LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

初期費用の相場はいくら?初期費用を抑える5つのポイント

不動産投資は、資産運用として人気の高い手段の1つです。
しかし不動産投資に取り組む際にネックとなるのは、初期費用の高さではないでしょうか。「お金持ちしかできないもの」というイメージを持っている方も多いでしょう。
そこでこの記事では、不動産投資にかかる初期費用にはどのようなものがあるのかを紹介し、実際どれくらいの金額がかかるのか、計算してみます。その上で、どうすれば初期費用を抑えられるのか、押さえておきたい5つのポイントを解説しましょう。
できるだけ自己資金からの支出を抑えて不動産投資に取り組みたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資を始める際にかかる初期費用

不動産を購入する際には、物件の購入代金の他にさまざまな諸費用がかかります。これらの諸費用をまとめて「初期費用」と呼んでいます。
「初期費用が高い」といわれる不動産投資ですが、そもそも不動産投資にはどのような初期費用がかかるのでしょうか?
初期費用の内訳や必要な金額の目安を理解しておきましょう。

不動産購入に充てる頭金

「不動産投資の初期費用」といわれるものの中に、頭金は含めないことが一般的です。しかしここでは、投資を開始する際に必要な支出の一部として説明していきます。

不動産の購入費用は高額になるため、金融機関から融資を受けて物件を購入する方が多いと思います。
ローンを組む際、契約者の属性や各金融機関の融資判断基準によっては、頭金を用意した方がスムーズに融資が下りるケースがあります。物件価格の何割の頭金が必要かは、契約者・金融機関によってさまざまです。
実際に金融機関と相談し、検討してください。

自己資金からの支出を抑えたい、もしくは自己資金を用意できないという場合、頭金ゼロで物件価格を全てローンに組み込む「フルローン」という方法もあります。この場合、初期費用を抑えられる代わりにローン金額が上がり、月々のローン返済額が収益を圧迫するリスクが考えられます。
運用途中で、貯まった自己資金を投入し繰り上げ返済を行うなど、リスク対策が必要となるでしょう。

仲介手数料

不動産仲介会社を経由して不動産を購入した場合に支払う手数料を、仲介手数料といいます。仲介手数料の上限額は以下の通りです。

取引額仲介手数料
200万以下の部分取引額の5%以内+消費税
200万円を超えて400万円以下の部分取引額の4%以内+消費税
400万円超の部分取引額の3%以内+消費税

例えば300万円の取引額だった場合、200万円以下と200万円を超えて300万円以下の金額に分けて、それぞれ料率をかけて算出しなければなりません。
取引額が400万円を超える場合は、一律で
仲介手数料=売買価格×3%+6万円+消費税
の計算式を使用します。

この計算式はあくまで上限金額にすぎないため、これより安い仲介手数料で仲介してくれる不動産会社も存在します。支払う手数料と仲介の内容を吟味して不動産仲介会社を選ぶのが肝心です。
ちなみに不動産会社が売り主である場合、仲介手数料はかかりません。また新築物件の場合、売り主がディベロッパーであることが多いため、こちらも仲介手数料はかからないことが多いです。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した場合にかかる税金です。購入価格ではなく「固定資産税評価額」を基準とし、以下の計算式で算出されます。

不動産取得税=固定資産税評価額×3%

土地および住宅の場合3%、住宅以外の家屋には4%の税率が課税されます。2021年3月31日までに取得した宅地には、課税標準額となる固定資産税評価額を1/2とする軽減措置がありますので、物件取得日を確認してください。
都内の物件については、取得から30日以内に申告することとされています。納税通知書が届いたら、忘れずに納付しましょう。
各都道府県により若干異なる部分がありますので、詳しくは各自治体で確認してください。

印紙税

不動産投資では不動産売買契約書とローン契約書(金銭消費貸借契約書)のそれぞれで印紙代を支払う必要があります。
記載されている契約金額、つまり売買価格によって印紙代は変動するので、以下の表を参考に算出してみましょう。

