LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

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不動産投資ファンドとは?仕組みや種類、メリット・デメリットを解説

この記事では、不動産投資ファンドの特徴や仕組み、メリット・デメリット、現物不動産との違いについて分かりやすく解説しています。不動産投資ファンドは、特に資金面で現物不動産への投資を諦めていた人にお勧めしたい投資手法です。

長期的かつ安定的に賃貸収入が得られると人気の不動産投資ですが「貯金やローンを使って、いきなり高額な物件に投資するのは不安……」といった人も多いと思います。
しかし、不動産投資には少額で始められるものもあるというのをご存じでしょうか。それ「不動産投資ファンド」です。一般的な現物不動産投資より認知度は低いかもしれませんが、初心者でも始めやすい投資の1つです。

今回は不動産投資初心者のために、不動産投資ファンドとはどのような仕組みなのか、どんな種類があるのかなど基礎的なことを分かりやすく解説していきます。メリット・デメリットやリスクについてもお伝えしますので、自分の投資スタイルに合うかどうか、じっくり読んで判断してみてください。

不動産投資ファンドとは

不動産投資ファンドとは一体どのようなものなのでしょうか。
ファンドとは、多くの投資家から集めた資金を何らかの形で運用し、得られた収益を投資家に分配する仕組みのことです。
つまり不動産投資ファンドは、集めた資金を不動産に投資し、家賃収入や売却益などで得た収益を出資者に分配する仕組みやその組織のことを指します。

不動産投資ファンドの特徴や仕組みなど、基礎的な部分を詳しくみていきましょう。

不動産投資ファンドの特徴

不動産投資ファンドは、多くの投資家から資金を集めることで、投資のための大きな元手を作ることが可能です。そのためマンションのような住宅だけでなく、オフィスビル・商業施設・ホテル・医療施設など、個人では購入が難しい高額な不動産も投資対象となります。

さらには日本だけでなく海外の不動産へ投資しているものや、国内外の株式や債券を組み込んでいるものもあり、運用方法はファンドによって大きく異なります。

不動産投資ファンドで得られる収益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類です。

・インカムゲイン
資産を保有中に得られる収益。主に、不動産を貸し出すことで得られる家賃収入のこと。

・キャピタルゲイン
資産価値の上昇による収益。不動産を売却することで得られる売却益のこと。

不動産投資ファンドは、投資対象の不動産の選定や売却のタイミングなど、収益をあげるために分析を重ねながら運用を行っています。その運営には多くのコストがかかり、それらを出資者が負担するというのも特徴の1つです。

不動産投資ファンドと現物不動産の違い

現物不動産への投資と不動産投資ファンドの違いとして、次のようなものがあげられます。

不動産投資ファンド現物不動産
投資対象マンション、オフィス、商業施設など多様な物件に投資可能マンション、アパートなど居住用物件が中心
投資金額少額から可能比較的高額
支払い方法自己資金のみ不動産投資ローンの利用が可能
分散投資可能可能だが、多くの資金が必要
物件の運営・管理ファンド運営者が行う投資家本人か委託先が行う
物件の所有権一部ありあり
流動性商品によって高いものと低いものがある不動産市場での売買となるため低い

表を見ると、同じ不動産への投資でも違いが多いことがお分かりいただけると思います。

先述の通り、不動産投資ファンドは複数の投資家が出資し合って不動産を所有するため、元手が大きくなります。そのため、現物不動産への個人投資よりも投資先の選択肢が広がり、個人では手が出ない高額な物件を所有することも可能になるのです。

賃貸経営や購入・売却などの手続きをファンドが行ってくれるのか、投資家本人が行うのかという点も大きな違いでしょう。

また不動産投資ファンドの中には、実際に不動産の所有権が投資家にあるものとないものがあります。投資家が所有権を持つタイプの不動産投資ファンドは流動性が低くなりやすく、所有権を持たない不動産投資信託などは比較的売買が簡単で、流動性が高いといえるでしょう。
不動産投資ファンドの種類について、詳しくは次の見出しでご説明します。

不動産投資ファンドの2つの種類と仕組み

不動産投資ファンドは、さらに細かく分類することができます。
不動産投資ファンドには「不動産投資信託」と「不動産特定共同事業」の2種類があり、それぞれ仕組みや特徴が異なります。

不動産投資信託

不動産投資信託はREIT(リート)とも呼ばれています。REITは、Real Estate Investment Trust の略で、アメリカで誕生した金融商品の1つです。日本で行われる不動産投資信託は、日本版の意味を込めてJ-REIT(ジェイ・リート)と呼ばれています。

REITの特徴として、以下の3つが挙げられます。
・複数の不動産へ分散して投資している
・収益の90%以上を分配するなどの一定条件を満たせば法人税が非課税となるため、収益のほとんどを投資家に分配している
・投資家には不動産の所有権がない

