かります。例えば利回り5%の物件だった場合、20年間で購入費用を回収する目安になるということです。

しかし表面利回りには、実際に不動産を運用する際にかかる毎月のローン金利、修繕費、税金などさまざまな費用が加味されていません。
そこで、これらの費用を家賃収入から差し引いて、最終的な利益率を算出したのが「実質利回り」です。
実質利回りは、以下の計算式で算出することができます。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間支出)÷購入時にかかった費用×100

購入する中古マンションを選ぶ際には、より実際の収益計算に近い実質利回りを基準にしましょう。

では、中古マンションは利回りが高いといわれるのはなぜでしょうか。その理由は「購入時にかかった費用」が少なく済む、というメリットがあるためです。
上記でご説明した利回りの分母は「購入時にかかった費用」です。分母が少なくなればなるほど、利回りは高くなります。
そのため、中古マンションは利回りが高く、インカムゲイン(家賃収入)を得やすいというメリットがあるのです。

購入時にかかった費用が少なく、多くの家賃収入が得られる物件は利回りが高く、多くの収益をもたらしてくれる不動産といえます。

短期的に高い節税効果が得られる

築年数が経過している中古マンションの場合、「減価償却費」によって、新築マンションより短期的に大きな節税効果を期待することができます。

減価償却とは、実際には目減りしていない不動産の価値を帳簿上で減らしていく手続きのことです。不動産の場合、時間がたっても劣化しない土地は対象とならず、建物の価格に対してのみ適用されます。
減価償却費は実際の現金支出ではありませんが、費用として算入でき、確定申告時には経費として扱うことが可能です。
利益から経費を差し引いて残った金額に税金がかかるので、不動産投資において節税効果を求めるのであれば、減価償却費は欠かせません。

詳しくはこちらをご覧ください。
【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介します

中古マンションに投資するデメリット・リスクは?

ここまで、不動産投資先に中古マンションを選ぶメリットについて説明してきました。ここからは、反対に中古マンション投資におけるデメリットを見ていきましょう。
デメリットを理解し、対応策を知っておくことがリスク回避につながります。

修繕費がかさむ

築年数にもよりますが、中古マンションの場合、購入した建物や付帯設備が老朽化している可能性があります。
入居者が見つからなかったり入居後に不満を持たれたりするような劣化がある場合、購入直後にすぐ修繕を行わなければならないケースもあるでしょう。

修繕履歴が残っている物件であれば次に修繕を行うタイミングも読みやすいですが、一度も修繕が行われていなかったり、前回の修繕から期間が空いたりしている場合は注意が必要です。

大規模な修繕には多額の費用がかかります。価格の安い中古マンションを購入したのに修繕費で出費がかさんでしまい、低コストという中古物件ならではのメリットをうまく享受できない可能性もあるでしょう。

さらに建物の劣化は、いずれ売却を考えた時に買い手が付かないというリスクもあります。
新築マンションでも修繕は必要ですし、修繕費を積み立てる必要があるのは変わりません。しかし中古マンションの場合、特にそのリスクが高いことを念頭に置いておきましょう。

価格競争に巻き込まれやすい

「新築」というブランドが付かない中古マンションは、新築マンションより集客力が弱い傾向にあります。
駅から近かったり周辺環境が優れていたりといった条件が揃っていれば別ですが、そうでない場合は家賃の安さで競合と争わなければなりません。その結果、家賃を下げ続けることにもなりかねないのです。

家賃を下げるとインカムゲインが減少し、利回りも低下してしまいます。
利回りの低さは売却価格の低下につながるケースも多いため、なるべく家賃を下げずに集客できる中古マンションを選ばなければなりません。

知識や経験、ノウハウを必要とする

築年数が経過している中古マンションは、新築物件に比べて、修繕や集客などオーナーが直面する課題が多く存在します。
手続きやコツがわかっていないと、それらひとつひとつが重荷となってしまい、不動産投資を続けていく上でのハードルが高くなってしまうでしょう。
集客や修繕に対する知識や経験、ノウハウの少ない不動産投資初心者にとっては、よりハードルが高いと感じるかもしれません
また副業として不動産投資に取り組む場合は、煩雑な業務が多く面倒に思うことも多いでしょう。

中古マンションの減価償却効果

先述の通り、中古マンションは新築マンションに比べて「減価償却」の期間が短く、毎期の減価償却額が高額になりやすいため、節税効果が高いという特徴があります。

では、実際中古マンションが与える節税効果がどれくらいあるのか、減価償却の実例を見ていきましょう。

中古マンションの減価償却シミュレーション

実際に中古マンションを購入したと想定して、減価償却費を算出してみましょう。どれくらいの節税効果があるのかを知るために、同じ価格の新築マンションの減価償却費も算出し、比較します。

