LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

会社員の副業は不動産投資で決まり!?副業で取り組むメリット4つとは?

不動産投資は副業として人気が高く、会社員や自営業の方など幅広い職業の方が資産運用の手段として選ぶ投資方法です。
中でも会社員の方がこれから副業として不動産投資に取り組むとき、社内規定に抵触していないかどうか気になるのではないでしょうか。

副業として認められるのか否かがはっきりと分からなければ、安心して不動産投資に取り組めません。
この記事では、不動産投資は「副業NG」の企業で認められるのか、副業で不動産所得に取り組むメリットは何か、という点について紹介します。
これから副業として不動産投資を始めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資は副業としてアリなのか

では、不動産投資は副業として認められるのか、一般企業と公務員それぞれのケースを見ていきましょう。
2018年に発表された政府主導の副業解禁の流れについても紹介します。

一般企業は不動産投資を副業と見なすのか

実は不動産投資が副業に該当するのか、という点について明確な答えは存在しません。
何をもって「副業」と見なすかは、各企業が独断で設定する「社内規定」によるものなので、ここまではOK、という明確な線引きは存在しないのです。

一般的に不動産投資は株やFXと同じ投資の一種であり、企業に雇用されて行う業務とは違うため、副業の定義には当てはまらないと見なされることが多いです。
しかし、だからといって勤め先に黙って不動産投資を始めるのはお勧めできません。
副業を禁止している企業は、あなたの所得について自社から支払った「給与所得」だけだと考えています。
しかし、あなたが副業に取り組み、不動産投資など別の方法で所得を得ていた場合、あなたにかかる住民税は給与所得のみの場合に比べて高くなってしまうのです。

給与から天引きされる住民税が本来の額より高額であれば、一目で副業をしていることが勤め先にバレてしまうでしょう。
減給や解雇といった処遇が下される可能性も否定できず、勤め先に内緒で不動産投資に取り組むリスクは非常に高いといえます。

不動産投資を始める前に、あらかじめ勤め先に確認をとっておくのが一番よいでしょう。
「不動産投資は副業に入らないので取り組んでもよい」という返答が得られた場合、安心して不動産投資に取り組むことができます。

不動産投資は公務員も副業として取り組める

副業は原則禁止されている公務員ですが、実はある一定の規模を超えない範囲であれば、公務員でも許可なく不動産投資に取り組んでよいことになっています。

国家公務員法での規定を分かりやすくまとめると

・営利を目的とする私企業(営利企業)の役員を兼業すること、または営利企業を自営することを制限する
・上記以外で、事業・事務に継続的または定期的に従事し、報酬を得る兼業をする場合、内閣総理大臣及び所轄庁の長の許可を必要とする

とあります。

つまり不動産投資はあくまで資産運用の一種であり、一定の規模以上でない限り、どちらの規定にも抵触しないのです。

ただし、先述の通り「一定の規模」以上となると、国家公務員法に定められている「自営」に該当します。人事院規則14-8に明記されている「一定の規模」の基準には

・独立家屋が5棟以上
・独立的に区画された一の部分の数が10室以上
・土地の賃貸契約10件以上
・駐車場の場合、駐車台数10台以上
・賃料収入の合計額が年額500万円以上

などの条件があります。

もしこれらの規模以上の不動産経営をする場合でも、自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)を提出し、承認を得られれば問題なく不動産投資を継続することが可能です。

この承認には、規模や収入といった数値的な条件の他に、

・職員の官職と不動産や駐車場賃貸の間に特別な利害関係があるか
・職務の遂行への支障がないか
・公務の公平性及び信頼性の確保への支障がないか

などを含めて承認の可否が判断されます。

自営兼業承認申請書を提出する場合、2番目の「職務遂行への支障」について特に気を付けるようにしましょう。
不動産経営が一定の規模以上となると、副業に気を取られて本業に支障をきたすのではないか、また本業以外の業務が増えることで疲労が増え、本業に悪影響が及ぶのではないか、ということを特に危惧されます。
一定の規模を下回る不動産投資が許可なく認められているのは、その規模であれば本業に支障がないと判断されているからです。

そこで本業への支障をなくすために、不動産管理会社へ賃貸管理を委託するとよいでしょう。家賃回収や集客などを管理会社にお任せすれば、オーナーの仕事を減らすことができます。