2001年の市場開設以来、J-REIT市場は拡大傾向にあります。2019年8月時点で60以上の銘柄が上場し、時価総額は15.7兆円と過去最高値を記録するなど、今後も成長が期待されている分野です。

REITは、投資家の募集方法の違いによって次の2つに分類されます。

・公募ファンド
広く一般に投資家を募集するファンドのことです。一般的にいわれるJ-REITは公募商品であり、証券会社を通して不特定多数の投資家に宣伝・販売されています。
投資信託でありながら証券取引所に上場しているため、株式と同じように取引ができ、流動性が高いのが特徴です。

・私募ファンド
一般的に私募ファンドとは、2 人以上50人未満の私的な募集をするファンド、または適格機関投資家など専門知識を持つ投資家を対象にしたファンドのことです。
このように私的な募集によって販売されるREITは「私募REIT」と呼ばれます。J-REITと同じ仕組みを利用していますが、証券取引所に上場していないため、市場で売買することはできません。投資口の払い戻し、もしくは他の投資家への譲渡でしか売買できないため、流動性が低くなるリスクがあります。
また一般的なREITは数万円程度から投資が可能ですが、私募ファンドは1億円単位での資金が必要となるのが大きな違いでしょう。

公募ファンドと私募ファンドについてご紹介しましたが、私募ファンドは基本的に法人が対象となっています。個人投資家が不動産投資信託への投資を考えた場合、購入できるのは公募ファンド=J-REITのみと覚えておきましょう。

不動産特定共同事業

複数の投資家から集めた資金で現物不動産への投資を行い、得られた収益を分配する仕組みを持つ事業を「不動産特定共同事業」といいます。投資家保護などの目的から、このような事業を行うためには、国土交通大臣(または都道府県知事)による許可が必要となっています。

この不動産特定共同事業を行う事業者が販売する商品が「不動産小口化商品」です。小口化とあるように、自分だけでは購入が難しい高額な物件でも、複数の投資家で共同所有する仕組みであるため、数十万円~数百万円程度から購入することができます。

不動産小口化商品には、次の3つのタイプがあります。

・任意組合型
任意組合型は、事業者と投資家で任意組合契約を結びます。
投資家は不動産の共有持分を購入し、それを組合に現物出資をします。不動産の所有権は投資家にあるため、不動産取得税や登録免許税がかかるなど、現物不動産投資に近い商品といえるでしょう。
事業者は投資家に代わって不動産の運営・管理を行い、賃貸収入などの収益を投資家に分配します。分配金は不動産所得となり、相続税対策としても注目されています。

・匿名組合型
匿名組合型の場合、事業者と投資家で匿名組合契約を結びます。
投資家は組合に対して金銭を出資している形となるため、不動産の所有権は事業者となる点が大きな特徴です。そのため不動産登記簿に投資家の名前が載ることはなく、匿名性が保たれます。
事業者が、物件の運営・管理を行い、収益を投資家に分配するという仕組みは任意組合型と変わりません。
分配金は雑所得となります。

・賃貸型
賃貸型は、事業者と投資家で賃貸借契約を結びます。
投資家は不動産の共有持分を購入し、その権利を事業者に貸し出して委任するという仕組みです。そのため、不動産の所有権は投資家にあります。
事業者は賃貸収入を投資家に分配し、分配金は不動産所得となります。

不動産投資信託(J-REIT)と不動産小口化商品の違い

J-REITと不動産小口化商品の違いをまとめると、以下のようになります。

J-REIT不動産小口化商品
法律投資信託及び投資法人に関する法律不動産特定共同事業法
投資先1つの投資口で複数の不動産へ分散投資1つの案件につき1つの不動産へ投資
売買方法証券会社を通して投資証券を売買する【購入】
事業者から口数を設定して購入
【売却】
・事業者による買い取り
・第三者への譲渡
売買の自由度証券取引所に上場しているため、自由に売買できる・市場が限定されているため、買い手を見つけにくい
・途中解約に制限がある商品もある
値動き大きい小さい
流動性高い低い
投資金額1万円~100万円以上数十万円~数百万円程度
不動産の所有権なし匿名組合型以外あり

REITは株式のように上場されているため、その需要と供給によって日々価格が変動します。一方不動産小口化商品の場合、分配金が支払われるのは年に1~2回という商品が多いです。そのため、REITのように日々の値動きをチェックする必要はありません。

しかし株券のように自由に売買ができるREITは、流動性や売買の自由度において、不動産小口化商品より有利であるといえるでしょう。不動産小口化商品のマーケットはREITよりも小さく、また第三者への譲渡に手数料がかかったり、事業者の承認を得なければならなかったりするなど、流動性リスクが存在します。

