LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

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【不動産投資】フルローンは危険?リスク・メリット・デメリットを理解しよう

不動産投資では物件購入費用が高額になるケースが多いため、金融機関から融資を受ける方が多いでしょう。この時、頭金を用意せず全ての物件取得費用をローンで賄う「フルローン」という方法があります。
フルローンは、自己資金からの支出を抑えられる反面、ローン金額が大きくなるなど、リスクコントロールに注意を払わなければなりません。
そこでこの記事では、フルローンの特徴やリスク、メリット、デメリットを紹介していきます。これからフルローンで物件を購入しようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資におけるフルローンとは

不動産投資は物件購入費用が高額になりやすい投資手法です。地方の区分マンション投資であっても数百万円、都心の一棟マンションであれば億単位の投資金が必要になります。そのため、購入資金を金融機関からの融資によって賄うのが一般的です。
この時、全ての物件取得費用を融資で賄うことを「フルローン」と呼びます。
自己資本を全く入れずに物件が取得できるので、自己資金が少ない方でも高額物件の購入が可能で、レバレッジ効果を高められるのが特徴です。
レバレッジ効果についは、次の見出しで詳しく解説します。

フルローンで不動産投資を始めるメリット

フルローン投資には特有の特徴があり、住宅ローンをフルローンで組むのとは訳が違います。フルローンを選択する前に、どのようなメリットやデメリットがあるのか理解しておきましょう。
まずは、フルローンで不動産投資に取り組むメリットを解説します。

レバレッジ効果を高められる

先述の通り、不動産投資はレバレッジ効果の高さが魅力です。
レバレッジ効果とは、少ない出資額で大きなリターンを得られることを指します。

例えば自己資金のみで1,000万円の物件を購入するのと、自己資金1,000万円プラス2,000万円の借り入れをして3,000万円の物件を購入した場合を比較してみましょう。どちらも同じ利回り5%の物件だとした場合、1,000万円の物件の収益は50万円になります。一方3,000万円の物件では収益は150万円になり、その利益は3倍に跳ね上がりました。
同じ自己資金、同じ利回りであるのに、借り入れを併用することでより大きな利益が得られるのです。

こうした「てこの原理」によって「小さな資金で大きな利益を得られる」のが不動産投資でいうところのレバレッジ効果です。
フルローンは、いわば0の資金で大きな収益を得る手法なので、最大のレバレッジ効果が得られるといえます。

自己資金を他の費用に充てられる

フルローンで物件を取得する場合、自己資金はそのまま自分の手元に残しておくことができます。その自己資金を、運用中にかかるランニングコストに充てることが可能になるでしょう。
広告宣伝費に利用して集客力を高めたり、物件によっては修繕やリノベーションに自己資金を費やしたりすることができます。空室リスクや家賃下落リスクへの施策の自由度が高まるのは、フルローンで物件を購入する大きなメリットといえるでしょう。

フルローンで不動産投資を始めるリスク・デメリット

一方、フルローンで不動産投資を始めると、以下のようなリスク・デメリットが生じます。

金利上昇リスク

日本は今、長らく続く「超低金利時代」にいます。低い金利で借り入れをすることができるため、不動産投資には有利な状況といえるでしょう。
しかし、この超低金利時代がいつまで続くかは分かりません。金利は物価や景気の影響を受けて上下するため、予測することは難しいものです。今後の経済変動によっては、金利が上昇することもじゅうぶんに考えられます。

フルローン投資には、この「金利上昇リスク」が大きく関わってきます。なぜなら、頭金を投入しない分借入金が大きくなってしまうので、金利が上昇すると返済利息も付随して膨れ上がるためです。

金利上昇リスクは、自分の力ではどうにもできません。どのくらいの上昇率なら耐えられるのか、自身の資金体力など先を見越した上で、融資金額を設定することが必要になるでしょう。

月々のローン返済額の増大

先述の通り、頭金を投入しない分、フルローンは返済総額が増大します。当然、月々のローン返済額も増えることになるでしょう。

不動産投資では、ローンの返済額を家賃収入から支払うのがセオリーです。しかし毎月の返済額が高額になりやすいフルローンの場合、空室が続くとローンの返済額を自己資金から捻出しなければならないケースが考えられます。
さらに空室の期間が長引けば、いずれ物件を手放さなければならない状況に追い込まれてしまう場合もあるでしょう。

資産拡大に時間がかかる

不動産投資は、所有する物件を担保にして2件目、3件目と資産を増やしていくのが一般的です。しかしフルローンを組んで物件を購入した場合、この資産拡大のスピードが遅くなってしまうことが考えられます。

不動産の購入時に銀行から融資を受ける場合、そこで審査されるのはオーナーの属性と物件の担保評価です。フルローンで購入した物件はローンの返済期間が長くなりがちなので、残債が残っているために担保評価を得られなかったり、評価額が低くなってしまったりといった悪影響が予想されます。
つまりローンを完済するまで、金融機関から担保として評価されず、審査が通らないケースがあるということです。なかなか次の物件へ着手できないという状況に陥ってしまうかもしれません。

フルローンを組む際は、こういったデメリットにも目を向けた上で、慎重な判断を下すようにしましょう。

フルローンを組む際の注意点は?

