LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

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ボロ戸建て投資はリスクだらけ!?失敗しないために重要な5つのポイント

物件購入価格が安いことから、高利回りが期待できるボロ戸建て投資。不動産運用の1つとして、注目している方も多いのではないでしょうか。
多くの魅力を持つボロ戸建て投資ですが、そこには侮れないリスクやデメリットがあることも忘れてはなりません。

そこでこの記事では、ボロ戸建て投資の高利回りの実体や、メリット・リスクについて解説していきます。さらに、ボロ戸建て投資で失敗しないために押さえておきたい5つのポイントについても紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

ボロ戸建ての定義

ボロ戸建てとは、どのような物件のことを指すのでしょうか?

そもそも、一度でも人が入居した物件は「中古物件」となり、それが戸建ての場合「中古戸建て」といわれます。つまり、ボロ戸建ても中古戸建ての一部です。
その中古戸建ての中でも、かなり築年数が経過している物件を、あえて「ボロ戸建て」と呼ぶことが多いでしょう。築年数30数年となると築古物件と呼ばれますが、ボロ戸建てはさらに築年数を重ねた超築古物件ということです。

そして、あえて築年数が相当経過している物件を狙って投資を行うことを「ボロ戸建て投資」と呼んでいます。

ボロ戸建てと中古戸建の違い

先述の通り、ボロ戸建ては「築年数の経過した中古物件」という意味で使用され、明確な定義や基準があるわけではありません。
ただし通例として、以下のような基準で言い分けされることが多いでしょう。

ボロ戸建て中古戸建て
築年数40年超40年以下
購入価格数十万円から購入できるものもあり数百万円程度から購入できるものもあり
物件の状態損壊が大きい、または瑕疵がある大きな損壊はなく、瑕疵もないケースが多い

瑕疵(かし)とは、建物・土地に本来あるべき機能や性能に満たない不具合や欠陥のことを表しています。具体的には雨漏り、主要構造部(柱、屋根、梁(はり))の腐食、シロアリ、水周り(給排水設備)の故障などが代表的な瑕疵にあたります。

同じ中古戸建てでも、築年数が相当経過しており、大幅なリフォームや修繕を必要とする物件を「ボロ戸建て」と呼ぶのが一般的です。

ボロ戸建て投資の魅力

では、ボロ戸建て投資にはどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

安い初期費用で不動産投資ができる

先述の通り、ボロ戸建てには物件自体に瑕疵があったり、大きな損壊があったりするケースが多いです。さらに極めて交通の便が悪いエリアにあるなどの理由も加わり、激安な物件価格で売られていることがあります。
買い手の指値で売買が決まることもあり、非常に安い初期投資額で始められるのが、ボロ戸建て投資の大きな魅力の1つです。

ローンを組まずに購入できる場合もある

物件価格が激安だからこそ、ローンを組まなくても手持ちの現金で購入が可能な場合があります。金融機関の融資審査に費やす手間や時間を省くことができ、運用中の金利変動や返済額を気にする必要もありません。

高利回りが期待できる

ボロ戸建て投資に興味を持つ方にとって、最大の魅力は高い利回りではないでしょうか。

例えば物件価格200万円のボロ戸建てを購入し、リフォームに100万円かかったとします。月5万円の家賃で貸し出すことができたとすると、表面利回りは

年間収入60万円(5万円×12ヶ月)÷投資額300万円×100=20%

です。
つまり、リフォーム代を含めても年間60万の利益で、20%の利回りが期待できます。約5年間で初期投資額を回収できる計算です。
ただし、この利回り計算には税金や修繕費などの必要経費が含まれていません。年間でかかる費用を加味すると、利回りは20%より低下することに注意しましょう。

2020年5月時点、LIFULL HOME’Sに載せられている築年数40年超の収益戸建て物件でも、16%を超える利回りの物件が見られます。

東京都や主な政令指定都市における賃貸物件の期待利回りが5%前後であることと比較しても、ボロ戸建て投資の利回りは高い水準にあることが分かるでしょう。

短期間で投資額の回収が可能

利回りが高いということは、それだけ短期間で初期投資額を回収できるということです。先述の通り、利回りが20%であれば、初期投資費用を5年間で回収できることになります。
特に、戸建てであればファミリー層の入居が多く、一度入居が決まれば比較的長期にわたって住み続けてもらえることが期待できます。安定した収益が得られる可能性が高まるでしょう。

