LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資とREIT(リート)の違いは?利回り・メリット・デメリット比較

不動産投資と同様に、人気の高い資産運用方法としてよく耳にする「REIT(リート)」という言葉。
「REIT(リート)は少額で始められる」ということは知っていても、実際の仕組みや不動産投資との違いを明確に理解している方は少ないのではないでしょうか。
そこでこの記事では、REIT(リート)の特徴や利回り、不動産投資との違いなどについて紹介します。リートへの参入を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資信託「REIT(リート)」とは

まずは、不動産投資信託「REIT(リート)」とはどんな投資手法なのか、基礎的な部分を見ていきましょう。

REIT(リート)は不動産投資信託の頭文字をとった言葉

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った言葉で、日本語では「不動産投資信託」と訳されます。アメリカでスタートした投資手法で、日本で行われるリートは、「JAPAN」の「J」を付けて「J-REIT」と呼ばれています。

不動産投資信託「REIT(リート)」の仕組み

不動産投資信託「REIT(リート)」は、株式と同様に証券取引所で銘柄ごとに取引される金融商品を指した言葉です。
「投資信託」と聞くと株式投資信託などを思い浮かべる方も多いでしょう。不動産投資信託の場合も、その仕組みは変わりません。投資先が株式会社か不動産かの違いです。

複数の投資家から集めた資金を使って、不動産投資の専門家がそのノウハウを用いて適切に不動産を運用し、家賃収入や売却益などの収益を発生させます。出資した投資家には、出資比率に合わせた収益が分配される、という仕組みです。

不動産投資信託が株式投資信託と異なる点は、得られる収益の源泉が「賃料収入」や「売却益」であることです。収益源は、不動産投資の仕組みと変わりません。

リートの仕組みについて詳しく知りたい方は、ぜひこちらの記事を参照してください。
参照:「不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(前編)」

リートの特徴

リートはさまざまな特徴を持っており、不動産投資とはまた違った投資手法です。
ここからは、リートの特徴について詳しく見ていきましょう。

少額から投資が可能

リートが持つ最大の特徴は「少額から投資が可能」である点です。
通常、不動産投資は高額な資金が必要となり、多くの場合は金融機関から融資を受けて物件の購入費用を捻出します。
しかし複数の投資家から資金を集めて物件を購入するリートでは、一人一人の出資金額はさほど大きくありません。不動産投資に比べて出資金額が小さい分、リターンの金額も小さくなりますが、複数のオーナーが存在していると考えればその仕組みにも納得できるでしょう。
数万円からでも出資可能なので、手軽に始められる資産運用として人気を集めています。

換金性が高い

リートは不動産投資に比べて換金性が高く、素早く現金化できるという特徴を持っています。
なぜならリートで投資できる銘柄は証券取引所に上場しているため、株式と同様に市場が活発に流動しているのです。投資家が「売りたい」と思ったタイミングで、いつでも取引所で売却することができるというわけです。

不動産投資では、保有している物件を「売ります」と言ったところで、買い手が見つかるまで待たなければなりません。契約金額も高額になるケースが多く、買い手と物件の売買について合意が得られるまでには、多くの時間を要するでしょう。
現金化しにくい不動産投資に比べて、リートは流動性が高いのが特徴といえます。

専門家が運用を行うので手間が少ない

先述の通り、リートは複数の投資家が出資して資金をプールし、それを不動産投資のプロである資産運用会社が運用する投資手法です。
そのため自らがオーナーとして不動産投資に取り組む場合に比べて、非常に手間が少ないのが特徴です。

オーナーとして不動産投資を行う場合は、物件の選定から事業計画、収支シミュレーションの策定、物件の維持・管理まで自分で行わなければなりません。
管理会社に委託することも可能ですが、信頼できる不動産管理会社を探す手間がかかったり、手数料を取られたりしてしまいます。
リートであれば、不動産投資のプロが投資家に代わって運用してくれるだけでなく、資産運用を専門に行っているので高い信頼性が担保されているといえるでしょう。

分配金は変動する

リートでは、分配金として賃料収入や売却益を案分した金額を受け取ることができます。出資したファンドが、購入した不動産を維持管理するために管理会社へ依頼していた場合、収益から管理費などを差し引いた金額が分配金となります。

しかし分配金は、必ず想定の利回り通りに振り込まれるわけではありません。なぜなら収益の源泉は不動産の入居者だからです。入居者がテナントから退去し空室期間が長引いたり、物件状況の悪化によって管理費が増大したりすると分配金が変動します。
株式投資が、企業の業績によって配当金が上下するのと同じような仕組みです。

