LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

初心者におすすめの投資先や資金計画のポイント

不動産投資は株式やFXなどに比べるとリスクが低く、節税効果もあるので、資産運用として多くの方が取り組んでいます。
他にも生命保険代わりになるなどのメリットもあり、会社員から自営業の方まで幅広い職種の方が副業としても取り組んでいるのです。

この記事では、メリットの多い不動産投資に興味を持ち始めた方へ向けて、不動産投資の種類や、資金計画のポイント、実際に取り組む際の手順まで、不動産投資の始め方を幅広く紹介します。
これから不動産投資を始めようと考えている初心者の方は必見です。

不動産投資の種類とは

不動産投資は、投資先の不動産ごとにいくつかの種類に分かれます。
不動産投資を始める際は、まずそれぞれの投資先ごとにどのような特徴があるのか理解し、メリットやデメリットを把握した上で綿密なシミュレーションを行うようにしましょう。

まずは主流となる不動産投資先をいくつかピックアップし、紹介します。

新築不動産投資

不動産の工事が完了してから1年未満かつまだ誰も入居していない物件を新築物件といいます。一度でも入居者が入ると、築年数がどれだけ浅くても中古という扱いになり、徐々に価値が下がる傾向があります。

新築物件の多くは売り主が直接販売するため、仲介手数料がかからないなど、中古物件に比べて取得時の初期費用が安く済む傾向があります。

また「新築」というステータスは入居者にとっても魅力的であるため、家賃を相場より高く設定することも可能です。
新築物件にはこのようなメリットがあることを踏まえて、それぞれの投資先を詳しくみていきましょう。

・新築マンション
新築マンションは、同じような条件の中古マンションと比較すると、物件価格が高い分利回りが低くなる傾向にあります。しかし「新築」という物件自体の魅力が高いので、集客力が高く、入居者を集めやすいというメリットがあるでしょう。

ある程度の自己資金や融資金を調達できるメドが立っている方には、新築マンションがお勧めです。集客に労力を割かなくても、家賃収入を獲得しやすいといえるでしょう。

・新築アパート
新築アパートの場合も、新築マンションと同様「新築である」ことが大きな魅力となり、集客力が高くなる傾向にあります。また同じような条件の中古アパートと比較すると、物件価格が高い分、利回りが低くなるケースが多いでしょう。

さらに、アパートとマンションでは建物の構造が大きく異なります。
マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの頑丈な構造で建てられることが多いです。鉄筋コンクリートや鉄骨を利用するとコストが高くなるので、物件購入時の費用もそれに伴って高額になる傾向があります。
対して、アパートは安価な木造で建てられることが多いため、似た条件の一棟マンションと比較すると、より安く購入できることが多いでしょう。

取得費用が低いので、一棟マンションに比べて利回りが高くなる傾向にあります。

・新築戸建て
新築の一軒家を建設して、賃貸物件として貸し出すこともあります。
主なターゲットはファミリーになるので、長期入居が期待できるというのが特徴です。

戸建ての場合、マンションやアパートの一棟買いに比べて、空室が出た場合の収益への影響が大きいことに注意しなければなりません。
マンションやアパートは1つの建物に複数の世帯が暮らす共同住居ですが、一戸建ては1つの建物に1つの世帯が暮らします。10室を所有する一棟マンションで1室空室が出た場合、その空室率は10%ですが、一戸建てが空室となると、その空室率は100%になってしまいます。家賃収入がゼロになってしまうため、キャッシュフローが回らなくなる可能性もあるでしょう。

こういったデメリットを解消するために「シェアハウスとして運用する」という打開策もあります。ただし通常の賃貸運営とは異なるコツが必要なため、充分な知識とノウハウが求められるでしょう。

中古不動産投資

中古の不動産は、同じ条件の新築物件と比べると取得費用が安く済むことが多く、入居者が集まれば利回りが高くなる傾向にあります。
しかし、新築に比べると集客力が劣ってしまう物件も少なくないため、慎重に選ばなければなりません。

では、中古不動産の特徴を投資先ごとに見ていきましょう。

・中古マンション
先述の通り、中古マンションは利回りが高く、収益を獲得しやすいという特徴があります。
しかし、新築に比べると集客力が弱まる傾向にあるので、適切なタイミングでニーズを読んだ修繕を行ったり、家賃を適切な価格に抑えたりといった施策を打つのが需要です。
集客に強い不動産管理会社に管理を委託するのも1つの方法でしょう。

