LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資で銀行融資を受けるには? 申込手順と審査ポイントを紹介

不動産投資において銀行からの融資は重要なポイントです。今回は、銀行の不動産投資ローンを借りるために必要な知識や事前準備、審査のポイントについてお伝えします。

アパートやマンションの賃貸経営を始める際には、多くの方が銀行などの金融機関から融資を受けることになるでしょう。この不動産投資向けの融資商品を「不動産投資ローン」と呼びます。
不動産投資初心者の方にはなじみが薄いローンであり、戸惑うことも多いのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資ローンの特徴や融資審査のポイント、申し込み手順について解説します。不動産を取得する際、スムーズに融資を受けられるよう、銀行融資についての理解を深めておきましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンは、投資用不動産の購入資金や建築資金に利用できる商品です。
住宅ローンは、自身の居住目的のために要する不動産の取得資金に利用できます。これに対し、自身が居住せず、収益を得ることを目的とする不動産を取得する際には、不動産投資ローンを利用することになります。

不動産投資ローンには、主にアパートローンとプロパーローンがあり、それぞれ次のような特徴があります。

アパートローン

保証会社の保証がついているケースが多く、一定の審査基準や融資条件がすでに決まっているパッケージ商品です。全ての審査項目をクリアすれば、融資を受けることが可能です。
基準が定型化されているため比較的審査はスピーディですが、1つでも条件を満たさなければ審査が下りないなど、融通が利きにくいという一面もあります。
また、アパートローンとしての商品を持っていない金融機関もあります。

プロパーローン

主に一般事業向けの融資のことで、不動産投資にも利用できます。保証会社を通さず、銀行が独自に審査・融資を行うため、企業が融資を受けるのと同じような条件で審査を受けることになります。つまり本人の返済能力に加え、不動産投資事業が成り立つかという点が注視されるわけです。

審査基準や条件が固定化されていないため、アパートローンと比べると審査期間が長くなる傾向にあるのがデメリットでしょう。
一方、融資担当者の判断や金融機関との交渉などによって審査結果や融資額が変わる可能性があるなど、プロパーローンの方が、融通が利きやすいというメリットがあります。金利についても、個人の属性や物件担保力によって、個別に設定されます。

ローンの借り入れ方法

不動産投資ローンの借り方としては
・物件価格から頭金や初期費用を差し引いた残りの金額を借り入れる 「一般的なローン」
・頭金を入れず、物件価格全額を借り入れる 「フルローン」
・物件価格と購入に係る初期費用(印紙税、不動産取得税、登記費用、仲介手数料など)を合算した全額を借り入れる 「オーバーローン」
の3種類があります。

一般的に借入金額の目安は年収の10倍~20倍程度といわれていますが、本人の属性や物件の担保価値などによって一人一人借りられる金額は大きく変わってきます。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンでは、融資金の使い道や返済に充てる資金元が異なります。自己利用物件に対してローンを組み、給与などの収入から返済を行うのが住宅ローンであり、収益物件に対してローンを組み、家賃収入から返済を行うのが不動産投資ローンです。
個人の給与収入より、新規事業による収益の方が安定性に欠けると判断されることから、不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも高い金利が設定されることが一般的です。

このように、住宅ローンと不動産投資ローンにはさまざまな違いがあります。
不動産投資ローンと住宅ローンについて、詳しくは不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴を参照してください。

銀行融資の審査でチェックされること

銀行が不動産投資ローンの審査で見ているのは、主に次の3つです。

個人の属性

安定した返済が望めるかをチェックするため、不動産投資ローンでも個人の属性が重視されています。特に年収や勤務先、勤続年数などの収入状況についてです。収入の安定性から、上場企業の会社員、医師、士業、公務員などは審査に有利であるといわれています。
その他、借り入れ状況や家族構成なども、判断基準の1つとなります。

ただし収入面がいくら優れていても、金融機関から「この人に融資するのは不安だな……」と思われてしまっては意味がありません。銀行は融資判断のために、人柄もしっかり見ています。いくら属性や物件の収益性が良いとしても、信用できない人にお金を貸したくないのは個人も銀行も同じでしょう。銀行へ相談に行く際は、約束の時間に遅れないのはもちろんのこと、言葉遣いや身なりにも気をつけることが望ましいです。

