LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資は一棟買いがお勧め?区分所有との違いとメリット・デメリット

不動産投資先として人気の高いマンション投資には、ワンルームなど部屋単位で購入する「区分所有」と、マンションごと購入する「一棟買い」の2種類があります。
「区分所有は失敗しやすい」「一棟買いの方が、利益が大きい」などの意見を耳にすることも多いと思いますが、果たして本当にそうなのでしょうか?

まずは一棟買いと区分所有の違いを検証してみましょう。そして一棟買いのメリット・デメリットを説明します。さらに一棟マンション投資をする場合に重要な、キャッシュフローシミュレーションのポイントもまとめていますので、区分所有か一棟買いかで迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

マンションの区分所有と一棟買いの違いとは?

冒頭でお話しした通り、マンション投資は「区分所有」と「一棟買い」の2種類に分けられます。

区分マンションとは、一棟のマンションが部屋ごとに区分され、部屋単位で売買されているマンションのことをいいます。1つのマンションの中で、それぞれの部屋に異なる所有者がいるということです。
対して一棟買いとは、マンション全体の所有権をまるごと購入する手法です。

マンションを区分所有する場合と一棟買いする場合では、大きく異なる点として以下の3つが挙げられます。

・キャッシュフロー
・金融機関からの資産価値の評価
・空室リスクへの耐久力

それぞれ詳しく見ていきましょう。

キャッシュフロー

区分所有と一棟買いでは、キャッシュフローに差があります。
一般社団法人マンション管理業協会が発表した「平成30年マンション管理受託動向調査結果概要」のデータによると、単棟あたりの全国平均戸数は都市型物件で51.65戸でした。
一棟マンション投資と区分投資の家賃収入を単純計算した場合、一棟買いでは区分投資で得られる家賃収入の50部屋分を得られるということになります。
キャッシュフローの「金額面」で考えれば、規模の大きい一棟買いの方が、大きなキャッシュフローを得られるでしょう。

しかし区分所有で購入した場合と一棟で購入した場合では、初期費用やランニングコストに違いが生まれます。
区分投資の場合、管理費や修繕積立費が徴収されますし、一棟買いの場合、エレベーターや外壁の修繕などマンション全体の補修・修繕に関わる費用が発生します。一棟買いは投資規模が大きくなるため、ローン返済額も大きくなるでしょう。
そのため利回りやキャッシュフローの収益率に関しては、一概にどちらが高いと決定することは難しいです。

「どれだけの規模でキャッシュフローが回っているのか」という意味では、一棟マンション投資の方が大きなキャッシュフロー額になるといえます。

金融機関から見た資産価値の評価

不動産投資は、比較的大きな額を動かす投資手法なので、ローンを組んで融資を受けるのが一般的です。また不動産投資は、1つ目の物件を担保にしてさらに高額の融資を引き出し、新たな物件を買い足して資産を拡大していくことのできる投資手法でもあります。
不動産投資ローンは、住宅ローンとは違って、個人の属性に加えて物件の評価が融資額に大きな影響を及ぼします。
つまり「金融機関から見て、投資する物件の資産価値がどれくらいなのか」「担保として十分な価値を持っているか」という点は重視すべきポイントなのです。

一棟買いの場合、区分マンションよりも多くの土地を所有することになるため、資産としての担保価値が高く評価される傾向があります。一方、一棟買いの方が区分マンションより融資額が高額になるケースが多く、残債が多く残っていれば、2件目以降の物件購入時に担保としての評価が難しくなるケースも考えられるでしょう。

物件の選択において、最終的な物件の着地点である出口戦略を考えることは非常に重要です。いずれ売却したいのか、物件を担保に2件目、3件目と資産拡大したいのかによって、一棟買いか区分投資かの判断も変わるでしょう。
(参考: ワンルーム区分投資はNGか?

空室リスクへの耐久力

区分所有と一棟買いでは空室リスクにも違いがあります。

区分所有の場合は入居者がいれば稼働率が100%になりますが、誰も入居していなければ0%になってしまいます。そのため区分投資をしている人の多くは、複数物件を所有しリスク分散するのが一般的です。
一棟買いであれば一気に複数の部屋を保有することができます。空室が出た場合の損失の割合は、区分マンションよりも小さくなるといえるでしょう。

区分所有を検討している場合は「どれくらいの空室期間になら耐えられるのか」といった資金的な体力面にも注意しながら、物件選びを進める必要があります。

マンションを一棟買いするメリット

区分所有と一棟買いの違いについて紹介してきました。
ここからは、一棟買いのメリットについてさらに掘り下げて見ていきましょう。

空室リスクへの耐久力が高い

先述の通り、一棟マンション投資の方が空室リスクによる影響は小さいです。
空室が出たら家賃収入がゼロになる区分マンションと、1戸空室が出ても数十分の1の損失で済む一棟買いでは、収益への影響力が異なるのは簡単に理解できますね。
損失の割合が少ない分、一棟買いはキャッシュフローが安定しやすいというメリットもあります。
最悪の場合でも、ローンの返済額分の家賃収入が確保できれば赤字に陥らずに済みます。何%までの空室率なら耐えられるのか、あらかじめ計算しておくとよいでしょう。