記載された契約金額不動産売買契約書金銭消費貸借契約書
100万を超え500万円以下1,000円2,000円
500万を超え1,000万円以下5,000円1万円
1,000万を超え5,000万円以下1万円2万円
5,000万を超え1億円以下3万円6万円
1億を超え5億円以下6万円10万円

※2020年3月31日までの間に作成される契約書に適用される税率です。

登録免許税

不動産投資先に中古物件を選んだ場合、物件の購入時に所有権移転登記という手続きが必要になります。所有権を売り主から買い主であるあなたへ移転させる手続きのことです。不動産所得税と同様、不動産の購入価格ではなく固定資産税評価額に対して以下の税率が課税されます。

内容税率税率
土地の売買による所有権移転登記1.5%    
(2021年3月31日まで)
2.0%
(2021年4月1日以降)
建物の売買による所有権移転登記2.0%
所有権の保存登記0.4%
抵当権設定登記0.4%

新築の場合は所有権の保存登記が必要です。
またローンを組んで不動産を購入する場合は、金融機関がその物件を担保とするための抵当権設定登記が必要となります。上記の表のとおり、抵当権設定登記にも登録免許税が必要です。

ここまで紹介した固定資産税評価額や各種税金については、不動産投資にはどのような税金がかかるのか?を参照してください。

司法書士への報酬

前述した登記申請は自分自身で行うこともできますが、手続きが煩雑なため、司法書士へ依頼することが多いでしょう。その際、司法書士へ報酬を支払う必要があります。
料金は、所有権移転登記で4万円~6万円程度と、司法書士事務所によってさまざまです。

売り主からの清算金(固定資産税・都市計画税など)

売り主との条件交渉により、固定資産税や都市計画税などの税金を日割り計算し、買い主が清算金として支払うケースがあります。

固定資産税とは、固定資産を保有している方に共通してかかる税金のことです。そして都市計画税とは、都市計画法の市街化区域内に存在する土地や建物に課税される税金のことを指します。
固定資産台帳に記載されている所有者は、固定資産が売買されるたびに書き換わります。しかし固定資産税や都市計画税は、課税額を決定する1月1日に記帳されている所有者に対して課税されます。
そのため、売買契約前にすでに売り主がこれらの税金を支払い終わっているケースが多く、売買契約日以降の税金を日割り計算で買い主が負担するという条件が付されることもあるのです。

金融機関へのローン事務手数料

金融機関から融資を受けて不動産投資をする場合、ローン手続きのための事務手数料が必要です。
借入金額に関わらず一定の金額を支払う定額型と、借入金額に対して設定された割合で事務手数料を設定する定率型の2種類があります。
定額型の場合、金融機関や借入価格によって3~10万円程度と開きがありますので、融資を受ける金融機関に確認しましょう。
定率型の場合も、1~3%程度と金融機関によって異なります。

ローン保証料

万が一融資額の返済ができなくなってしまった時に備えて、ローン保証会社と契約する必要があります。その際に保証会社へ支払うのがローン保証料です。
借入時に一括で支払うケースと、毎月の返済額に上乗せされるケースがあります。借入期間によって異なりますので、各金融機関に確認しましょう。
保証料不要という金融機関もあります。

火災・地震のための損害保険料

不動産は火事や地震といった天災リスクを孕んだ投資方法です。耐震構造や耐火構造によってある程度はリスクを抑えられますが、完全にリスクを取り除くことはできません。
こういったリスクを減らすために、火災保険や地震保険に加入することが求められます。

所有物件の構造や面積、補償範囲によって保険の金額はさまざまです。物件が木造だと、鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べて火災リスクが上昇するため、火災保険料の値段が高くなります。複数の保険会社から見積もりをとり、比較してみましょう。

また地震保険は単独で加入することはできません。火災保険とセットで加入するものですので、注意しましょう。

経費計上できる初期費用とできない初期費用

これらの費用の中には経費に算入して節税効果を生むものもあります。
不動産投資を始める前に経費について理解しておくことは重要です。経費に組み込める費用とそうでない費用が分かるようになると、どこに費用をかけるべきか判断できます。