ボロ戸建て投資のリスク

ボロ戸建て投資にはさまざまなメリットがある反面、気を付けなければならないリスクも多く存在します。通常の中古物件の運用とは異なるデメリットもありますので、よく理解しておきましょう。

致命的な欠陥があると修復不能になる

柱の腐食など躯体の欠陥、シロアリ、雨漏りなど、建物の基本構造に関わる不具合があった場合、修復不能もしくは極めて高額なリフォーム費用がかかる可能性があります。

物件の売買契約には、売り主が買い主に対して責任を負う「瑕疵担保責任」というものが付いているのが一般的です。シロアリや雨漏りなど目に見えない瑕疵があった場合、売り主負担で修繕したり、買い主から契約解除を求めたりすることができます。

しかしボロ戸建て物件のような築古物件の場合、この瑕疵担保を免責することが売買条件に含まれているケースが多いです。その場合、万が一購入後に瑕疵が見つかっても、修繕の負担は買い主になります。

物件の状態を見極める経験値やスキルがない場合、思わぬ出費を被るリスクとなるでしょう。

リフォーム代金が高額になる場合も

修繕内容が大規模であったり、想定よりも難しい補修となってしまったりした場合、リフォーム代金が高額になり、物件価格を超えてしまうこともあります。
特に、給排水設備の損傷は費用が高額になりやすいでしょう。

ボロ戸建て投資の場合、初期投資費用には物件の購入価格だけでなく、リフォーム代も含めるのが一般的です。せっかく安い物件を購入しても、リフォーム代がかさんでしまうと、利回りの低下を引き起こすことになります。

収益化するまでのタイムロスがある

購入した当初は、とても住める状態ではない……というのがボロ戸建ての特徴です。購入してから修繕が完了し、入居者の募集をかけ、実際に入居者が決まるまでは収益になりません。

特にサラリーマンが副業で不動産投資を行う場合、本業がお休みの日にDIYで修繕作業をするとなると、完成まで非常に時間がかかるでしょう。リフォーム業者に全てを任せることも可能ですが、費用が高額になるため利回りが低くなります。

修繕にかかる期間をいかに短くするか、費用対効果も含めて慎重に検討することが重要です。

再建築不可の土地であった場合のリスク

相場よりも低い価格で購入できる掘り出し物の物件の中には「再建築不可」という物件が見られることがあります。

「再建築不可物件」とは、今建っている建物を一度壊したら、建て替えすることができない物件のことです。
建築基準法上の道路と接する幅が2メートル未満である場合や、建築基準法上の道路として認められていない道路にしか接していない土地に建っている物件は、再建築不可となります。リフォームすることは可能ですが、仮に建物が古くて倒壊してしまったような場合は、再建築ができません。

リフォームについても、再建築不可物件の場合、増築・改築・大規模修繕など「建築確認申請」が必要となる程度の大掛かりなリフォームはできないことになっています。注意しましょう。

さらに再建築不可物件の場合、ローン審査が難しくなる傾向があります。融資額が低く設定されてしまったり、融資自体を受けられなかったりするケースがあるでしょう。

ボロ戸建ての中には、再建築不可物件が多くみられます。リフォームの内容や今後の運用について、よく検討するようにしましょう。

ボロ戸建てにかける火災保険には要注意

せっかく購入した建物を災害から守るために、火災保険への加入は重要です。
しかし通常の火災保険において、経年劣化による建物の損害は支払いの対象にはなりません。老朽化による建物の不具合や雨漏りは保険の対象外となり、オーナーの実費で補修しなければならないことを覚えておきましょう。

そもそも保険会社が火災保険の加入を認めてくれないこともあります。ボロ戸建てのように築年数が古い物件は、保険事故のリスクも高いと判断され、保険会社に加入を断られてしまうケースもあるでしょう。
加入が可能だとしても、物件の老朽化状況によっては、リスクの高い箇所を保険の対象外とすることもあります。

さらに築年数が不明、もしくは築古物件の場合、保険料が割高になる傾向があるので、注意が必要です。

入居者トラブルのリスク

購入金額の低いボロ戸建ては、家賃も相場より安く設定されるケースが多いです。その結果、安い家賃しか払えない入居者が入居する可能性が考えられるでしょう。

家賃の滞納や夜逃げなど、大家にとって心理的なストレスが発生する可能性があります。その他、物件の扱いが粗末で、退去時に多額の修繕費が必要になるといったトラブルも考えられます。
ボロ戸建ての場合、入居者によるトラブルには特に気を付けなければなりません。

