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利回り10%以上って本当?コインランドリー投資の実態

コインランドリー投資は決して簡単ではありません。コインランドリー市場は成長が続く一方で、新規参入者が増え、競争が激化傾向にあるためです。この記事では、コインランドリー投資の基礎知識や成功の鍵をお伝えします。

コインランドリー市場は成長の一途をたどっており、今後も需要が拡大するのではと推測されています。
おしゃれなコインランドリーや快適に滞在できるコインランドリーが増え、利用しやすくなってきていることも要因でしょう。

この流れに乗じ、コインランドリー投資に興味を持った方も多いのではないでしょうか?しかしこれは、別の角度から見れば、新規参入者が増え競争が激化傾向にあるということを意味しています。
今後、コインランドリー投資で成功を収めることは容易ではなくなってくるかもしれません。

そこでこの記事では、コインランドリー投資で勝ち抜くために、知っておくべき情報を解説します。基礎知識からメリット、デメリット、利回りのシミュレーションまで、詳しく見ていきましょう。

なぜ今コインランドリー投資なのか

厚生労働省が発表した「コインオペレーションクリーニング営業施設に関する調査」によると、1996年には全国で10,228店舗だったコインランドリーが、2013年には16,693店舗にまで増加しています。さらに日経新聞によると、2017年時点、全国のコインランドリーの店舗数は1万8,000店を記録したとのことです。

洗濯機の普及率がほぼ100%という時代にもかかわらず、なぜコインランドリーの需要が高まっているのでしょうか。主な理由は2つ考えられます。

共働き世帯からのニーズの増加

1つ目は、女性の社会進出により「家事の負担を減らしたい」という共働き世帯のニーズにぴったりはまったことでしょう。

コインランドリーでは、大量の洗濯物を一気に処理できるので、洗濯にあてる時間を短縮することができます。以前のコインランドリーの主な利用者は学生や単身者でしたが、現在は共働き世帯・子育て世帯の利用が増加しているのです。

1997年を境に、共働き世帯数は専業主婦世帯数を上回り、その後も年々増加傾向にあります。
今後も共働き世帯の増加は続くことが予想され、コインランドリーの需要はますます高まっていくのではないでしょうか。

クリーニングからコインランドリーへのシフト

2つ目は、世間一般にみられるクリーニング離れが挙げられるでしょう。
コインランドリーの店舗数が増加し続けているのとは対照的に、クリーニング店は減少の一途をたどっています。2018年11月に厚生労働省が発表した「クリーニング業の実態と経営改善の方策」によると、1990年から2015年の25年間で、クリーニング店の数はマイナス45%という減少率でした。

これまでクリーニングに出すのが常識とされていたスーツ・布団・カーテンなどでも、洗濯機で洗濯可能なものが増え、これもクリーニング離れの要因の1つといわれています。
こうした大物を洗う際、これまでクリーニングを利用していた人が、より安い価格で洗えるコインランドリーにシフトしているのです。

2019年10月に株式会社ダイワコーポレーションが行った「第4回コインランドリー関する利用実態・意識調査」を見てみましょう。「コインランドリーを利用した理由」に「寝具を洗うため」と回答した人は、45.5%で最も多い結果でした。さらに「カーテン・カーペットなどの大物洗いをするため」と回答した人は34%と、3番目に多いという結果になっています。

その他、低所得者層が増加していることで節約志向が高まり、クリーニングからコインランドリーの利用へシフトしていることも挙げられるでしょう。

コインランドリーの基礎知識

次に、コインランドリー投資の始め方や、費用などについて説明していきます。

開設には届け出が必要

コインランドリーは多くの人が共同で洗濯機や乾燥機を利用するため、各自治体で衛生管理についての指導要綱が定められています。

開業するためには、管轄の保健所に「コインオペレーションクリーニング営業施設開設届」と、洗濯機の配置図や設備概要など指定書類の提出が必要です。後日、保健所が現地で施設検査を実施し、問題がなければ「検査済証」の交付を受け、営業が可能となります。

