LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

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【初心者向け】収益物件とは?収益不動産のイロハ総まとめ

不動産投資に初めて興味を持った人向けに「収益不動産」の重要なポイントだけを分かりやすく解説します。収益不動産の概要、メリット・デメリット、リスク、選び方を学びましょう。

「収益不動産、収益物件とはどんなもの?」
「普通の不動産と何が違う?」

そんな疑問を持ってはいませんか?

不動産投資と収益不動産は、切っても切り離せないものです。この記事では、不動産投資に初めて興味を持った人向けに、収益物件の重要なポイントを解説していきます。収益不動産の概要、メリット・デメリット、リスク、選び方など、投資に役立つ知識を身に付けましょう。

収益不動産(収益物件)とは

収益不動産(収益物件)とは、個人や事業者に物件を貸すことで、毎月の賃料収入を得る目的の不動産のことを指します。
同じ居住用物件でも、自己利用目的のマイホームと賃貸目的の収益不動産は区別されており、収益不動産の購入には住宅ローンは利用できません。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いについては、ぜひこちらの記事を参考にしてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

収益不動産の種類と利回り

収益物件にはさまざまな種類がありますが、大きく分けると、住居系・オフィス系・テナント系の3つに分類できます。

住居系

アパート、マンション、一戸建て、シェアハウスなど、住むことを目的とした物件のことで、最も一般的な収益不動産です。オフィスやテナントと比べると物件数が多く、築古物件や地方物件などにおいては、物件価格が安価なものもあります。
個人向けなので需要が高く、立地が良ければ空室が埋まりやすいのが特徴といえるでしょう。しかし、テナントやオフィスに比べると一戸当たりの賃料設定が低いため、収益性は低くなる傾向があります。

表面利回り:約4~6%程度
(一般財団法人 日本不動産研究所が2020年5月に公表した「第42回不動産投資家調査」による、東京都とその他の主な政令指定都市の賃貸住宅期待利回りの数値)

オフィス系

企業の事務所が入る不動産のことを指します。
オフィスビルへの投資というと一棟投資をイメージする人も多いと思いますが、区分化されたオフィスに投資することも可能です。
都心の物件は比較的物件価格が高額になりますが、借り手も多く、需要が高いというメリットがあるでしょう。

表面利回り:約3.5~6%
(一般財団法人 日本不動産研究所が2020年5月に公表した「第42回不動産投資家調査」による、東京都とその他の主な政令指定都市のオフィスビル期待利回りの数値)

テナント系

飲食店やコンビニなどの店舗や倉庫に使用する不動産のことです。
賃料相場が高く収益性は高いですが、どのような商売をするかによって物件に求める条件は異なるため、借り手が見つかりにくいというデメリットが考えられます。また、経営状況によっては時期を問わず退去する場合もあり、安定性は低めといえるでしょう。

表面利回り:約3~7%
(一般財団法人 日本不動産研究所が2020年5月に公表した「第42回不動産投資家調査」による、東京都とその他の主な政令指定都市の商業店舗・物流施設・倉庫の期待利回りの数値)

収益不動産のメリット

次に、収益物件にはどのようなメリットがあるのか、見ていきましょう。

レバレッジが効く

レバレッジとは「てこの原理」のことで、投資においては小さな元手で大きな金額を動かすことをいいます。
つまり、自己資金にローンを組み合わせることで、手持ちの資金よりも大きな額の不動産を購入することができるということです。その結果、自己資金のみで投資する場合よりも、もっと大きな利益を得ることができます。

ローンを利用できるというのは、株式など他の金融商品にはない、不動産投資ならではのメリットです。頭金や諸費用分の資金を用意できれば、その何倍もの価格の物件を購入することができます。

買い増しにより物件を増やせる

収益不動産には利益を生み出す収益性があるため、担保価値があります。1件目の賃貸経営に成功すれば、その物件を担保に2件目、3件目と収益物件を増やしていくことができるのは、不動産投資の大きなメリットの1つです。

収益性の高い不動産を保有していれば、金融機関からの融資が下りやすくなり、次の物件を購入しやすいという効果が期待できるでしょう。
逆にいえば、買い増しにより投資拡大していくためには、収益性の高い不動産を選別する必要があるということです。

