LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

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【売電価格40円物件も!?】注目の「土地付き太陽光発電」を掘り下げ!

太陽光発電投資の1つとして「土地付き太陽光発電」という選択肢があることをご存じでしょうか。太陽光発電を検討している人たちから大きな注目を集めている投資手法です。

なぜ注目されているのか、土地付き太陽光発電のメリットをお伝えするとともに、土地付き太陽光発電特有のデメリットや注意点を説明していきます。

土地付き太陽光発電とは

まず太陽光発電投資とは、太陽光発電設備を所有し、そこで発電した電力を電力会社に売ることで利益を得る投資手法のことです。

そして土地付き太陽光発電とは、土地と太陽光発電設備がセットで販売されている物件のことを指します。すでに太陽光発電の建設工事が完了しているケースと、これから建設工事を開始する、または建設中のケースがあります。

土地付き太陽光発電は、広い土地に直接設備を建設することになるため、システム容量は10kW以上となるのが一般的です。10kWを超える太陽光発電は、産業用太陽光発電に分類されます。
システム容量が50kW以上になると、電気主任技術者の選任届けが必要になるなど手間がかかります。そのため、10kW~50kW未満の産業太陽光発電を行う事業者が多いといえるでしょう。

太陽光発電のFIT制度

産業用太陽光発電の売電は、FIT制度(固定価格買取制度)によって、20年間固定価格で電力を買い取ることを国が保証しています。売電価格は毎年改定されており、2020年度の10kW以上50kW未満の発電区分では、13円(※)となっています。
これは、2020年度に事業計画認定された10kW以上50kW未満の発電所は、1kWhあたり13円で20年間電力を買い取ってもらえるということを意味しています。

※2020年3月時点、「第55回 調達価格等算定委員会」で発表された委員長案であり、正式決定ではありません。

太陽光発電のFIT価格について、詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
【2020年】今さら聞けない!太陽光発電投資は儲かるのか?

土地付き太陽光発電物件には「売買型」と「賃貸型」がある

土地付き太陽光発電には、土地と太陽光発電設備の両方を購入する「売買型」と、土地を借りた上で設備のみを購入する「賃貸型」があります。

売買型の場合、土地の取得費用がかかり、土地を保有している間は継続して固定資産税がかかります。
しかし土地は自分の資産になるので、出口戦略を立てる上で自由度が高いといえるでしょう。電力の買取期間が満了した後も売電事業を継続したい場合や、土地の売却が見込める場合には、購入型を検討するのがお勧めです。

一方賃貸型の場合、土地の取得費用はかかりませんが、賃料が発生します。また、電力買取期間満了後は速やかに設備を撤去し土地を返却するか、引き続き売電を続けたい場合所有者に交渉することが必要です。
20年で売電事業を辞める予定の場合や、売却が望めない土地の場合は、賃貸型を検討するとよいでしょう。

土地付き太陽光発電のメリット

では次に、土地付き太陽光発電にはどんな特有のメリットがあるのか見ていきましょう。

太陽光発電投資そのもののメリット・デメリットについては、こちらの記事に詳しく載っています。ぜひ参考にしてください。
太陽光発電のFIT価格について、詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
【2020年】今さら聞けない!太陽光発電投資は儲かるのか?

土地選びをしなくてよい

太陽光発電は、日当たりがよい土地を選ぶのが最も重要なポイントです。さらに、土地の状態もチェックしなければなりません。土地代が安くても、山林や急斜面、地盤が緩い場所、電柱がない場所などでは、造成費や工事費が高額になってしまう場合があります。良い土地を見つけても、電力会社の系統に空きがなければ、別の土地を一から探すことになるケースもあるでしょう。

このように、太陽光発電の土地選びには多くのポイントがあるのです。専門家でなければ、見つけた土地が太陽光発電に適しているかどうか判断するのは難しいでしょう。

その点土地付き太陽光発電なら、日当たりがよく太陽光発電に適した土地を、プロが選んでくれているわけです。すでに土地の整備が完了している物件も多く、造成費はかからないか、販売価格に含まれているのが一般的でしょう。系統もすでに押さえてあるので、空き状況を心配する必要もありません。