ボロ戸建て投資で失敗しない5つのポイント

高利回りという、不動産投資における重要なメリットを持つボロ戸建て投資ですが、その反面注意しなければならないリスクも数多く存在することが分かりました。
では、ボロ戸建て投資に失敗しないためにはどのようなことに気を付けなければならないのでしょうか。重要な5つのポイントを解説していきます。

初期投資額は低いが、リスクは高いことを改めて確認しよう

購入時の初期投資額が少ないボロ戸建て物件ですが、その後のリフォームや物件確認において、気を付けなければならないポイントは非常に多いです。

・どのくらいのリフォームが必要なのか?
・リフォームの規模・金額はどの程度になるのか?
・目に見えない瑕疵はないか?
・修繕後、入居者の需要はあるか?
・どれくらいの家賃を設定することができるか?
など、事前段階で考えておくべきことはたくさんあります。

物件の瑕疵や劣化の状態を見極めるのは簡単ではありません。不動産投資の初心者には、物件の状態を判断する経験値やスキルが足りず、購入後に思いがけず修繕費がかさんでしまうリスクもあるでしょう。
早く収益化したいと、はやる気持ちがある場合も要注意です。

ボロ戸建て物件の購入には、多くのリスクが存在します。より慎重に検討するようにしましょう。

修繕費をいかに安くおさえるか

ボロ戸建て物件には修繕が付き物です。いかに修繕費を抑えるかは、重要なポイントになります。

修繕の内容にもよりますが、ボロ戸建て投資をしているオーナーの中には、ある程度自分で修理できるところはDIYで修理している人も多くみられます。
リフォーム会社にお任せすれば手間はかかりませんが、大きな金額がかかってしまい、利回りの低下を引き起こしてしまうでしょう。

修繕費を安く抑えるために、できる範囲はセルフリフォームし、自分では難しい部分は職人などに分離発注するなど、工夫が必要です。

ただし、セルフリフォームでうまく修繕できない場合、入居者からのクレームになってしまうこともあります。どこまで自分でリフォームを手掛けて、どこから外注するのかという見極めに注意しましょう。

購入の段階で出口戦略を立てる

ボロ戸建て投資の場合、築年数が古いため、どうしても出口戦略が限られてしまいます。購入前に、今後物件をどうする予定なのか、しっかりと出口戦略を立てておくことが重要です。

ボロ戸建て投資において、考えられる出口戦略は
・貸し続けられるだけ貸し続けて持ち続ける(売却せず物件の最終所有者となる)
・初期投資額を回収し、売却可能な状態のうちに売却する
・更地にして新築を建てる
・更地にして土地売りする
などがあります。

駅から遠く郊外にあるような場合は、一度入居者が退去してしまうと、次の入居者が見つかりにくく、長期間の空室で収益が発生しないリスクがあります。その場合は、家賃収入を一定期間回収したのち、売却を検討した方がいいかもしれません。

近隣に大型商業施設がある、路線価が付いていて比較的立地が良いなどの条件の場合、更地にして新築を建て賃貸に出すか、土地売りすることも可能でしょう。

保有する物件の立地によって、将来的にどのような出口戦略を取ることができるかが異なります。物件の特徴をよく考えて、適切な出口戦略を選びましょう。

知識・経験・情報が大切

ボロ戸建て投資を成功させるには、知識や経験などのノウハウ、そして情報が必要です。
購入すべき物件か、見送るべき物件かを見極める目、どれくらいのリフォームが必要かを算出する経験、費用や期間を見積もる知識、修繕やDIYに関する知識や情報など、身に付けるべきものは数多く存在します。

ボロ戸建て投資の場合、修繕が完了しないと入居者の募集がかけられません。物件をできるだけ素早く収益化するためにも、修繕の知識や経験は欠かせないでしょう。

また、瑕疵担保責任がどうなっているのか、再建築不可物件かどうかなど、契約時にも物件の情報や売買契約に注意しなければなりません。不動産投資に関する知識をしっかり持って契約に挑まなければ、後々想定外の事態に陥ってしまう可能性があります。

不動産投資初心者にはハードルが高いかもしれませんが、ボロ戸建て投資に着手する前に、必要な情報や知識はしっかりと身に付けておきましょう。

セミナーや人脈を活用する

ボロ戸建て投資の経験やノウハウが無い、もしくは不足している場合は、セミナーなどへ積極的に参加しましょう。
ボロ戸建て投資に限らず、不動産投資の成功率を上げるためには、生きた情報がカギとなります。生きた情報を得るのに有効なのが、セミナーへの参加とそこで出会う人脈です。

