LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

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利回り20%を狙えるトランクルーム投資で失敗しない為の3つの実践テクニック

近年注目を集めているトランクルーム投資。低コストといわれていますが、トランクルームのタイプによって費用は異なります。この記事では、トランクルーム投資の特徴と、メリット・デメリット、リスクや成功のコツをお伝えします。

街を歩いていると、トランクルームという看板や文字、コンテナが目に入ることが多くなってきたのではないでしょうか。

トランクルーム市場は急成長しており、少しずつ認知度も上がってきています。初期投資が少なく高利回りが期待できるということで、魅力的な投資先の1つとして注目している人も多いことでしょう。

そこで今回は、比較的新しい投資手法であるトランクルーム投資について、現状やメリット・デメリットなどを解説していきます。さらにトランクルーム投資を成功させる3つのコツをご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

トランクルーム投資の基礎知識

トランクルームは自宅以外の収納スペースのことです。毎月の賃料を支払うことで、自宅に置けないものや適切な温度・湿度管理の必要なものなどを収納できるサービスとして活用する人が増えています。

まずは、トランクルーム投資の現状や経営方式、利回りなど基礎知識を理解しましょう。

トランクルーム投資の現状

近年、都心部で住宅の狭小化が進み、自宅だけでは収納スペースの確保が難しい世帯が増えてきたことで、トランクルームの注目度が急速に高まっています。

トランクルームサービス事業大手の株式会社キュラーズが2019年に発表した調査結果によると、2008年に235億円だったトランクルームの市場規模は、2018年に588億円に拡大しました。その差は2.5倍増です。
さらに2018年の全国のトランクルーム店舗数は9,500店舗で、これは10年から2倍以上に増えています。
トランクルーム市場が大きく成長していることが分かるのではないでしょうか。

一方キュラーズの調査によると、2017年時点での日本の室内型トランクルーム普及率は0.3%(300世帯に1世帯が利用)という結果でした。市場は拡大しているにもかかわらず、まだまだその普及率は低い水準といえるでしょう。

しかし、マイボイスコム株式会社が2017年に行った「収納」に関するインターネット調査では、自宅の収納に関する不満として「収納スペースが少ない」ことを挙げている人が最も多い(40.8%)という結果でした。
つまり、レンタル収納スペースに対する潜在需要は高いということが伺えます。

これらの調査結果から、今後トランクルームの認知度が上がれば、さらに市場が大きく成長する可能性があるでしょう。現在の普及率が低い分、なおさら成長の余地は大きく残されているといえます。

ただし注意したいのは、トランクルームの活用が日本文化になじむかどうか、ということです。収納が少ないという不満があったとしても、お金を出して収納スペースを借りるより、物を捨てる・売る方がいいと考える人が多ければ、トランクルーム市場は早々に頭打ちになる可能性があります。今後の動向に注目しなければなりません。

トランクルームのタイプ

トランクルームには「屋内型」と「屋外型」の2つのタイプがあります。それぞれの特徴を押さえておきましょう。

・屋内型
屋内型は倉庫やビルなどの中にあるトランクルームで、都心で多く見られるタイプです。

1つの空間をパーテーションなどで仕切ることで複数の小部屋を作り、収納スペースとして貸し出します。物件をトランクルーム化するためのリフォーム費用は、規模や設備にもよりますが、200万円~500万円程度が相場といわれています。
パーテーション設置のみであれば、一部屋6~10万円程度を施工例に挙げているメーカーもあるので、各社から見積もりを取ってみましょう。

運営に必要なコストは、賃料、電気代、管理を委託する場合には委託料がかかります。

・屋外型
屋外型は空き地にコンテナを置き、収納スペースとして貸し出すタイプです。平置きのものや、コンテナに階段などを設置し2階建てにしているものもあります。郊外に多く見られますが、50坪程度の土地があれば市街地でも開業可能です。

コンテナ1基は100万円前後と高額です。屋外型の初期費用はコンテナの購入費用が大部分を占めるので、どれくらいコンテナを設置するかによって金額が大きく変わってきます。

屋内型と比べると初期費用は高くなりますが、電気代や管理費用がほとんどかからない分、ランニングコストは屋内型より安くなるでしょう。

経営方式

経営方式は、主に「自主運営」「フランチャイズ」「一括借上」の3つがあります。収益に大きく影響するので、どれを選ぶか慎重な検討が必要です。

それぞれの特徴は、以下のようにまとめることができます。

自主運営フランチャイズ一括借上
メリット・トランクルームの収益は全て投資家のもの・知名度と蓄積されたノウハウで集客が期待できる・初月から安定した賃料が得られる
・初期費用が抑えられる
デメリット・運営管理に手間がかかる・ロイヤリティや加盟料の支払いが必要・賃料見直しの可能性がある
・賃料満額を受け取ることができない