このように、安心して事業を始められる条件が整っているのが、土地付き太陽光発電の大きなメリットといえるでしょう。

すでに売電権を得ている物件が多い

先述の通り、太陽光発電で発電した電力は、FIT制度により固定価格で買取が約束されています。しかし、このFIT制度による売電価格は年々下がってきています。
2012年のFIT制度開始時の売電価格は40円でしたが、2020年には13円と、1/3程度にまで下落しているのです。

売電価格は事業計画認定を受けた年度の価格が適用となります。つまり、今から新規で事業計画認定を受けた場合の売電価格は13円ですが、40円のときに事業計画認定を受けた中古の土地付き太陽光発電を購入すれば、40円で売電できるということです。

ただし、必ずしも「高い売電価格=多く稼げる」というわけではないことを理解しておきましょう。
売電価格が高い物件は高値で売れるため、販売価格が割高な場合もあります。販売価格が高ければ、利回りは低くなることを忘れてはいけません。売電価格だけで良しあしを判断するのではなく、利回りにも注目することが大切です。

また、売電価格が保証されるのは事業計画認定を受けてから20年です。すでにどれくらいの年数が経過していて、あと何年FIT制度による買い取り保証期間が残っているのか、収益をシミュレーションして判断するようにしましょう。

管理の負担が少ない

土地付き太陽光発電では、土地・施工・補償がセットになっていることが多いです。追加で依頼すれば、メンテナンス・管理を行ってくれるケースもあります。
自身で土地を見つけてシステム設置を行う場合、施工会社・メンテナンス会社・管理会社などをそれぞれ自分で探し、依頼しなければなりません。
その点土地付き太陽光発電物件であれば、施工・販売会社が管理まで一括して担当してくれるため、会社探しの手間や管理業務の負担を省くことができます。

ただし、企業によって施工や管理など得意分野が異なるケースもあります。施工・販売会社選びの際に、他の担当物件を見学させてもらい、管理実態をチェックするようにしましょう。高い発電効率を維持するためには、汚れの除去や雑草の除去、定期点検などが必要不可欠です。
より管理能力の高い管理会社に別途依頼するか、施工会社に全てをお任せしてやり取りを一本化するか、各投資家のスタンスやその会社の能力によって適切に判断するようにしましょう。

サービス内容や費用は施工・販売会社によって異なるため、購入前に複数の会社に見積もりを取り、比較することがお勧めです。

土地付き太陽光発電のデメリット

土地付き太陽光発電には多くのメリットがあることをご紹介しました。では逆に、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?

初期費用が高額

土地付き太陽光発電は、住宅用太陽光発電や土地をすでに保有している人に比べると初期費用が高額になる傾向があります。土地の購入費用や賃貸料がかかるためです。

ただし、太陽光発電投資は融資を受けることができます。銀行・信用金庫・日本政策金融公庫の他、施工・販売会社と提携があれば信販会社のソーラーローンも利用可能です。融資をうまく活用することで、自己資金が少なくても太陽光発電投資をスタートすることが可能になるでしょう。

販売価格に土地代が含まれていない物件や、逆に土地代だけしか含まれていないような物件もあります。最終的に思っていたよりも高額になってしまったということがないよう、販売価格に何が含まれているのか、よく確認するようにしましょう。

施工・販売会社とのトラブル

太陽光発電を取扱っている施工会社・販売会社とのトラブル事例は、実際に多く報告されています。
よく見受けられるのは、次のようなトラブルです。

・工事の遅延
・施工会社が倒産し、建設工事が未完工になってしまう
・手続きの遅れによる連系遅延
・地域住民の理解を得られておらず、反対運動により工事が進まない
・施工やメンテナンスがずさん
・シミュレーションの発電量と実際の発電量の差が大きい

工事が遅延することで問題となるのは、売電収入を得られない状態でローンの返済が開始してしまうことです。契約前に施工・販売会社に売電開始日を明示してもらうことや、完工前にローン会社の工事完了報告書にサインをしないことなどに気を付けましょう。

施工やメンテナンスがずさんだった場合、発電できない、もしくは発電量が少なく売電収入が減少してしまうといったことが考えられます。施工実績の多い会社を選び、担当している物件を実際に見ることで管理力を測るようにしましょう。

