LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資にかかる諸費用~初期費用・ランニングコスト・売却時費用~

サラリーマンを本業としつつ、その傍らで不動産投資にチャレンジし、成功を収める人も多い不動産投資。株式やFXなど他の投資手法に比べ、ミドルリスク・ミドルリターンといわれ、不動産投資に注目している人が多いのもうなずけます。

しかし不動産投資は、株やFXなどの投資手法に比べ、かかる費用が多いのが特徴です。売り上げがそのまま手元に残るわけではありません。
そのため、不動産経営において費用を把握し、正しく理解することは非常に重要です。物件購入前の収支シミュレーションや、運用中の収支バランスの見直しなどにも必ず必要となるでしょう。

そこで不動産投資の費用に焦点を当て、どのような費用がかかるのか、購入・運用中・売却の3段階に分けて見ていきましょう。さらに、経費計上できる費用とできない費用についてもまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資にかかる費用一覧~初期費用~

不動産投資を始めるにあたっては、物件本体の購入費用に加え、諸手続きに必要な実費や、そうした手続きを依頼する司法書士への報酬、各種税金、保険料など、さまざまな費用がかかります。

物件そのものの購入代金以外にかかる費用のことを、一般的に「初期費用」といいます。主な初期費用は、次の通りです。

●不動産仲介手数料
●登録免許税
●印紙税
●不動産取得税
●司法書士報酬
●売り主からの清算金(固定資産税・都市計画税など)
●ローン事務手数料
●ローン保証料
●団体信用生命保険料
●火災・地震のための損害保険料

その他、物件を事前に調査したり専門家に相談したりする場合、別途調査料や相談料などがかかります。さらに物件が遠方にある場合は、交通費が多くかかるケースもあるでしょう。

初期費用で経費計上できるもの

上記に挙げた初期費用の中で、経費として計上できるのは以下の項目です。

●登録免許税
●印紙税
●不動産取得税
●司法書士報酬
●ローン事務手数料
●ローン保証料
●火災・地震のための損害保険料

これらの費用は、物件を購入した初年度の確定申告時に、経費として計上することができます。

ただし、損害保険料を5年や10年などの契約期間で一括払いした場合、経費計上できるのはその該当する年に支払った分のみです。つまり10年契約の場合、トータルの保険料を10で割った金額を、毎年1年ごとに経費計上することになります。
ローン保証料も同様です。全融資期間の保証料を一括払いした場合、トータルの保証料を融資期間で割り、1年ごとに経費計上するようにしましょう。

初期費用で経費計上できないもの

一方、初期費用の中でも経費計上できない項目があります。

●不動産仲介手数料
●売り主からの清算金(固定資産税・都市計画税など)
●団体信用生命保険特約料

これらは、物件購入時にかかる費用の一部ではありますが、経費として計上することができません。
ただし、仲介手数料と売り主からの清算金のうち建物部分にかかる費用については、建物の金額に算入し、毎年の減価償却費として経費計上することになります。

また団体信用生命保険特約料は、あくまで任意で加入するものであり、売り上げを上げるために直接的に必要な経費ではないと判断されるため、経費計上ができません。確定申告時の生命保険控除にも該当しないので、注意しましょう。

初期費用の相場・割合

物件購入時には、物件価格そのもの以外にもさまざまな諸費用がかかることがお分かりいただけたと思います。これらの初期費用については、以下の記事にさらに詳しく記載されていますので、ぜひ参考にしてください。

初期費用の相場はいくら?初期費用を抑える5つのポイント

上記の記事から分かる通り、初期費用の目安は物件価格の6~8%程度となっています。物件購入には、頭金や物件価格だけでなく、こうした諸経費も想定しておかなければなりません。

不動産投資にかかる費用一覧~運用中の費用~

次に、物件を実際に賃貸に出し、運用している間にかかる費用について見ていきましょう。不動産の運営にかかる費用のことを「ランニングコスト」と呼ぶこともあります。
主なランニングコストは、以下の通りです。

●所得税
●住民税
固定資産税
都市計画税
●個人事業税(一定の規模を超え、不動産貸付業と認定された場合)
●管理委託手数料
管理費
●広告費
減価償却費
●ローン返済元金
●ローン金利
●修繕費
●リフォーム費用
●修繕積立金
●火災・地震のための損害保険料
●税理士・弁護士への報酬
●交通費
●新聞・書籍代
●セミナー参加費
●パソコン代
●通信費

その他、会計ソフトの導入費用や、不動産経営に乗用車を使用している場合、その取得費・ガソリン費・自動車税などの費用がかかるケースもあるでしょう。

不動産投資運用中の費用や税金について、以下の記事に詳細が載っています。ぜひ参考にしてください。

不動産運用時のコストや税金
不動産投資にはどのような税金がかかるのか?