比較的自由な賃貸運営が可能

マンションを丸ごと所有する一棟買いの場合、リノベーションや入居条件の緩和など、さまざまな施策をオーナーの一存で自由に行うことができます。
空室リスクや家賃下落リスクに備えるためにも、周辺ニーズに合わせて入居条件を変えたり、設備を増やしたり、修繕を行ったりすることは非常に重要です。管理のコントロールが自由にできるというのは、一棟買いの大きなメリットでしょう。

一方、区分マンション投資の場合はそうはいきません。入居条件の変更や大規模なリノベーション、共用部分の修繕などをしたい場合、そのマンションの各部屋を所有する複数のオーナーで話し合い、合意を得る必要があります。
入居率アップのためにペット化の物件にしたいと思っても、管理組合の総会で合意が得られなければ、諦めなければならないケースもあるでしょう。

マンションを一棟買いするデメリット

マンションを一棟買いすることでさまざまなメリットが得られる反面、実際にはデメリットが生じることもあります。
一棟買いで失敗しないためにも、デメリットについてしっかり理解しておきましょう。

購入費用が高い

不動産投資は多額の購入費用がかかる投資手法ですが、その中でも最も購入費用が高くなりやすいのが、マンションの一棟買いです。LIFULL HOME’Sに登録されている東京都内の一棟マンションの平均価格は2億6,590万円でした(2019年10月時点)。

エリアや戸数によっても異なりますが、一棟マンションの購入費用を全て自己資金で賄うことのできる方は少ないでしょう。融資を受けるにしても、これだけの金額の融資が下りる方の属性は限られてくると思われます。

一棟マンションの購入を検討している方は、まず自分の属性でどのくらいの融資限度額になるのか、金融機関に相談し検討する必要があるでしょう。

ランニングコストが高い

マンションを一棟買いすると、区分所有に比べて高いランニングコストがかかります。

代表的な費用としては「修繕費」や「租税公課」などが挙げられるでしょう。
区分所有の場合はマンション全体の維持管理費用が徴収されますが、一棟買いの場合はこの費用を自分で捻出しなければなりません。
修繕の計画を立てて、ちょうどよいタイミングで設備や内装・外装を修繕しなければならず、これらの費用を毎月積み立てていく必要があります。

租税公課としては固定資産税や都市計画税が挙げられるでしょう。
これらの税額は、対象となる不動産の「固定資産税評価額」をもとに算出されます。区分所有に比べて高い資産価値を持つ一棟マンションでは、固定資産税評価額も高くなるため、税額が大きくなるでしょう。

不動産投資に関わる税金ついて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

リスクの分散が難しい

一棟マンションの場合、万が一地震や台風などの災害による被害を受けた場合、所有する資産全てが一気に損失してしまう可能性があります。
災害だけでなく、火事や自殺などで事故物件となってしまった場合も同様です。一棟全体が影響を受けることになるでしょう。

しかし、区分投資を複数所有している場合、そういったリスクを分散することができます。区分投資をしているオーナーは、一戸ではなく複数の戸数を分散して所有していることが多いです。これには、収益を拡大するという目的と同時に、リスクを分散するという意味もあります。

投資金額が大きく、気軽に複数物件を所有することが難しい一棟マンション投資において、リスクの分散は大きな課題といえるでしょう。

流動性が低い

売買価格が大きくなりやすいという一棟投資のデメリットは、流動性にも影響します。
金額が大きくなる分、簡単に買い手を見つけることは難しいといえるでしょう。すぐに売買を成立させて換金したいと思っても、なかなか思うようにはいかないかもしれません。
売却を急ぐ場合、価格を下げざるを得ないというケースもあるでしょう。

キャッシュフローシミュレーションの重要なポイント

不動産投資を成功させるために最も重要なのは、言わずもがな投資物件の選定です。一棟マンションは特に金額の高い投資先です。物件の見極めにはより注意深いシミュレーションが必要となるでしょう。

「買い物件」を見定めるためには、さまざまな観点から物件を評価する作業が必要です。
そこで重要となるのが、キャッシュフローのシミュレーションです。金融機関から借り入れる金額や金利に加えて、購入する物件の予想利回りが把握できれば、キャッシュフローをシミュレーションすることができます。

ここでは、シミュレーションにはどんな要素を盛り込むべきなのか、どのようにして具体的な予想値を算出すればいいのかについてご紹介します。
LIFULL HOME’Sが提供するさまざまなお役立ちサービスと一緒に見ていきましょう。

1. 金融機関から借り入れる想定融資額

一棟マンションは投資金額が大きくなるケースが多く、多くの方が融資を受けることになるでしょう。まず、どれくらいの物件なら購入できるのか、自分が受けられる融資限度額を知ることからスタートしましょう。

