LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

コロナが与える不動産投資への影響~オンライン化の流れと補助金制度~

2020年に入り、日本でも流行し始めた新型コロナウイルス。感染拡大を防ぐため、全国的に緊急事態宣言が出され、業種を問わず多くの企業が対策を講じています。
もちろん、その影響は不動産投資にも及んでいます。

引き続き不要不急の外出自粛が求められる中、対面契約が原則の不動産投資市場には、どのような変化が起きているのでしょうか。

まずは、新型コロナによる不動産投資市場の変化や、内覧・契約のオンライン化の流れを押さえましょう。さらに経済への打撃が心配されるこの時期、賃貸オーナーが押さえておきたい不動産投資に関わる保証制度についても解説していきます。

コロナによる不動産投資市場への影響は?

まずは、新型コロナウイルスにより不動産投資市場がどのような影響を受け、どのような変化を見せているかを把握しておきましょう。

不動産価格の下落を見込む投資家が9割

世界的に総合不動産サービス業を展開するジョーンズラングラサール株式会社(JLL)の日本法人は、2020年5月、新型コロナによる不動産市場への影響についての投資家調査を公表しました。
その結果によると、2020年末にかけて不動産価格が5%以上下落すると予想した投資家は約9割に上っています。そのうち、15%以上の下落を見込む投資家は約23%でした。

新型コロナの感染拡大が経済へ大きなダメージを与え、不動産価格にもその影響が及び、下落は免れられないと予想する投資家がほとんどだということが分かります。

首都圏における新規発売戸数、成約件数ともに減少

株式会社不動産経済研究所が2020年5月に発表した「首都圏のマンション市場動向」によると、2020年4月の新規発売戸数は前年同月と比べて51.7%減という結果でした。近畿圏でも同様に、50%近い減少率が見られています。
新型コロナの影響による工事の遅れや、販売拠点の閉鎖などが原因と考えられています。

また、公益財団法人東日本不動産流通機構が公表した2020年4月度のサマリーレポートによると、首都圏における2020年4月の中古マンション成約件数は前年同月比で52.6%減。中古戸建て住宅においても前年同月比41.5%の減少が見られました。
どちらも、1990年5月のレポート開始以降、過去最大の減少率とのことです。

こちらも、新型コロナの影響による販売拠点の閉鎖や、買い主・売り主の事情による契約延期などが原因と考えられるでしょう。

商業施設への顕著なダメージ

百貨店やコンビニエンスストアなどの商業施設、テナントにおいては、大幅な売り上げの減少や業績悪化が見られています。
また旅行者、訪日外国人観光客などの減少により、ホテルなどの宿泊施設に与えるダメージも非常に大きいといえるでしょう。

投資用不動産の中でも、商業ビルは企業の業績悪化とテナントの退去がダイレクトにつながっています。スーパーやドラッグストアなど一部の業種を除き、多くの商業用不動産において、家賃収入の下落リスクが高まっているといえるでしょう。

物流施設への関心の高まり

新型コロナによる経済的ダメージの影響を強く受けた商業施設に対し、むしろ新型コロナが追い風となっているのが物流企業です。
外出自粛により、ネットショッピングの需要や生活必需品の重要が増えたことで、利用件数が大幅に増加していることが原因でしょう。

先述したJLLの投資家調査においても、投資家が関心を持っている物件種別の第3位に物流施設が挙がっており、商業施設を上回っています。

引き続き積極的な投資姿勢を持つ投資家は約75%

先述したJLLの投資家調査において、コロナ禍にある状況でも「今後も積極的に投資する」と考えている投資家は約75%に上ることが分かりました。

先述の通り、同調査の結果、多くの投資家が2020年末にかけて不動産価格が下落すると予想しています。価格調整を期待して、投資への積極的なスタンスを持つ投資家が多いようです。

しかし一方で、物件の成約件数は大幅に下落しているというリサーチ結果も出ています。これは、コロナ収束後の価格下落を期待し「今は様子を見よう」と、待ちに入っている人が多い状況を表しているともいえるでしょう。

新型コロナによる金融機関の融資姿勢への影響

民間の金融機関や日本政策金融公庫には、売り上げが減少したさまざまな事業者からの相談が相次いでいます。条件を満たせば実質無利子・無担保で融資が受けられる緊急融資もあり、膨大な相談件数に対応が追い付いていない状況です。

さらに、在宅勤務の推奨で社員の出勤日数が減っている状況などもあり、融資相談を受けるにも、審査の結果が出るにも通常より時間がかかる傾向にあります。
限られた人員を緊急融資に優先的に充当するため、そもそも新規の不動産投資への融資相談を受けてもらえないケースもあるでしょう。

ただしこの状況が、イコール不動産投資への融資が厳しくなっていると結論付けられるわけではありません。現状は、不動産投資への融資対応が追い付いていないだけです。新型コロナによって金融機関の融資姿勢にどのような影響があるのかは、コロナ収束後の状況を見る必要があるでしょう。