経営方法は2つ

コインランドリー投資の経営方法は次の2つです。

・個人経営
商圏調査・市場調査から店舗選び、事業計画、店舗レイアウトや設置機器の種類の決定など、開業と運営にかかる業務を全て自分で行います。

・フランチャイズ経営
コインランドリーチェーンのフランチャイズに加盟する方法です。個人経営では自分で行わなくてはならない業務が多くありましたが、フランチャイズでは大半を本部に任せることができます。

両者のメリット・デメリットをまとめると、以下のようになります。

個人経営フランチャイズ
メリット・売上は全て自分のもの
・店舗デザインやサービスの制限を受けない
・コインランドリーのノウハウや経験がなくても安心
・販売促進やトラブル対応をしてもらえる
デメリット・立地選びが難しい
・清掃やメンテナンスに労力がかかる
・ロイヤリティや加盟金を支払う必要がある
・自由度が低い

各自の投資スタイルや経営方針に合わせて選ぶとよいでしょう。

初期費用の目安は2,000万円~

初期費用は、店舗の大きさ、導入機械の数や設備のクオリティによって異なるため一概には言えません。目安として、15坪程度の広さの小型コインランドリー店舗の場合、洗濯機4台・乾燥機7台程度の導入で、初期投資2,000万円が必要といわれています。
機器の購入費用に1,300万円程度、内装や配管の工事に700万円程度かかる計算です。

コインランドリーの開業は、50~200万円まで補助してくれる「地域創造的起業補助金」や、上限50万円で機械装置費や広告費用を補助してくれる「小規模事業者持続化補助金」の対象となります。申請の手間はかかりますが、少しでも初期費用の負担を減らせる可能性があるので、ぜひ申請してみるとよいでしょう。

ランニングコスト

コインランドリーの運営に必要となるコストは、
・水道光熱費
・洗剤代
・家賃
・リース代(設備をリースする場合)
・加盟金(フランチャイズ経営する場合)
・人件費(清掃などのために人を雇う場合)
・ローン返済額(融資を受けた場合)
・税金
などが挙げられます。

水道光熱費は、稼働率によって上下するものなので、売り上げに比例します。売上額の25~30%が目安といわれているので、参考にするとよいでしょう。
コインランドリー経営は「ランニングコストが想定より高かった」という理由による失敗例もよく見受けられます。総額でどれくらいのコストがかかるのか、あらかじめ明確にしておくことが大切です。

コインランドリー投資のメリット

次に、コインランドリー投資のメリットを確認しておきましょう。

空室リスクがない

賃貸アパート投資は空室によって収入がゼロになる可能性がありますが、コインランドリーは空室リスクとは無縁の投資先です。何台もの機器を設置できるため、急に収入がゼロになることは考えにくいでしょう。

節税効果がある

中小企業等経営強化法に基づく税制措置により、対象となる製品を購入した場合、即時償却か取得価格の10%の税額控除が受けられます。
この特例を適用するためには、経営力向上計画を提出し、認定される必要があります。

他にも、中小企業投資促進税制、商業・サービス業・農林水産業活性化税制を利用して、特別償却または税額控除を受けることも可能です。ただし、これらの税制は、2021年3月31日までの期間限定の措置となっているので注意しましょう。

上記した3つの税制を併用する場合、事業年度の法人税(個人事業主の場合所得税)の税額控除限度額は、合計して20%が上限となります。

その他、経営力向上計画の認定を受けている場合、日本政策金融公庫から低金利で融資を受けることができるなど、金融支援も受けられるというメリットがあります。

人件費がほとんどかからない

コインランドリーはセルフサービスが基本なので、無人でも営業できます。清掃、集金、コインや洗剤補充は欠かせませんが、自分で対応できるならパートを雇う必要もありません。

利用者からの電話対応は、コールセンターに委託しているケースが多いですが、こちらも自分で対応できるなら委託料は不要です。

小さな土地・店舗でも始められる

コインランドリーは最小で5坪(約10畳)ほどの広さがあれば始められます。
都市部であれば駐車場は必須条件ではなくなりますし、大型洗濯機1台、小型洗濯機を数台といった規模でも経営は可能です。
店舗が小さい分儲けも少なくなりますが、逆に初期投資が抑えられることや、投資に失敗した際のダメージを少なくできるといったメリットがあるでしょう。

コインランドリー投資のデメリット

コインランドリー投資には多くのメリットがあることが分かりました。一方、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?

