LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

「不動産投資は儲からない」の真相……参入者が後を絶たないワケとは?

不動産投資は儲からないといわれているのはなぜでしょうか。その理由に触れながら、儲け以外のメリットや、成功する物件の特徴について解説していきます。

資産運用の1つとして人気の高い不動産投資。低所得世帯が増加しているという経済的背景も一因し、副業として不動産投資に興味を持っている人も多いことでしょう。

しかし一方で「不動産投資は儲からない」という話を耳にすることも多いのではないでしょうか?
果たして、本当に不動産投資は儲からないのでしょうか?儲からないのであれば、なぜ不動産投資に参入する人が後を絶たないのでしょうか?

そこでこの記事では、不動産投資が儲からないといわれる理由や「儲けること」以外に不動産投資にはどんなメリットがあるのか、詳しく解説していきます。不動産投資を選ぶべきかどうか迷っている方は、ぜひ判断材料にしてください。

不動産投資が儲からないといわれる理由

では最初に、どうして「不動産投資は儲からない」といわれているのか、その理由を見ていきましょう。

ミドルリスク・ミドルリターンな投資手法

投資を分類する方法の1つとして、リスクとリターンの関係があります。高いリターンが期待できる投資はリスクも高く、リスクの低い投資はリターンも少ないということです。

ハイリスク・ハイリターンの代表格は株式やFXで、売却益によって得られるキャピタルゲインが主な収入です。日々大きな値動きがあるので、一気に損失となるリスクも高いですが、うまくいけば短期間で資産を何倍にも増やせる可能性があります。

一方、ローリスク・ローリターンの投資は定期預金や国債が挙げられ、利子などのインカムゲインが主な収入です。保有している間に大きく資産が減るリスクは少ないですが、得られる利益も少ないといえるでしょう。

そして不動産投資は、その中間のミドルリスク・ミドルリターンであるといわれています。
物件価格の上下や家賃下落などのリスクはありますが、衣食住の1つとして生活に欠かせないものであることから、その変動は緩やかであるといえます。そのほか、災害や金利上昇などさまざまなリスクがあるものの、賃貸している間は毎月安定的な収入を得ることができるでしょう。
つまり、リスクもリターンも株式より低く、預金よりは高いということです。

このようなリスクとリターンの関係性を見ても、不動産投資は、たしかに大きな儲けとなる可能性は低いかもしれません。そのため株やFXのように、急激に大きな儲けになる可能性を持った投資を求めている人にとっては「不動産投資=儲からない」と定義付けされてしまう傾向があるのです。

主たる収益はインカムゲイン

先述の通り、投資での儲け方は「キャピタルゲイン(売却益) 」と「インカムゲイン(運用益)」の2つがあります。大きく儲けられる可能性があるのはキャピタルゲインですが、不動産投資は家賃収入というインカムゲインが中心の投資手法です。

もちろん、売買を繰り返すことで資産の組み換えやキャピタルゲインを求める手法もあります。しかし不動産投資初心者は、毎月安定的に収益を得られるインカムゲインを狙う手法を選ぶ方が多いです。

毎月コツコツ収益を積み重ねていくのが不動産投資のスタイルであるため、キャピタルゲインを狙いたい投資家からすると、不動産投資は儲からないというイメージを持たれてしまうことが多いのでしょう。

短期間で大きな収益を上げる投資手法ではない

先述の通り、不動産投資は家賃収入が主な収益になります。そのため、長期的な投資をして初めて利益が積みあがっていくのです。
株式やFXのように、売却することで得られるキャピタルゲインを狙うこともできますが、ノウハウがなければ利益を上げることは難しいといえるでしょう。中には逆に損失を被ってしまう場合もあり、初心者にはリスクが高い投資法です。

また、売却益に対する税率は物件の保有期間によって異なり、5年を超える場合は20%であるのに対し、5年以下の場合39%と高くなります。つまり税制面においても、短期間で売買を繰り返すことで利益を生む投資手法は取りにくくなっているのです。

不動産投資は、開始直後から短期間で結果を求める投資手法ではないといえるでしょう。

長期投資での損益判断が必要

不動産投資が成功したか否かを判断するには、長期的な視点を持つ必要があります。

例えば、毎月の収支がゼロであったとしても、ローンを完済すれば、持ち出し金ゼロで不動産という資産を手に入れたことになります。収支としては儲かっていないかもしれませんが、不動産投資の結果としては決して失敗ではありません。
家族への生命保険代わりといった目的で不動産投資を行っていたのであれば、むしろ成功といえるでしょう。
こうした判断をするには、一般的に数十年という期間が必要です。

