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民泊新法に注目!民泊投資を始める前に知りたい最低限の知識

民泊は旅行客から高い人気を得ており、今後も需要の増加が予想されています。しかし、人気が高ければ簡単に儲けられるというわけではありません。まずは、基礎知識とメリット・デメリット、成功の秘訣を確認しておきましょう。

民泊は、宿泊費用の安さなどを理由に、旅行客に注目されている宿泊施設です。アパート・マンション投資より高い収益が得られる可能性があるとして、多くの投資家からも注目を集めています。

今後も需要の増加が予想されていますが、需要が高い民泊だからといって参入すれば誰でも稼げるというわけではありません。まずは正しい知識を身に付けることが大切です。

この記事では、2018年に施工された民泊新法に焦点を当て、民泊の特徴や法律、メリット・デメリット、成功の秘訣など、最低限の基礎知識を確認していきましょう。

民泊投資の基礎知識

民泊とは、マンションや戸建てなど一般の住居にゲストが宿泊することを指します。そして民泊を経営し、ゲストからの宿泊料という収益を得るのが民泊投資です。
ここでは、民泊投資が注目されている背景とともに、民泊の種類や経営方法など、基礎的な概要をお伝えします。

宿泊施設の需要の高まり

訪日外国人客数は2011年から増加の一途をたどり、2018年時点で3,000万人を超えました。
しかし、急増する訪日外国人観光客数に対して、宿泊施設の整備・確保が間に合わず、ホテル不足が浮き彫りになってきたのです。特に、東京・大阪・京都などの主要都市における宿泊施設不足が問題となっています。

そこで注目され始めたのが民泊です。
これからの日本は、2020年の東京オリンピック、2025年の大阪万博、IR誘致など、世界が注目する目玉イベントが目白押しです。さらに観光庁は、2030年の訪日外国人旅行者数6,000万人を目標に掲げています。
急速に増加し続ける宿泊需要の受け皿として、民泊は今後も高い需要が見込める投資先といえるでしょう。

宿泊に対するニーズの変化

旅行客の宿泊施設に対するニーズの変化も、民泊市場の成長を後押ししている要因の1つです。

「暮らすように旅をする」という旅行スタイルが徐々に浸透し、人気を集めています。このようなスタイルを好む旅行者にとっては、キッチンや洗濯機など生活環境が整った民泊は、非常に便利で快適な宿泊施設といえるでしょう。

また、家族や友人などグループで旅行する観光客にとっても、民泊なら複数人での宿泊が可能です。グループで旅行する訪日外国人に好まれる宿泊施設といえます。

民泊には3つのタイプがある

民泊事業を始める場合は、次の3つのうちいずれかの法律に基づいて営業することとなります。

・旅館業法の許可を得る
・国家戦略特区法の認可を得る
・住宅宿泊事業法の届け出をする

これら3つを分かりやすくまとめてみましょう。

旅館業法
(簡易宿所営業)
国家戦略特別区域
(特区民泊)
住宅宿泊事業法
(新法民泊)
許認可許可認定届出
住居専用地域での営業不可一部の自治体で可能
(国家戦略特区内のみ・各自治体の条例により一部不可)
可能
(各自治体の条例により一部不可もしくは営業期間の制限あり)
営業日数制限なし制限なし年間180日上限
最低宿泊日数制限なし2泊3日以上制限なし
安全確保の措置・消防用設備等の設置必要必要必要
(家主居住型で宿泊室の床面積の合計が50m2以下の場合不要)

・旅館業法(簡易宿所営業)
旅館業法に基づいて民泊を営業する場合、簡易宿所としての営業許可を得る必要があります。旅館業法に基づく簡易宿所は2018年度時点で35,000軒超、前年度より3,000軒の増加となっています。

用途地域の制限など基準が厳しく、許可申請に手間がかかる部分もありますが、宿泊日数や営業日数に制限がないというのが大きなメリットです。

・国家戦略特別区域法(特区民泊)
国家戦略特別区域法に基づいて行う民泊経営を、一般的に「特区民泊」と呼んでいます。国家戦略特区に指定されたエリア内では、規制緩和や税制優遇を受けることが可能です。
特区民泊は、国家戦略特区の中でも東京都大田区や大阪市など、一部の地域でのみ営業が認められています。