次に、フルローンを組んで不動産投資をする場合に気をつけたいポイントを3つ抑えておきましょう。

審査が厳しくなる

金融機関から融資を受けるには、審査を受けなければなりません。
主な評価基準は以下の通りです。

・オーナーの属性(年収や勤続年数など)
・融資希望額と融資限度額
・購入物件の利回りや成功率

金融機関は、これらを総合的に判断して融資の可否を決めます。
細かな基準は金融機関ごとに異なりますが、上記3つの基準は、ほぼどの金融機関にも共通する項目といえるでしょう。

さらにフルローンとなると、多くの金融機関がその審査により慎重になることが多いです。
2018年に金融庁が行った「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」を見てみましょう。これは121の銀行、261の信用金庫、148の信用組合に対して行われたアンケートです。
投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果(出典:金融庁)
調査の中に「物件の購入金額の一部を自己資金で賄わせているかどうか」というアンケートがあります。調査結果は以下の通りでした。

1/3以上の案件で頭金の投入を求めていると回答した金融機関は、銀行で88%、信用金庫・信用組合で67%という結果です。物件購入費用の全てを融資するのではなく、顧客に一部自己資金を出すよう求める金融機関が多いことが分かりますね。

フルローンは融資額が大きく融資期間も長くなる傾向があります。もし返済が遅れたり、不動産経営が失敗して債権が回収できなくなったりしたケースを考えると、金融機関にとってフルローンは大きなリスクを孕んでいるのです。
頭金を投入した場合の融資より、フルローンの融資審査の方がより厳しく評価されることになるでしょう。

しかし、裏を返せば

・属性が高い
・融資限度額以内に収まっている
・購入物件の利回りが高い
・不動産投資に関するノウハウがある(成功実績がある)

などの条件を満たしている場合は、フルローンであっても審査が通る可能性があるといえます。

キャッシュフローが悪化する可能性がある

不動産投資のリスクを評価するための基準として「返済比率」という考え方があります。返済比率とは、家賃などを含めた総収入に対してローンの返済額がどれくらいの割合を占めているのかを示すものです。
返済比率が低ければ、家賃収入に対するローン返済額の割合が低いことを意味するので「リスクが低い」といえるでしょう。

返済比率を算出するには、以下の数式を利用します。

( ローン返済額÷家賃収入などの総収入)×100=返済比率(%)

一般的に、返済比率は50%以下にとどめておくのが安全であるといわれています。なぜなら、税金や管理費・修繕費などの諸費用分を差し引き、さらに空室が出て収入が減るケースを考慮すると、返済比率が50%以下であれば自己資金からの持ち出しをしなくても済むだろう、と計算されるからです。

フルローンの場合、頭金を投入した場合よりもどうしてもローン返済額が増大します。つまり、返済比率を50%以下に抑えることが、より難しくなるといえるでしょう。

フルローンを検討している方は、返済比率を意識しながら、今後の収支シミュレーションをするとよいでしょう。

出口戦略が絞られる

どのように投資を切り上げるか、物件の最終着地点をどうするかを決めることを出口戦略といいます。出口戦略には、売却・保有・建物の解体など、さまざまなケースが考えられます。
「フルローンを組むことで出口戦略が絞られる」とはどういう意味でしょうか?

まずフルローンを組むと、返済額が大きくなるだけでなく、返済期間も長くなる傾向があります。返済期間が長くなるということは、取得した物件のローンを完済し、自分の資産にするまでに時間がかかるということに他なりません。
不動産投資を拡大していく場合、すでにローンを完済した物件を担保に入れ、金融機関から新たな融資を受けて2件目、3件目と手を広げていくのがセオリーです。
残債が残っていても担保評価が付くケースもありますが、その分評価が下がり、融資限度額が下がってしまう可能性があります。そもそも、残債のある物件には担保評価が付かない場合もあるでしょう。

つまり返済期間の長いフルローンを組むと、2棟目の獲得が遅くなったり、資産拡大の規模が小さくなったりといったデメリットが生じやすくなるのです。
このように、フルローンにおいては、想定する出口戦略通りに返済が進まない可能性があることを覚えておきましょう。

フルローンで不動産投資に取り組む場合は、家賃収入の余剰分を一括返済や繰り上げ返済に充てるなどの資金計画を立て、返済期間を縮小し、出口戦略の幅を広げる思考が必要です。

不動産投資でフルローンを組むのはどんなときがお勧め?

「利回りが高い物件を低金利のときに購入する」
フルローンを組むことによって得られるメリットを最大化し、デメリットを最小化するにはこの条件を意識することが重要でしょう。

先述の通り、フルローンのメリットはレバレッジ効果を高められることでした。つまり大きな利益(利回り)を生み出す物件を手に入れられるのであれば、フルローンのメリットを最大限享受することができます。
収入額が多ければ、ローン返済額が増大しても返済比率を50%以下に抑えることができるかもしれません。

またフルローンには、金利変動リスクが高いというデメリットが含まれていました。日本はマイナス金利政策の導入によって、長らく低金利の状況が続いています。幸い直近での金利上昇リスクは低いことが想定され、フルローンのリスクが低減されている状態といえるでしょう。

このように、フルローンを組むことで生じるメリット・デメリットを理解していれば、フルローンを組むべき物件やタイミングを見極めることができます。

ただし先述の通り、ローンの審査には個人の属性や物件の担保評価などさまざまな要素が複雑に関与しています。物件やタイミングが的確であっても、必ずしも融資が下りるとは限りませんのでご注意ください。

フルローンを組む際は慎重なシミュレーションを

フルローンの場合に限らず、不動産投資では出口戦略まで見通した入念な事業計画・収支シミュレーションが大切です。
メリットだけでなく、リスクやデメリットも含めたシミュレーションをすることで、自分に合った投資スタイルを選択し、不動産投資の成功率を高めることができるでしょう。

LIFULL HOME‘S不動産投資コラムでは、他にも不動産投資の成功率を高めるために役立つ情報満載の記事が揃っています。
これから不動産投資に取り組もうと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
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