不動産投資の規模が一定の規模を下回っていたとしても、本業に悪影響が及ばないよう、また自らの負担を軽減するためにも、管理会社を利用することをお勧めします。

地方公務員の場合は、各自治体の規定に従う必要があります。上記で紹介した規定とは別に、必ず自治体ごとの規定を確認してください。

副業を後押しする政府の方針

2018年は副業元年とも呼ばれ、政府主導で副業を許可しようという流れが生まれています。
働き方改革を推進する政府は、2018年1月「モデル就業規則」を改訂し、「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」という規定を削除しました。さらに企業に対しても「副業・兼業を認める方向で検討することが求められる」とするガイドラインを発表しています。
それに伴い、SoftBank、DeNAなど副業を許可する企業もじわじわと増えてきました。
今後、副業として堂々と不動産投資ができる環境が増えていくかもしれません。

副業として不動産投資に取り組むメリット

不動産投資にはさまざまなメリットがあります。その中には、副業として取り組むからこそ得られるメリットがあるのです。
不動産投資を副業にするメリットとして、以下の4つが挙げられます。

・損益通算を利用して節税効果を得られる
・手間がかからないので本業を邪魔せずに副業に取り組める
・年金代わりに利用できる
・生命保険の代わりとしても機能する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

損益通算を利用して節税効果を得られる

会社員として不動産投資に取り組むと、節税効果がプラスされるケースがあります。

その仕組みを説明するには、損益通算について紹介しなければなりません。
損益通算とは、事業所得や不動産所得などで出た損失を他の黒字所得から差し引いて計算することをいいます。
つまり副業で不動産投資を行っている会社員なら、不動産投資で得た利益よりも費用の方が大きく赤字となってしまった場合、損失分を本業の給与所得から差し引くことができるということです。

確定申告を行えば、課税対象額が小さくなるため、給与所得で払いすぎた税金が還付される可能性があります。

また不動産投資は「経費」の利用が認められており、その中には実際の支出でないにもかかわらず費用に計上できる「減価償却費」という勘定科目もあります。
不動産投資では、損益通算以外にもこのような経費を計上することで課税対象額を減らし、税金を抑える節税効果が期待できるのです。

手間がかからないので本業を邪魔せずに副業に取り組める

不動産投資は、一度不動産を購入してしまえば、修繕や売却のタイミング以外ではあまり手間がかかりません。
物件を探す手間はありますが、家賃回収などの賃貸管理や集客については、不動産管理会社へ委託できます。
本業に集中しながら副収入を得られる手段として人気が高い理由の1つです。時間的コストをかけずに投資・副業に取り組める点は大きなメリットと言えるでしょう。

年金代わりに利用できる

副業で不動産投資に取り組むと、副収入が得られるだけでなく、将来的に年金代わりにとして活用することができます。一石二鳥の効果が得られるでしょう。

多くの場合、融資を受けて不動産を購入し、毎月ローンを返済していくことになります。最終的にローンを完済した時点で、その物件はあなたの資産となるのです。
その後、物件を売却すれば退職金や保険の返戻金代わりとしてまとまった現金を手にすることもできますし、保有し続ければ家賃収入がそのまま手元に収益として残ります。物件を担保に入れて新たな借入を行えば、より高額な物件を購入してキャッシュフローを拡大することも可能です。

年金と同等かそれ以上の家賃収入が得られれば、十分に年金の代わりを果たしてくれるでしょう。

生命保険の代わりとしても機能する

不動産投資は、多くの場合金融機関等から融資を受けて不動産を購入します。その際「団体信用生命保険(団信)」と呼ばれる保険に加入することが可能です。

団信とは、ローン契約者に万が一のことがあった場合、ローンの残債を肩代わりしてもらえる保険のことをいいます。ローンの返済が途中であったとしても残りの返済額は帳消しになり、家族へ無借金の不動産を残すことができるのです。

家族は、その不動産を売却してまとまったお金を得ることもできますし、保有し続ければ家賃収入を得ることもできます。
このように、不動産投資は生命保険代わりとしても活用することが可能です。

不動産投資を副業にするデメリット

副業として不動産投資に取り組むと、たくさんのメリットがあることが分かりました。一方、本業と並行して行うからこそ生じるデメリットもあります。
以下の3つのデメリットについて理解しておきましょう。

・物件購入前の内覧や調査の時間が取りにくい
・頻繁に物件をチェックしたり住人とのコミュニケーションを取ったりしづらい
・確定申告の手間がかかる

1つずつ詳しく見ていきましょう。

物件購入前の内覧や調査の時間が取りにくい

本業と両立しようとすると、購入する物件の内覧に足を運んだり、周辺地域の調査に現地を訪れる時間が取れなかったりすることが考えられます。プライベートの時間を削る必要が出てくる可能性も考慮しておきましょう。

