LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

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投資用不動産とは?投資用物件の種類・メリット・デメリット・ローンの基礎知識

不動産投資に興味を持ち始めた初心者の方、投資用物件を検討している方向けに、投資用不動産の基礎知識について解説します。
投資用物件の種類や収益、ローンに加え、メリット・デメリットについても理解を深めましょう。

投資用不動産とは

まず「投資用不動産」とは、どのような不動産を指すのでしょうか?投資用不動産の基礎について解説します。

「居住用」と「投資用」の違い

まず、不動産には「居住用」と「投資用」の2種類があります。

「居住用」はその名の通り、自分が居住するために所有する不動産のことです。
一方「投資用」の不動産とは、不動産投資を目的として所有される不動産全般を表します。第三者に賃貸として貸し出すことで収益を得ることが、主な目的です。

つまり「居住用」と「投資用」の不動産は、用途が違うということができます。

投資用物件の種類

次に、投資用不動産にはどのような種類があるのか、見ていきましょう。
投資用物件にはさまざまな種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。

投資用物件の種類特徴
一棟投資アパート・マンションなどを一棟丸ごと所有する不動産投資の方法
区分投資区分投資
アパート・マンションなどを1部屋単位で所有する方法
戸建投資戸建投資 戸建住宅を所有する不動産投資
小口化商品投資(アセットシェアリング)小口化商品投資(アセットシェアリング) 1つの投資対象を小口化し、複数の投資家が資金を出し合って共有する不動産投資の方法
J-REITJ-REIT 証券取引所に上場されている「投資証券」を購入し、分配金を受け取る不動産投資信託の一種。複数の投資家から集めた資金で、専門家がさまざまな種類かつ複数の物件を保有・運用し、収益を分配する方式
民泊所有している部屋を宿泊施設として提供し、宿泊料金を得ることで収益を得る不動産投資の方法
コインランドリーコインランドリー  所有している不動産を利用してコインランドリーを開業し、その利用料で収益を上げる不動産投資の一種。大手グループのフランチャイズで運営するケースと個人経営の場合がある。
駐車場所有している不動産を駐車場として利用する不動産投資の一種。月極駐車場やコインパーキングなどの方法がある。

それぞれの投資物件の種類については、以下の記事に詳しく解説されています。ぜひ、参考にしてください。
【不動産投資】物件種類別メリット・デメリット・リスクまとめ
不動産投資ファンドとは?仕組みや種類、メリット・デメリットを解説
不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(前編)
不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(後編)
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利回り10%以上って本当?コインランドリー投資の実態
【不動産投資】駐車場経営の基礎知識~メリット・デメリット・利回り~

投資用不動産に使えるローン

自己が居住するための不動産には住宅ローンを使用することができますが、投資用物件に住宅ローンを利用することはできません。
投資用物件には「アパートローン」「プロパーローン」といった、事業用のローンが適用されます。

一般的に、アパートローン・プロパーローンは住宅ローンよりも金利が高く、融資期間は物件の耐用年数以内で設定されることが多いでしょう。
契約者の年収・勤続年数・家族構成・借入金などの属性の他、物件そのものの収益性によって融資の可否や融資額が決定されます。

住宅ローンとはローンの内容も審査基準も異なりますので、注意が必要です。

投資用不動産における収益とは?

投資用不動産で得られる収益には売却益(キャピタルゲイン)と運用益(インカムゲイン)の2通りの利益があります。

キャピタルゲイン(売却益)

キャピタルゲインとは、資産を購入した時の値段よりも高く売却することで得られる利益のことです。不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産購入時よりも高い価格で物件を売却した場合の利益を指します。

逆に購入価格よりも不動産価格が値下がりし、損失が発生することもあります。

インカムゲイン(運用益)

インカムゲインとは、株式投資における配当金のように、資産を保有していることで定期的に得られる収入のことです。不動産投資におけるインカムゲインには、保有する不動産に入居してもらうことで得られる家賃収入が該当します。

入居者がいる限り家賃収入は毎月入り続けるため、株式やFXなどの投資手法に比べて安定性が高いといえるでしょう。

しかし近隣の状況によっては、入居者から家賃の減額を求められたり、空室が続くことで家賃収入が得られなかったりするリスクがあります。

ローンの返済と出口戦略

ローンを利用して物件を購入した場合、インカムゲインである入居者からの家賃収入から毎月のローンを返済するのが一般的です。その他、不動産価格が上昇した局面や、ローン残高が少なくなってきたタイミングで物件を売却し、得たキャピタルゲインでローンを完済するケースもあります。
インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせて、ローンの完済を目指す方法です。

また、ローンを完済しても物件を保有し続けるのか、どのタイミングで売却するのかなど、投資用不動産の最終着地点を明確にすることを「出口戦略」といいます。
物件の築年数によっては、長期間の保有がリスクになることもあるでしょう。いつまでインカムゲインを得るか、どこで売却するかという分岐点を考えることは、不動産投資では非常に重要なポイントです。

今後の物件の収益性を見極め、より適切な出口戦略を立てる必要があります。

投資用不動産の利回り

不動産投資に興味を持っている人にとって、最も気になるのが「利回り」ではないでしょうか?