【新築ワンルームマンション】
RC造
2,000万円

【中古ワンルームマンション】
RC造
2,000万円
築20年

まずはそれぞれの耐用年数を算出する必要があります。
RC造の住宅用建物の法定耐用年数は47年ですので、新築マンションの耐用年数はそのまま47年となります。
一方中古マンションの方は、新築から20年経っています。
法定耐用年数の一部を経過した中古物件の場合は、以下の計算式を用いて耐用年数を算出します。

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×20%

つまり

(1)法定耐用年数から築年数を差し引いた年数
 47年-20年= 27年
(2)築年数20年の20%に相当する年数
 20年 × 20% = 4年
(3)耐用年数
 27年 + 4年 = 31年

新築マンションは法定耐用年数通りに減価償却を進めるので償却期間は47年になります。一方築20年の中古マンションは、31年の償却期間で2,000万円の価値を減少させていくという仕組みです。

次に、減価償却費の計算方法です。減価償却費は、以下の計算方法により算出されます。

減価償却費=取得価額×定額法の償却率

定額法の償却率とは、2007年4月1日以降に取得した建物に適用される償却率で、耐用年数ごとに設定されています。
耐用年数47年の償却率は0.022、31年では0.033です。計算してみましょう。

【新築マンション】

減価償却費=2,000万円×0.022=44万円

【中古マンション】

減価償却費=2,000万円×0.033=66万円

新築マンションは47年間毎年44万円の減価償却費が発生し、中古マンションは31年間毎年66万円の減価償却費が発生するという計算になりました。
築20年の物件では、新築物件より年間22万円大きい減価償却費を経費に算入できるということです。つまり、中古マンションなら年間22万円分、年間課税対象所得金額を少なくすることができます。

もちろん、償却期間は新築マンションより短くなります。長期間にわたって節税効果を期待するか、短期間に大きな節税効果を得るか、それは各投資家のスタンスによって選ぶべきものですので、よく吟味しましょう。

中古マンションへの不動産投資で失敗しないための4つのポイント

中古マンションに投資する際のさまざまなメリット・デメリットについて説明しました。中古マンションならではのリスクも多く、新築マンションとはまた違った運用方法が必要だということが分かったのではないでしょうか。

そこで、中古マンション投資を成功させるために重要な、抑えておくべきポイントを2つみていきましょう。重要なのは、リスクへの対応策です。

購入物件をよく吟味する

中古マンションへ投資する場合は、購入前に物件をよく吟味することが重要です。中古ワンルームマンションへの投資であっても、室内の設備だけでなく、建物全体の状態を把握しておくことは大切です。
物件をチェックする際には、以下のポイントに気を付けましょう。

・修繕履歴の確認
売り主がこれまで物件に対して行ってきた修繕履歴を確認しましょう。いつ、どのような修繕を行ってきたかが把握できれば、今後自分がオーナーとなった時に、どのような修繕計画を立てる必要があるかが分かります。
デメリットの部分でも説明した通り、一度も修繕が行われていなかったり、前回の修繕から期間が空いていたりする場合、購入後すぐに自分で修繕が必要となるケースもあります。修繕費を出す余裕がない方や、すぐに賃貸経営を始めたい場合は、できるだけ近い時期に修繕が済まされている物件を選ぶとよいでしょう。
一方修繕がなされていない分、相場よりも低い価格で売られている中古マンションもあります。修繕の知識や経験がある方なら、あえて低い価格の物件を購入し、自分で修繕を行うという手もあるでしょう。
自身の投資スタイルや経験によって判断することをお勧めします。

・瑕疵担保責任の確認
瑕疵(かし)とは、建物の構造耐力上主要な部分の欠陥や雨漏りなど、目には見えない隠れた欠陥のことをいいます。そして瑕疵担保責任とは、物件の引き渡し後に瑕疵が見つかった場合、売り主が補修や修繕を負担するという責任のことです。場合によっては契約解除することもできると定められています。

新築物件の場合、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が事業者に義務付けられています。しかし中古物件の場合は、売り主と買い主の同意によって、その期間は自由に設定することができます。お互いが同意すれば「売り主は瑕疵担保責任を一切負わない」という取り決めも可能です。
物件の状況を確認し、瑕疵担保責任の期間や範囲をどのように設定するか、売買契約書締結前に売り主とよく話し合いましょう。

購入後のトラブルを避けるため、第三者機関による建物調査などを行い、物件にその調査結果を付けて売りに出している売り主もいます。事前に住宅の状態が分かるため買い主としても安心ですし、今後の修繕の見通しを立てることも可能です。
専門家による物件調査がなされているかどうかもチェックしてみましょう。

