LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【不動産投資】売却初心者が注意するべき8つのポイントと売却手順

不動産を売却するとき、売り主としては「できるだけ高く、早く売りたい」と思うのが一般的ではないでしょうか。
しかし購入時の物件価格より売却時の価格の方が低くなってしまうと、売却損が生じてしまいます。
この記事では、不動産を売却する際に売却損を生じさせないための方法や売却時の注意点、売却手順について紹介し、初心者の方がスムーズに不動産を売却できるように解説します。
不動産の売却を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資で得た物件を売却する

不動産投資で得た物件は、オーナーであるあなたが任意のタイミングで売却することが可能です。
購入価格よりも高い金額で売却することで得られる売却益を「キャピタルゲイン」といい、反対に購入時よりも低い金額で売却した際の売却損を「キャピタルロス」といいます。

また不動産投資を切り上げるタイミングを考えることを「出口戦略」といいます。投資物件の最終着地点として売却を考えている場合、いかに売却損を出さずに利益を獲得するかを考えるのが出口戦略の本質といえるでしょう。
出口戦略は、物件の選定時から検討しなければなりません。物件を売却するときのことまで見越して不動産を購入するのが前提です。

不動産を売却する際に気をつけるべき8つのポイント

出口戦略を明確にする以外にも、不動産を売却する際には、いくつか気をつけなければならないポイントが存在します。これらのポイントを抑えることで、より売却益を生み出せる可能性が高まります。
ここでは、厳選して8つの注意点を紹介しましょう。初心者でも売却がスムーズに運ぶよう、1つ1つかみ砕いて解説します。

多くの会社に見積もりを依頼する

不動産を売却する場合、売り主と買い主の間に不動産仲介会社を通すことが一般的です。売り主と買い主で直接売買することもできますが、市場へアクセスできる不動産仲介会社を経由して売買することが多いでしょう。

不動産仲介会社はあなたの不動産の価値を査定し、売却価格を提示します。この時、見積もりを1社だけに依頼するのはやめましょう。同じ物件であっても、査定する会社が違えば値段が変わってくる可能性があるためです。

複数の不動産仲介会社へ見積もりを依頼し、できるだけ高値を付けてくれる会社へ売却を依頼することで、売却額を高く保てます。

買い主のニーズを満たす施策を施す

不動産を売却する際は、買い主のニーズを理解しておきましょう。
賃貸物件として保有していた場合、物件の価値を高めるのは利回りの高さです。利回りのいい物件は、多くの買い主にとっても魅力的です。売却を考えたタイミングで、利回りを高める施策を検討するとよいでしょう。

他にも、エリアごとに求められるニーズは異なります。売却前に周辺地域や競合物件などを調査してみましょう。求められるニーズに合うよう修繕や設備拡充を行い、不動産の価値を高めることが重要です。

入居者募集に困らないような物件にすることで、買い主へのアピールになります。

空室をなるべく減らしておく

先述の通り、売却時に買い主へ訴求できる最大のポイントとして「利回り」があります。
買い主も、物件を購入した後に収益を得なければならないので、利回りを吟味しながら物件を選んでいるといえるでしょう。

利回りを高めるためには、入居率を上げることが重要になります。
フリーレントなどの施策をとってでも入居者を集めて利回りを高くすれば、売却時の物件価格を高く保てる可能性が高まります。

フリーレントは入居から数ヶ月間の家賃を無料にする施策です。一見するとオーナーにとってメリットはないように思えますが、家賃を据え置いたまま集客効果を高められる魅力的な施策でもあります。
またフリーレントには、数か月間の賃料を無料にする代わりに、2年以内に解約した場合フリーレント分の家賃を回収する、といった条件を付けることが多いです。これによって長期的に入居者を確保できることにもなります。

家賃を下げることで集客することも可能ですが、それでは肝心の利回りが下がってしまいます。フリーレントなどの施策で家賃をキープしたまま入居者を集め、空室をなくした方が売却時の査定額が高くなる傾向にあります。

ERを取得して買い手にアピールする

不動産を売却する際は、ER(Engineering Report:エンジニアリングレポート)を取得しておくことをお薦めします。

ERとは、投資対象となる不動産の物理的な価値やリスクを調査し、その結果をまとめた報告書のことです。ERを専門に行う調査会社もあります。
立地状況や建物の劣化診断、土壌汚染やアスベストなどの環境状況、地震のリスクや修繕費用の見積もりなどを調査してもらい、総合的な物件の評価を示すことができます。
第三者による客観的立場での調査ですので、相当な信頼性があるといえるでしょう。