利回りとは、投資金額に対してどのくらいの収益が得られるのかを表した割合のことです。
年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100=年間利回り(%)
上記の計算式で求めることができます。
もし利回りが10%だった場合、10年間で投資金額を回収できる見込みがある、ということが分かるわけです。
(※上記計算式には、年間でかかる費用や経費については加味されていません。)

一般財団法人日本不動産研究所が2019年11月に公表した「第41回不動産投資家調査(2019年10月時点)」によると、東京都と主な政令指定都市の賃貸住宅における期待利回りは4.3%~5.8%となっています。
地域によって差がありますが、参考値として覚えておきましょう。

投資用不動産のメリット

では次に、投資用不動産を運用することにはどのようなメリットがあるのか、見ていきましょう。

収益が安定している

不動産を保有し入居者が現れれば、家賃収入という毎月の定期的な収入を得られるようになります。
もし何かしらの経済事情などにより不動産価格が下落したとしても、保有する不動産に入居者がいれば、変わらず安定した家賃収入を毎月得ることができます。
売却しなければ、実際に損失が確定するわけではありません。

この安定性は、株式やFXと比較した際の大きなメリットの1つといえるでしょう。

価格上昇によるキャピタルゲインが期待できる

景気が上向きであったり、金利が低下したりした場合、不動産価格が高騰するケースがあります。また、東京オリンピックや大阪万博といった一大イベントが控えている場合など、将来的に開発が見込まれているような地域においても、不動産価格が高騰する可能性があるでしょう。

前述の通り、購入価格よりも高い値段で売却することができれば、売却益を得ることができるわけです。
毎月の安定した家賃収入に加え、こうした売却益の期待が持てるのも、投資用物件の1つのメリットといえます。

ローンを利用してレバレッジを効かせることができる

不動産投資の大きなメリットの1つに「ローンを組むことができる」というものがあります。

株式やFXなどの投資手法では、ローンを組むことはできません。また、同じ不動産投資でも、J-REATなどの投資信託、小口化商品にもローンを利用することはできません。

つまり、アパート・マンション・戸建てなどの投資用物件を購入する場合にのみ、融資を受けることができる、ということです。
自己資金に融資額を組み合わせることで、自己資金のみで投資を行った場合よりも、より大きな利益を得ることが可能になります。これを「レバレッジ効果」と呼びます。

融資を受けてレバレッジを効かせることができるのは、投資用不動産ならではの大きなメリットの1つといえるでしょう。

インフレに強い

インフレとは、物価が上昇することです。物価上昇が起こると、現金などの保有資産は、その価値が目減りしてしまいます。例えば100円で買えたものが、150円出さなければ買えなくなる……といった状況になるわけです。

一方不動産の価格や家賃は、景気変動による影響を受けにくいといわれています。インフレが起きれば、それに伴ってむしろ不動産価格も上昇する可能性があるかもしれません。
同じ金額の資産である場合、現金で所有するよりも不動産という現物資産に変えておくことで、インフレにともなう資産価値減少のリスクを抑えることができるでしょう。

相続税対策になる

投資用物件購入の目的として、相続税対策を挙げる人は多いでしょう。なぜなら相続の対象が不動産である場合、相続税計算の元となる評価額を下げることができるからです。

例えば現金で5,000万を相続する場合、相続税の評価額はそのまま5,000万円です。しかし不動産の場合、相続税の評価額は路線価や固定資産税評価額を基に算出されます。そのため、課税対象となる相続税評価額は、実際に物件を購入した時の金額よりも低くなることが一般的です。
その土地・建物を貸し付けに使用している場合、さらにその評価額を減額する措置もあります。

つまり現金で相続するよりも、資産を不動産に変えて相続した方が、より相続税の節税になるということです。

生命保険の代わりになる

ローンを利用して投資用物件を購入した場合、多くの人が「団体信用生命保険(団信)」というものに加入することになります。
団信とは、投資用不動産の購入後、大家に万が一のことがあった場合でも、残りのローンを保険会社が肩代わりして返済してくれる保険のことです。
投資用不動産にかかっていたローンは返済不要となり、残された家族には保有している不動産が借金無しの状態で残ります。

不動産を売却して現金化することもできますし、保有し続ければ家賃収入が定期的に遺族に入ることになります。
これが、投資用不動産が生命保険の代わりになるということです。

投資用不動産のデメリット

投資用不動産にはさまざまなメリットがあることが分かりました。しかし一方で、理解しておかなければならないデメリットやリスクもあります。
不動産投資の成功率を高めるためにも、しっかり把握しておきましょう。

初期投資が高額になりやすい

不動産投資の中には、J-REATや小口化商品など、少額で始められる不動産投資もあります。しかし土地や建物を購入し、自らがオーナーとなる場合、初期投資が高額になるケースが多いでしょう。

