LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資の鍵「経費」を理解しよう!経費の種類・範囲は?

不動産投資の魅力の1つに「経費」があります。不動産投資では経費が利用できるので、節税効果が期待できるのです。
しかし、経費の内訳を理解していないと節税効果が十分に得られない可能性があります。経費に算入できるものとそうでないものを、正しく理解しておかなければなりません。
節税効果を高めるためにも、この記事を通して経費の内訳や申告方法を理解しておきましょう。
経費に算入できる意外な費用項目や、サラリーマンにはなじみの薄い確定申告の手続きまで紹介します。

不動産投資で経費を利用するとよい理由

不動産投資の利益として、家賃収入であるインカムゲインや不動産売却時のキャピタルゲインが注目されがちですが、高い節税効果も魅力の1つです。
不動産投資で節税効果を得るためには「経費」を理解した上で、うまく活用しなければなりません。

そもそも経費とは、課税所得金額を算出するときに売上高から差し引ける費用の総称です。
個人事業を営んでいる方にはなじみ深いものではないでしょうか。

不動産投資は、株式やFXなど他の投資と比べて、経費に計上できる費用の種類が多いのが特徴です。
例えば物件を取得する際に金融機関で融資を受けた場合、借入金の元金は経費になりませんが毎月のローン返済額に含まれる利息分は経費として認められます。
他にも減価償却費や修繕費など、不動産投資で利益を得るために支払った費用については、経費として算入できるのです。

課税対象となる所得金額は以下の計算式によって算出されます。

課税所得金額=所得(収入-経費)-所得控除額

算出された課税所得額に所定の税率をかけることで、所得税・住民税が決定します。つまり、課税所得金額を抑えれば抑えるほど節税になるわけです。
不動産投資は節税効果が高いといわれているのは、経費の額が大きく、所得額を抑えることができるというのが理由です。

不動産投資における節税について、詳しくはこちらの記事で解説しています。ぜひチェックしてください。

不動産投資における節税対策のポイントは?を読む

節税効果を十分に得るためには、まず費用に含まれる項目を把握する必要があります。直接的に不動産経営に関わる費用以外に、中には「こんなものも?」と思うような費用も経費として認められるケースがあります。
ここからは、知っておくと便利な経費に含まれる意外な項目、そして不動産投資で頻繁に使われる費用項目をそれぞれ見ていきましょう。

まずは、不動産所得から差し引くことができる経費の中で、意外なものをいくつかご紹介しましょう。
見落としがちですが、これらをしっかり算入することでより課税対象となる所得額を減らすことができます。

旅費交通費

不動産経営のために使った旅費交通費も経費に算入されます。
日本各地にある物件が不動産投資の対象であり、購入する際には周辺環境の調査や内見のため、現地まで赴く必要があるでしょう。遠方から物件を見に行く場合、旅費や交通費も手痛い出費になりかねません。
こうした旅費や交通費は経費として申告することが可能です。
不動産所得に直接的に関わる費用とは言い難いようにも思えますが、こういった間接的な出費も不動産所得を得るための経費として認められています。覚えておくとさらに節税効果を高められるでしょう。

パソコン代

物件を調べたり、確定申告のテンプレートをダウンロードしたりするためにパソコンを使用している場合、パソコン購入費用の一部を不動産所得の経費として算入できます。間接的ではありますが、不動産所得を得るために必要な費用と見なされるのです。

ただし、パソコンは不動産投資用以外にも用途があるため、購入費用の全てを不動産所得の経費に盛り込むことはできません。
日常や他の仕事で利用する時間と比較して「どれくらいの割合で不動産投資用に利用しているのか」を計算し、その割合分だけ経費に算入する必要があります。
この手続きを案分といいます。最終的に経費として認めるか否かは税務署の判断に一任されているので、担当職員に論理的な説明ができるのであれば、自分で案分を行っても問題ありません。

お勧めの方法としては、まず不動産投資のために利用した時間を算出し、全体の利用時間の何割を占めているのか明らかにします。
その上で、パソコンの購入代金やインターネットに接続するためのプロバイダ料、インストールしたソフトの利用料を全て明文化します。それらの費用に、先ほど算出した不動産投資のために利用している割合を当てはめて経費を算出するとよいでしょう。
資料などもあわせて提出できれば、税務署で経費と認められる可能性はより高まります。