2019年1月21日、内閣府地方創生推進事務局は「特区民泊」の居室件数が認定ベースで5,297件となり、過去最高を記録したことを発表しました。

旅館業法による許可よりも認定に手間がかからないというメリットがある反面、2泊3日以下の宿泊が受けられないというデメリットがあります。

・住宅宿泊事業法(新法民泊)
簡易宿所営業にも特区民泊にあてはまらない第3の営業形態が、住宅宿泊事業法に基づく民泊で「新法民泊」と呼ばれています。これまでの民泊営業の問題点改善と多様化するニーズへの対応のために、2018年6月に施行された新しい法律です。

新法民泊の全国届出住宅数は、2019年12月11日時点で22,000軒超となっており、引き続き増加傾向がみられます。

許認可制ではなく届出制のため、手続きが簡易化されていることや、営業エリアの制限を受けないメリットがある反面、年間営業日数の制限が設けられていることが大きなデメリットといえるでしょう。

民泊投資の経営方法は2種類

経営方法は自己運営・管理委託のいずれかとなります。

・自己運営
複数の民泊サイトへの登録、ゲストや周辺住民とのやり取り、宿泊者名簿の作成、鍵の受け渡し、清掃や備品の補充など、多岐に渡る業務を全て自分で行います。管理業者に支払う委託料が不要なので利益率は高くなりますが、事業者にはかなりの負担がかかるでしょう。

家主不在型や届出住宅の居室数が5室を超える場合は、住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければならないと定められています。そのため自己運営は、家主居住型(ホームステイ型)で、かつ宿泊室が5室以内の場合のみ可能な運営方法です。

・管理委託
上記に挙げたような一連の業務を管理業者に委託する方法です。家主居住型は、全てを管理委託することも可能ですし、メール対応だけ、清掃だけ、といったように一部の業務だけ代行をお願いすることも可能です。

家主不在型は一旦全ての業務を管理業者に委託する必要がありますが、自分で行いたい業務があれば、管理業者から事業者へ再委託という手続きを取ることで一部代行が可能になります。(全業務の再委託は禁止)

管理委託すれば業務の負担が減りますが、委託料のコストが増えるため利益率は低くなるでしょう。委託料は月収に対する割合で設定している会社や、物件数に応じて一律で設定している会社などさまざまです。

新法民泊での投資の始め方

ここでは「新法民泊」の始め方をご紹介しましょう。
新法民泊、つまり住宅宿泊事業を始めるためには、届出住宅の管轄の自治体に「住宅宿泊事業届出書」と指定された添付書類を提出し、自らが「住宅宿泊事業者」になる必要があります。

許可や認可が必要な簡易宿所営業や特区民泊と比べると、新法民泊は届出だけで始めることができるので、比較的参入のハードルは低いといえるでしょう。
しかし、管理規則で民泊営業不可としているマンションが多く、注意が必要です。営業可能区域や営業期間の制限など、独自ルールが定められている自治体もあるので、事前に確認しましょう。

物件の購入などで初期費用が高額になる場合には、金融機関や公庫のローンも利用可能です。みずほ銀行の「ホームシェアリング対応型住宅ローン」や、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス株式会社の「民泊事業ローン」など、民泊投資に前向きな金融機関も出てきているので、活用を検討してみるとよいでしょう。

新法民泊で民泊投資を行うメリット

では、民泊新法に基づいて行う民泊投資のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

少ない初期費用でも始められる

空き家の有効活用や自宅の一部を民泊として営業する場合、物件の購入費用が不要なので初期費用を大きく抑えられます。

大家さんからの許可を得られれば、物件を賃貸して民泊を営むことも可能です。物件の購入が必要なアパートやマンション投資と比べると低コストで済むでしょう。

家具・家電などを一式揃える必要がありますが、必ずしも新品でなくても構いません。きれいで状態の良い中古品などをうまく利用して、コストを削ることも可能です。

すでに家電が一通り揃っている自宅の一部を貸し出すなら、より少ない費用で始められるでしょう。家主居住型で宿泊室(寝室)の合計床面積が50m2以下であれば、消防設備の設置も必要ありません。