・中古アパート
中古アパートは、似た条件の中古一棟マンションに比べて取得費用が低い場合が多く、より高い利回りが期待できるでしょう。
中古アパートの場合も中古マンションと同様、最も気を付けたいのは空室リスクです。
空室リスクを抑えるためには、不動産管理会社を利用して集客を代行してもらう、適切な修繕を行う、といった施策が重要になります。

中古アパートや中古マンションを購入する場合は、周辺ニーズを正しく読み解き、築年数が経っても賃貸需要が高い物件を探すとよいでしょう。

・中古戸建て
中古の戸建て物件を購入した場合、さまざまな用途が考えられます。
リノベーションを行いシェアハウスとして運用したり、古民家を改造してカフェとして運営したりする例も少なくありません。
こういった自由度が高いことは一戸建てのメリットでしょう。その他、ファミリー向けに貸し出した場合、長期入居が期待できるというのも大きな利点です。
ファミリーであれば車を保有している可能性が高いため、郊外の物件であっても集客に強い傾向があります。

その他の不動産投資

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、中には少額から始められる不動産投資も存在します。
ここでは、少額で始められる不動産投資の中で、主流となっている3つの投資方法を紹介しましょう。

・不動産型ソーシャルレンディング
不動産型ソーシャルレンディングはクラウドファンディングの一種で、厳密にいうと「投資」ではなく「融資」です。複数のオーナーが出し合った資金は、不動産関連事業を行う事業者に貸し付けられ、出資者は決められた期間中、利息と共に返済金を受け取ることができます。

メリットとして、
・1万円程度の少額からスタートできる
・不動産に担保が付いている場合、事業が失敗しても売却によって出資金の一部が返済される
・月々金利収入が入金されるのみで、手間がかからない(株式やFXのように、日々の値動きを追う必要がない)
などが挙げられます。

デメリットは、最初に決められた利率以上の利益は出ないこと、定められた期間中は換金できないことでしょう。

・シェアハウス
戸建て不動産への投資でも紹介しましたが、シェアハウス投資も不動産投資の一種です。
収益率が低い空き家などをリノベーションし、複数の方へ貸し出すことで高い収益率を保てるのがシェアハウス投資の魅力といえるでしょう。
一方、入居者同士のトラブルが起こりやすいといったデメリットが存在します。

シェアハウス投資は、中古の築古物件を格安で調達し、再利用するケースが多い投資方法です。通常の不動産投資よりも高い利回りが期待できますが、その分コンセプトを定めて適切に運用しないと、入居者が集まらない可能性があります。運用には注意と工夫が必要でしょう。

・REIT(リート)
REITは、投資信託の一種です。複数の投資家から集められた資金を使って、専門家が不動産を保有・運用し、その収益を出資者に分配するという仕組みになっています。
REITが作る投資法人は証券取引所に上場されており、一般の株式取引と同じような流れで取引されます。

メリットは
・5万円から10万円と、不動産投資に比べて少額で始められる
・収益の分配金以外にも、投資証券を売買することで得られる値上がり益も期待できる
・投資家の判断でいつでも売却・換金できる
などが挙げられます。

ただしREITには、不動産そのものの所有権がないことや、元本保証がない、倒産のリスクがあるなどのデメリットがあります。
リターンである分配金は出資金額に比例して分配されるので、少額で始めた場合資産運用の規模が小さくなってしまうのもデメリットといえるでしょう。

REIT(リート)について詳しくは、こちらの記事を参照してください。
(「不動産投資 信託」の記事へのリンクを貼る)

初心者にお勧めなのは「新築物件」! その理由は?