地方物件や築古物件を選ぶ、フルローンを組むなど、初期費用を抑える方法はあります。しかし物件の購入費用以外にも、不動産取得に伴う税金や、登記費用、火災保険料など、物件価格×8%前後の諸経費が必要です。

投資用不動産の購入には、自己資金の準備が必要だということを覚えておきましょう。

不動産投資の初期費用については、こちらの記事に詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。
初期費用の相場はいくら?初期費用を抑える5つのポイント

老朽化による資産価値の目減り

不動産の建物部分は、当然のことながら年月が経てば劣化していきます。特に日本では新築が好まれる傾向があるため、購入時よりも建物の資産価値が減っていくのが一般的です。

築年数が古くなってくると、購入後の修繕費が高くなるケースが多く、買い手から敬遠されてしまう可能性があります。売却しようにも買い手が見つかりにくいというリスクもあるでしょう。
オーナー自らが修繕を行い、物件を良い状態にすれば買い手が見つかる可能性は高まります。しかし当然修繕費は自己負担になり、高額な費用が発生することになるでしょう。

さらに、築年数を重ねると、家賃を下げることで入居者を募集せざるを得なくなるケースもあり、収益に影響を及ぼすことが考えられます。

物件購入前に、築年数が経過した際のリスクや収益についてもシミュレーションしておかなければなりません。不動産をいつまで家賃収入として活用し、どの段階で売るかという出口戦略を立てることが非常に重要です。

災害リスクがある

不動産は現物資産です。そのため、火事や台風、地震の他、地域によっては雪害や凍結による損害も考えられます。不動産には、自然災害による損害リスクが付き物です。

災害による損失をカバーするためには、火災保険や地震保険への加入は必須といえるでしょう。保険会社やプランによって、補償される内容はさまざまです。保険料と保証範囲をしっかりと確認し、物件を購入する地域の災害マップなどと照らし合わせて、適切な保険を組むようにしましょう。

空室リスクがある

投資用不動産で最も一般的といえるリスクの1つが、空室リスクです。

空室リスクの原因として、
・周辺により魅力的な競合物件が建った
・周辺の商業施設や企業、学校などが移転・撤退してしまった
・経年劣化による入居者離れ
・修繕により一時的に住めない状態になった
・年度末など人が動く時期の一斉退去
など、さまざまな原因が考えられるでしょう。
中には、大家がどんなに頑張ってもコントロールできない空室リスクもあります。

ワンルーム投資をしている場合、入居者がいなければ、一気に家賃収入がゼロになってしまいます。収益がなくても、毎月のローン返済は行わなくてはなりません。自己資金から持ち出すか、もしくは最悪の場合ローン返済が滞り、物件を売却せざるを得ないこともあるでしょう。

複数の投資用不動産を保有する、空室リスクを加味した余裕のある資金計画を立てるなど、空室が発生しても対応可能な対策を考えておくことが必要です。

修繕などの維持管理費がかかる

先述の通り、建物は時間の経過とともに劣化していくものです。入居者の生活に影響を及ぼすような部分や、入居者から直してほしいという要望があれば、適宜修繕を施す必要があるでしょう。
適切に修繕を行うことで、空室リスクや家賃下落リスクを回避することにつながりますが、一方で大きな費用がかかってしまいます。
突発的な修理や補修にも対応できるよう、計画的に月々の家賃収入から積み立てておくことが重要です。

区分マンションの場合は、共有部分の修繕のため「修繕積立金」が管理組合から徴収されます。建物の築年数が経つにつれ、修繕積立金も徐々に高額になっていくケースが多く、収支計画を立てる際には注意しなければなりません。
またローンを返済し終わっても、マンションの修繕積立金や管理費の支払いはずっと続くことにも留意しましょう。

流動性が低い

投資用物件の売買は、比較的高額な取り引きです。さらに、不動産は買い手と売り手が個別に取引をする「相対取引」であるため、売買の成立や契約に時間がかかります。
いざ売却しようとしても、買い手を見つけて換金するまで時間がかかることが多く、株式など他の投資手法と比べて、不動産投資は流動性の低い投資手法といえるでしょう。

不動産の売買を繰り返し、キャピタルゲインを得る目的で物件を取得するのでなければ、あまり関連のないリスクともいえます。しかし、万が一賃貸経営が上手くいかなかった場合や、売却益でローンを返済する出口戦略を検討している場合もあるでしょう。
購入する前に出口戦略をよく検討し、不動産の流動性リスクについても考えておく必要があります。

まとめ

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンであるといわれることが多いです。
投資費用が比較的高額になりやすく、空室や災害のリスクはあるものの、株式などと比べて資産価値の上下幅も少なく、長期的かつ安定的な収益が見込めるからです。

インカムゲインを目的とする不動産投資であれば、収益の見通しも立てやすく、老後の公的年金の上乗せとして活用することも可能でしょう。

投資用不動産のメリットを生かして賃貸経営を成功させるためには、リスク対策が非常に重要です。メリット・デメリット両面をよく理解し、堅実な賃貸経営を目指しましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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