居住地から遠くにある物件を購入した場合、足しげく内見や調査に足を運ぶのはなおさら難しくなるでしょう。

物件の選定はできる限り自分の目で確認することが重要ですが、どうしても難しい場合は相当信頼できる不動産会社をパートナーにする必要があります。

頻繁に物件をチェックしたり住人とのコミュニケーションを取ったりしづらい

本業を別に持っている方は、運用中も物件へ頻繁に足を運べるわけではありません。
物件の様子をチェックしたり、実際に入居している住人とコミュニケーションを取ったりすることも難しくなることが考えられます。

長期入居を実現するには、住人とのコミュニケーションは重要な要素です。入居者トラブルはないか、補修の必要な設備はないかなど、快適に入居し続けられる環境であるかどうかは、ぜひチェックしておきたいポイントです。
また今後起こりうるリスクにいち早く気付くためにも、周辺地域の変化や家賃相場の変動などをチェックすることも大切です。

自宅から遠い物件であればなおさら細かなケアはしにくくなります。
副業として不動産投資をはじめる場合、時間をうまく使って、このようなチェックや調査のための時間を確保する必要があるでしょう。

確定申告の手間がかかる

不動産所得に関しては、会社での年末調整以外に自ら確定申告する必要があります。
給与所得の場合、会社が年末調整してくれるのでほとんど手間がかかりませんが、確定申告の場合、税理士などに外注しない限り全て自分で行います。帳簿付けや領収書の保管など、慣れるまでは難しいと感じるかもしれません。
さらに確定申告時には、不動産売買契約書や賃貸契約書などさまざまな書類の提出が求められます。

不動産経営とは別に本業を持っている方こそ、締め切りぎりぎりになって慌てないよう、前もって準備しておきましょう。

副業として不動産投資を行う際の注意点

副業として不動産投資を行う際には、ぜひ以下の2つのポイントに注意しましょう。
先述したデメリットをできる限り解消することにもつながります。

・信頼できる管理会社に委託する
・事業規模に気を付ける

それぞれ詳しく見ていきます。

信頼できる管理会社に委託する

副業として不動産投資を始める場合のデメリットとして、物件の内覧、チェック、調査などの時間がとりにくいことを説明しました。

このデメリットを少しでも解消するためには、信頼できる不動産投資会社に管理を委託することがお勧めです。
不動産投資会社とは、オーナーから不動産の管理や運用を受託する不動産投資の専門会社のことです。不動産の選定、購入から売却まで一貫して取り扱ってくれる不動産投資会社もあります。
信頼できる不動産投資会社を選べば、不動産経営全般をお任せすることができ、あなたの手間を減らすことができます。
不動産投資で生じるリスクを抑えるには、集客に強く、物件のあるエリアについて詳しい不動産投資会社を選ぶようにしましょう。出口戦略まで一緒に考えてくれる親身な会社なら、よりお勧めです。

副業として不動産投資を行う場合、より不動産投資会社に頼らなければならない部分が大きくなります。オーナーに代わって堅実に的確な運用をしてくれるパートナーがいれば安心です。

事業規模に気を付ける

副業禁止の企業であっても、勤め先から「不動産投資は副業に当てはまらない」という返事をもらっていれば、基本的に本業とは別に不動産投資を行うことができます。
しかし、事業規模には気を付けましょう。
ある一定の規模以上の不動産経営となった場合、不動産投資であってもそれが「副業」と判断されるケースがあります。
先述の通り、公務員の場合も一定の規模以上の不動産経営をする場合は、事前に許可が必要です。
各企業の職務規定や公務員の規定でどのように定められているか、必ず確認するようにしましょう。

サラリーマンは不動産投資を副業にできるチャンスが高い

政府主導で副業が解禁されたことにより、本業とは別のさまざまなキャリアを描けるような流れが生まれています。不動産投資を含めあらゆる副業を禁止している企業や、社風的に副業として不動産投資に手を出しづらいような環境も、今後変わってくるかもしれません。

不動産投資には、副業として取り組むからこそのメリットもあります。サラリーマンにとって、不動産投資はより魅力的な投資手法なのではないでしょうか。

これから副業として不動産投資に取り組もうと考えている方は、この記事を参考にしながら不動産投資への一歩を踏み出してみてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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