発電量がシミュレーションより少なければ、想定していた売電収入が得られません。事業の収益に直結するので、提示された数値をうのみにせず、自分自身で信憑性があるかを慎重に判断しなければなりません。

悪意を持って騙そうとしているケース以外にも、会社や担当者の知識が不十分なことにより不正確なシミュレーションをしているケースもあります。必ず発電量の根拠を明示してもらうようにしましょう。
さらに、NEDO(国立研究開発法人 新エネルギー・産業技術総合開発機構)の日射量データベースを基に、自分でも発電量を計算できるようにしておくことをお勧めします。

【参照】 NEDOの日射量データベース

土地付き太陽光発電選びの注意点5つ

最後に、土地付き太陽光発電物件を選ぶ際に、注意したいポイントを5つご紹介します。失敗を防ぐためにとても重要なポイントですので、ぜひ押さえておきましょう。

太陽光発電に適した土地・設計か吟味する

土地付き太陽光発電物件は、すでにプロが適切な土地を選んでくれている……というのが前提ではあります。しかしそれで安心せず、本当に太陽光発電向きの土地かどうか、自分自身でも吟味することが大切です。

太陽光発電は日当たりが命。建物や木などの影がかかると、発電量が低下し、売電収入が減ってしまいます。
また、ソーラーパネルの向きや角度も発電量を左右する要因の1つです。その土地の特性(日射量、日照時間、気候、気温など)に合わせて、発電効率が最大化できるよう設計できているか、確認しておく必要があります。本当にその設計が最良なのか、根拠となるデータを提示してもらいながら説明を受けましょう。

さらに必ず現地に足を運び、日照を遮るものはないか、南向きにパネルを設置できるかなど、設置場所の環境を自分の目でしっかりと確認することも重要です。
中古物件であれば、これまでの運用実績を参考にするのもよいでしょう。

隠れたリスクを把握する

売電事業を成功させるためには、リスクの把握が欠かせません。土地付き太陽光発電のリスクとそれぞれの対策法を見ていきましょう。

リスク事例対策
自然災害リスク・台風でパネルが飛ばされる
・落雷でパワーコンディショナーが故障する
・火災保険・動産保険への加入
盗難リスク盗難リスク ・ケーブルやパネルの盗難 ・防犯カメラの設置
・動産保険への加入
・フェンスの設置(義務)
・ケーブルにカバーを付けるか地中に埋める
・防犯カメラの設置
・動産保険への加入
・フェンスの設置(義務)
・ケーブルにカバーを付けるか地中に埋める
いたずらリスク・投石などによるパネル破損・動産保険への加入
・フェンスの設置(義務)
獣害リスク・ねずみにケーブルをかじられることによる断線
・鳥のフンによるホットスポット(※)発生
・イノシシがパネルを踏むことによる破損
・フェンスの設置(義務)
・動物撃退装置の設置
・ケーブルにカバーを付けるか地中に埋める
・雑草を生やさないことで動物のエサを減らす
・毎日の発電量のチェック
・定期的な設備点検
賠償リスク・パネルが飛ばされて他人や他の建物に損害を与える施設賠償責任保険への加入
初期不良リスク初期不良リスク ・施工ミスによる発電量の低下、故障
・メーカー保証対象外の不良
・実績の多い施工・販売会社を選ぶ
初期不良リスク ・施工ミスによる発電量の低下、故障
・メーカー保証対象外の不良
・実績の多い施工・販売会社を選ぶ

※ホットスポットとは、落ち葉や鳥のフンなどがパネルに付着し影となることで、その部分が発電できず発熱してしまう現象。発電量の低下や発火の恐れがある。

太陽光発電は屋外に建設される設備であるため、どうしても盗難・いたずら・獣害の被害を受けやすくなってしまいます。上記の表で挙げたような対策を事前に取ることで、リスクに備えることが重要です。

物件を選ぶ際、周辺に住宅や建物が多い地域か、どんな動物が生息しているか、どんな自然災害が多い地域かなどの視点を持っておくと、事前にリスクを把握することができるでしょう。