経費に算入できる初期費用

上記で紹介した初期費用のうち、経費に算入できるのは以下の費用です。

・不動産取得税
・印紙税
・登録免許税
・司法書士への報酬
・ローン事務手数料
・ローン保証料
・損害保険料

これらの費用は確定申告時に経費へ組み込めるので、売り上げと相殺して課税所得を目減りさせる効果を持っています。

経費に算入できない初期費用

反対に、経費に算入できない費用もあります。

・仲介手数料
・売り主からの清算金

物件購入時の仲介手数料は、不動産を購入する際にかかる費用でありながら、経費として組み込むことはできません。建物金額に係る仲介手数料は、建物の金額に合算し、毎年減価償却させることになります。
また固定資産税・都市計画税などを日割り計算した清算金も、経費計上ができない項目です。
不動産投資で初期費用を抑えようと考えるのであれば、上記2つの項目に気を配るとよいでしょう。後ほど、初期費用を抑える方法としてご紹介します。

不動産投資を始めたら確定申告を忘れずに

これらの初期費用は、確定申告時に経費として申告しなければ節税効果は受けられません。
初期費用以外にも、不動産投資ではランニングコストとしてさまざまな費用がかかります。
運用中に発生した費用についても、経費に組み込めるものが複数存在するので、ぜひ経費計上できる科目を覚えておくようにしましょう。

手順を覚えてしまえば、自分で確定申告書を作成し申告することも可能です。一方依頼料はかかりますが、手間をかけたくない方は確定申告を税理士へ依頼することもできます。

不動産投資に係る初期費用を実際に計算してみよう

では、実際どれくらいの初期費用がかかるのか、2,000万円の中古物件をフルローンで購入したと想定して計算してみましょう。

【2,000万円の中古物件をフルローンで購入した場合】
(土地評価額700万円、建物評価額500万円とする)

仲介手数料2,000万円×3%+6万円+消費税=71万2,800円(上限)(※)
不動産取得税建物:固定資産税評価額(500万円)×3%=15万円
土地:固定資産税評価額(700万円)× 1/2 ×3%=10万円5,000円
15万円+10万5,000円=25万5,000円
印紙税不動産売買契約書用1万円+金銭消費貸借契約書用2万円=3万円
登録免許税【所有権移転登記】
建物:固定資産税評価額(500万円)×2.0%=10万円
土地:固定資産税評価額(700万円)× 1.5%=10万円5,000円
【抵当権設定登記】
借入額(2,000万円)×0.4%=8万円
10万円+10万5,000円=28万5,000円
司法書士への報酬6万円(※)
売り主からの清算金固定資産税・都市計画税半年分として概算
固定資産税評価額(1,200万円)×1.7%=20万4,000円
20万4,000円÷2=10万2,000円(※)
ローン事務手数料5万4,000円(※)
ローン保証料2万円(※)
損害保険料15万円(保険金額1,500万円、地震保険付き、保険期間5年、東京都の見積もり)(※)
合計額166万8,800円

※印が付いている項目は、状況に応じて金額が上下するものです。概算値として設定した金額であることをご留意ください。

2,000万円の中古物件購入には、約166万円の初期費用がかかることが分かりました。物件価格の約8%です。
これらの金額は、司法書士事務所や金融機関をどこにするか、所在地による不動産の評価額、保険の補償範囲や物件構造などにより大きく金額が変動するものです。
また物件によっては、仲介手数料が半額もしくは無料となるものもあり、その場合初期費用は物件価格の6%程度になることもあります。
全ての不動産について一概にいえるものではありませんが、目安として物件価格の約6~8%程度の初期費用がかかると覚えておきましょう。

不動産投資の種類別初期費用の相場は?