コロナ後の不動産投資において進むオンライン化

新型コロナの感染拡大を防ぐため、さまざまな分野でオンライン化が進んでいます。
不動産投資の分野では、どのようなオンライン化が進んでいるのでしょうか。

不動産投資でもIT重説が可能に

IT重説とは、テレビ会議などのシステムを利用して、オンライン上で重要事項説明を行う方法です。2017年10月から運用がスタートしました。

通常、不動産の賃貸・売買契約の際には、宅地建物取引士が対面で重要事項説明をしなければなりません。しかし、パソコンやテレビなどの画面を通して説明・質疑応答することが認められているのがIT重説です。

2020年5月時点、IT重説が本格運用されているのは賃貸のみとなっています。しかし2019年10月から、個人間を含む不動産売買でも社会実験が開始され、2020年9月までの延長が決定しました。2020年5月22日時点で、この社会実験に登録している事業者は411社です。

昨今の新型コロナウイルス感染拡大が影響し、投資用不動産の契約においてIT重説の実施件数の増加が報告されています。
不動産売買の重要事項説明は、通常1時間~3時間程度の長丁場です。IT重説を実施することで、長時間の密な状況を避けることが可能になります。
利便性を高めるとともに、感染リスクを減らす点でも有用であり、今後ますます需要が高まっていくことが期待できるでしょう。

内見・セミナーなどのオンライン化

LIFULL HOME’Sが2020年4月に公表した第2回 新型コロナウイルス感染症に対する不動産事業者の意識調査において、新型コロナの影響により来店者や内見者、問合せが減少していることが報告されました。自粛を求められる中で、消費者の活動が停滞している様子が伺えます。

そこで、3密(密閉、密集、密接)を避けるための対策として、オンライン個別相談を実施するなど、各社さまざまな取り組みを行っています。
不動産会社や物件によっては、オンライン内見をすることも可能です。スマートフォンやパソコンでのオンライン通話で、現地にいる不動産会社のスタッフと映像をつなぎ、物件を見せてもらうことができます。

自宅にいながら、安全に情報収集ができる体制が整い始めています。LIFULL HOME’Sでも以下のような様々なサービスを展開していますので、この機会にぜひオンラインを活用してみてください。
LIFULL HOME’Sのオンライン内見・IT重説サービス

また、LIFULL HOME’Sでは、さまざまなオンライン無料セミナーを開催しています。自身の目的や経験に合わせて選択してみてください。
LIFULL HOME’Sのオンライン不動産投資セミナー

オンラインでの不動産売買契約の流れ

一部の不動産会社では、相談から契約までオンラインで完結できる体制を整えています。オンラインでの売買契約はどのような流れになるのか、簡単に見ていきましょう。

【Step.1】オンライン面談(相談)

まずは、不動産会社に問い合わせ・相談するところから始まります。テレビ電話などを使用しながら物件資料を見せてもらい、対面と変わらない形でさまざまな相談をすることが可能です。

【Step.2】オンライン内覧

必要に応じて、オンラインで内覧することも可能です。先述の通り、現地にいるスタッフとテレビ電話をつなぐことで、情報を共有することができます。

【Step.3】申し込み

物件購入の意思が固まったら、オンラインで申し込み手続きをします。

【Step.4】IT重説

カメラ・マイク・スピーカー機能があるパソコンやスマートフォンなどを利用して、画面越しに重要事項説明を受けます。不動産売買の重要事項説明は長時間となるため、必要に応じてIT重説を中止し、後日改めて行うことも可能とされています。

重要事項説明後、不動産会社に書類一式を返送します。

【Step.5】電子契約

売買契約書を電子化し、電子署名にて契約を締結します。電子書類は契約書の管理が楽で、かつ印紙代も不要となるメリットがあります。
電子契約非対応の金融機関もありますので、事前に確認しましょう。

【Step.6】ローン手続き

金融機関へのローン申し込み、審査、ローン契約(金銭消費貸借契約)締結までのプロセスをオンラインで完結することが可能です。面談は、オンラインか電話によって行われます。
対面式のみ対応の金融機関もありますので、事前に確認しましょう。

賃貸オーナーが押さえておくべき破綻回避法と補助金制度

不動産投資におけるローンの返済原資は家賃収入です。入居者が新型コロナウイルスの影響を受けることによって退去や滞納が増えれば、収益が落ち、ローンの返済が滞る恐れがあります。

そこで、賃貸経営を維持していくために、賃貸オーナーが取れる対策を考えていきましょう。破綻を回避するための方法や、利用できる保証制度を解説します。
(※こちらで紹介する支援策以外にも、各自治体が独自に行う支援もあります。居住地の自治体でどのような支援を行っているか、チェックしてみてください。)

入居者へのセーフティネットの案内

退去や滞納を減らすために、入居者向けの制度・支援があることを通知し、申請を促すことが大切です。
入居者の中には、制度の存在を知らずに、退去や滞納につながってしまうケースも考えられます。なるべく早めに通知することがお勧めです。