1つずつ詳しく見ていきましょう。

・自主運営
トランクルームの設営から、開業後の募集・契約・管理などを全て投資家自身で行う方式です。管理・運営業務に関しては、自主管理もしくは管理会社に委託することもできます。その場合、委託手数料が毎月必要です。

・フランチャイズ
フランチャイズ会社に加盟する方式です。本部のサポートを受けながら、投資家自身で運営していきます。
経験や知識のない初心者でも、運営方法やテナントの選定、市場調査やレイアウトの決定などをサポートしてもらうことができます。その分フランチャイズ会社へのロイヤリティを支払う必要があるというのがデメリットといえるでしょう。

・一括借上
所有している空き店舗や空きビル、土地などをトランクルーム運営会社に貸し出し、賃料を得る方式です。トランクルームの設営や運営管理は運営会社が行ってくれますが、会社やプランによって初期投資費用が会社負担か投資家負担か変わってくるので、事前に確認しておきましょう。
空室や稼働率に関わらず、毎月一定の収入が入ってくるため、安定性が高いです。一方、どれだけ稼働率が高く満室経営となっても、決められた賃料以上の収入は得られないというデメリットがあります。また、将来的に月々の賃料を減額される可能性もあるため、契約内容には注意しましょう。

節税効果

トランクルーム投資では、コンテナやパーテーション、看板などが減価償却費に該当します。これらの減価償却期間(費用を等分して経費にできる年数)は3~10年と短いので、1年あたりの経費計上金額が多くなります。つまり課税対象所得額が減ることで、かかる税金を抑え、節税効果が大きくなるというわけです。

トランクルーム経営の他に給与所得や事業所得があれば、損益通算(損失と利益を合算)することができます。トランクルーム経営が赤字のときは、他の所得から赤字分を差し引くことで課税対象金額を減少させ、節税することも可能です。

トランクルーム投資の利回り

トランクルーム経営でどの程度の利回りが見込めるのか、シミュレーションしてみましょう。ただし、土地を所有しているのか、賃料はどのくらいか、どの程度の規模で行うのかなどによって、利回りは変動するものです。
あくまで一例として参考にし、それぞれの具体的な投資プランに合わせてシミュレーションを行うことをお勧めします。

今回は、都内で15坪程度のテナントを賃貸し、パーテーション施工を行って1畳×18室のトランクルームを貸し出す場合の利回りを算出してみましょう。

【初期費用】
工事費用(パーテーション施工):190万円
監視カメラ設置(3台設置+工事費):100万円
看板:50万円
広告費:30万円
合計:370万円

【年間収益】
月額賃料16,000円×18室×12ヶ月=345万6,000円
【年間ランニングコスト】
管理委託手数料(収益の10%を想定):34万5,600円
電気代:10万円
家賃:月額18万円×12ヶ月=216万円
合計:260万5,600円

【実質利回り】
(345万6,000円-260万5,600円)÷370万円×100=22.9%

アパートやマンションの賃貸経営と比較すると、かなり高い利回りが算出されました。ただし、これはあくまで満室経営の場合の利回りです。より現実的な利回りの計算には、空室損を加味するようにしましょう。
その他、24時間の警備システムなどを導入する場合、別途セキュリティ費用がかかるケースもあります。

トランクルーム投資のメリット

ここでは、アパート・マンション投資と比較しながら、トランクルーム投資のメリットをお伝えしていきます。

コストが安い

トランクルームは、アパート・マンションに必要な水周りやガスの工事が不要です。室内をパーテーションで仕切るか、コンテナを置くだけで設営が済むので、低コストかつ短期間で開業することができます。

初期費用は300万円~1,000万円程度が相場で、アパート・マンション投資の物件購入費用と比べると支出を抑えることができます。融資を受けずに開業することも可能でしょう。修繕費、機器のメンテナンス費もほとんどかかりません。

高い利回りが期待できる

初期費用やランニングコストが安いことで、高い利回りが期待できます。

ただし、トランクルームが高稼働になるまでには時間がかかるので、初めからいきなり高利回りというのは難しいでしょう。軌道に乗るまで赤字が続く場合もあるため、ある程度の資金を用意しておくと安心です。