空き家や空き部屋を有効活用できる

「相続した実家には誰も住んでいない」「賃貸物件の空室が埋まらない」などのもったいない状況に、民泊は有効な活用方法です。空き物件を民泊として貸し出すことで、収益化・稼働率UPが期待できるでしょう。

また、将来的に自分が住む予定がある物件の場合、賃貸してしまうと貸主都合で入居者に退去してもらうのは簡単ではありません。しかし、民泊であれば募集をストップするだけで済みます。
人が住まない家は傷みが早くなるので、建物維持のためにも空き家活用は有効でしょう。

民泊施設に自分や家族が泊まったり、仲間内で集まる場所として使用したりすることもできるなど、活用の幅が広がります。

住居専用地域でも営業可能

ホテルや旅館は住居専用地域では営業できず、特区民泊は国家戦略特区内でしか営業ができません。しかし新法民泊なら、むしろ「住宅」で民泊を行うことが条件とされているため、住居専用地域でも営業可能です。
用途地域の制限が少ないことから、新法民泊はより参入しやすくなっているといえるでしょう。

用途地域とは、住みよい街づくりをするために、行政がその土地の用途や使用目的を指定した地域のことです。住居系・商業系・工業系に分かれており、全部で13種類あります。住居系の場合、それぞれ建物の高さや広さの制限が指定されています。

民泊を営みたい物件がどの用途地域に属しているかは、自治体の窓口やWebで確認することが可能です。

新法民泊の注意点

さまざまなメリットのある新法民泊ですが、注意しなければならない点もあります。投資判断に欠かせないポイントですので、しっかり確認しましょう。

180日の年間営業上限

民泊新法では、年間の営業上限を180日に定めています。1年中高い稼働が見込める立地の場合、1年の半分程度しか営業できないのは大きな機会損失になるかもしれません。
特区民泊や簡易宿所営業など他の民泊投資を検討するか、営業できない日数はマンスリー賃貸として貸し出す方法(二毛作民泊)を取ることで、収益アップが期待できます。

二毛作民泊の場合には、ダブルブッキングを避けるため、専用の予約管理システムを導入するなどの工夫が必要です。民泊経営だけに比べると運営費用が増えてしまうデメリットや、季節的な民泊需要の増減によって民泊とマンスリーの切り替え時期を見極める難しさもあるので、慎重に検討しましょう。

条例による営業日数の上限

住宅宿泊事業法において定められた180日という営業日数の上限以外に、各自治体が条例によって営業日数や営業期間を制限することがあります。

例えば東京都港区では、一部指定区域内で家主不在型の民泊経営を行う場合、夏休みや冬休みなど、学校の長期休暇にあたる期間以外の民泊営業が制限されています。

自身が民泊を行おうとしている物件を管轄する自治体が、どんな独自の条例・ルールを定めているか、事前にしっかりチェックするようにしましょう。

マンション規約の確認

マンションの場合、民泊を規制する法律・条例の他に、マンション規約を確認しなければなりません。マンション規約とは、それぞれのマンションが独自で決めたルールのことです。
新法民泊のように、住居専用地域での民泊営業が可能となっていても、マンション規約で民泊が禁止されている場合、そのマンションで民泊経営を行うことはできません。

また先述の通り、賃貸している物件を民泊として転貸することも可能ですが、その場合オーナーの許可が必要となりますので、注意しましょう。

その他民泊投資のデメリット

新法民泊ならではの注意点以外に、気を付けなければならない民泊投資のデメリットがあります。これは新法民泊に限らず、どのタイプの民泊にも当てはまるものですので、しっかり理解しておきましょう。

ランニングコストがかかる

民泊は初期投資をして終わりではなく、営業している間は常にランニングコストが発生します。

物件を購入しているならローンの支払い、転貸するなら家賃の支払い、民泊サイト経由で収入が発生すれば手数料の支払いも必要です。
その他にも、水道光熱費、通信費、トイレットペーパーや歯ブラシなどの消耗品代、管理委託で運営する場合には委託手数料などが追加でかかります。

家主在宅型にすることで委託手数料を削減したり、物件にかかる費用を抑えたり、自身で行う業務を増やしたりすることで、ランニングコストを減らす工夫をしましょう。

近隣住民とのトラブル

民泊営業を許可しているアパート・マンションは多くありません。なぜなら、民泊は近隣住民とのトラブルが発生しやすいからです。
ゲストが施設内外で騒ぐ、ゴミをポイ捨てするなど、周辺の居住環境を悪化させてしまい、苦情が来るケースが多いのです。
また、住民でない外国人が頻繁に出入りすることになるので、セキュリティ面での不安を抱える人も少なくありません。

