LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

初心者でも少額で不動産投資を始められる5つの方法

不動産投資と聞くと「お金持ちがやるもの」「多くの自己資金が必要」などと思う方は多いのではないでしょうか?
たしかに、少額で始められる投資信託などに比べて、不動産投資は物件の購入金額も高額になり、またそれに伴って多くの初期費用が必要になります。
初めての不動産投資の場合「いきなり高額な費用をつぎ込むのはちゅうちょしてしまう……」という方も多いでしょう。
しかし不動産投資は、工夫次第でできるだけ支出を抑え、少額でスタートすることも可能です。

そこでこの記事では、「初期費用(自己資金)を少額にする」「購入費用を少額にする」という2つの観点から、どのようにしたら少額で不動産投資を始めることができるのか、その方法を解説します。
不動産投資にかかる初期費用の種類や、少額で不動産投資に取り組むメリット・デメリットについても説明していますので、これから不動産投資を始めたい方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資でかかる初期費用

不動産を購入する際は物件の取得費用に加えて、諸費用が必要となります。
まずは不動産の購入時に必要となる初期費用を見ていきましょう。

・仲介手数料
・不動産取得税
・印紙税
・登録免許税
・司法書士への登記手続き依頼費用
・金融機関へのローン事務手数料
・ローン保証料
・売り主からの精算金(固定資産税、都市計画税など)
・火災・地震のための損害保険料

不動産投資を少額から始めるための5つの方法

ご覧頂いた通り、実際不動産投資には多くの初期費用がかかります。では、どのような方法を用いれば、少額で不動産投資を始めることができるのでしょうか?

・初期費用を抑えて自己資金からの支出を少額にする
・物件価格そのものを少額に抑える

この2つの観点から、少額でも不動産投資を始めることができる方法を5つご紹介しましょう。

頭金を用意せずフルローンを組む

少額の自己資金で不動産投資を始める方法の1つに「フルローン」があります。
多くの方は、物件購入費用を捻出する際、金融機関から融資を受けて資金を調達します。オーナーの属性によって融資の限度額は異なりますが、実際の自己資金より高額な融資を受けて資産運用できるというのは、不動産投資ならではのメリットです。

この時、頭金を用意せずに購入価格全てをローンに組み込むことを「フルローン」といいます。自己資金が少ない方や、投資開始時に手持ち資金を減らしたくないという方は、フルローンが組めるかどうか金融機関に相談してみましょう。

仲介手数料を抑える

不動産投資にかかる初期費用の中で、大きな割合を占めるのが不動産会社への仲介手数料です。仲介手数料をいかに抑えるかは、少額で不動産投資を始めたい方にとって大きなポイントです。

仲介手数料は、法律で上限が決められています。つまりそれ以下であれば、不動産仲介会社が自由に設定できるということです。
不動産仲介会社に交渉し、仲介手数料を安くしてもらうという方法もあります。ただし、仲介手数料の額によって不動産会社のサービス内容や範囲が変わってくるケースもありますので、注意が必要です。

もともと仲介手数料が半額や無料となっている不動産会社もあります。売り主と買い主両方の仲介を行っている不動産会社は買い主側の手数料を無料にすることもあります。
また売り主=不動産会社の場合、仲介手数料はかかりません。

物件購入時の仲介手数料は経費計上できませんので、不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料についても注意するとよいでしょう。

売り主と売買条件を交渉する

固定資産税・都市計画税は、1月1日時点での所有者に課税されるものなので、売買契約時の納税者は売り主ということになります。売り主側から、これらの費用を売買契約日以降で日割り計算し、買い主へ精算金として請求されるケースがあります。

この時、可能であればぜひ売り主と交渉し、物件価格に上乗せする形を取るようにしましょう。
精算金として支払った場合、「諸費用」の一部となるため、手持ち資金から出費することになります。しかも精算金は経費計上できません。
精算金分を物件価格に上乗せして「購入価格の一部」という形をとることができれば、ローンに組み込むことができます。
初期費用として、自己資金から出費しなければならない状況を回避できるでしょう。