不動産投資ファンドのメリット

ここまでご紹介したように不動産投資ファンドにはさまざまな種類がありますが、どの商品にも共通するメリット・デメリットがあります。
まずは、不動産投資ファンドのメリットを見ていきましょう。

比較的少額から始められる

現物不動産への投資は多額の資金が必要になります。魅力的な物件を見つけても資金不足で諦めなければいけなかったり、多額の資金を投資用不動産の購入に充てることに不安があったりと、金銭的にも精神的にもハードルが高いといえるでしょう。

不動産投資ファンドは小口化されているため、都心一等地の物件や億単位の物件にも投資することができ、商品によっては数十万円から始めることができます。

資産を分散できる

少額で不動産投資ができるため、通常なら1つの物件にしか資金を回せないところを、2件、3件と複数の物件に分けて投資することが可能です。

REITであれば、1つの銘柄ですでに複数の投資先へ分散投資できているので、価格変動リスクや災害リスクなどをさらに分散することができます。

運用は専門家が行う

自分で賃貸経営をする場合、不動産の維持・管理など、さまざまな手間がかかります。しかし不動産投資ファンドであれば、経営や管理は専門家が行うため、気軽に不動産投資を始めることが可能です。

不動産投資ファンドのデメリット

さまざまなメリットがある反面、不動産投資ファンドにはデメリットもあります。これらのデメリットを理解した上で、不動産投資ファンドが自身の投資スタイルに合っているかどうか、検討するようにしましょう。

リターンが少ない

小口化されていることで出資者が多くなり、1人あたりの分配金が少なくなりやすいというデメリットがあります。さらに運用コストが差し引かれることもあり、自分で賃貸経営をするよりもリターンが少なくなる可能性があるでしょう。

融資が使えない

現物不動産の大きなメリットの1つに「ローンを組むことができる」というものがあります。融資を受けることで自己資金以上の額の物件を保有し、少ない元手で大きな収益を得ることが可能です。これを「レバレッジ効果」といいます。
不動産投資ファンドは1つの物件を共同所有するという仕組みから、融資を利用することができません。自己資金以上の投資が行えず、レバレッジを効かせられないというデメリットが生じます。

商品数が少ない

不動産小口化商品は人気が高まっている一方で、商品数が少ないのが難点です。少ない募集に購入希望者が殺到することになるため、すぐに募集が締め切られてしまうなど、買いたくてもなかなか買えないという現状があります。

仕組みが分かりにくい

中には仕組みが複雑で分かりにくいファンドもあります。理解しないまま投資をしてしまうと思わぬリスクを負う場合もあるので、資料をよく読み込むことが大切です。
売却時の手数料や条件、元本保全などよく確認するようにしましょう。

不動産投資ファンドのリスク

不動産投資ファンドには、不動産自体が抱えるリスクに加え、商品の特性上発生し得るリスク、運営者が間に入ることで起きるリスクなどがあります。

主なリスクは次の通りです。

投資先の不動産に係るリスク

・賃料下落リスク
・空室リスク
・価格下落リスク
・災害・瑕疵リスク

現物不動産への投資リスクと同様に、投資先の不動産が空室になることや、不動産そのものの価値が下がることがあります。家賃収入が減ったり売却額が下がったりすることで、受け取れる分配金が少なくなる可能性があります。
その他、地震や台風などによる損害、瑕疵(目に見えない建物の欠陥)による損失などのリスクも考えられるでしょう。

商品に係るリスク

・法制度の変更リスク
・元本割れリスク
・流動性リスク

不動産投資ファンドは元本保証がない商品のため、投資金額を下回ることがあります。
また、私募ファンドや不動産小口化商品などは市場が小さいため、売りたいときに買い手
が見つからないという可能性もあるでしょう。途中解約ができない商品もあるなど、流動性の低さにも注意が必要です。
さらに、法律や税制などが変わることで、手数料や分配金が変更になる場合もあります。

運営に係るリスク

・運営者の破綻リスク

ファンドの収益が悪化して、運営会社が資金難に陥る可能性もあります。
運営会社が倒産した場合、不動産を売却して投資家に分配し事業を解散するか、他の会社に事業を引き継ぐといった対応がとられますが、投資金額の全てが返還される保証はありません。慎重な事業者選びを心がけましょう。

まとめ

不動産投資ファンドは、少額から気軽に始められる一方で、小口化されることで一般的な現物不動産投資よりもリターンが少なくなる可能性があります。さらに、所有権の有無や流動性の高さ、融資利用の可否など、不動産投資ファンドと現物不動産への投資には多くの相違点があります。
どちらの投資手法が自分に合っているか、慎重に検討しましょう。

また、どの不動産投資ファンドにもメリット・デメリットがあり、運用スタイルが違えばリスクの種類も違うということを忘れてはいけません。投資先を選ぶ際には、利回りや投資金額だけでなく、仕組みや運営会社についてもよく調査した上で判断することが大切です。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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