ホストは、ゲストと近隣住民が快適に過ごせるよう、できる限りの対応を行う必要があります。トラブル防止策やトラブル時の対応方法を近隣住民に説明し理解を得ることと、ゲストにも滞在ルールの伝達を徹底することが大切です。

民泊投資で失敗しないためには

追い風のある民泊でも、失敗しないために押さえておくべき経営のポイントがあります。ここでは、特に重要となる3つを取り上げてご紹介しましょう。

清潔感や快適性を保つ

2019年9月に三菱UFJリサーチ&コンサルティングが実施した「民泊サービスの利用状況に関するアンケート結果」によると、今後民泊を利用したくない理由として、次のような声が上がっています。

・衛生面に不安……47.7%
・プライバシーの保護に不安……45.5%
・安全・防犯面に不安……40.9%
・問題が生じたときの対応に不安……36.4%
・設備・アメニティなどの不備……20.5%

この結果から、ゲストがいかに清潔感や快適性を重視しているかが分かります。つまり、これらの環境を整えておくことが、ゲストの満足度を高めるために重要だということです。
宿泊したゲストの満足度は口コミ評価に影響し、良い口コミは集客力=収益に繋がります。

清掃や消耗品補充などの業務を委託するのであれば、管理会社がしっかりと業務を行ってくれているか確認する必要があります。多少コストや手間がかかるかもしれませんが、清潔感と快適性の整備・維持には手を抜かないようにしましょう。

言語や文化の違いに配慮する

民泊の利用者は外国人が中心となっており、言語の違いにより意思の疎通が難しいという特徴があります。
ホストには、ゲストへの宿泊ルールの説明が義務付けられています。しかし、ホスト側の意図がうまく伝わらない場合や文化の違いによって、ゲストに悪気はなくても迷惑行為となってしまうこともあるでしょう。これではホスト・ゲスト双方が嫌な思いをすることになりかねません。

東京都産業労働局のサイトには、外国人観光客に対して施設の利用方法やルールを適切に案内するための「多言語文例集」が掲載されています。備え付けの利用案内書面などの作成時に活用するとよいでしょう。

民泊経営する際は、ゲストにも近隣住民にも嫌な思いをさせないよう、じゅうぶんに配慮することが重要です。

民泊サイトを利用する

ホストとゲストの仲介をしてくれるのが民泊仲介サイトです。登録を受けた住宅宿泊仲介業者か旅行業者のみが仲介可能となっています。
民泊サイトの利用は集客に欠かせません。できるだけ多くのサイトに登録しておくようにしましょう。

楽天株式会社と株式会社LIFULLは「楽天LIFULL STAY株式会社」として、民泊プラットフォームサービスを提供しています。
サービスの1つである民泊仲介の「Vacation STAY」では、Web上での利用登録が可能で、楽天トラベル(2020年1月時点連携準備中)を含む国内外の複数の宿泊・民泊予約サイトに施設情報の自動配信が可能です。そして一律3%という低率手数料を実現し、集客力UPのお手伝いをしています。

民泊導入や運用のトータルサポートも可能な「楽天LIFULL STAY」をぜひご活用ください。
【楽天LIFULL STAY】
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まとめ

この記事では、3種類ある民泊の中から「新法民泊」に焦点をあて解説しました。

「家に泊まる」という新鮮さを提供してくれる民泊。訪日外国人客の増加・空き家問題・ホテル不足が相まって、今後も高い注目を集めることでしょう。
やり方によっては低コストで開業・運営することが可能なので、参入のしやすさも人気の理由の1つといえます。

しかし、国内外の不特定多数の旅行者を住宅に宿泊させるため、トラブルが発生しやすいという一面もあります。営業にあたっては、ゲストの快適性確保はもちろんのこと、周辺住民の生活に悪影響を及ぼさないよう、入念な事前準備と対策を講じる必要があることを忘れてはなりません。
信頼できる管理業者と手を組み、地域貢献
に繋がるような運営を目指しましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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