差別化が図りにくい

コインランドリーは装置産業なので、提供する洗濯・乾燥サービスに大差はありません。

差別化を図るためには、スマホ連携ができる高機能な機器を設置したり、おしゃれな内装にしたりと、ある程度お金をかけて付加価値をつけることになるでしょう。プラスの資金が必要になるため、資金面の関係で誰しもが十分な差別化を図れるとは限りません。

また、フランチャイズに加盟してコインランドリーを始める場合、チェーン店全体で店舗のイメージやサービスの統一をしなければならないため、店舗独自のカラーを押し出すことはより難しくなるといえます。

競合と差別化し、自分の店舗に集客する工夫がしにくい傾向があるでしょう。

大きく儲けることは難しい

独立行政法人中小企業基盤整備機構が2019年6月に行ったアンケート調査によると、コインランドリーでの1回あたりの利用金額は1,000円未満という人が約8割を占めていました。客単価が安いため、大きな稼働率がなければ、売り上げを大幅に上げることは難しくなるでしょう。

認知度の低い開業1年目はなかなか稼働率が上がらず、赤字スタートとなるケースも多いです。その後も、天気や競合などの影響で稼働率が低くなれば、売上が一気に低下することもあるでしょう。
数年をかけて徐々に固定客が増え、コツコツと稼ぐのがコインランドリーのビジネスモデルといえます。

コインランドリーは薄利多売サービスともいえるので、大きな儲けを期待するのであれば、大型店舗や多店舗展開を検討する必要があるかもしれません。

機械トラブルや人的トラブル

機械を使う以上、故障や不具合のリスクは避けられません。「使用中に洗濯機が故障し、中のものが取り出せない」「両替機でコインが出てこない」などのトラブルが起こることが考えられるため、迅速に対応する必要があります。もしくは、委託によってトラブル対応できる体制を整えておくことが必須です。

また「洗濯物に汚れや変な臭いがついた」などのクレームも考えられます。中には補償金目当ての悪質なクレームが入る可能性もあるでしょう。

その他、マナーの悪い利用者が機器を壊したり汚したりするケースや、利用者以外が店舗内で問題を起こすケースもあり、このような人的トラブルへの対応策を用意しておかなければなりません。

無人経営による防犯性の低さ

無人経営であることから、いたずらや盗難などのトラブルが発生する可能性が高いでしょう。2019年には、首都圏のコインランドリーで精算機を狙った連続窃盗事件も発生しています。

防犯性を高めるためには、防犯カメラを適切な位置に複数台設置する、店内が外からよく見えるようにする、スマホアプリと連動し、ロックがかけられる機器を導入するなどの対策が有効です。

被害に合ったときに備え、保険をかけておくのもよいでしょう。

コインランドリー投資の利回り

コインランドリー投資は利回りが高いとよく言われますが、実際にはどうなのでしょうか?利回りをシミュレーションしてみましょう。
ただし、エリアによって家賃は異なりますし、稼働率も店舗によってさまざまであるため、一概に利回りを算出することは難しいのが実情です。あくまで一例として参考にするようにしてください。

【初期費用】
2,000万円(洗濯機3台・乾燥機7台+内装・配管工事)

【月間売り上げ】
客単価800円/日
想定来客者数20人/日
800円×20人×30日=48万円

【月額のランニングコスト】
・水道光熱費 14万4,000円(売り上げの30%程度が目安)
・洗剤代などその他雑費 20,000円
・家賃 100,000円
・人件費(清掃などのために人を雇う場合) 30,000円
合計:29万4,000円

表面利回り=(48万円×12ヶ月)÷2,000万円×100=28.8%
実質利回り=(48万円-29万4,000円)×12ヶ月÷2,000万円×100=11.16%