セミナーでは、実際に大家として収益をあげている人の話が聞けたり、直接質問したりできる機会があります。そしてそこで知り合った人との縁を大切にしながら、継続してセミナーに参加したり、先輩大家とのコミュニケーションを大切にしていたりすると、人脈はどんどん広がっていきます。

ボロ戸建て投資をしようとしているなら、ボロ戸建て投資を得意としているオーナーを紹介してもらいましょう。「○○というホームセンターで売っている壁紙は安くて品質が良い」「壁のコケとりは○○に売っている」などの具体的で有益な情報が得られることもあります。
またどの程度の修繕ならDIYの範囲で可能か、どのような加工が有効かなどのアドバイスをもらえることもあるでしょう。購入を検討している物件について、経験者の視点からアドバイスをもらえるのも有意義です。

中には大勢の大家でチームを作り、材料費は各オーナーが負担するものの、それぞれDIYの得意分野で協力し合い、無償で修繕し合うネットワークも存在します。まだ自分が物件を持っていないのであれば、そこで修行しながらノウハウ・人脈を身に付けるのも1つの手でしょう。
大勢で1つの物件の修繕に取りかかるため、修繕から入居者募集までの時間が短くて済むことや、グループで入居者を探してくれるというメリットもあります。

このように、セミナーで得た知識や人脈を生かすことで、リスクの高いボロ戸建て投資を軌道に乗せることができる可能性が高まるでしょう。

ボロ戸建て・中古戸建て・新築戸建て投資比較

ボロ戸建て投資の他にも、中古戸建て、新築戸建てのように投資の手法はさまざまです。それぞれどんな違いがあるのか、比較してみましょう。

ボロ戸建て中古戸建て新築戸建て
利回り12%程度~(※1)9%程度~(※1)5%程度~
(東京都の場合)
(※2)
築年数40年超40年未満新築
物件購入費数十万円~買えるものもあり
数百万円~数千万円~
物件の特徴・損壊が大きい
・瑕疵があるケースが多い
・立地が悪いケースが多い
・中古ではあるが損壊は小さい
・瑕疵はないケースが多い
・新築は入居者募集で大きなアピールポイントになる
メリット・物件価格が安く初期投資が少なく済む
・物件価格が安いのでローンを利用しないで購入できるケースもある
・利回りが高い
・物件の質、価格、家賃設定のバランスがとれており、賃貸需要が高い
・新築と違って、実物を見て購入の判断ができる(ボロ戸建ても同様)
・新築であるため、比較的家賃を高めに設定できる
・修繕費がさほどかからない
・最新の設備や建築技術が取り入れられている
デメリット・致命的な欠陥がある場合、リフォーム代が高額になる
・再建築不可物件の場合、増築や大規模な修繕ができない
・火災保険が割高、または加入できないリスクがある
・新築物件より維持費や修繕費がかかる
・1981年より前に建てられた旧耐震基準の物件は耐震性が低い(ボロ戸建ても同様)
・初期投資が高額になるため、利回りが低くなる傾向がある
・家賃が高いことで入居者が集まりにくいケースもある
・融資額が高額になるため、月々のローン返済額が高くなる

(※1)2020年5月5日時点、LIFULL HOME’Sに掲載されている中古戸建ての中で、各築年数に該当する物件の平均利回りを算出したものです。
(※2)LIFULL HOME’Sが提供する東京都の家賃相場情報と、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が公表している東京都の物件概況の物件平均価格データから平均利回りを算出したものです。

それぞれメリット・デメリットがあり、一概にどれがいい、悪いということはできません。各投資家の経験値や得意分野、投資スタイルに合わせて選択することが重要でしょう。

まとめ

ボロ戸建て投資は、中古戸建てや新築戸建てよりも高利回りが期待できるものの、土地や建物の目利き、出口戦略などにおいて高度なノウハウと経験が要求されます。

ボロ戸建て投資を始める前にしっかり勉強し、知識や情報を多く身に付けるようにしましょう。書籍やインターネット、動画から、個人的に情報収集することも可能です。

その他、実際にボロ戸建て投資で収益を上げている経験者との情報交換もとても有益でしょう。自分の経験不足や気付かなかった視点を補う人脈を作り上げておくことで、収益化への道筋がぐっと明るいものになっていきます。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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