全国宅地建物取引業協会連合会によるアンケートで、「中古住宅購入選考時に必要と思うこと」の上位トップ3に「建物診断が付いていること」という回答が上がっています。これは、「価格が安いこと」と答えた方の約6倍の方が重要視しているという結果でした。
買い主の立場としては、信頼できる客観的な分析データが付いている物件を安心して購入することの方が、値段よりも重要だということでしょう。
適正な価格で売却できるので、売り主であるあなたにとってもメリットがあります。

大規模修繕は売却前にできるだけ済ませておく

大規模な修繕を行った直後は物件を売却するのに適したタイミングといえます。
買い主の立場に立って考えてみましょう。購入した後に修繕が必要になる物件よりも、修繕せずとも運用できる物件の方が魅力的に映るのではないでしょうか。

そのため、買い主が敬遠する規模の未修繕がある場合は、修繕を済ませてから売却するとよいでしょう。
売却がスムーズに進むだけでなく、物件価格の下落を防ぐことにもつながります。

大規模修繕には大きな費用がかかります。あらかじめ修繕にかかる費用を見積もっておき、毎月の収益から差し引いてプールしておくようにしましょう。

売却時にかかる税金や費用を理解しておく

不動産の売却時には税金や各種費用がかかります。
以下のような費用がかかるので注意しておきましょう。

・不動産会社へ支払う仲介手数料
不動産仲介会社を介して不動産を売却する場合、売買のための手続きが一通り完了した段階で仲介手数料を支払うことが必要です。
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。仲介手数料の上限額は、以下の通り取引金額ごとに割合が変わります。

売買価格 仲介手数料
200万円以下 取引額の5%以内+消費税
200万円を超えて400万円以下 取引額の4%以内+消費税 + (2万円)
400万円超 取引額の3%以内+消費税+(6万円)

・抵当権抹消費用、司法書士への報酬
売買により、物件の所有者を変更する必要があります。売り主側としては、ローンの残債がある場合、抵当権を抹消しなければなりません。これは司法書士に依頼します。
売り主にかかる費用は、抵当権抹消登記のための登録免許税、司法書士への依頼料です。
司法書士事務所によってさまざまですが、相場としては全て込みで2万円前後を見込んでおきましょう。

・測量費や解体費、廃棄物処分費などが必要になる場合も
不動産の状態にもよりますが、測量や解体、廃棄処分を行う場合はその分の費用も売り主が負担します。
売却時に仲介した不動産会社へ頼めば、それぞれの専門会社を紹介してもらえるでしょう。

・印紙税
売買契約書には、定められた金額の印紙を貼らなければなりません。割印をすることで、「印紙税」を納税したという意味になります。
印紙税額は、売買金額によって異なります。

契約金額 印紙税額
100万円を超え500万円以下 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円

※2014年4月1日から2020年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書に適用される税額

・譲渡所得による所得税・住民税
購入時よりも高い金額で売却することができ、売却益が出た場合、所得税・住民税が課税されます。
税制上この売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、以下のような計算式で算出することができます。

譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)

分かりやすく表すと

譲渡所得=売却価格-(購入時の価格+購入時の費用+売却時の費用)

となります。
購入時の価格からは、築年数に応じた減価償却費相当額が差し引かれます。
購入時・売却時の費用には、仲介手数料(売却時のみ(※))・印紙税・測量費・立ち退き料・取り壊し費用など、購入や売却に実際にかかった費用を含めることが可能です。
(※購入時の仲介手数料は費用ではなく、建物の購入価格に算入し減価償却されます。)

このようにして算出された譲渡所得の金額に対し、所得税・住民税が課税されます。
各税額は物件の所有期間によって以下の通り定められています。

売却年の1月1日時点での所有期間 区分 所得税 住民税
5年超 長期譲渡所得 15% 5%
5年以下 短期譲渡所得 30% 9%

※確定申告時に、復興特別所得税として所得税額に2.1%をかけて計算した金額を納付する必要があります。

所有期間5年以下での売却には、大きな税率が設定されています。バブル期とは違って、短期間で売買を繰り返し、収益を得るという投資手法は取りにくくなっているのが現状です。
所有期間が5年を超えてから売却した方が節税になるでしょう

売却のタイミングを見計らう

不動産を売却するタイミングとして最も望ましいのは、賃貸と同様に1〜3月です。
実際に、売り物件の成約報告件数は、1年の中で3月が最も多いという統計が出ています。
春先に人が動き始めるので、居住用物件の売却の場合、そのピークに乗り遅れないタイミングで売却を済ませる必要があります。