自己資金の多さ

銀行は、融資審査においてどのくらいの自己資金を持っているか、どのくらい頭金を投入するかを重視する傾向があります。

2019年に金融庁が発表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると「全ての案件~1/3以上の案件で頭金の投入を求めている」と回答した金融機関は、銀行で88%、信用金庫・信用組合で67%でした。
多くの金融機関が、物件取得費用の一部を自己資金で賄うよう求めていることが分かります。
(参照:https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF

また、満室時の家賃収入に対するローン返済額の割合を示す「返済比率」についても確認を行っています。なぜなら、返済比率が高ければキャッシュフローの余力が少なくなり、たちまち資金繰りが悪化、最悪の場合資金ショートしてしまう危険性が高まるからです。
返済比率は、一般的に50%以下が安定運用の目安とされており、頭金を多く入れることで返済比率を下げることができます。

自己資金が多ければ多いほど、銀行からの属性評価は高くなるといえるでしょう。

物件の収益性・担保価値

不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。さらに、万が一ローンの返済が不能となった場合には、銀行は担保である不動産を売却してローンの残債に充てることになります。そのため金融機関は、融資審査の際に物件の収益性や担保価値を重視する必要があるのです。

銀行が物件の担保価値を評価する際は、該当物件の「収益価格」と「積算価格」の2つを参考にすることが多いといわれています。
「収益価格」とは、満室時の年間家賃収入から税金などの各種経費を差し引いた純利益を、実質利回りで割ることで算出するものです。一方「積算価格」とは、土地と建物の価格を合算して物件の資産価値を算出したものを指します。
銀行はこの2つの面から、物件の担保価値を評価するのが一般的です。

プロパーローンの場合、属性が弱くても物件の価値が高ければ、交渉次第で融資を受けられる可能性が出てくるかもしれません。

融資を受けるための事前準備

融資を受けるためには、さまざまな資料を銀行などの金融機関に提出しなければなりません。特に重要となるのは自己紹介資料と物件資料です。それぞれどのようなものを用意するべきなのか、解説していきます。

自己紹介資料の用意

銀行は素性の分からない者に数千万円~数億円の融資をするかどうか検討するわけですから、融資を希望する人がどのような人なのかを知る必要があります。自己紹介資料として、学歴、職歴、保有資格、家族構成などを記載した経歴書を用意しましょう。

さらに銀行は審査をする際に、現金または現金化できる資産があるかどうかも見ています。資産状況が分かるよう、次のような情報を一覧にまとめ、金額を証明できる資料(預貯金なら通帳の最終残高のページ、生命保険なら保険証券など)を用意しましょう。ローン返済は長期に渡るため、将来取得予定の資産があればプラスの評価を得られる可能性があります。

・金融資産(預貯金、株式などの金融商品、解約返戻金や満期金がある生命保険など)
・将来相続予定の金融資産
・将来受け取る予定の退職金 など

これらを漏れなく記載しておきましょう。

物件資料の用意

銀行が物件の収益性や担保価値を正確に評価するためには、物件資料が欠かせません。物件資料は販売会社が揃えてくれるケースが多いので、早めに依頼しておきましょう。
以下のような書類が必要になります。
・物件概要書(物件の所在地、価格、利回り、構造、面積、築年数などが記載された資料)
・レントロール(部屋ごとの賃料、敷金、入居年月などが記載された資料)

そして、必ず提出を求められるわけではありませんが、ぜひ事業計画書を作成することをお勧めします。事業計画書とは、資金計画や収支計画、近隣競合物件と比較した際の物件の魅力や特徴、入居者付けの見通しなどを盛り込んだ資料のことです。
事業計画書は銀行への提出資料として使えるだけでなく、投資判断や投資戦略など自分自身のための資料にもなります。事業計画書の作成は、不動産投資の要となる作業といえるでしょう。

融資を受けるための必要書類一覧

銀行によって提出を求められる書類は多少異なりますが、一般的には以下のような書類が必要となります。

書類によっては発行に時間がかかるものもあるので、時間に余裕を持って準備をしておきましょう。スムーズな取引ができるよう、銀行へ融資の相談に行く前に、必要となる書類を揃えておくことをお勧めします。