種類によってさまざまな特徴を持つ不動産投資ですが、初心者の方には「新築物件」がお勧めでしょう。その理由をご説明します。

中古物件は修繕の知識やノウハウが必要

建物は経年劣化するものであり、劣化の度合いによって家賃を低下させたり、修繕したりという施策が必要になります。修繕のノウハウやテクニックが必要になるため、ある程度知識のある方でないと難しいかもしれません。

その分新築物件であれば、運用開始後しばらくは基本的に修繕の必要がありません。不動産投資初心者でまだ知識に不安のある方は、新築物件へ投資した方がよいといえるでしょう。

新築物件の方が集客力の衰えが緩やか

新築物件には、集客力が衰えにくいというメリットがあります。築年数が経つほど集客力は低下する傾向にありますが、新築物件に投資すれば、ある程度は集客力を維持したまま不動産投資に取り組むことが可能です。
中古物件の場合、家賃の設定や引き下げのタイミングを考える作業が必要になります。不動産投資初心者にとって、こういった業務は難しく、判断を誤ってしまう可能性もあるでしょう。
賃貸経営に慣れていないうちは、新築物件を購入した方がよいかもしれません。

融資が通りやすい

新築物件の方が、金融機関からの融資が通りやすいという特徴があります。なぜなら、新築物件は中古物件に比べて銀行からの担保評価が高くなりやすいからです。
中古物件の場合、物件の担保評価が低くなりやすく、利回りやオーナーの属性によっては融資が下りない可能性もあります。

さらに金融機関は、中古物件よりも新築物件の方が高い物件価値があると判断するため、融資額に設定される金利が低くなることがあります。

融資の引き出しやすさや金利という面で、投資初心者には新築物件が向いているでしょう。

新築物件の購入には「利回り」に注意!

ここまで、不動産投資初心者の方には新築物件をお勧めしてきました。しかし実際には、取得費用や利回りという面では、中古物件に軍配が上がります。

新築物件は、中古物件に比べて取得費用が高くなるので、利回りが低くなりがちです。融資額が大きくなるため、月々のローン返済額も大きくなるでしょう。
一方取得費用の低い中古物件は利回りが高くなりやすく、キャッシュフローも大きくなる傾向にあります。
新築物件に投資したのに、想定していた利回りを下回ったり、キャッシュフローが回らなくなったりすると、ローン返済が収益を圧迫する事態に陥りかねません。
初心者におすすめの新築物件ですが、購入前にはあらかじめ入念なシミュレーションを行う必要があるでしょう。

不動産投資は「リスクが低いから新築マンションを購入すれば成功できる!」といった安直なものではありません。適切な事業計画、堅実な収支計画を持って取り組みましょう。

不動産投資における資金計画のポイント

先述の通り、不動産投資で成功するには、綿密な資金計画・収支計画が必要不可欠です。
初期費用を用意するだけでなく、ローン返済と家賃収入のバランスを考えたり、投資を切り上げる出口戦略を立てたりすることも忘れてはいけません。
ここからは、初心者が不動産投資に取り組む際に想定しておくべき資金計画について紹介します。

自己資金投入のタイミング

自己資金を投入するタイミングは大きく2つに分けられます。
1つは購入時に頭金としてある程度の自己資金を用意しておき、融資額を低く抑えて物件を購入するパターンです。
もう1つは、ローンを返済している最中に自己資金を投入し、繰り上げ返済を行うパターンです。

どちらも月々のローン返済額を下げたり、返済期間を短くしたりするのに有効です。どちらの方法を取るかは、その時の金利や利回り、オーナーの属性をよく考えた上で判断するようにしましょう。頭金を投入した方が融資を受けやすくなる、金利上昇リスクに備えて繰り上げ返済をするなど、的確な判断が必要です。

むやみに自己資金を投入し、突発的な修繕が必要になった際、手持ち資金が足りなくなるなどの事態が起きないよう、注意しましょう。

属性によって限度額が変わる

年収や勤務先、勤続年数、家族構成、借入金の有無などの個人情報を「属性」と呼びます。金融機関は個人の属性を判断・評価し、融資の可否や限度額を定めています。そのため、融資を受ける場合は自分の属性について理解することが肝心です。

融資額が低く、物件の取得費用を賄いきれない場合は、勤続年数が上がるのを待つ、借入金を減らすなど、自分の属性を上げる必要が出てくるでしょう。もしくは、自己資本比率を高めて取得費用を賄わなければならないかもしれません。