1月には市場に出しておきたいので、修繕や集客の施策などはそれより前に済ませておきたいところです。
売却を考えた時点で、希望する売却時期までの期間を逆算し、早めに行動するようにしましょう。

ローン残債がある場合の不動産売却は要注意

不動産を売却する時点でローン残債がある場合は、注意が必要です。

もしローンの残債よりも売却額が低くなってしまった場合、売却による収益分を全て返済に充てても、まだローンが残っている状態です。このままでは不動産の抵当権を抹消できず、売却ができません。
手持ちの資金で不足分を支払うか、ローン保証会社との交渉により月々いくらという返済額を決め、売却後も返済をし続けなければなりません。

こうした状況を避けるためには、ローンの残債は早めに減らしておくことをお勧めします。毎月の家賃収入に加えて自己資金を投入し、繰り上げ返済を行えば、トータルのローン元金を素早く減らすことが可能です。元金が減れば、利息の支払い額も減ります。
ローンの残債が少なければ、売却時に低い金額が付いたとしても、その後の負担を軽減することができるでしょう。

ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。繰上返済によって元金をできるだけ早めに減らすには「元金均等返済」を選択するとよいでしょう。

ただし繰上返済ばかりを重要視して、手持ち資金に余裕がなくなってしまうのは危険です。急な修繕や補修、ローンの金利上昇など、突発的に自己資金を必要とするケースはたくさんあります。リスクに備えられる自己資金を確保しつつ、繰上返済を行うようにしましょう。

このように不動産投資では、運用中だけでなく、売却まで見越した綿密な収益シミュレーションを立てることが重要なのです。

不動産を売却する際の手順とは

売却時に困らないよう、売却の手順をあらかじめ理解しておきましょう。不動産の売却は以下のような手順で進めます。

売却したい時期に合わせてスケジュールを調整する

売却を希望するタイミングに合わせて、今後のスケジュールを決めましょう。査定や手続きなどさまざまな業務があります。

相場を調査する

売却する物件と同じ条件の物件や、周辺の物件がいくらで売られているのかを調査し、相場を理解しましょう。

不動産を査定してもらう

先述の通り、できるだけ多くの不動産会社に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。

売り出し価格を決める

先述の通り、できるだけ多くの不動産会社に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。

売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ

物件の売却を不動産会社へ依頼する場合、制限の有無から「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類から媒介方法を選びます。
不動産業者1社に絞って仲介を依頼する場合は「専属専任媒介」もしくは「専任媒介」となります。売り主自らが買い主を探して契約することを可能にしたい場合は「専任媒介」を選びましょう。
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼する場合は「一般媒介」となります。

物件を市場に売り出す

物件売却のための活動は、契約した不動産会社が行ってくれます。
不動産業界専用のネットワークに物件情報を登録したり、自社のホームページや雑誌、フリーペーパーに広告を載せたりして、物件の買い主を探します。
内見の希望に対し、オーナーが立ち会うことも可能です。
反響の度合いによって価格を調整したり、リフォームを検討したりすることもあります。

条件を交渉する

購入希望者が出てきたら、価格面・リフォームの有無・エアコンなど付帯設備の処分の有無・登記費用の負担・代金支払い方法など、さまざまな条件面でのすり合わせを行いましょう。
購入希望者と1つ1つ確認していきます

売買契約を締結する

買い主が確定し、条件面でお互いが合意したら、売買契約です。宅地建物取引士による重要事項説明の後、売買契約書へ署名・捺印します。
物件代金の支払い方法も、売買契約時に取り決められます。契約締結時に代金の一部、残りを引き渡し時に清算という方法を取るケースが多いです。

代金を受け取り、不動産を引き渡す

買い主から物件代金の残金を受け取ったら、司法書士が抵当権抹消登記を行います。
手続きが完了したら、買い主に所有権移転登記に必要な書類や設備の保証書、鍵などを引き渡します。

不動産への仲介手数料を支払う

支払いのタイミングや回数は、不動産会社と相談して決めることが可能です。

不動産の売却は、これらの段取りを着実に踏むことで、スムーズに済ませることができます。直前になって慌てないためにも、出口戦略や収支計画を綿密に立てておくとよいでしょう。

適切な出口戦略を立てておくと売却が有利に進む

不動産の購入前に出口戦略を立てておくと、売却の手続きもすんなりと進められます。
また出口戦略に沿って運用していれば、修繕や売却のタイミングについても想定が済んでいるので、物件が動くピークの時期に合わせて最適なステータスの不動産を用意できるのです。

不動産の売却を考えている方は、この記事を参考にしつつ、不動産を売却する手順を今一度確認してみましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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