ちなみに10万円以上となる場合は、購入した年に一括で経費計上するのではなく、減価償却が必要になりますので注意しましょう。

通信費

先ほどパソコン代の部分でも触れましたが、インターネットへの接続費用も不動産所得の経費として認められます。さらにスマートフォンなどを通して情報収集を行う場合、スマートフォンの利用料金の一部も不動産投資の経費として算入することが可能です。

パソコン代と同様、経費として認められるのは不動産投資のために利用した部分だけです。不動産投資のために費やした時間を基準として、案分を行うことをお勧めします。
経費として認められるよう、税務署へ確定申告を行う際に論理的に説明できるようにしておきましょう。

車両運搬具

車両運搬具という勘定科目には、乗用車などの資産が含まれます。
不動産投資では、乗用車の利用にかかるガソリン代や自動車税などの維持費、取得にかかった費用も経費として認められるのです。

先程のパソコン代と同様に、経費として認められるのは「不動産投資用に利用した分」のみです。案分計算が必要になりますので注意しましょう。
例えば、物件の内覧や管理会社との打ち合わせに現地まで車で行った場合のガソリン代などが経費に該当します。知っておくと便利な経費の1つです。

どの経費にもいえることですが、必ず領収書を保管しておくこと、10万円以上の資産については減価償却が必要になるケースがあることを覚えておきましょう。

不動産投資にまつわる学習の費用

不動産投資の分野ではさまざまなセミナーや勉強会が開催されていますが、参加するものによっては参加費を徴収している場合があります。この参加費は、不動産投資に必要な知識を得るための出費と見なされ、全額経費に算入することが可能です。
もちろん、不動産投資に関連するセミナー・勉強会であることが条件になります。知識習得にも節税にもなるので、不動産投資を勉強したいと考えている方はぜひ参加してみましょう。

さらに不動産市場の動向を知るために購読する新聞や、賃貸経営や不動産投資を学ぶために購入した書籍代も経費に含めることができます。

不動産投資で頻繁に利用される経費

ここまで不動産投資で利用できる意外な経費を紹介してきました。ここからは不動産投資で頻繁に利用される経費の項目を紹介していきます。
以下に紹介する経費を理解し、うまく活用できるようになると、さらに節税効果を高められます。ぜひ覚えておきましょう。

マンション管理・運用にかかる費用

不動産投資先にマンションを選んだ場合、維持管理のために管理費が徴収されることがほとんどです。この管理費も経費に算入できるので、覚えておきましょう。

マンション一棟買いの場合の共用部分の水道光熱費や、ケーブルテレビやインターネット回線を導入している場合の利用料なども経費計上可能です。

その他、修繕費・修繕積立金・入居者募集のための広告費も経費計上することができます。

退去時のリフォーム費用

入居者が退去したタイミングでリフォームを行うケースもあります。このリフォーム代をオーナーが支払った場合、リフォームにかかった費用は経費に算入することが可能です。

確定申告を税理士へ依頼した場合の費用

確定申告を税理士に依頼した場合の依頼料は、経費として認められます。

自分で確定申告ができる方は、税理士に依頼する必要はありません。不動産投資を続ける以上、確定申告は毎期行うことなので、手続きを覚えてしまうのもよいでしょう。

しかし税法の知識がなかったり、確定申告になじみがなかったりする場合、税理士に依頼する方もいらっしゃるでしょう。特に副業として不動産投資に取り組む場合、確定申告に費やす時間がない方もいらっしゃいます。
確定申告は税理士に任せるという方には、ぜひ覚えておいていただきたい経費の1つです

減価償却費

「不動産投資は節税効果が高い」といわれる大きな理由が減価償却です。
これまで紹介してきた経費は実際に支払った費用でしたが、減価償却は「支払っていないけれど経費として認められる」費用といえます。

減価償却とは、実際には測れない建物の減耗度合いを、帳簿上で数値化するために設けられた制度です。定められた計算式にのっとって毎期ごとに減価償却費を計算し、建物や付帯設備の価値を減少させていきます。
この作業によって不動産の価値を目減りさせていかなければ、築年数20年のマンションと新築マンションの価値が変わらず一定のままになってしまうのです。