追加費用発生の有無

土地付き太陽光発電物件の多くには「利回り」が表示されています。ここで注意したいのは、この利回りは多くの場合「表面利回り」である、ということです。

表面利回りは「年間売電収入÷販売価格×100=表面利回り(%)」という計算式で計算されます。つまり、追加でかかる初期費用や運用にかかる費用は加味されていないことが多いのです。

販売価格に含める費用には、特に決まりがあるわけではありません。どこまで販売価格に含めて表面利回りを算出するかは、施工・販売会社によって、さらには一つ一つの物件によっても異なります。物件情報には「〇〇費用別途」や「オプション」といった表示があるケースも多いでしょう。

つまり物件情報を見る際は、販売価格に何の費用が含まれていて、何の費用が別途かかるのか、きっちり把握することが大切です。施工・販売会社に問合せ、できる限り全ての追加費用を販売価格にプラスし、より現実的な利回りを計算し直すようにしましょう。

さらには、運用にかかる経費を含めた「実質利回り」を算出することが重要です。実質利回りは「(年間売電収入-年間経費)÷(物件価格+購入経費)×100=実質利回り(%)」で計算できます。より現実に即した利回りを計算し、損益判断するようにしましょう。

施工・販売会社の評判と実績を確認する

土地付き太陽光発電で注意しなければならないのは、会社選びです。先述の通り、施工・管理会社とのトラブルは数多く報告されています。悪質な会社ではなくても、倒産してしまい事業主が被害に合うという事例もあります。

信頼できる会社かどうか調べるには、評判を調べること、会社の実績や社歴を確認することが必要です。評判が良く、実績もあり、長く続いている会社であれば、信頼を得ている会社、実力がある会社と判断できるでしょう。
また設計や施工に対して、第三者の専門家によるチェックを受けているかどうかも判断材料の1つとなります。

土地付き太陽光発電では、施工・販売会社がメンテナンスや管理も担当してくれるケースが多いです。メンテナンスを適切に行わなければ発電量の減少につながるため、管理の質も重要になります。可能であれば、稼働中の発電所をいくつか見せてもらい、運用・保守の実態をチェックしましょう。

詐欺にあうケースもある

詐欺まがいの行為で契約を結ばせる悪質な企業の被害例も、実際に報告されています。
国民生活センターに寄せられた相談の中には
・「売電価格が2倍に上がる」と言われ契約したが、実際の売電価格は下がってしまった
・「補助金が受けられる」と言われたが、実際は対象外だった
など、不正確な情報で契約してしまったという事例が多くみられています。

その他、架空の土地を売りつけ、費用を受け取った後に連絡が付かなくなるケースや、通常よりも高額な工事費を請求してくるケースなど、より悪質な詐欺の被害例もあります。

詐欺に合わないために最も重要なことは、自分自身が知識を付けることです。そして、相手の言うことをうのみにせず、自分自身で調べ、シミュレーションしてみることを忘れてはなりません。

さらに、セールスマンの言動にも注目しましょう。
・異常に高い利回りを提示してくる
・デメリットを言わない
・契約を急かす
このような担当者や販売会社には注意が必要です。自分たちの利益のみを追求し、投資家の立場に立ったセールスを行っていない可能性が考えられます。

必ず複数の事業者から見積もりを取って比較し、納得・安心して取り引きができる企業を選ぶようにしましょう。不安な場合は、消費生活センターに相談することもお勧めです。

最も危険なことは、相手の口車に乗って焦って契約してしまうことです。太陽光発電投資は高額になりやすい投資手法ですので、慎重に判断するようにしましょう。

まとめ

土地付き太陽光発電は、土地を探す手間が不要で、販売や施工だけでなく、運用中の管理まで一括して行ってもらうことも可能な投資手法です。投資家の負担を軽減できるため、初心者にも向いている投資方法といえるでしょう。
2020年度の売電価格よりも高い売電価格を確保している物件もあり、高収益を狙える可能性もあります。

ただし、1つの施工・販売会社と長く付き合うことになるため、会社選びはより慎重に行わなければなりません。
信頼できる会社・よい物件を見つけるには、しっかりと知識を付けた上で、できるだけ多くの物件・事業者を比較検討するようにしましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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