LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【不動産投資】物件種類別メリット・デメリット・リスクまとめ

不動産投資と一口にいっても、その投資先にはさまざまな物件の種類が存在します。
選んだ不動産によって購入費用や利回り、経営の方法が変わってくるので、投資先ごとの特徴を理解しておくことが大切です。
この記事ではポピュラーな不動産投資先として6つの種類を紹介し、それぞれのメリットやデメリット、リスクを解説します。
これから不動産投資を始める方や不動産投資先の種類を知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

主な不動産投資先6種類

個人の投資スタンスに合わせて適切に物件の種類を選ぶことは、不動産投資を成功させるためにとても重要です。
ここからは不動産投資における物件の種類として、主要な6種類の投資先についてメリット・デメリットを見ていきましょう。

新築マンション

新築マンションは他の物件種別に比べて高額になりやすいといえます。
マンションは鉄骨造や鉄筋コンクリート造であることが多く、資材のコストが高くなるため、取得費用が高額になりやすいのです。その分、中古マンションより高めの家賃が設定される傾向にあります。
構造がしっかりしている分木造などの建物構造より耐用年数が長く、減価償却の期間が長いのが特徴です。減価償却費は、実際の支出ではないのに経費計上できるもので、節税効果があります。新築マンションの場合、より長期的に節税効果を得られるといえるでしょう。

マンション投資は、一棟所有や区分所有など購入する範囲によって取得費用や利回りが大きく異なります。用意できる自己資金や自分の投資スタイルから、購入するマンションのタイプを選ぶようにしましょう。

減価償却について詳しくはこちらの記事 を参照してください。

中古マンション

中古マンションは、新築マンションより安価で手に入れやすい傾向にあるので、購入費用を抑えたい方や高利回りの物件を所有したい方にお勧めです。
新築マンションと同様、所有する範囲によって価格帯が異なるので、用意できる購入費用や期待する利回りから投資先を選ぶとよいでしょう。

新築・中古マンション両方に共通する特徴として、木造であるアパートより火災保険料が安く済むというメリットがあります。アパートは木造で建設されることが多く、火災リスクが高い分火災保険料も高くなるのです。
経費に算入できる費用ではありますが、出費であることに変わりはありません。
支出と収入の流れをキャッシュフローと呼びますが、投資する物件の種類を選ぶ際には、このキャッシュフローの違いにも目を向ける必要があります。
不動産を取得する初期段階だけでなく、運用後のランニングコストについても理解した上で物件を選びましょう。

新築アパート

木造で建てられるアパートとRC造やSRC造で建てられるマンションの間には、基本的には大きな価格差があり、アパートの方が安く取得できることが多いでしょう。しかし最近では、内装や設備の面においてマンションに見劣りしないレベルの新築アパートも多くなっています。
構造上の違いによって生じる購入費用やランニングコストの差はあるものの、入居者にとっては、新築アパートも新築マンションと遜色ない物件といえるでしょう。

しかし、マンションに比べて入居者に提示する家賃は低く設定されることが多いです。
キャッシュフローのシミュレーションを行い、安定した収益が得られる物件であれば、じゅうぶんな利回りが期待できるでしょう。

中古アパート

中古アパートは新築アパートと比べてさらに取得費用が安くなることが多いので、空室リスクを上手くコントロールできれば高い収益を実現できます。
しかし適切な修繕やニーズの策定が必要となり、良い物件を見つけるまで時間がかかる可能性があるので注意しましょう。

中古物件は新築物件に比べて集客力が弱い傾向にあるので、ある程度の空室リスクに耐えられる資金力を用意しておくか、集客に強い不動産管理会社へ管理を委託するようにしましょう。

木造で建てられることが主流のアパートでは、マンションに比べて減価償却の期間が短く設定されています。減価償却の期間が短いということは、毎期の減価償却費を高めることができるということです。
中古アパートを購入すれば、毎期の減価償却費を高額にし、経費をふくらませることで節税効果を得ることができるでしょう。短期的に大きな節税効果を得たい場合は、中古アパート物件がお勧めです。

一戸建て

不動産投資先として忘れてはいけないのが一戸建ての存在です。
ファミリー向けに貸し出されることが多い一戸建ての物件は、利便性が悪い土地にあったとしても集客力が落ちにくいという特徴があります。なぜならファミリー層は車を所有している方が多く、駅から遠い立地であっても問題なく生活できるからです。
ターゲットがファミリーであることから、長期入居が期待できることも大きなメリットでしょう。