事前審査時

・本人・連帯保証人の身分証明書(運転免許証、パスポートなど)
・本人・連帯保証人の収入証明書(源泉徴収票、確定申告書、課税証明書など)
・保有資産の資料(預貯金を示す通帳、保険証券、登記簿謄本など)
・購入希望物件の資料(物件概要書、レントロール、登記簿謄本、固定資産評価額がわかるものなど)
・返済予定表(住宅ローンなど他の借り入れがある場合)
・経歴書などの自己紹介資料
・事業計画書(できれば)

本審査申込時

・本人・連帯保証人の身分証明書(同上)
・本人・連帯保証人の住民票
・本人・連帯保証人の実印
・印鑑登録証明書
・本人・連帯保証人の収入証明書(同上)
・保有資産の資料(同上)
・納税証明書
・返済予定表(住宅ローンなど他の借り入れがある場合)
・売買契約書
・賃貸借契約書
・重要事項説明書
・手付金の領収書
・契約物件の資料(物件概要書、レントロール、登記簿謄本、固定資産評価額がわかるものなど)
・経歴書などの自己紹介資料
・事業計画書(できれば)

契約時

・本人・連帯保証人の実印
・本人・連帯保証人の印鑑登録証明書
・本人・連帯保証人の住民票
・火災保険・地震保険の申込書

相談~融資までの流れ

融資先の銀行を見つけるには、自分で開拓する方法と物件の販売会社が提携している銀行を紹介してもらう方法があります。提携の銀行の方が、比較的審査に通りやすかったり、金利が優遇されたりするケースもあるので、販売会社に相談してみるのもよいでしょう。

それでは、相談から融資までの基本的な流れを確認しておきましょう。

【Step1】銀行に融資面談に行く

まずは銀行に融資が可能かどうか相談することから始めます。
いきなり銀行に出向くと、担当者が時間を取れず詳しい相談ができない可能性があるため、あらかじめ銀行に連絡し、融資面談の予約をしましょう。
この融資面談で提出した自己紹介資料や物件資料、聞き取り内容を元に、融資担当者は事前審査を行います。

Webで融資相談を受け付けている銀行もあります。銀行ごとに流れが異なるケースもあるので、詳細は各銀行に直接確認するようにしてください。

【Step2】申し込み手続き

事前審査で本審査への申し込みが可能と判断されると、申し込み手続きについて担当者から連絡がきます。事前審査の期間は、数日〜数週間程度かかる場合が多いでしょう。
事前審査時に提出した書類に加えて、本審査に必要な書類を提出してください。

【Step3】審査開始

申し込み後、本部側でのローン審査が始まります。本審査の結果回答までは、一般的に2週間~1ヶ月程度かかります。

【Step4】融資決定

ローン審査が完了すると、担当者から審査結果について連絡がきます。審査に通っていれば、融資限度額や融資期間、金利などの融資条件、契約手続きについて案内があります。

【Step5】契約の手続き

主に、金銭消費貸借契約(ローン契約)、抵当権設定契約・根抵当権設定契約、団体信用生命保険の契約をします。手続きは銀行の支店で行われるのが一般的です。

【Step6】融資実行

設定した融資実行日に、契約者の銀行口座に融資額が振り込まれます。この融資金を利用して実際に物件を購入し、以降毎月のローン返済がスタートします。

まとめ

不動産投資ローンは数千万円~数億円という多額の融資となるため、銀行などの金融機関における審査では、個人の属性や不動産投資事業の採算性が厳しく評価されます。ただし、1行に融資を断られたからといって諦める必要はありません。

保証会社がつくアパートローンか、金融機関が独自に融資を決めるプロパーローンかで審査内容は大きく異なりますし、銀行や支店、担当者によっても融資に対する考え方が異なる場合があるからです。

大切なのは、必要となる資料を不足なく揃え、担当者に堅実な印象を与えられるよう意識して面談に臨むことです。いざ銀行からの融資が必要になったとき、慌てずに準備を整えられるよう、この記事を参考にしてみてくださいね。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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