少額で購入できる物件を選択する

初期費用を少額に抑えると同時に、物件の購入価格を少額に抑える方法も見ていきましょう。

似たような条件の物件の場合、新築よりは中古、都心よりは地方といったように物件価格は少額になる傾向があります。
新築物件の場合「だれも住んでいない」という価値が物件価格に上乗せされることが多く、高額になるケースが多いです。これを「新築プレミアム」といって、本来の物件価格より1~2割高くなるといわれています。
また、LIFULL HOME’Sが提供する「地域ごとの不動産価値情報」からも分かる通り、東京都のマンション平均価格は、他の都道府県と比べても高額になります。

さらに同じような立地の場合、マンションやアパートを一棟丸ごと購入する「一棟買い」は、区分マンション投資より高額になることが多いでしょう。建物全体の修繕なども絡んでくるため、初心者が始めるには抵抗がある方も多いかもしれません。
区分マンションであれば、比較的物件価格も抑えられますし、部屋内の設備の補修や修繕をするだけで済みます。

その他、築古のアパートや戸建てを購入して、物件価格を少額に抑えるというケースも考えられます。

しかし物件価格の安さにばかり意識を向けるのは危険です。安いということは、それだけ築年数が古い、立地が悪い、修繕がなされていないなど、何かしらの理由がある物件も少なくありません。築古物件の場合、修繕の知識や経験が必要になる場合もあるでしょう。
集客力があるか、じゅうぶんな収益を得られるだけの家賃設定ができるかなど、慎重に検討する必要があります。

リノベーションのタイミングを吟味する

すでにリノベーションされた物件を購入するか、購入後に自分でリノベーションをするかによっても、物件価格や自己資金からの支出が変わってきます。

築古の物件は、少額でも購入できる可能性が高いです。格安の物件を購入し、リノベーションして資産価値を高めることで集客力を上げ、高利回りの物件として運用するのも1つの方法でしょう。
ただし、リノベーションに関する知識やノウハウ、周辺ニーズを正しく読み取る能力が必要です。さらに、リノベーション費用は自己資金からの支出になります。

一方、すでに売り主がリノベーションを済ませた状態で売りに出されている物件は、物件価格は上がるものの、購入後の費用がかかりません。購入費用はローンに組み込むことができるため、自己資金からの持ち出しがなく、購入後すぐに入居者募集を開始することができます。

築古物件を安く購入し自らリノベーションをするのか、価格が上がってもすでに大規模修繕を終えた物件を買うのか……これは買い主の経験や投資スタイルによって選択が異なります。

自分の経験やノウハウを使って安くリノベーションができる人は、購入価格が抑えられる格安の築古物件がよいでしょう。この場合、物件価格を本来より低く抑えた差額分よりもリノベーション代が安く収まらなければ意味がありませんので、注意が必要です。

一方、初心者がなるべく少額の自己資金で不動産投資を始めたいという場合、すでに大規模修繕を終えた物件を購入する方がお勧めです。未修繕の物件を買うよりも、自己資金からの支出を抑えることができます。いざという時のために自己資金を取っておくこともでき、安心でしょう。

少額で不動産投資に取り組むメリット

不動産投資に乗り出したいけれど、自己資金が少ないために思い悩んでいるという方に、少額で不動産投資に取り組むことで得られるメリットを紹介しましょう。

不動産投資の第一歩として手軽に着手できる

不動産投資は、2件目3件目と資産を増やしていく投資手法です。そのため、不動産投資に取り組むのは早ければ早いほどよいとされています。自己資金が少ないからと投資に取り組むのが遅くなれば、その期間に得られていたはずのインカムゲイン(家賃収入)を損失しているとも考えられます。

先述の通り、比較的少額で始められる区分マンションや中古物件への投資をとりあえず始めてみるだけでも、不動産投資がどのようなものかを実際に把握するという経験になります。知識やノウハウを身につけながら、次の物件に向けて準備や学習ができるという点でも、資産運用の第一歩として大きな意味があるでしょう。