入居者が利用できる給付金は以下の通りです。

【住居確保給付金】
休業や離職などにより収入が減少している、もしくは離職などと同程度の状況にあって住居を失う恐れがある場合、一定の要件を満たせば原則3ヶ月(最長9ヶ月)給付金が支給されます。
給付金は、自治体から賃貸オーナーや管理会社の口座へ直接振り込まれます。

参照:住宅確保給付金について(生活を支えるための支援のご案内P.13)

【緊急小口資金・総合支援資金】
新型コロナの影響を受け、休業による収入減少や失業などにより生活に困窮している場合に、無利子・保証人なしで貸し付けを受けることができる支援策です。
世帯人数などさまざまな条件によって、貸付上限額は10~20万円と定められています。

参照:緊急小口資金・総合支援資金について(生活を支えるための支援のご案内P.6)

【持続化給付金】
新型コロナの影響により、ひと月の売り上げが前年同月比50%以上減少している中堅中小企業(会社以外の法人も対象)・個人事業者に対し、事業全般に使える給付金が支給されます。
法人の場合で上限200万円、個人事業者の場合で上限100万円です。

参照:持続化給付金について(生活を支えるための支援のご案内P.7)

【家賃支援給付金(テナント入居者向け)】
家賃支援給付金は、新たに創設されることが発表された給付金です。2020年5月30日時点では、まだ補正予算が成立していません。

内容としては、売り上げが単月で50%減、もしくは3ヶ月連続で30%減の中堅中小企業・個人事業主に対し、6月分から半年間、テナント家賃の3分の2を補助するという給付金制度です。中堅中小企業は原則300万円、個人事業主・フリーランスは原則150万円が上限と定められています。
今後いつ頃受付が開始されるのか、情報をチェックするようにしましょう。

参照:家賃支援給付金

その他、今後も新しい支援策がスタートする可能性があります。常に最新情報に注目しておきましょう。
それぞれの支援制度には支給要件が定められています。各公式サイトで詳細を確認してください。

オーナー向けの補助金を利用

入居者向けの支援だけでなく、賃貸オーナーが受けられる支援もあります。厳しい状況の中で賃貸経営を維持していくために、国の支援を積極的に利用しましょう。

オーナーが利用できるのは、次のような支援です。

【持続化給付金】
家賃収入を事業収入として計上している個人オーナーや法人オーナーは、持続化給付金の対象になります。
支援の内容は前項を確認してください。

【新型コロナウイルス感染症特別貸付】
新型コロナウイルスの影響で、直近1ヶ月の売り上げが前年または前々年同期比で5%以上減少している事業者は、6,000万円を限度(中小企業事業は3億円を限度)に融資を受けることができます。
要件を満たせば、3年間3,000万円まで(中小企業事業は1億円まで)実質無利子となります。利用には審査があります。

参照:新型コロナウイルス感染症特別貸付について(日本政策金融公庫)

【セーフティネット保証4号・5号】
セーフティネット保証とは、資金繰りに困っている中小企業を救済する制度です。中小企業と金融機関の間に信用保証協会が入り、万が一資金を返済できなくなってしまった場合に、信用保証協会が中小企業の代わりに借金を弁済してくれます。
また一般保証枠の他、別枠で追加融資を受けることも可能です。
セーフティネット保証は全部で1~8号までありますが、新型コロナに関係するのは、4号・5号となっています。

4号は、新型コロナの影響により直近1ヶ月の売り上げが前年同月比で20%以上減少している場合に、借入債務の100%が保証されます。2020年5月時点で全都道府県が対象です。

5号は、新型コロナウイルスの影響で直近3ヶ月間の売り上げが前年同月比で5%以上減少している場合に、借入債務の80%が保証されます。2020年4月10日に、貸事務所業・その他の不動産賃貸業が指定業種に追加されました。

どちらも利用には審査があります。

参照:
セーフティネット保証制度4号について(中小企業庁)

セーフティネット保証制度5号について(中小企業庁)

金融機関への返済相談

新型コロナの影響によって入居者の退去や滞納、長期の空室が発生し、ローンの返済が厳しくなるケースも考えられるでしょう。ローンの返済が難しくなった場合には、早めに借入先の金融機関に相談することが大切です。
新型コロナによって収入に影響がある人向けに、専用のローン相談窓口を用意している金融機関も増えています。

また金融庁は、金融機関に対し返済猶予などの条件変更に迅速かつ柔軟に対応するよう要請しています。資金繰りに不安がある場合、早めに相談してみるとよいでしょう。

参照:新型コロナウイルス感染症の影響による 資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ(金融庁)

まとめ

新型コロナは、不動産業界にも大きな影響を及ぼしています。今後新型コロナが収束したとしても、経済復旧には時間がかかるかもしれません。

今から新たに不動産投資を始めようと検討している方は、よく状況を見極め、慎重に投資判断をするように心がけましょう。オンラインのセミナー・相談・内見などを活用し、念入りに情報収集することをお勧めします。

また現時点で経済的な影響が少ないという人も、危機感を持って生活することが大切です。もしものときに慌てないためにも、国や自治体がどのような支援を行っているのか、ぜひ把握しておきましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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