LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

医師だからこそ不動産投資をするべき5つのメリットと3つの失敗回避法

不動産投資は医師に適している投資方法といわれています。この記事では、医師が不動産投資をするメリットや、失敗しないためにやるべきことをお伝えします。

「医師こそ不動産投資をすべき」「医師は不動産投資に向いている」などの話を聞いたことがあるという方も多いと思います。実際、不動産投資に興味を持っている医師の方も多いのではないでしょうか。
しかし、忙しくてもできるのかといった疑問や、失敗したらどうしようという不安もあると思います。

そこでこの記事では、なぜ医師は不動産投資に向いているのかについて解説します。医師だからこそ得られる不動産投資のメリットや、逆に医師だからこそ気を付けなければならない注意点を見ていきましょう。

メリット・デメリットの両面をしっかりと理解した上で、不動産投資を取り入れるかどうか、意思決定することをお勧めします。

医師が不動産投資をする5つのメリット

誰にでも不動産投資を始めるメリットはありますが、特に医師においては特別なメリットがあるのをご存じでしょうか。1つずつ詳しく見ていきましょう。

有利な条件で融資を受けられる

投資用物件を購入するためには、数百万円~数千万円、1棟マンションになると億を超える資金が必要になることもあります。しかし、全額自己資金で購入する人は少なく、多くの人が金融機関から融資を受けているのが実情でしょう。

不動産投資向けの融資審査では、主に「買い主の属性(職業、収入、資産状況など)」と「物件の担保価値」が評価され、融資可否や融資限度額、金利が決められます。

医師は一般的に収入が高く、社会的地位のある職業です。定年もなく、たとえ自己破産したとしても医師免許が剝奪されることはありません。
つまり、医師は「属性が高い」と評価されることが多く、返済能力も高いと判断されるのです。金融機関としては安心して融資をすることができるため、融資審査に通りやすく、かつ低金利といった有利な条件で融資を受けることが可能になりやすいといえるでしょう。

キャッシュフローが出やすい

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入からローン返済額、経費、住民税、所得税などの支出を差し引いた額のことで、手元に残る現金のことを指します。できるだけ多くのキャッシュフローを残すためには、収入を最大化(満室経営)することと、支出を最小化することがポイントです。

先述の通り、医師の方は属性が高く、金融機関から低金利で融資を受けられる可能性があります。金利が低ければ、毎月のローン返済額が抑えられ、キャッシュフローを増やすことができるのです。

また、一般的に収入が高いといわれている医師であれば、頭金を多く用意することも可能となるでしょう。自己資金を投入すれば借入額を減らすことができ、返済比率(家賃収入に対するローン返済額の割合)を下げることもできます。
返済比率が低ければ低いほど安定的な経営が可能になり、かつ多くのキャッシュフローを生み出すことができるでしょう。

節税効果が大きい

所得税は累進課税方式といって、課税所得額が増えるほど高い税率を課す方式となっています。収入が高い医師は支払う税金が多くなってしまうため、頭を抱えている人も多いでしょう。
そこで取れる対策が、不動産投資での節税です。

不動産投資の節税に欠かせないのは、建物部分に使われる「減価償却」という仕組みです。
減価償却とは、経年によって価値が減少していく資産の取得費を、耐用年数に応じて案分し費用化する方法です。取得した年に一括で費用計上するのではなく、耐用年数を消化した時点で建物の価値がゼロになるよう、案分して費用計上することになります。

注目したいのは、減価償却費は「実際の支出を伴わない費用」であるにもかかわらず、経費計上できるということです。キャッシュフローには影響のない支出ですが、帳簿上の収益を減らすことができるため、課税される所得税・住民税が少なくなります。

もしここで不動産所得が赤字となった場合、損益通算という仕組みを使って、さらなる節税効果が期待できます。
損益通算とは、本業である給与所得やその他の事業所得と、不動産所得の損益を合算することができるという仕組みです。不動産所得が赤字であれば、損益通算することで本業である医師としての収入額を減らすことができます。
所得税率の段階を下げることができれば、税率が10%下がる場合もあり、大きな節税効果が期待できるでしょう。

また、不動産所得は青色申告をすることで、10万円もしくは65万円の青色申告特別控除が適用されます。(満たす条件によって控除額が異なる)

減価償却や節税について、詳しくは下記の記事を参照してください。
【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介します
不動産投資における節税対策のポイントは?

本業以外の収入を得られる

「もし自分が働けなくなったら……」そんな不安を抱えながら仕事をしている方は多いでしょう。中でも医師は高収入であるからこそ、何らかの理由で働けなくなったときの経済的ダメージが大きくなることが考えられます。

そこで、不動産投資で別の収入源を作っておけば、本業の収入が減少したり途絶えたりしたときにも、マイナスの影響を抑えることができるでしょう。
また、ローン契約時に団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に万が一のことがあっても、保険でローン残額を弁済することができます。残された家族には無借金の不動産が残り、保有し続けて家賃収入を得ることも、売却して現金化することも可能です。
このように、不動産が生命保険の機能を果たしてくれるというメリットもあります。

本業との両立が可能

稼働開始までは、物件選びや現地調査、契約手続きなどの手間がかかりますが、稼働開始後は管理会社に運営を任せることができます。
管理会社とは、オーナーに代わって入居者の募集、トラブル対応、集金、契約手続き、清掃、設備点検など、賃貸経営に必要な業務を一手に引き受けてくれる会社です。

副業として不動産投資に取り組む場合、全ての業務を自分で行うことは困難でしょう。特に医師の場合、本業が激務であるケースも多く、日々の賃貸管理に時間を割くのは難しいといえます。