プロの不動産投資家でもない限り、不動産投資は家賃収入を目的とするのが基本です。長期的に運用してみて初めて、その不動産投資の損益の判断ができるといえるでしょう。

表面利回りと実質利回りの誤解

不動産の広告には、利回りが記載されていることがよくあります。実はここに大きな落とし穴があるのです。

広告などに記載されている利回りは「表面利回り」といって、修繕費などの実際にかかる費用やローン返済額が加味されていません。また、満室時の収入が反映されているため、実際に賃貸経営を始めても、この利回りが実現することは考えにくいといえるでしょう。
本来は「実質利回り」といって、想定される収益から費用を差し引き、より現実的な利回りを算出することが必要です。さらに10~15%程度の空室損を加味するとより現実に即した利回りとなります。つまり実質利回りは、表面利回りよりも低くなることがほとんどでしょう。

不動産を選ぶ際、この表面利回りだけを見て賃貸経営を始めてしまうと、思ったような収益が上げられず「不動産投資は儲からない」と感じてしまうことがあります。記載されている利回りの中身をよく確認し、より現実味のある利回り計算、収支計算をすることが重要です。

「大きな儲け」がなくても不動産投資をするメリット

不動産投資は、そもそも特性上「短期間で大きく儲ける」ことを目的に行うものではないということがお分かりいただけたのではないでしょうか。
しかし不動産投資には「儲けられる」「儲けられない」といった判断基準以外にも、さまざまなメリットがあります。ここでは不動産投資における「儲け」以外のメリットを確認していきましょう。

【メリット1】節税ができる

不動産投資のメリットの1つとして「節税ができる」というものがあります。
相続税対策で不動産投資をする方法は有名ですが、減価償却費という不動産投資ならではの経費を計上できることも大きな節税効果の1つです。

減価償却費とは、建物にのみ適用されるものです。建物は経年劣化していくものという考え方から、毎年減っていく建物の価値を計上することを「減価償却」といい、そこで発生する経費を「減価償却費」といいます。
実際の支出ではないにもかかわらず経費計上できるため、課税対象金額を減らすことで所得税などの税額を低くする効果があります。株やFXなどで得た収益には使うことのできない節税効果です。

その他、会社勤めをしながら副業として不動産投資に取り組んでいる方にも節税のメリットがあります。

不動産所得は、給与所得など他の黒字所得と損益通算することが可能です。不動産所得で赤字が出た場合、その赤字分を給与所得から差し引くことで所得税を減らすことができます。特に初年度は必要経費が多くなることから赤字になる可能性が高いので、この損益通算による減税や減価償却を存分に活用しましょう。

ただし、この節税対策を行う場合には、キャッシュフローがマイナスになってしまわないよう注意しましょう。いくら赤字分を損益通算することで給与所得分の所得税が還付されたとしても、それ以上に不動産投資での持ち出し金が多ければ、節税の意味がないからです。

手持ち資金が少ないと、突発的な修理・修繕に対応できないなど、経営が傾きやすくなります。不動産投資から手を引かなくてはならない状況になることもあるため、じゅうぶん注意しましょう。

不動産投資における節税について、詳しくはこちらの記事を参照してください。
不動産投資における節税対策のポイントは?

【メリット2】ローンを利用できる

不動産投資には、株式やFXといった金融商品と異なり、ローンを利用できるという大きな特徴があります。そのため、自己資金が少なくても大きな金額の不動産を購入することができ、投資効率(投資額に対する利益率)を上げることが可能になるのです。
このように少ない自己資金で大きな利益を得ることを「レバレッジを効かせる」といいます。

「レバレッジを効かせる」というのがどういうことなのか、次の2つの例を比較してみましょう。
どちらも自己資金は1,000万円で、投資利回りは5%、稼働率100%と仮定しています。

【ローンを借りない場合】
自己資金1,000万円×年利回り5%=年間収益50万円

【2,000万円のローンを借りる場合(35年ローン・金利2%)】
(自己資金1,000万円+ローン2,000万円)×年利回り5%=年間収益150万円
ローン年間返済額:79万円
年間収益150万円-年間返済額79万円=実質年間収益71万円

自己資金だけの場合は、1,000万円の物件に対し収益は50万円でしたが、ローンを利用すれば3,000万円の物件を買うことができ、収益を71万円に増やすことができました。
このように、同じ投資利回りでも投資額が大きくなれば収益は大きくなります。これがローンを利用して投資効率を上げる、つまりレバレッジを効かせるということです。