トラブルが少ない

アパート・マンション投資では、人的トラブルは退去や敬遠の原因になることもあり、空室リスクを上げてしまうこともあります。しかしトランクルームは居住用ではないので、住人同士のトラブルや自殺・孤独死など、人的トラブルが起こりにくいのが特徴です。

また、屋内型トランクルームに必要な設備はエアコン・照明・セキュリティ機器、屋外型は照明くらいなので、機器トラブルも少ないといえるでしょう。故障したとしても比較的安い費用ですぐに修理できるので、大きな痛手になりにくいといえます。

中・長期の継続利用で安定的

入退去の入れ替わりが激しいアパート・マンション経営に対し、長期で継続利用してもらいやすいのがトランクルーム経営の特徴です。

退去時期が重なることで、賃料収入が激減する可能性が低く、高稼働率に移行したあとは安定的な経営が期待できるでしょう。

建物の老朽化が賃料へ影響しにくい

アパート・マンション経営の場合、老朽化に伴って集客が難しくなる傾向があり、賃料を引き下げるなどの対策が必要となるケースが多いです。しかしトランクルームの場合、人が住むわけではないので、老朽化による客離れは起こりにくいと考えられます。

リフォームをするとしても、施設内やコンテナの見た目をきれいにする程度でも十分な効果が期待できるため、アパートやマンションのように高い費用にはならないでしょう。

トランクルーム投資のデメリット

では次に、トランクルーム投資にはどのようなデメリットがあるのか、見ていきましょう。

新規参入者が多い

トランクルーム投資は利回り20%以上が期待できることから、ライバルが急速に増えつつあります。

市場が活況となるのは喜ばしいことですが、供給過多になってしまうと状況は一変します。需要の高い立地に出店できたとしても、近所により魅力的なトランクルームができれば、空室リスクや賃料下落リスクが高まるからです。

トランクルームは借り手が見つかりにくく、退去後の空室が埋まりにくい傾向があるため、利用者の定着率をあげるよう対策をしていくことも必要です。

大きく儲けられない

トランクルームで人気が高いのは、数千円~1万円台で借りられる小さな部屋やロッカーです。都内では賃料5万円以上の広い部屋でも借り手が決まることはありますが、物置を借りるのに毎月数万円の賃料を支払える利用者は限られるでしょう。
これにより、小さい部屋を複数、大きい部屋は少数設置するというレイアウトが多いといわれています。

つまり、家賃収入に比べてトランクルーム1室の賃料収入は小さく、規模が小さければなおさら大きな収入になりにくいでしょう。

満室になるまで時間がかかる

トランクルームは浸透率が低く、住居用物件のように募集ネットワークも確立されていません。トランクルーム開業後、すぐに満室になることはあまり期待できないでしょう。
稼働率が80%を超えるには、一般的に1~3年かかるといわれています。

借りてもらうためには、まず認知してもらうことが重要です。チラシやWebで広告を出したり、トランクルームの外観や看板を目立たせたりするなどの工夫が必要でしょう。

トランクルーム投資のリスク

トランクルーム投資には、主に次の4つのリスクがあることを理解しておきましょう。
特に保管物についてはトラブルに発展する可能性があるため、注意が必要です。

空室リスク

空室リスクとは、借り手が見つからず収入が得られないリスクのことです。

トランクルーム投資で空室リスクを下げるには、需要の高い立地にトランクルームを設置することが重要です。自宅の収納スペースが少ないほど、トランクルームの需要が高まるので、アパートやマンションの多い地域が狙い目でしょう。

また「このトランクルームを利用したい」「快適なので継続利用したい」と思ってもらえるよう、利用者目線で設備を整えるのも大切です。

賃料下落リスク

現在、トランクルーム市場は成長途中にあり、年々店舗数が大きく増加しています。
新規参入者が増加することで、将来的にトランクルームが飽和状態となれば、価格競争になる可能性はじゅうぶんに考えられるでしょう。賃料を下げなければいけなくなる可能性もあります。

トランクルーム投資は長期投資が前提なので、今後高まりそうなリスクを把握し、対策を考えておきましょう。

盗難リスク

トランクルームは他人の荷物を保管しておく施設なので、セキュリティ対策は万全にしておく必要があります。

特に屋外型は、コンテナの扉を開ければ中の物を取り出せてしまうので、鍵は壊されにくいものを選ぶようにしましょう。さらに、フェンスや防犯カメラの設置、巡回警備や警備システムを導入するなど、監視体制を整えることも重要です。