先述の通り、購入する物件の種類やステータスによって初期費用には開きがあるものです。投資先の物件種別ごとに価格 相場を見ながら、どのくらいの初期費用がかかるのか計算してみましょう。

この記事では投資先のエリアを東京都に絞って、物件価格の相場を算出します。

新築マンション

まずは新築マンションの物件価格の相場をみていきましょう。
2019年9月時点での全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の「物件概況」によると、東京都23区の新築マンションの平均価格は8,400万円程度でした。(平均面積59m2)
ここに6~8%の初期費用がかかるとなると、500万~670万円程度の初期費用がかかると概算することができます。

新築物件で売り主がディベロッパーの場合、仲介手数料がかかりません。また新築物件の登録免許税は、保存登記の税率0.4%が適用されますので、中古物件よりも税額が低くなります。売り主からの清算金もありません。
新築物件の方が、中古物件よりも初期費用が抑えられる可能性があるでしょう。

東京都内であっても区や最寄り駅、物件面積などによって価格は異なります。購入予定のエリアで具体的な相場を調べてみると、より詳細な初期費用が理解できるでしょう。

新築戸建て

2019年11月時点での全宅連の「物件概況」によると、東京都23区の新築一戸建ての物件平均価格は6,880万円程度であることが分かりました。
初期費用6~8%を計算してみると、410万円~550万円になります。

不動産投資にはいろいろな種別がありますが、中でも新築戸建てはエリアや面積によって物件価格が大きく異なります。3,000万円台から2億円近い物件まで価格が幅広いため、平均値で一概に初期費用を計算するのは難しいでしょう。
固定資産税評価額もエリアによってさまざまです。具体的な初期費用の算出には、購入しようとする物件のエリアを絞って、物件相場や固定資産税評価額を事前に調べておくとよいでしょう。

中古マンション

2019年7月~9月の間にLIFULL HOME’Sに掲載された、東京都23区で専有面積70m2の場合の中古マンション平均価格は、約4,940万円でした。
これに初期費用6~8%をかけると、290万円~390万円程度となります。

中古物件の場合でも、売り主=不動産会社の場合は仲介手数料がかかりません。
購入後すぐにリノベーションが必要な物件の場合、さらに修繕費用の自己資金を準備する必要があるでしょう。

中古戸建て

2019年7月~9月の間にLIFULL HOME’Sに掲載された、東京都23区内の中古一戸建ての平均価格は6,420万円程度であることが分かりました。
6~8%の初期費用がかかるとなると、380万円~510万円程度と算出されます。

他の物件種別と同様、エリア、仲介手数料の有無などによって初期費用は変動します。より現実的な初期費用の計算には、具体的な投資エリアを絞って物件相場を調べるようにしましょう。

事業用のテナント物件

店舗・事務所に使われる事業用物件の平均価格についても見てみましょう。
2019年9月時点、LIFULL HOME’Sに登録されている東京都23区内の事業用テナント区分物件の平均価格は、2,820万円程度であることが分かりました。
初期費用の目安6~8%をかけると、160万円~220万円になります。

平均価格2,800万円はあくまで区分所有の場合の相場です。一棟買いとなると億単位の取引金額となりますので、初期費用も大幅に増額するでしょう。
また、不動産取得税は住宅以外の家屋には4%の税率が課せられます。住宅用家屋よりも税額が上がることを覚えておきましょう。

不動産投資にかかる初期費用を抑える5つの方法

不動産投資の初期費用はどうしても高額になりがちです。しかし工夫次第で、初期費用を抑えつつ不動産投資に取り組む方法が存在します。
不動産投資の初期費用を抑えるには、以下のような5つのポイントがあります。

・不動産会社の仲介手数料を抑える
・物件価格を少額にする
・売り主からの清算金を物件価格に組み込む
・損害保険料を分割する
・頭金を投入せずフルローンを組む

それぞれ細かく見ていきましょう。

1. 不動産会社の手数料を抑える

不動産投資の初期費用の中で、一番大きな割合を占めるものが仲介手数料です。経費計上できない費用でもありますので、できるだけ仲介手数料は抑えたいですよね。
仲介手数料をできるだけ安くするには、以下の4つのポイントに注意してみましょう。