不動産投資の減価償却費について詳しくはこちら。
【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介しますを読む

不動産投資はこういった特殊な経費を扱えることもあり、節税効果が高いといわれています。

借入金の利息として支払う費用

金融機関から融資を受けて不動産投資を始める方は多いでしょう。
ローン返済額のうち、借入金の利息にあたる費用は経費として認められます。毎月のローン返済額のうち、利息が占めているのはいくらなのかを計算し、経費に盛り込みましょう。
ただし元金部分は経費に含まれないので注意が必要です。

不動産の取得・保有にかかる税金

不動産の取得時にかかった不動産取得税・登録免許税・印紙税は経費に含まれます。
物件の取得価格によって税額は変動しますので、実際にかかった金額を経費計上しましょう。

さらに所有する不動産には毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。これらも経費として計上することが可能です。

不動産投資にかかる税金について、詳しくはこちら。
不動産投資にはどのような税金がかかるのか?を読む

不動産管理会社へ支払う管理委託手数料

不動産管理会社に管理を委託した場合に支払う管理委託手数料も、経費として算入することが可能です。
管理委託手数料は「家賃収入の〇%」もしくは「毎月決まった金額」など依頼する不動産管理会社によって異なります。毎月のキャッシュフローや依頼先の企業の信頼度などを総合的に判断して選ぶようにしましょう。

火災・地震保険料として支払った損害保険料

不動産には火災や地震といった天災リスクがつきものです。
なるべくリスクを減らすために、火災保険や地震保険へ加入される方が多いと思います。これらの損害保険料も経費として認められています。

経費に含めてはいけない費用

ここまで、経費計上できる費用を見てきましたが、逆に経費として計上してはいけない費用もあります。

・所得税
・住民税
・ローン返済の元金部分
・罰金、過料など
・その他事業に関係のない支出(自宅にかかる費用など)

これらの費用は経費としては認められていませんので、注意しましょう。

経費を認めてもらうために必要な条件とは?

不動産投資で経費を利用するにはいくつかの条件が課されます。
経費の利用を認めてもらうために必要な条件を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

サラリーマン(会社員)であっても確定申告を

年収が2,000万円を超えない限り、サラリーマンとして勤務している方の多くは確定申告の必要がありません。
しかし不動産投資によって利益を得た場合、その利益は不動産所得に分類され、企業が源泉徴収することはありません。
よって、自身で不動産投資によって生まれた売上や経費、利益額を計算し、支払う税金の額を算出して税務署へ届け出なければならないのです。
この手続きを確定申告といい、不動産投資において避けては通れません。

確定申告には、

・税務署のテンプレートをダウンロードして確定申告書を作成し、税務署へ提出する
・税務署の窓口で確定申告書を受け取る、もしくは郵送で取り寄せ、手書きで作成し提出する

以上の2つの方法があります。
不動産投資では、確定申告が受理されて初めて節税効果の恩恵を受けられるのです。

不動産投資の確定申告について、詳しくはこちらの記事で解説しています。ぜひチェックしてください。
不動産投資における節税対策のポイントは?を読む

領収書の保管が必要

ここまで紹介した経費を利用するには、ほとんどの場合領収書が必要になります。経費計上した費用の領収書は必ず保管するようにしましょう。

領収書には日付や宛名、但し書きが記入されている必要があります。領収書を切ってもらう際に、なるべくこれらの項目を埋めておくと、直前になって慌てずに済むでしょう。

確定申告時に領収書を提出する必要はありませんが、確定申告の種類によって5年または7年の保管義務があります。確定申告が終わっても、領収書は捨てずに保管しておきましょう。

節税効果の高い不動産投資で効率的に資産運用を

不動産投資は節税効果が高いといわれますが、その理由はこれまで紹介してきた経費の使い勝手の良さにあります。他の投資に比べて多くの経費が利用できる上に、減価償却費のように実際に支払っていないにも関わらず経費として認められる費用も存在するからです。

最大限の節税効果を得るためには、経費に含めることのできる費用を漏れなく計上することです。そしてそれらを税務署で認めてもらえるよう、ルールにのっとって正確に確定申告することが重要です。

この記事を参考にして経費についての理解を深め、不動産投資の節税効果を高めていきましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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