不動産投資と同様に、空室リスクや家賃下落リスク、価格下落リスクがリートにも存在することを覚えておきましょう。

不動産そのものの所有権はない

リートの場合、あくまで資金を出資しているだけなので、投資家には不動産そのものの所有権はありません。これは、オーナーとして不動産投資に取り組む場合との大きな違いといえるでしょう。
不動産投資の場合、管理会社の選定や空室リスクへの施策など、ある程度自分で経営の舵取りをすることが可能です。しかしリートの場合、不動産の運用方法や物件の選定などに口出しすることはできません。
不動産の運用をプロに任せることができる反面、不動産経営の自由度の面に違いがあるということです。

不動産投資とリートを比較してみよう

では、不動産投資のメリット・デメリットとリートのメリット・デメリットを比較してみましょう。

不動産投資のメリット・デメリット

リートと比べた際の不動産投資のメリット、デメリットは以下の通りです。

不動産投資のメリット不動産投資のデメリット
・節税効果が高い
・レバレッジ効果が大きい
・資産拡大ができる
・投資額や維持費用のコストが高い
・流動性が低く現金化しにくい
・専門知識が求められる

リートのメリット・デメリット

一方、不動産投資と比べた際のリートのメリット・デメリットは以下の通りです。

リートのメリットリートのデメリット
・リスクが分散される
・少額で投資できる
・流動性が高く現金化しやすい
・投資法人が倒産するリスクがある
・元本保証がない
・出資金額が小さいためリターンも小さい

リートと不動産投資では投資手法が異なるため、メリットやデメリットにもさまざまな違いが生じます。

「不動産投資とリートどちらにしよう……」と悩む方がリートを選ぶ理由として、投資金額が低く済む手軽さや、換金のしやすさなどが挙げられるでしょう。

不動産投資とリートの違いについて、詳しくはこちらの記事を参照してください。
参照:「不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(後編)」

なぜリートは利回りが高いといわれるのか?

実はリートは、株式投資などの投資手法に比べて分配金が高くなりやすいという特徴を持っています。
J-REITが2019年に行った個人投資家アンケートの調査結果において「J-REIT投資を始めた理由は?」という問いに、回答者の86%が「分配金利回りの高さ」を挙げています。

なぜリートの分配金利回りは、株式投資など他の投資手法より高くなるのでしょうか?その背景には投資運用会社の税制やリートの仕組みが関連しています。詳しく解説していきましょう。

法人税が免除されている

リートは複数の投資家から出資金を集めて、法人企業が代表して運用を担当する投資手法です。
このとき、出資金を集めて運用している投資法人は、収益の90%超を分配するなどの一定基準を満たした場合、「法人税」が免除されます。
法人税は利益額に対して課税されるものです。もしリートで生じた多額の利益に法人税が課されてしまった場合、出資者へのリターン額は減少してしまうでしょう。

また先述の通り、法人税がかからないようにするため、投資法人は収益の90%超を出資者に分配しています。つまり、リートは利益のほとんどが投資家に分配される仕組みになっているわけです。

これらの理由から、リートには出資額に対するリターンの割合が大きくなりやすく、高い利回りが期待できるといえるでしょう。

マイナス金利政策の影響

日銀が発表している2018年度の金融市場調節の概要にもある通り、日本は現在「マイナス金利政策」が導入されています。
マイナス金利政策とは、民間の金融機関が日本の中央銀行である日銀に対して預けている預金の金利をマイナスにする政策のことです。金融緩和を目的に政府が打ち出した改革の一手でした。
民間の金融機関にとっては、日銀にお金を預けておくと、金利がつくどころか逆に預金者が金利を支払わなければならない状況となったわけです。これにより、日本の金融機関は日銀へ預けていた預金を引き出し、代わりに企業や個人への融資など、市場へ資金を回すようになりました。

こういった影響を受けて、資産運用会社が不動産を購入するために融資を受けるハードルも下がり、低い金利で融資を受けることが可能となったのです。金利が下がればローン返済額も減少するため、より多くの利益が残ることになります。
つまり、投資家へ分配する収益が増えるという仕組みです。

このような低金利政策は、リート市場だけでなく、不動産業界全体にとって追い風が吹く結果となっています。

リートの特徴を理解し、自分にあった投資を

リートと不動産投資はどちらも不動産へ投資する手法であり、賃料収入や売却益を収益としていることから、双方の違いが理解されずに混同してしまうことが多いでしょう。
しかし不動産投資とリートのメリット・デメリットを比べてみると、その違いがよく分かります。どちらがいい悪いではなく、それぞれの特徴をよく理解して、自分に合った投資手法を選ぶことが重要です。
リートに興味のある方は、不動産投資や株式投資との違いについてもじゅうぶん理解した上で取り組むようにしましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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