一方その世帯が退去してしまうと、次の入居者が決まるまで確実に空室期間が出てしまうというデメリットもあります。収益の出ない空室期間も考慮に入れた収支計画が必要でしょう。

その他の不動産

これまで紹介した5つの投資先以外に、シェアハウスや民泊経営、土地活用といった手法が選べます。
シェアハウスや民泊は空き家対策として行われることも多く、利用されていない資産を有効活用しながら地域の活性化にもつながる事業として注目を集めています。
物件の立地や地域の魅力とひも付けてニーズに応えられれば、高い利回りを実現できるでしょう。

土地活用としては、駐車場として活用したり、農地に転用したりといった方法が挙げられます。周辺ニーズに合わせて柔軟な活用法を選ぶようにしましょう。

不動産投資の種類を選ぶポイントとは?

複数の不動産投資先を紹介してきましたが、実際どのような基準で投資物件の種類を選べばよいのでしょうか。
投資先を選ぶ際に基準とすべきポイントを3つ紹介します。投資先選びに迷っている方はぜひ参考にしてみてください。

捻出できる取得費用

多くの頭金を用意できる方や融資限度額が高い方は、一棟買いすることで安定した収益を得ることや、新築物件を購入することで高い集客力を期待することができます。
一方自己資金が少ない方や融資額に不安がある方の場合、中古ワンルームマンションやアパート物件を検討するとよいでしょう。価格が低い物件であっても、適切に運用できれば高い利回りが期待できます。

まとまった自己資金を頭金として投入すると、融資を引き出しやすくなったり、ローン返済額を減らして利回りを向上させられたりというメリットがあります。しかし貯蓄が貯まるまで時間がかかってしまうので、不動産投資に取り掛かる時期が遅くなるという意味ではデメリットにもなりかねません。

購入したい物件種別の相場に合わせて必要となる購入費用を算出し、自身の借入の限度額から逆算して貯めなければならない自己資金を割り出してみましょう。
必要な自己資金額を貯めるのにどれくらいの期間が必要かを考え、あまりにも時間がかかるようであれば物件の種類を見直してみるのも1つの方法です。

ただし、自己資金の全てを頭金に回してしまうのはお勧めできません。突発的な修繕に対応できなくなったり、空室リスクに対する耐久力が低下したりする可能性があります。
手元にじゅうぶんな自己資金を残しつつ、無理のない頭金と融資限度額から、投資する物件の種類を絞り込んでいきましょう。

オーナーの属性

前述した融資の限度額は、オーナーの属性によって決まります。物件の種類の決定には、このオーナーの属性が大きく関わってくると覚えておきましょう。
公務員や高所得者の方は属性が高くなりやすく、借入の限度額も高くなります。一方勤続年数が短かったり年収が低かったりする場合、属性が低く評価され借入の限度額が低くなる傾向があるのです。

属性が高く多くの融資を受けられそうな場合、新築物件やマンション一棟買いなどが可能になるでしょう。一方自身の属性に自信がなく融資額が低くなりそうな場合、中古ワンルームマンションなど、より安価な物件であれば購入できる可能性が高くなります。

もし借入の限度額が低く、購入したい物件に手が届かない場合、以下の2つの方法を検討しましょう。

1. 属性を高めて限度額を上げる
属性とは、その人の年収や勤続年数、家族構成、借入の有無などの個人情報のことをいいます。金融機関はこの属性を総合的に評価し、ローンの限度額を判断するのです。そのため、年収を高めるために副業を始めたり、勤続年数を積み重ねたりすることで属性が高くなり、借入の限度額を増額できる可能性があります。

2. 借入限度額の中で購入できる物件を探す
用意できる自己資金が少なかったり、借り入れられる融資額が少なかったりすると、購入できる物件の幅が狭まってしまいます。少ない投資額でも高いリターンが得られる物件を厳選しましょう。

不動産投資で求めるゴール

不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、自分がどのメリットに惹かれて不動産投資を始めようとしているのか考えてみましょう。そこから「自分が不動産投資に求めているゴール」を見いだせれば、投資する物件を絞り込むことができます。

「年金代わり」もしくは「生命保険代わり」として不動産投資をしたいと考えている方は、投資物件を手広く伸ばして拡大するよりも、保有している物件の利回りを長期的に高く保つ必要があります。
新築など築年数が浅い物件かつ高い利回りが保てる物件を選ぶとよいでしょう。

