LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資の流れ9ステップを解説! 目標設定から物件引き渡しまで

不動産投資の始め方を学びましょう。物件の引き渡しまでの流れを9ステップに分け、物件探しをする前に行うべきことや、各ステップのポイントや注意点をお伝えしています。

「不動産投資をしてみたいけれど、どうやって始めればいいかわからない」という悩みはありませんか?不動産投資を検討しているなら、まずは物件を取得するまでの流れを把握することが大切です。

この記事では、不動産投資の流れを9つのステップに分けて解説しています。やることが多いと感じるかもしれませんが、良質な物件を取得するためには、全てが手を抜けない重要な過程です。

ぜひ最後まで目を通し、実際に不動産投資を始める際にスムーズな取引ができるよう、準備しておきしょう。

不動産投資の流れ

それでは、不動産投資における物件取得までの流れ9ステップを紹介します。
ステップの全体像は次の通りです。

物件取得の流れ

Step1. 不動産投資の目的と現状を明確にする
Step2. 情報収集をする
Step3. 問合せ・資料請求し、物件評価をする
Step4. 現地調査・物件内覧をする
Step5. 買付申込書を提出する
Step6. 金融機関に融資の申し込みをする
Step7. 売買契約を結ぶ
Step8. 金融機関に本審査を申し込み、金銭消費貸借契約を結ぶ
Step9. 決済、登記、引き渡しを行う
【外国人のみ】財務大臣に報告する

大きく分けると、前半は物件選びのステップ、後半は契約のステップになります。
では早速、Step1から確認していきましょう。

Step1. 不動産投資の目的と現状を明確にする

不動産投資は物件探しから始めるものだと思っている人が多いと思いますが、実は物件探しより先にやっておくべきことがあります。それが、不動産投資の「目的・現状」をハッキリさせることです。

「目的」は、老後の年金代わりにしたい、相続税対策をしたい、資産を拡大したいなど、人によってさまざまでしょう。将来的に物件を売却したいのか、保有し続けるのかなど、物件の最終着地点を考える「出口戦略」とも似ています。
「現状」とは、自分の自己資金や組めるローンの限度額などを指します。

この2点を明確にしておかないと、目的に合わない物件を選んでしまい、運用後に不動産経営が上手くいかなくなってしまうこともあるでしょう。また、よさそうな物件を見つけても、後から自分には買えない物件だったと判明し、イチから物件選びをやり直すことになるなど、出だしからつまずいてしまうことになります。

目的を決めるのは、どのような投資手法を取ればよいか、どのような物件を選べばよいかを知るためです。不動産投資によってどれくらいのキャッシュフローを得たいのかを逆算すると、必要な投資額がわかります。

また現状を知るのは、自分がどれくらいの規模の不動産投資を行えるかを把握するためです。
投資額の大きい不動産投資では、多くの人が金融機関でローンを借りることになるでしょう。この時、年収・勤務先・勤続年数・家族構成などを含む「属性」や、自己資金の額によって、いくらまで融資を受けられるかが変わってきます。つまり、購入できる物件が変わってくるということです。

このように、目的・現状を明確にすれば「どのような物件を選べばよいか」「必要な投資額はいくらか」がわかるのです。おのずと選ぶべき不動産が絞り込まれ、スムーズかつ失敗のない物件選びが可能となるでしょう。

Step2. 情報収集をする

Step1で明確になった物件の条件をもとに、ポータルサイトや不動産会社の店舗に行くなどして物件情報を集めます。
不動産会社に希望する物件の条件を伝えておき、条件に合う物件が出たときに紹介してもらうことも可能です。

自分で探す場合も、不動産会社に探してもらう場合も、投資対象が漠然としていてはうまく探すことはできません。そのため、Step1でしっかりと条件を決めておくことが重要なのです。

とはいえ物件には、新築・中古、一棟マンション・区分マンション、アパート、戸建てなどさまざまな種類があります。どのくらいの間取りの物件にするか、どのエリアにするかなど、最初は迷うことも多いでしょう。
まずは、インターネットなどでたくさんの物件情報に触れることが大切です。たくさんの物件を見ているうちに、自分がどのような物件に投資したいのか、少しずつ絞り込むことができるようになるでしょう。

不動産投資における物件の種類については、こちらの記事に詳しく載っています。それぞれのメリット・デメリットなどが分かりますので、ぜひ参考にしてください。
【不動産投資】物件種類別メリット・デメリット・リスクまとめ

Step3. 問合せ・資料請求し、物件評価をする

気になる物件が見つかったら、不動産会社に問合せと資料の請求をします。
直接店舗に電話をするか、メールやポータルサイト経由で連絡を取る方法がありますが、できれば電話で問合せすることをお勧めします。電話であればレスポンスが早く、詳しい話も聞けるので、時間の短縮になるでしょう。