投資家自らが日々の値動きをタイムリーに追わなければならない株やFXなどの投資手法に比べて、他人に仕事をお任せしながら経営できるのが不動産投資です。
本業が忙しい医師であっても、不動産投資ならじゅうぶん両立が可能といえるでしょう。

不動産投資に失敗しないためにやるべき3つのポイント

ここまで、医師ならではの不動産投資のメリットを説明してきました。しかし実は、属性が高い医師だからこそ見舞われやすい失敗もあることを理解しておかなければなりません。
失敗を回避するために気を付けたい3つのポイントを、ぜひ押さえておきましょう。

不動産投資の知識を身に付ける

属性が高く、融資を受けやすい医師だからこそのデメリットの1つに「悪質な不動産会社や営業マンに狙われやすい」というものがあります。
なぜなら、医師が高属性であるが故に、優良でない物件であったとしても融資に通ってしまうケースが多いからです。悪質な不動産会社にとっては、失敗物件を押し付けても属性の高さがカバーして融資審査に通ってしまうため、契約にこぎつければ手数料が得られるわけです。

いざ運用を始めてみたら思うように収益が上がらず、不動産投資が失敗で終わってしまったというケースも考えられるでしょう。自己破産する人の中には、意外にも医師などの社会的地位のある職業の人も多いといわれています。
医師のような高属性の投資家は特に、必ずしも「融資が通る=優良物件」ではないということを覚えておきましょう。

このように、悪質な不動産会社や営業マンのカモにされないために、不動産投資の知識をしっかりと身に付けておくことが重要です。知識を持っていれば、営業マンの手法や発言のおかしなところに気付くことができるようになるでしょう。

不動産会社の言いなりになり、全てを人任せにする投資は危険です。知識をつけ、購入・運営・売却における重要な判断は自分でできるようにしておきましょう。

無理のない投資をする

医師は属性が高く、融資限度額が高めに設定されるケースが多いです。しかし、だからといって無計画に限度額いっぱいの借り入れを行うのは要注意です。

無理のない投資をするためには、月々の収入に対するローン返済額の割合を示す「返済比率」に注目しましょう。
返済比率が高いと、何かあったときに運転資金が尽き赤字になりやすいため、借入額が多くなりすぎないよう調整する必要があります。一般的に、理想的な返済比率は50%以下とされています。

月の家賃収入が100万円で、経費率が20%、空室率が10%の物件の場合、返済比率が変わるとキャッシュフローにどの程度違いが出てくるのか見てみましょう。

返済比率40%返済比率50%返済比率60%
手残り+30万円+20万円+10万円

返済比率が60%でも毎月10万円が手元に残るなら問題ないと思うかもしれません。しかし、経費率と空室率は常に一定ではありません。
賃貸経営には突発的なコストの発生や、空室の増加、金利上昇などのリスクがあります。建物が古くなれば、修繕の頻度が高くなったり、大規模な修繕が必要になったりと、経費率が高くなることも考えられるでしょう。

返済比率60%では、突発的な事態が起きれば赤字に転落してしまう危険性が高く、持ち出しが多くなれば最悪の場合破産に追い込まれるケースも考えられます。トラブルがあっても対応可能な返済比率になっているかどうか、しっかりチェックしましょう。

不動産投資は、想定外のトラブルが付き物です。常に経営が思い通りにいくわけではありません。さまざまなマイナス要素やリスクを加味した堅実なシミュレーションを作り、無理のない安定的な投資を心がけることが重要です。

信頼できるパートナーを見つける

多忙な医師にとって、投資のパートナーである管理会社との連携は必要不可欠です。
しかし、管理会社のサービス内容や管理能力はさまざまで、中には、管理のずさんな会社や、集客に弱い会社、トラブル対応力の低い会社もあります。管理会社選びを間違ったために投資に失敗するケースも少なくありません。

管理力・集客力は賃貸経営の要です。管理会社の力量を見極めるためには、実際に管理している物件を幾つか見てみるのが手っ取り早いでしょう。
現地調査の際に、空室の数や管理状況をチェックするのがお勧めです。共有部分が汚れていたり、つかない蛍光灯が放置されていたりする場合、じゅうぶんな管理がされていないと判断できます。

近隣にある物件で、管理が行き届いている物件を担当している管理会社に、こちらから連絡してみるのも1つの手です。近隣に同じ管理会社のプレートが幾つも目に付くのであれば、地元の不動産オーナーから厚い信頼を得ている管理会社である可能性が高いといえるでしょう。

管理力・集客力によって投資の成否が左右されるといっても過言ではありません。医師は自ら管理業務に関わることが難しい多忙な職業ですので、なおさら管理会社選びは慎重に行いましょう。

まとめ

医師にとって、不動産投資は多くのメリットを享受できる投資方法です。
しかし、有利に不動産投資を進められる要素がある半面、騙そうと近づいてくる悪質な不動産会社や営業マンに狙われやすいのも事実です。
そのような失敗を避けるためにも、まずは不動産に関する知識を身に付けましょう。そして、無理のない投資をすること、信頼できるパートナーを見つけること、この3つを意識することが重要です。

医師で不動産投資に成功している先輩オーナーのブログや本などを読んだり、セミナーに参加したりするのもお勧めです。高属性だからこそ起こりうる失敗をよく理解し、焦らず、きちんと土台作りをした上で不動産投資に臨みましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 少額資金から始められる不動産投資とは?~J-REIT、不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングの基本~

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.68 ミャンマーの軍事クーデターが引き起こす影響 その3

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.6 住生活総合調査からわかる 現状と未来の不動産投資2

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: Withコロナの新・不動産事情

最新コラム: コロナ影響下のアメリカで激安お値打ち物件がなかなか出ない理由!

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 相続対策と不動産投資、その違い

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: その”イールドギャップ”間違えてますよ

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 36.大家さんと幸せな人生について

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。