個人経営、かつ賃貸でコインランドリー経営を行うシミュレーションでは、11%を超える実質利回りが算出されました。
土地を所有している場合や、初期費用にローンを組む場合、ランニングコストが変わってきますので、注意が必要です。またフランチャイズ経営を選択する場合、初期投資費用が抑えられる分、毎月支払わなければならないロイヤリティが発生します。
各投資家の経営スタイルに合わせたシミュレーションを行うようにしましょう。

投資の成功・失敗は〇〇で決まる

では、コインランドリー投資の成否は何で決まるのでしょうか。成功のための4つのポイントを押さえておきましょう。

立地の良さ

コインランドリーの成否は、立地で決まるといっても過言ではありません。需要が高いエリアかどうか、認知されやすい場所かどうか、アクセスしやすい場所かどうか、事前に調査する必要があります。

都市型のコインランドリーの商圏は半径500m(徒歩で7分程度)、郊外型のコインランドリーの商圏は半径2km~5km(車で5分~13分程度)といわれています。布団やカーペットなどの大物や、溜まった洗濯ものを大量に持ち込むことを考えると、特に都市型の場合は、自宅から距離が近いことが重要となります。

また、主婦層の利用も増えてきていることから、商業施設のそばに出店することで認知度を高めたり、買い物のついでに利用してもらう機会を増やしたりすることができます。

競合との差別化

コインランドリーの店舗数が増えてきていることから、顧客獲得のために近隣の競合店との差別化を図ることはとても重要です。差別化を図るために、次のような項目を調査しましょう。

競合店の
・設置機器:メーカー、種類(洗濯機・乾燥機・洗濯乾燥機)、設置台数、容量、新しさ、おしゃれ着専用機・ペット用品専用機・スニーカー専用機の設置など
・利便性:スマホ連携サービス、電子マネーでの支払い、駐車場、
・快適性:清潔感、明るさ、店内の広さ、Wi-Fi、カフェ併設など

これらを調査し、どこで差別化できるかを検討しましょう。

店舗の雰囲気づくり

汚い・暗い・臭いなどネガティブな要素のある店舗は避けられる傾向があるので、清掃員を雇うなどしてお店の清潔感を維持しましょう。近年は女性の利用者も増えていることから、おしゃれなお店も好まれる傾向にあります。

先述の通り、コインランドリーは無人営業のため、洗濯物の盗難被害が発生しやすいです。スマホアプリでドアのロックができる機器もあるので、導入を検討してみてもよいかもしれません。

最近では、店舗にスタッフを配置しているコインランドリーもあります。セキュリティの強化に加え、使用方法が分からなかったり、何かトラブルがあったりした場合にもすぐに対応できます。

ただし、これらの対策にはどうしても費用がかかります。利益との兼ね合いを考慮し、慎重に検討する必要があるでしょう。

コストの削減

コインランドリー経営は大きく儲かる経営方式ではないので、いかにコストを減らせるかも重要になってきます。初期費用やランニングコストを減らすことで、手元に残る利益を増やすことを意識するようにしましょう。

これまで差別化・雰囲気の重要性をお伝えしましたが、どちらもこだわり過ぎればコストがかさみ、収益を圧迫します。店舗の収益予測から考えて、どこまで費用をかけられるか、あらかじめ試算しておきましょう。

テナントを借りる場合の賃料は、コスト削減の重要なポイントです。
立地が重要なことは先述の通りですが、当然立地が良ければ賃料も高くなります。費用対効果や商圏調査、市場調査をよく考慮し、適切なテナントを選択するようにしましょう。
賃貸契約の際に、家賃交渉するのも1つの手です。

まとめ

コインランドリー投資は利回りが高く、経営が楽だというイメージから、副業としても人気の高い投資先です。しかしそれは、多くの利用者を獲得できる環境が整っていて初めて実現できることといえるでしょう。中でも立地は成否をわける最重要ポイントなので、商圏調査や市場調査は綿密に行う必要があります。

コインランドリー市場は拡大し続けており、今後さらに利益を生む可能性が秘められています。しかし、魅力的な投資先である一方で、新規参入者の急増によるリスクがあることも忘れてはなりません。
儲かるコインランドリー経営を行うには「選ばれる店づくり」を講じていくことが大切だといえるでしょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
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