運用中の費用で経費計上できるもの

上記に挙げた費用のうち、経費計上することができるものは以下の通りです。

●固定資産税
●都市計画税
●個人事業税
●管理委託手数料
●管理費
●広告費
●減価償却費
●ローン金利
●修繕費
●リフォーム費用
●修繕積立金
●火災・地震のための損害保険料(該当する年分のみ)
●税理士・弁護士への報酬
●交通費
●新聞・書籍代
●セミナー参加費
●パソコン代
●通信費

先述の通り、損害保険料はその年に該当する分の保険料のみ経費計上することができます。

またパソコン代、通信費、乗用車を使用している場合の取得費・ガソリン代・維持費については注意が必要です。
かかった合計金額のうち、経費として認められるのは「不動産投資に使用した分」のみとなっています。トータルの使用時間のうち、どれくらいを不動産経営用として利用しているかを案分し、該当する費用のみを経費計上するようにしましょう。

不動産投資の経費について、詳しくはこちらの記事を参照してください。
不動産投資の鍵「経費」を理解しよう!経費の種類・範囲は?

運用中の費用で経費計上できないもの

一方、下記の項目については経費計上することができませんので、注意しましょう。

●所得税
●住民税
●ローン返済元金部分
●罰金・過料
●不動産投資に関連しない支出(自宅にかかる費用など)

先述の通り、通信費やパソコンなど自宅で個人的に利用する目的と不動産投資目的で併用している費用については、案分計算が必要です。個人利用分の費用を経費計上することはできません。
自宅と賃貸用を併用して建てられた賃貸併用住宅の場合も同様です。賃貸併用住宅に付加した損害保険料は、自宅用と賃貸用で案分し、正しく経費計上するようにしましょう。

減価償却が必要な経費に注意

パソコンや乗用車など、不動産投資に必要な資産の取得費用は、経費計上することができるとご説明しました。
この時、使用可能な期間が1年以上かつ取得金額が10万円以上の場合は、減価償却が必要になります。購入した年に一括で経費計上することはできません。
青色申告者の場合、30万円未満の資産であれば、取得した年に一括で経費計上できる特例もありますので、ぜひ確認してください。

不動産投資にかかる費用一覧~売却時の費用~

最後に、所有物件の売却時にかかる費用は以下の通りです。

●仲介手数料
●印紙税
●抵当権抹消登記費用(登録免許税や司法書士報酬など、住宅ローンが残っていた場合のみ必要)
●金融機関への手数料(ローンを一括返済する場合)
●所得税(売却益が出た場合)
●住民税(売却益が出た場合)

その他状況に応じて、建物の解体費・測量費・クリーニング費などがかかる場合も考えられます。

売却時の費用で経費計上できる費用

不動産を売却した場合、課税額計算のために「譲渡所得」の金額を申告する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得=譲渡収入-取得費-譲渡費用

この「譲渡費用」が、売却時に経費計上できる費用ということになります。
上記に挙げた費用のうち、収入から差し引くことが認められている譲渡費用は以下の通りです。

●仲介手数料
●印紙税

不動産購入時の仲介手数料は、一括で経費計上するのではなく、建物部分の金額に算入して減価償却することとされていました。しかし売却時には、仲介手数料は一括で譲渡費用に算入し、収入から差し引くことができます。

その他、売却のために必要な測量費や解体費も経費計上することが可能です。

売却時の費用で経費計上できない費用

一方、不動産売却時に経費として計上できない費用は以下の通りです。

●抵当権抹消登記費用
●金融機関への手数料
●所得税
●住民税

物件購入時においては、登録免許税・司法書士報酬どちらも経費計上可能でした。
しかし売却時においては、これらを含む抵当権抹消登記費用の経費計上は認められていません。あくまでローン完済にかかる費用であり、譲渡に直接的に必要とする費用ではないと判断されているためです。
ローンを一括返済する場合に金融機関に支払う手数料も同様です。