屋内型は建物内なので、屋外型よりも取れるセキュリティ対策は多いです。建物の入り口と部屋にオートロックを設置し、防犯カメラと警備システムを導入すると安心でしょう。最近では、常駐スタッフを配置するトランクルームも増えてきています。

防犯のためには立地も重要です。できるだけ見通しが良い場所や人通りが多い場所、夜間でも明るい場所を選ぶことをお勧めします。
万が一に備え、盗難保険へ加入するのも1つの手です。

保管物の劣化リスク

24時間空調設備がない、換気設備しかないなどの場合や屋外コンテナの場合は、高温・多湿により荷物が劣化する可能性があります。

利用者には契約前に空調や換気の設備がないことを説明し、劣化リスクを理解してもらう必要があります。契約書に「高温・多湿で劣化するものは保管しない」という記載をしておくことも大切です。

失敗しないトランクルーム投資のコツ

最後に、魅力の多いトランクルーム投資を成功させるために押さえておきたいコツを3つご紹介しましょう。

綿密な立地調査

トランクルーム開業の立地選定は最も重要といえるでしょう。

・世帯数や事業所数が多い地域
・周囲から良く見える場所
・車で搬送しやすいよう、道幅が広く道路から入りやすい場所
などが重要なポイントです。

トランクルームの商圏は、都市部で半径1㎞以内、郊外で半径2~3㎞以内とされています。近隣に競合となるトランクルームがないかどうかもチェックしましょう。ただし、少し離れた距離(1㎞程度)であれば、ライバル店があった方が地域内の認知度を上げる効果を得られる可能性もあります。

また、建築基準法・都市計画法による用途地域の制限のため、トランクルームが設置・建築できない場所もあります。事前にトランクルーム開業が可能な地域かどうか、必ず確認しましょう。

LIFULL TRUNKROOM PRESS(ライフルトランクルームプレス)の「トランクルームマーケット」では、トランクルーム市場のデータを紹介しています。ぜひ調査の参考にしてみてください。

<トランクルームマーケット>
https://www.homes.co.jp/trunkroom/press/market/

利用者目線の設備

利用者が快適に利用できるよう、設備を整えることも重要です。たとえば、大型の荷物を預けることを考えると、屋外型であればコンテナに車が横付けできるレイアウトになっているかどうか、屋内型であればエレベーターがあるかどうかなどが重要になってきます。

利用者からの需要が高いのは、次のような設備です。

屋内型屋外型
・台車
・脚立
・棚
・空調設備
・照明設備
・エレベーター
・防犯カメラ
・二重ロック
・警備システム
・駐車場
・トイレ
・自販機
・照明設備
・防犯カメラ
・二重ロック
・壊されにくい鍵
・警備システム
・コンテナに横付けできるレイアウト
・フェンス
・自販機

資金面から全て整えることは難しいかもしれません。費用対効果を考慮し、できる範囲で取り入れるようにしましょう。ただし、セキュリティ対策だけは万全にしておく必要があります。

経営方式と管理会社選び

経営方式によって月の収入が変わります。これは、管理委託をする場合は管理委託手数料、フランチャイズではロイヤリティの支払いが必要になるなど、ランニングコストに違いが出るからです。

また、管理会社(フランチャイズ会社)によって集客力や運営力が違います。
集客力は収益にダイレクトに影響するので、運営管理を信頼して任せられる会社かどうか見定めることが大切です。実績の多さや、実際に管理しているトランクルームを見に行くなどして、その会社の管理・運営力を見極めましょう。

リスクなどネガティブな要素の説明を避ける、現場の管理が行き届いていない、など不安要素を感じる会社の場合、注意が必要です。

まとめ

トランクルーム投資は初期費用やランニングコストが低く、満室になれば20%以上の高利回りも狙える投資手法です。しかし、始めやすい一方で立地選びや集客が難しい側面もあり、誰でも簡単に高利回りを実現できるわけではありません。

失敗しないためには、ニーズが高い地域かどうか、利用者が何を求めているか、しっかりと調査することが必須となります。

「ノウハウが無くて不安」という人は、市場調査から運営管理まで本部のサポートを受けられるフランチャイズや、開店時から安定した収入を得られる一括借上という方法もあるので、検討してみるとよいでしょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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