「税金対策」を主な目的とする場合は、1年あたりの減価償却が高額になりやすい中古物件や、木造のアパートがお勧めです。

不動産投資を通して求めているものが明確になれば、投資先を選ぶ際の指針となります。

投資物件の選定時に注意したい2つのポイント

先述の通り、不動産投資と一口に言っても、種類によってその内容はさまざまです。
投資先が異なれば、利回りや投資手法、出口戦略も大きく変わります。不動産投資は、種類ごとの特徴を理解し、適切な投資手法を選ぶ必要があるということです。

そこで、不動産投資の種類を選別するにあたって、注意したい2つのポイントを見ていきましょう。

投資の目的ごとに最適な投資手法は異なる

先述の通り、何を不動産投資の目的とするかによって、選ぶ物件の種類は異なります。同時に、その目的によって取るべき投資手法も変わるのです。

例えば、利回りの高い収益物件をインカムゲイン目的で購入する場合と、築年数が経過した物件を税金対策のために購入する場合とでは投資手法が大きく異なります。
前者の場合、自己資金を投入して少しでも早くローンを返済し、自分が保有する資産にしてしまう方が効果的でしょう。ローンの返済額が減ったり、完済したりすればその分利回りが高くなり、家賃収入の多くが収益として手元に残ります。
一方「税金対策」の場合、節税効果が切れる前に売却を検討する方も多いです。築年数の経過した中古物件や木造物件の場合、節税効果が得られる耐用年数(=減価償却期間)が短いため、長く保有することにメリットがないからです。

このように、選ぶ目的によって物件の種類が異なると同時に、投資手法が異なることも覚えておきましょう。

エリアごとにニーズが異なる

不動産は、エリアによってニーズが異なり、収益を上げやすい不動産のタイプも変わってきます。

学生が多い街で不動産投資を始める場合は、学生が住みやすい家賃で貸し出せるのが必要条件です。低い家賃を設定できる中古マンションや中古アパートが狙い目となるでしょう。さらに学生が好むような設備・内装の不動産を選ぶのもポイントです。
その他ファミリー層の多いエリアなら、3LDK以上のマンションや戸建てを選んだ方が、高い賃貸需要が期待できるでしょう。

このように、投資しようとするエリアのニーズをあらかじめ策定し、ターゲットを絞った上で賃貸需要の高い物件種別を選択するのも重要です。

不動産投資を始める手順

不動産投資を始めようと考えている初心者の方のために、簡単に不動産投資を始める手順をご紹介しましょう。

1. ゴールを明確にする

不動産投資を始める場合は、先ほど紹介したように自分が求めているゴールを明確にイメージすることから始めましょう。
老後のために資産を形成したいと考えている場合は、いつ頃までにどれだけの資産を形成したいのか、具体的な数字を交えて目標を立てておくことをお勧めします。
その目標を実現するために必要な家賃収入を算出すれば、購入したい物件像が見えてきます。

2. 実際に物件を見る

理想の物件像がイメージできたら、実際に物件を探してみましょう。まずはインターネットなどでたくさんの物件に触れ、どのような物件があるのか、相場はどれくらいなのかといった知識を身に付けることをお勧めします。
実際に内覧したり、周辺地域を調査したりするのもよいでしょう。

3. 物件の売買契約、金融機関との融資契約を結ぶ

投資したい物件が決まったら、不動産会社などを通して売買契約を交わしましょう。
この時、さまざまな税金や手数料などの初期費用が必要になります。自己資金からの現金支出となりますので、事前に用意しておきましょう。
さらに金融機関のローン審査を受け、融資契約を結びます。

4. 賃貸運用を始める

契約・引き渡しが完了し、晴れてオーナーになったら、集客や長期入居者の獲得といった業務が待ち構えています。
どのような施策が効果的なのか分からないという方や、集客や修繕について不安な方は、不動産管理会社へ管理業務を委託するとよいでしょう。入居者募集や家賃回収、トラブル対応など物件の管理を一任できるので、本業の時間を削ることなく不動産投資を続けられます。

不動産投資先の種類や特徴を理解しよう

不動産投資は、投資する物件の種類によって特徴やメリット、デメリットが異なります。
これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひこの記事を参考にして、不動産投資の種類や特徴を理解することから始めましょう。
それぞれのメリット、デメリットをじゅうぶんに理解した上で、自分に適した投資先を選定することは、不動産投資においてとても重要です。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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