<請求したい資料>

資料請求理由わかること
物件概要物件の基本情報を確認するため・物件価格・間取り・面積などの基本情報
・違法物件ではないか
・返済比率が高すぎないか
・構造・築年・利回りなどから、投資対象になり得るか
レントロール現在の賃貸条件を確認するため・入居偽装がないか
・現家賃は割高ではないか
・募集家賃は適正か
維持費が分かるもの年間どれくらいの支出があるかを確認するため・毎年どれくらいの維持費が必要になるか
固定資産税評価額がわかるもの収支計算や担保評価をするため・毎年支払う税金はいくらか
・物件の資産価値はどれくらいか
登記簿謄本物件の履歴を確認するため・過去の取引に怪しい点がないか
・物件に問題点がないか

不動産会社によっては手元にない場合もありますが、できる限り多くの資料をもらうようにしましょう。登記簿謄本は自分で取ることもできます。

そして、資料をもとに積算価格と収益価格を計算しておきましょう。

積算価格は、土地と建物の価格を合計したもので、不動産の現時点での価値を示します。
一方収益価格は、家賃収入から各種経費を差し引いた年間純利益を還元利回り(※)で割ることで算出した、収益性から見た不動産価格です。
特に積算価格は、金融機関が融資判断をする際に重視しています。積算価格を基に融資限度額を決定する金融機関が多いといわれていますが、中には収益価格も融資判断の材料にする金融機関もあります。

どちらも不動産投資をする上で重要な指標となるため、しっかり計算しておきましょう。

※還元利回りとは、不動産を鑑定する際に用いられる利回りのことです。該当する不動産を所有することで得られると予想される適正な収益率を表しています。

Step4. 現地調査・物件内覧をする

さまざまな資料から不動産を評価し、気になる物件が出てきたら、現地調査を行います。空室の物件で内覧ができるのであれば、室内も必ず確認しておきましょう。
入居者は物件そのものの質だけでなく、利便性や治安など周辺環境も重視しています。住む人の立場になって、周辺エリアの様子も忘れずに確認しましょう。

<物件のチェックポイント>

外観・建物は傾いていないか
・外壁に大きな亀裂やひび割れがないか
・エントランスや共有部分など、管理は行き届いているか
・給湯器や室外機などの製造年月日から、交換時期の推定
・電気メーターが動いているか、生活感はあるかなど入居偽装のチェック
室内・使いにくい間取りではないか
・室内の状態や設備に問題はないか
周辺環境・駅まで遠すぎないか、経路の環境は悪くないか(実際に歩いてみて確認)
・騒音、粉塵、異臭はないか
・生活に必要な施設が近くにあるか

そして、せっかく現地まで行くのですから、地元の不動産会社2~3社にも立ち寄り、ヒアリングをしましょう。なぜなら、地元の不動産会社にしか分からない情報が得られるかもしれないからです。

不動産会社からは、以下のような情報をうまく聞き出しましょう。

・物件のあるエリアの特徴や賃貸需要
・適正家賃や敷金・礼金の設定
・競合物件の稼働率や募集条件
・自殺や事件などネガティブ情報の有無
・広告料の相場

Step5. 買付申込書を提出する

現地調査をクリアし、購入したい物件が絞れたら、不動産会社に買付申込書を提出します。買付申込書を提出することで、売り主に物件を購入したいという意思を示すわけです。

買付申込書には、物件の名称・所在地・内容、買付希望価格、支払方法、手付金の金額、有効期限などを記載し、買い主の署名・捺印をします。
指値(値引き交渉)やローン特約(融資が下りなかった場合は契約を無効にするという条件)の有無など、付加・調整したい条件があればこのときに伝えましょう。

ただし、買付申込書を提出したからといって、必ず買えるわけではありません。
複数の投資家が同じ物件に買付申込書を提出した場合、誰に売るかを決めるのは売り主です。より早く買い付けを出した人や、現金払いで確実に買える人、購入希望金額が高い人など、売り主が何を重要視するかによって異なるでしょう。

また買い付けは契約ではなく、あくまで購入の意思表示です。法的な拘束力はなく、キャンセルをしたとしてもペナルティは発生しません。
しかし、正当な理由のないキャンセルは不動産会社からの信用を失うことにもつながりかねません。交渉を進めたにもかかわらず、正当な理由なく契約を拒否した場合など、損害賠償を請求される可能性もあります。

ただ物件を押さえておくため、といったような安易な買い付けはやめましょう。

Step6. 金融機関に融資の申し込みをする

不動産投資をする多くの人が、自己資金+ローンで投資を始めることになるでしょう。
融資を申し込みたい場合は、まずは金融機関にアポを取り、融資相談に行きましょう。もし、不動産会社から金融機関を紹介してもらえるのであれば、融資してくれる金融機関を自分で開拓するより有利に進む場合があります。

相談に行く際は、物件資料や本人確認資料など、融資審査を申し込む際に必要となる提出書類を準備していくと、その後の手続きがスムーズです。事前に担当者に必要書類を確認しておきましょう。