その他クリーニング費も、譲渡費用として計上することができないので注意しましょう。

タイミングによって異なる経費に注意

先述の通り、同じ項目の費用であっても、どのタイミングで発生した費用かによって、経費計上できるものとできないものに分かれています。

例えば、抵当権抹消登記費用に含まれる登録免許税や司法書士報酬は、物件購入時には経費計上することが可能です。しかし、これらを物件売却時にも譲渡費用に算入してしまうと、課税対象となる所得金額を不正に減少させたとして、税務署から指摘が入るケースもあります。

複雑で理解が難しいものではありますが、どの段階でどの費用を経費計上していいのか、しっかり理解しておく必要があるでしょう。

不動産投資において費用を抑える3つのポイント

不動産投資には、非常に多くの費用がかかることがご理解いただけたのではないでしょうか?
経費計上できる費用が多いということは、それだけ課税の対象となる所得額を抑え、節税できるというメリットになります。しかし一方で、あまりにも多くの費用がかかりすぎると、収益に対する支出の割合が多くなり、手元に利益が残らないという結果につながりかねません。
そこで、不動産経営において費用を抑えるポイントを3つご紹介します。

仲介手数料を抑える

不動産会社に支払う仲介手数料は上限が設定されており、その範囲内で不動産会社が自由に設定することができます。
つまり不動産会社によって、仲介手数料がゼロの会社もあれば、上限いっぱいの仲介手数料を取る会社もあるということです。

不動産の売買を行う際には、複数の不動産会社に見積もりを取り、仲介手数料の額やサービスの内容をよく精査するようにしましょう。どんなに仲介手数料が安くても、提供されるサービスの内容が悪くては意味がありません。納得できるサービスが受けられ、かつリーズナブルな仲介手数料で済む不動産会社を慎重に選びましょう。

ちなみに、不動産会社が直接売り主となっている場合や、売り主がデベロッパーである新築物件では、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料は、不動産の売買にかかる費用の中でも大きな割合を占めるものです。仲介手数料を抑えることができれば、物件売買時の費用を大きく削ることができるでしょう。

リーズナブルで優良な管理会社を選ぶ

入居者募集や、入居者との契約、家賃回収、トラブル対応など、賃貸経営に関わるさまざまな業務は、管理会社に委託することができます。大家自らがそれらすべてを行う自主管理という方法もありますが、所有する戸数が多かったり、物件が遠方にあったり、他に本業のある方などは、管理会社に代理で賃貸管理をお任せするケースが多いでしょう。

この時、管理を依頼するための手数料が発生します。多くの場合「家賃×〇%」といった形で設定されることが一般的でしょう。管理を委託している限り毎月コンスタントに発生する費用ですので、できるだけ抑えておきたい費用です。

ただし、その手数料で受けられるサービスの内容をじゅうぶんに確認しましょう。
例えば、手数料が安い分サービス内容が薄く、追加で依頼すると有料となる場合や、契約更新のたびに事務手数料を取られるケースもあります。

複数の管理会社をチェックし、リーズナブルかつ優秀な管理会社を見つけるとよいでしょう。

購入する物件価格そのものを抑える

不動産投資にかかる費用の中には、物件価格や融資金額、固定資産税評価額に比例するものが多く存在します。そのため、物件価格そのものを少額にすることで、費用を抑えることが可能です。
不動産投資初心者であれば、まずは少額物件からスタートし、賃貸経営の知識やノウハウを身に付けるという方法もよいでしょう。

中には「ボロ屋の物件再生」というスタイルで成功しているオーナーもいます。老朽化したアパートをコンセプト型のシェアハウスに変貌させたり、オーナー自身のセンスで、レトロモダンなアパートにリフォームしたりと、その実践例は実にさまざまです。
修繕やDIYの知識と技術に自信がある人には、お勧めの方法でしょう。

費用の把握は不動産投資の要

不動産投資を始めるにあたって、利回りの計算や収支バランスをシミュレーションすることは非常に重要です。それらの計算に、費用の把握は欠かせません。まずは何にどのくらいのコストがかかるのかを調べ、正確に全体の費用を把握するようにしましょう。

運用中においても、どのくらいの費用を積み立てる必要があるのか、削れる費用はないか、どの費用を経費としてよいのかなどを常に検討する必要があります。つまり、費用は不動産投資の要といっても過言ではありません。

ぜひこの記事を参考に、適切に費用管理を行ってください。

費用管理や不動産投資についてさらに詳しく把握したい方は、こちらも合わせてご覧ください。
オンラインセミナーの開催も多数行なっています。

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【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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