金利変動リスクを踏まえたシミュレーションを行う

不動産投資を行う際は、収支のシミュレーションを立てる必要があります。この時、借入金にプラスされる金利も考慮してシミュレーションを行うようにしましょう。

現状、日本は超低金利時代であり、非常に低い金利が設定されています。しかし、今後経済状況の変化によっては、金利が上昇することも十分考えられるでしょう。
金利変動型のローンを組む場合、この先金利が上がる可能性を考慮してシミュレーションする必要があります。
どのくらいの金利上昇であれば耐えられるのか、どのタイミングで繰り上げ返済をするのかなどを検討し、リスクに備えられるようにしましょう。

不動産投資の始め方・手順

不動産投資を始めるためには、それぞれの手順をあらかじめ理解しておく必要があります。
属性や投資先の不動産によって細かな手順は異なりますが、ここでは基本的な不動産投資の流れを見ていきましょう。

属性から投資スタイルを考える

金融機関から降りる融資額は属性による影響を受けるので、自分の属性を理解し、それに沿って投資スタイルを確立していきましょう。
高額な融資が降りる際は、新築一棟マンションも検討可能な場合もありますが、融資の限度額が低い場合は、できるだけ利回りや賃貸需要の高い中古物件を選ぶことで資産形成につながります。

自分の属性に沿って、投資先の不動産を絞っていきましょう。

物件を調べて相場観を養う

投資先の不動産種別を選定したら、インターネットの物件検索サイトなどを利用してたくさんの物件に触れ、相場観を養っていきましょう。
成功事例の情報を収集したり、実際に内見に行ったりするのもお勧めです。

相場観が養われると「買い物件」を見分けられるようになってきます。
相場よりも安く売られている物件を見つけられるようになったら、購入するために融資の相談に行きましょう。

融資を申し込む

購入したい物件が見つかったら、金融機関で融資の申込みを行います。
用意できる自己資金では賄いきれない部分を融資で賄うのが一般的ですが、頭金を投入せず物件価格を全てローンに組み込む「フルローン」という方法もあります。
融資を申し込む際は綿密な返済シミュレーションを立て、家賃収入とのバランスを考慮しながら融資額を決定しましょう。

収支シミュレーション

不動産投資の成否を分ける要素のひとつが収支シミュレーションです。
簡易な計算であれば、Web上のシミュレーターを利用して簡単に利益額や費用を算出することもできます。
収支シミュレーションを行う場合は、

・実質利回りと表面利回りに注意する
・出口戦略まで見通して計画を立てる
・経費の節税効果を正しく理解する

これらの要素を含めて検討することが重要です。

物件を選ぶ際には「利回り」や「キャッシュフローのシミュレーション」が重要になります。
さらに、選んだ物件へ、いつまで、どのように投資をし続けるのかという「出口戦略」を立てておくことも大切です。収益が上がらない物件を保有し続けると、家賃収入が入らないのにローンの返済が続くことになります。
キャッシュフローが回らなくなってから判断するのでは手遅れになってしまう可能性もあるので、あらかじめ「どのタイミングで修繕を行うか」「利回りを上げるためにどのような施策を行うか」「どのタイミングで損切りするか」を見極めなければなりません。

不動産会社で物件を購入する

シミュレーションを行い、利益が出る見通しが立ったら不動産会社へ問い合わせて物件を購入します。
仲介手数料や不動産取得税、免許登録税など、さまざまな初期費用がかかるため、自己資金の用意が必要です。

不動産投資における初期費用について、くわしくはこちらを参照してください。
(「不動産投資×初期費用」の記事へのリンクを貼る)

長期入居者を獲得する

不動産を購入し賃貸運用を始めたら、入居者を募集します。
入居者が見つかったら、空室リスクを抑えるためにも、長期入居を目指して入居者のフォローを行いましょう。
細かなニーズに応える修繕を行ったり、入居者とコミュニケーションを取ったりすることで早期の退出を防げます。

早めの不動産投資で資産を形成しよう

不動産投資は中長期的に資産を増やしていく投資手法の1つなので、始める時期は早ければ早いほど効果的です。
しかし、税法や不動産に関わる法令など、身に付けなければならない知識は少なくありません。収支計画を立てるためには、経理的な知識も必要になるでしょう。まずは書籍やセミナーなどで勉強し、失敗しないための知識を身に付けてください。
そしてこの記事を参考にしながら、ぜひ不動産投資への一歩を踏み出してみましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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