他の投資手法にはない、不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。

【メリット3】現物資産である

不動産は株式とは異なり現物資産(その物自体に価値がある資産)です。株式は発行会社が倒産すれば価値がなくなる可能性がありますが、不動産はどんなに経済状況が悪くなっても、価値がゼロになるということはありません。

また現物資産なので、インフレや金融危機にも強いという特徴もあります。
インフレ下では物の価値が上がる半面、現金の価値は下がってしまうので、金融資産はダイレクトに影響を受けるでしょう。一方賃貸不動産は、市場価値が下がったとしても大幅な家賃下落にはつながりにくいという特徴があります。
経済状況が悪くなっても、急激かつ大きな変動が起こりにくいというのは、不動産投資の大きなメリットでしょう。

さらに、ローンを組む際に団体信用生命保険に加入すれば、ローン契約者に万が一のことがあっても、保険金によってローン残債が弁済される仕組みになっています。残された家族には借金なしの不動産が残り、そのまま賃貸として貸し出すことも、売却して現金化することも可能です。

このように、さまざまなリスクから資産や家族を守ることができるのは、現物資産である不動産を保有するメリットといえるでしょう。

成功につながる物件選びの3条件

投資に求めるスタンスの違いによって、不動産投資は「儲からない」といわれてしまう傾向があることや、「儲け」に限らず不動産投資にはさまざまなメリットがあることを解説してきました。
しかし当然のことながら、賃貸運営がうまくいかなければ収益が出ず失敗に終わってしまうこともあります。特に物件選びは不動産投資の成否を分ける非常に重要なポイントです。最後に、物件選びに重要な3つの条件について、詳しく説明していきましょう。

好立地

立地は入居者にとってとても重要な条件の1つです。例えば都心なら次のような条件が好まれます。

・快速停車駅や乗換駅、ターミナル駅へ直通、始発駅など、通勤・通学に便利な駅
・駅からの距離が徒歩10分以内
・周辺にスーパー、薬局、コンビニ、学校、病院などがあり、生活環境が充実している

しかし、これらの条件がそろっている物件は物件価格が高くなることが一般的であり、購入が難しい場合もあるでしょう。ただしそれに伴って家賃も高くなる傾向があります。収支バランスをチェックし、じゅうぶんな収益が出るかどうか確認してみましょう。

また「家賃が高い」という理由から、入居者は利便性の高いターミナル駅などから数駅ずらして妥協することも多いです。
物件選びをする際は、人気駅を中心に数駅先まで対象を広げ、駅徒歩10分以内かつ生活環境が充実している物件を探すのがお勧めでしょう。

エリアのニーズに合う間取り

物件の購入を検討しているエリアにどのような世帯が多く住んでいるかを把握し、そのニーズに合わせることが重要です。学生や単身者が多ければワンルーム・1K・1DKの需要が高くなりますし、ファミリーが多ければ2LDK・3LDKといった広めの物件が求められます。

もちろん需要と供給のバランスも見ておかなければなりません。大学や専門学校の近くだからとワンルームをターゲットにしても、ワンルームばかりが密集している場所では、競合の多さから空室率を高めてしまうことになります。

エリアのニーズに合った物件を見つけたら、必ず現地調査をして、競合の多さや入居率を調べるようにしましょう。

充実した設備

単身かファミリーかによって重視する設備は異なりますが、できるだけ住みよい家を求めているのは同じです。

では、どのような設備が重視されているのでしょうか。

【賃貸生活者が求める設備】
・オートロック
・モニター付きインターホン
・フローリング
・備え付けエアコン
・2口以上コンロ
・バストイレ別
・独立洗面台
・追い炊き風呂
・浴室乾燥機
・宅配ボックス
・広い収納
・駐車場
・駐輪場
・インターネット使用料無料
など

物件選びにおいて設備を重視する人は少なくないため、充実した設備は物件の強みになります。築年数が古くなってきても、設備が充実していれば、空室リスクや家賃下落リスクを軽減することが期待できるでしょう。

ただし、当然のことながら設備投資には費用がかかります。費用対効果をじゅうぶんに検討し、投資した資本をしっかり回収できるかどうかで判断するようにしましょう。

まとめ

不動産投資が「儲かる」か「儲からない」かは、各投資家の投資スタンスや求める結果によって異なるものだということを説明してきました。
たとえキャッシュフローが出ていなくても、節税効果に満足していたり、将来的な資産形成がうまくいっていたりすれば、それは不動産投資として成功していることになるのです。
「儲けられる」「儲けられない」だけで判断できないのが不動産投資ともいえるでしょう。

不動産投資には、株式やFXのような金融商品にはないメリットがいくつもあります。それらをうまく利用しながら、長期的な視点を持って不動産投資の良しあしを判断するようにしましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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