融資限度額の設定には、個人の年収や家族構成、借入の有無や勤続年数といった属性が関わってきます。
LIFULL HOME’Sが提供する「住宅ローンシミュレーター」を利用すれば、住宅ローンの限度額を算出することができます。
ただし、これはあくまで住宅ローンの場合です。不動産投資用ローンとは審査基準や限度額が異なる可能性がありますので、あくまで目安として見ていただければよいでしょう。

また投資用物件のローンの場合、物件に対する評価も含まれるため、属性だけで正確な融資額を見積もることはできません。
しかし、どの金額帯の物件を探せばいいのかというだいたいの目安にはなりますので、物件を絞り込むのに、属性を知っておくことは有効であるといえるでしょう。

2. 不動産を取得するためにかかる費用

先述のとおり、マンションを一棟買いする場合は高額な購入費用が必要になります。きちんと相場を理解し、適切な価格で購入することが重要です。
相場より高いマンションでローンを組んでしまうと、その後の返済が苦しくなり、キャッシュフローが安定しなくなる可能性があります。

LIFULL HOME‘Sが提供する「プライスマップ」では、地域ごとのマンション相場を参照することができます。
購入希望エリアのマンションの相場を知り、利回りの算出などに活用しましょう。

その他、不動産の価格を「地価」によって算出することもできます。
地価を理解するには、「見える!賃貸経営」の「地価公示」を参照してみてください。
購入予定エリアの地価がひと目で分かるので、購入しようとしている不動産の面積を割り出し、地価に当てはめてみるとよいでしょう。
ただし、アパートなのかマンションなのかなど、不動産のタイプによっても金額が異なりますので、あくまで目安として捉えましょう。

3. 満室時の想定年収

満室時にどれだけの家賃収入が得られるのか、最大値を設定しておくことも重要です。
設定する家賃が高すぎると入居者が集まらず、逆に安すぎるとキャッシュフローが生まれなくなってしまいます。購入を予定しているエリアの家賃相場を参照しながら、設備や立地、築年数にあわせて最適な家賃を設定しましょう。
LIFULL HOME’Sでは「家賃相場」のページから全国の家賃相場を参照できます。

4. 想定される空室率

空室リスクは不動産投資において避けられないリスクの1つです。
先ほど満室時の想定年収を算出しましたが、同時に、空室を想定した最悪の場合の家賃収入も考慮に入れなければなりません。自己資金で何か月、何室の空室になら耐えられるのかを想定し、手元に資金を残しておくなどのリスク対策が必要となります。
空室リスクを把握するためには、先ほども紹介した「見える!賃貸経営」がおすすめです。
各エリアの空室率が分かるので、ぜひ参考にしてみてください。

5. 用意できる自己資金

自己資金と借入金のバランスは不動産投資の利回りにも大きな影響を与えます。無理なく用意できる自己資金の金額をあらかじめ見積もっておくようにしましょう。

物件の購入には、購入費用以外にも多くの初期費用がかかります。不動産会社への仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、司法書士への手数料などがあり、これらは自己資金からの支出となります。
頭金だけでなく、これらの初期費用も含めた自己資金の確保が必要です。

6. 税額の計算

不動産取得税や固定資産税、都市計画税などは、実際の購入金額ではなく「固定資産税評価額」に対して税率がかけられます。
この固定資産税評価額については、売却を担当している不動産会社に確認してみましょう。中古物件であればすでに評価額は出ていますが、新築物件の場合は実際に物件が完成しないと家屋の評価額が算出されません。ある程度の目安となる税額であれば、不動産会社から教えてもらうことができるでしょう。

その他所得税や住民税は、想定される全収入から想定経費額を差し引いた金額に税率をかけることで算出することができます。

不動産投資に関わる税金について、詳しくはこちらの記事を参照してください。

これら6つの項目に、毎月の想定返済額、金利、修繕費、大規模修繕のための修繕積立金などを含めて、トータル的な収支シミュレーションを立ててみましょう。
どのような物件を買えばより多くの収益を上げられるか、より失敗を防ぐことができるか、どの程度の自己資金が必要かなど、さまざまなことが見えてくるでしょう。

属性やシミュレーションによって不動産投資先を見極めよう

一棟買いと区分所有の違いや、一棟マンション投資のメリット・デメリットを紹介しました。一棟と区分、どちらがいいのかという疑問にはさまざまな意見が飛び交っていますが、一概にどちらが「いい」「悪い」とはいえないでしょう。
どちらにもメリット・デメリットがあり、一棟か区分かの判断は、各投資家の投資スタイルや属性、自己資金額によって異なります。ぜひ、ご紹介したシミュレーションを行った上で、慎重に判断するようにしましょう。

特にマンションを一棟買いする場合は、オーナーの属性判断や綿密なシミュレーションが重要になってきます。一棟買いを検討している方は、この記事を参考にして必要な情報を集め、細かなシミュレーションを行ってみるとよいでしょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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