・売り主と直接契約を結ぶ
・売り主=不動産会社・デベロッパーの物件を選ぶ
・両手仲介をしている仲介会社を選んで交渉する
・そもそも仲介手数料が値引きされている物件・会社を選ぶ

それぞれ詳しくご説明します。

・売り主と直接契約を結ぶ
売り主と直接の交渉・契約を行って物件を購入する場合、仲介手数料がかかりません。
ただし、物件探しから契約手続きまで全てを自分と売り主だけで進めなければならないので、トラブルが生じたときに対応できなくなる恐れがあります。
その分仲介手数料が差し引かれずに済むので、初期費用を抑えたい方にとっては魅力的な選択といえるでしょう。

・売り主=不動産会社・デベロッパーの物件を選ぶ
不動産会社やデベロッパーが売り主である場合、買い主側に仲介手数料は発生しません。売り主から販売代理権を与えられた不動産会社が販売活動を行う場合も、仲介手数料はかからないことになっています。
新築物件に多い販売形態です。

・両手仲介をしている仲介会社を選んで交渉する
仲介会社を通した上で、仲介手数料を値引いてもらうという方法もあります。
不動産仲介会社は、買い主と売り主の両方の間に入って取引を行う「両手仲介」と、売り主か買い主のどちらかのみを担当する「片手仲介」の2種類に分かれます。
値引きのチャンスがあるとすれば、最低でもどちらかから手数料をもらえる「両手仲介」の取引でしょう。買い主であるあなたが支払う手数料が少なくなったとしても、売り主から手数料がもらえるので、値引いてもらえる可能性は高くなります。

・そもそも仲介手数料が値引きされている物件・会社を選ぶ
物件オーナーを募集している段階で、すでに「仲介手数料半額」や「仲介手数料無料」といったサービスを打ち出している不動産会社もあります。
仲介手数料の金額だけで不動産会社や物件を選ぶことはできませんが、1つのポイントとして覚えておくとよいでしょう。

2. 物件価格を少額にする

不動産投資に係る初期費用の多くは、物件価格や融資金額に比例するものです。初期費用を抑えるには、そもそもの物件価格を抑えるのも1つの方法でしょう。
いきなり高額物件に手を出すのは不安という初心者の方にとっても、最初は少額でスタートするのがよいかもしれません。

3. 売り主からの清算金を物件価格に組み込む

先述の通り、売り主からの清算金は自己資金からの現金支出であり、経費計上もできません。できれば売り主に値引き交渉したいところですが、固定資産税などの清算金を売り主に支払う慣習は定着しています。
そこで、可能であれば清算金を物件価格に上乗せしてもらいましょう。物件価格であればローンに組み込むことができるため、初期費用としての現金支出を抑えることができます。

4. 損害保険料を分割する

火災保険・地震保険は、一括で支払う方法の他に、1年ごとに分割する方法もあります。一括の方がトータル金額が安くなる場合もありますが、一度に大きな額の自己資金が出ていってしまうのを避けるには、分割がよいでしょう。
サービス方法は保険会社によって異なりますので、各会社の規定を確認してください。

5. 頭金を投入せずフルローンを組む

単純に初期費用としての支出を抑えたいのであれば、頭金を用意せず、物件価格全額をローンに組み込みましょう。
ただし、その分ローン金額が増えることに注意してください。月々のローン返済額や金利相当額も増えますので、収支計画をしっかり立て、無理がないかどうかよく検討することが必要です。

初期費用を抑える工夫をしつつ不動産投資に取り組もう

不動産投資は初期費用の高さがネックとなり、一歩を踏み出すことをためらいがちな資産運用です。
しかし、不動産投資で得られるメリットは数多く存在します。まずは紹介した初期費用の節約方法を参考にしながら、気になる物件でシミュレーションを行ってみましょう。

初期費用を抑える工夫をしつつ、それによってローン返済など他の部分にリスクが生じないかをよく検討しながら、ぜひ不動産投資に一歩踏み出してみてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

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