不動産投資ローン申し込みの必要書類などについて、詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
不動産投資で銀行融資を受けるには? 申込手順と審査ポイントを紹介

注意しなければならないのは、この時点で行う審査は、あくまで「事前調査」であるということです。実際には、物件の売買契約が済んだ後に行われる本審査で承認が出て、初めて融資を受けられることが確定します。

また、このステップで大切なのは、1つの金融機関に融資を断られたとしても諦めないことです。融資の判断は金融機関ごと、さらには支店や担当者でも異なる場合があるため、複数の金融機関に同時進行で打診するのがポイントでしょう。

不動産投資ローンについて、詳しく知りたい方はこちらの記事を参照してください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

Step7. 売買契約を結ぶ

金融機関の事前審査に通ったら、いよいよ物件の売買契約です。

売買契約に進む前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。重要事項説明書には、物件に関する事項と取引条件に関する事項が記載されています。これまで交渉してきた内容と食い違う点はないか、気になる点はないかなど、よく確認しましょう。

重要事項説明書の内容によっては、物件の購入を見送る可能性もあります。できれば早めに重要事項説明書を受け取り、内容の理解や物件を購入するかどうか最終判断するための時間が取れると理想的です。

問題がなければ、売り主と買い主で正式な売買契約を結びます。一般的には、売り主と買い主が顔を合わせて手続きを行い、契約書に署名・捺印し、手付金を支払います。
手付金は売買価格の5~10%程度が目安とされていますが、法的なルールはないため、売り主と買い主の合意によって決定しましょう。

現金での購入でない場合は「融資特約」を付けるようにしましょう。融資特約とは、金融機関で融資が承認されなかった場合に、買い主が契約を白紙に戻すことができる約束のことです。
買い主は通常、契約を解除したければ手付金の放棄が必要になります。つまり融資特約がない状態でローンが不成立になると、買い主は手付金を全額没収されてしまうのです。

事前審査で融資可能といわれていても、本審査で不成立になるケースもあります。買い主のリスクを減らすために、融資特約は重要な取り決めであることを覚えておきましょう。

Step8. 金融機関に本審査を申し込み、金銭消費貸借契約を結ぶ

売買契約と同時に、金融機関に正式に融資の申し込みをし、本審査を受けます。本審査の結果回答までは2週間~1ヶ月程度かかるでしょう。

融資の本審査で承認がおりたら、金融機関と金銭消費貸借契約(ローン契約)を結びます。金銭消費貸借契約とは、借入額と同等の金額を返済することを条件に、消費のためのお金を借り入れる契約のことです。
基本的に、契約後は金利や融資期間などの融資条件は変えられません。条件の見直しができる最後の機会となるので、疑問などがあれば、契約前に納得いくまで担当者に質問しておきましょう。

同時に、団体信用生命保険の契約や抵当権設定契約を結ぶケースが多いです。

Step9. 決済、登記、引き渡しを行う

ついに不動産取得の最終段階です。決済前に、売り主、買い主、不動産会社が立ち合い、現地確認を行います。設備に不具合はないか、物件が引き渡し可能な状態であるかをチェックします。

決済は売買契約から約1ヶ月以内に、融資を受ける金融機関の店舗で行われ、売り主、買い主、不動産会社の担当者、司法書士などが出席します。当日は登記手続きから始まり、融資の実行、決済金処理と進みます。

まずは司法書士が、登記に必要な書類がすべて揃っているか確認します。問題がなければ、融資担当者に融資実行を指示し、決済手続きに移ります。

決済では、買い主は次のような費用を支払います。

・残代金(手付金を除く売買代金)
・固定資産税清算金
・登記費用・登記手数料
・仲介手数料

手続きが全て終わったら、鍵や物件関連の書類などを受け取り、引き渡しが完了します。

【外国人のみ】財務大臣に報告する

買い主が外国人であっても、ここまでの不動産投資の流れは日本人と同じです。

ただ1つ違うのは、外国人が日本の不動産を取得した場合、外国為替及び外国貿易法(外為法)によって財務省に事後報告することが義務付けられている点です。

物件取得後20日以内に申告をしてください。

まとめ

不動産投資の流れはつかめたでしょうか。数ヶ月間さまざまなプロセスを経て、やっと物件を取得できることがご理解いただけたと思います。
やることが多いと不安に感じるかもしれませんが、基本的には仲介する不動産会社がサポートしてくれます。自分1人で資料集めや手続きを行う必要はないので安心してください。

ただし、全てを不動産会社に任せっきりにしてしまうのは危険です。優良な不動産会社でなければ、情報が間違っている場合や、あえて不利な情報を伝えない場合も考えられるでしょう。担当者によっても、業務のこまやかさに差があるかもしれません。

不動産購入までの間には、自分自身で判断しなければならないチェックポイントがたくさんあります。不動産会社に頼りっぱなしにするのではなく、サポートはサポート、あくまでも判断は自分、といったスタンスを取ることが重要です。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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