また不動産のオーナーになれば、市場に出回る前の物件情報を不動産会社から提供してもらえる可能性が高くなります。
不動産会社は、物件が売りに出された時点でまずは不動産のオーナーへ情報を提供するケースが多いです。
未公開物件情報などの一次情報へいち早くアクセスする権利が獲得できると考えれば、不動産のオーナーになるだけでも大きなメリットが得られるといえます。

リスクを抑えることができる

少額で不動産投資を始めることには、リスクを抑えるというメリットがあります。
「初期費用を抑える」「購入額自体を少額に抑える」どちらの手法を取っても、リスクを抑えることにつながります。

初期費用を抑えることで手元に資金が残れば、急な修繕や空室、金利上昇などのリスクに対応することができるでしょう。また購入額を抑えることでローン借入額が少なくなれば、月々の返済額が抑えられ、手元に収益が残りやすくなります。

大きな額を動かす投資は、失敗した場合の損失も大きくなります。不動産投資初心者の方は、まずはローリスクに重点を置いてスタートするのがよいでしょう。

運用後に高い利回りが期待できる

物件の利回りは収益を購入費用で割ることで算出されます。つまり、分母である購入費用が低ければ低いほど高い利回りが期待できるということです。
購入費用を安く抑えることで、運用開始後により高い利回りを得られる可能性が高まります。

少額で不動産投資に取り組むデメリット

少額で不動産投資に取り組んだ場合、残念ながらメリットばかりではなく、以下のようなデメリットが生じることもあります。
どのような対策があるのかも含め、見ていきましょう。

自己資金からの支出を抑えると借入金が多くなるケースがある

自己資金が少なく頭金を抑えた場合、購入金額のうちローンで賄う割合が高くなってしまいます。頭金なしでローンを組む「フルローン」について先述しましたが、それも同様です。自己資金からの支出が抑えられる代わりに、ローン返済額が高くなってしまうわけです。
月々の返済額が高いと、空室が長引いた場合の資金繰りが厳しくなります。また、ローン返済期間が長いと、金利変動リスクを受ける可能性も高まるでしょう。

少額で不動産投資に取り組む場合は、これらのリスクをなるべく低減させるように心がけ、安全な不動産経営を意識しましょう。
空室リスクや金利変動リスクにも対応できる範囲でローンを組むなど、堅実な収支計画を立てることが重要です。

購入できる物件が限られる

自己資金を抑えて頭金を投入しない場合、借入金の額が大きくなってしまうため、金融機関から多額の融資を引き出さなければなりません。
もし融資限度額が想定よりも低かった場合、望んだ物件に手が届かない可能性もあります。

購入できる物件の幅が狭まってしまうので、限られた母数の中から利回りの高い物件を探さなければなりません。少額で不動産投資に取り組む場合は、慎重に物件を吟味しましょう。

物件価格が安いかどうかだけでなく、将来的な空室リスクや家賃下落リスクを含めて検討することが重要です。最終的に売却するのか、保有し続けるのかといった出口戦略も忘れずに策定しましょう。

不動産投資は初心者でも少額から始められる

自己資金からの支出を少額に抑えて不動産投資に取り組む場合、どうしても借入金額が大きくなりがちです。
その分意識しなければならないポイントも増えますが、早い段階から不動産投資に取り組むことができるというのは、やはり大きなメリットといえます。

不動産投資で必要となる初期費用の内訳や少額投資のメリット・デメリットを理解し、それぞれの投資スタイルに合った手法を選択するようにしましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

樗木 裕伸

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 不動産投資で「買いたい病」にかかった人たちへの処方箋

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.44 ミャンマー不動産の状況 その2

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 高齢化と不動産投資(2)~「簡易生命表」を見て、人生100年時代を理解する

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: ヨーロッパの不動産事情

最新コラム: 欧州の経済大国ドイツの不動産事情

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 物件購入後に出て行くお金、「想定外」を「想定内」に

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 物件オーナーが火災リスクから身を守る4つのポイント

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 29.「会社にバレずに不動産投資をしたい」という人への新説

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。