・修繕費の確保
中古物件において、修繕費を確保しておくことは非常に重要です。
欠陥部分を理解した上で購入し、引き渡し後自ら修繕を行う場合はもちろんのこと、運用中も常に修繕費を確保する意識を持ちましょう。
中古マンション投資においては、修繕計画をしっかりと立てて運用していても、突発的な補修や修繕が必要になることは十分に考えられます。
毎月の家賃収入から、修繕費を積み立てておくことをお勧めします。

賃貸需要の多い地域を選ぶ

先述の通り、中古マンションには価格競争による家賃下落のリスクがあります。このリスクを回避するために、将来的にも入居者募集に困らないような、賃貸需要の多い地域を選びましょう。
駅へのアクセスはもちろん、住みやすい環境かどうか、物件の間取りに合ったターゲット層が居住しているエリアかどうかといったポイントをチェックすることが重要です。
物件の購入時に周辺環境や競合となる物件の状況を吟味し、価格競争に巻き込まれないような戦略を立ててから購入に踏み切りましょう。

周辺ニーズをしっかりと分析し、設備の拡充やリフォームなど、自ら賃貸需要を高める施策を施すことも大切です。

知識・経験の豊富な信頼できる管理会社を選ぶ

先述の通り、賃貸経営のノウハウや経験、修繕の知識などが少ない初心者にとっては、中古マンションの運用は難しく感じる場合もあるでしょう。

こうしたデメリットを解消するには、不動産管理会社を利用するのがお勧めです。修繕や集客など、オーナーが自ら取り組むべき業務を代行してもらえます。
修繕に対する知識や経験が豊富で、集客に強い信頼できる不動産管理会社を選びましょう。
もちろん手数料として家賃収入の数%を支払ったり、毎月定額で委託料を支払ったりしなければなりません。しかし信頼できる不動産管理会社へ依頼することで、初心者が中古マンションを運用するリスクを減らせる可能性が高まります。

デッドクロスに気を付ける

先述の通り、中古マンションは耐用年数が短いため、減価償却の期間も短くなります。
これによって、新築に比べると年間の減価償却費が高額になり、経費に参入できる金額が増えるのです。
短期的な節税効果という意味ではメリットですが、実はここで「デッドクロス」という現象に気を付けなければなりません。

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回り、帳簿上の利益と実際のキャッシュフローが釣り合わなくなる状況のことです。
どういうことなのか、詳しく解説しましょう。

ローンを組んだ場合、経費に組み込めるのはローンの金利部分のみです。ローンの元金返済部分については実際の現金支出ではありますが、経費には参入できません。
ローンの返済が進み元金が減るにつれて、金利はどんどん減っていくため、経費計上できる額も少なくなります。
さらに「元利均等返済」というローン返済方法を選んだ場合、毎月の返済額が一定にはなりますが、その内訳として、どんどん金利部分が減り、元金部分が増えるという仕組みになっています。つまり経費計上できる金利はどんどん減り、経費計上できない元金だけが増えていくのです。
また減価償却費は、耐用年数を過ぎればいずれなくなってしまうものです。

つまり

・実際の現金支出であるのに経費計上できないローン元金が増える
・経費計上できるローン金利の額が減る
・実際の現金支出ではないのに経費計上できる減価償却費が減る

これらの要因から、帳簿上は所得が増え黒字であるのに、実際のキャッシュフローの手取り金額は少ない、もしくは赤字という状況に陥るのです。
帳簿上の黒字部分が増えると、税金も増えることになります。手持ちの資金で税金が払えなくなると、黒字倒産ということもあり得るわけです。

築年数が古い中古物件では、減価償却期間が短くなるため、なおさらデッドクロスが起きやすくなります。中古マンション経営においてデッドクロスを避けるためには、

・減価償却期間とローン返済期間を合わせる
・繰り上げ返済を意識し、返済期間を短くする
・減価償却期間中に、資金をしっかりプールしておく

などの対応が求められます。
中古物件の場合、より綿密にローン返済や収支計画をシミュレーションすることが重要です。

中古と新築の違いを理解して最適な不動産投資先を選ぼう

中古マンションには新築マンションにはない魅力がある反面、さまざまなデメリットやリスクも含まれています。それらを理解しないまま、表面的な利回りの高さや初期費用の安さに惹かれて購入してしまうと、失敗してしまう可能性もあります。
リスク対応のための施策をしっかり持って運用に成功すれば、中古マンションは非常に魅力的な投資先です。高い利回りを確保し、次の物件へと資産を拡大できる可能性が高まります。

ぜひこの記事を通して中古マンションに関する知識を増やしてくださいね。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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