安定した収入が得られる

入居者がいる間は、毎月固定の賃料を支払ってもらえるので、安定した収入を得ることができます。
株式やFXのように短期間で価値が上下することは少ないため、収益物件の利益は安定性が高いといえるでしょう。

ローン完済後は、収益不動産はあなたの資産になります。賃料収入を丸々受け取ることができるようになるため、老後の年金代わりとして不動産投資を始める人も多いです。

税金対策になる

管理会社への委託料、修繕費、保険料、税金、ローンの金利、減価償却費など、賃貸経営には多くの費用がかかります。これらは経費として計上することが可能です。
黒字を圧縮したり、実際には黒字でも帳簿上では赤字として申告したりできるケースもあり、所得税や住民税の節税につながることが期待できます。

また、不動産所得は給与所得などの他の所得と損益通算することが可能です。不動産所得で出た赤字分を給与所得から差し引くことができるので、課税対象となる所得額が減り、所得税や住民税の節税につながります。

不動産投資の節税については、以下の記事に詳しく載っています。ぜひ参考にしてください。
不動産投資における節税対策のポイントは?
不動産投資は税金対策として有効!経費の仕組みと節税シミュレーション

収益不動産のデメリット

収益物件にはさまざまなメリットがある反面、把握しておかなければならないデメリットもあります。主な4つのデメリットを見ていきましょう。

流動性が低い

取引市場がある金融商品とは違い、不動産は好きなタイミングで即座に売買ができるわけではありません。
収益物件の売買は、売り手と買い手が直接契約を交わす「相対取引」です。売買の合意に至るまでには、買い手を見つけることから始まり、売買契約にかかる条件交渉など多くの時間がかかることが多いでしょう。

そもそも買い手が見つからなければ、数ヶ月収益物件を手放せないこともあり、売却価格を下げなければならないケースもあります。

運用コストがかかる

修繕費、固定資産税、管理委託費など、収益不動産を維持していくためには毎年それなりのコストがかかります。設備の修理など突発的な費用が発生する可能性もあるため、常に手元に自己資金の準備をしておかなければなりません。

管理会社の力量に影響される

収益物件の管理は、オーナー自らが行うことも可能ですが、手数料を支払うことで管理会社に委託することもできます。

管理会社は、入居者募集や賃料回収、建物の点検・清掃、トラブル対応などの仕事を一手に引き受けてくれます。オーナーにとっては負担の軽減になり、大きなメリットを得られるでしょう。
しかし管理会社によっては、経験不足や業務の手抜きなどでじゅうぶんな管理をしてくれない場合もあります。入居者募集に弱い管理会社の場合、空室が続くなど、収益にも大きな影響を及ぼすこともあるでしょう。

管理会社の力量によって、物件の収益性は大きく左右される可能性があります。事前によく検討し、信頼できる管理会社を選ばなくてはなりません。

融資を受ける場合に連帯保証人が必要となる

不動産投資用のローンを利用するには、連帯保証人を立てることが原則となっています。
連帯保証人とは、お金を借りた本人と同じ返済義務を負う人のことで、一般的には配偶者などの法定相続人が連帯保証人となることが多いでしょう。

しかし配偶者がいない人など、連帯保証人を見つけるのが難しいケースもあります。不動産投資のローン金額は大きく、連帯保証人の責任も大きくなるため、頼みづらいという人も多いでしょう。

連帯保証人が見つからない場合、団体信用生命保険へ加入することで連帯保証人を不要とするケースがあります。団体信用生命保険とは、ローン契約者に万が一のことがあった場合、保険会社が残債を肩代わりしてくれる保険のことです。
ただし、保険料の支払いが増えることで利回りが下がるデメリットがあることを理解しておきましょう。

収益不動産のリスク ①経済リスク

収益不動産のリスクは、大きく分けて「経済リスク」「運用リスク」「建物リスク」の3つが挙げられます。まずは「経済リスク」から順に確認していきましょう。

金利上昇リスク

変動金利でローンを組んだ場合、将来金利が上昇するとローンの支払総額が増加するリスクがあります。固定金利を選ぶ、もしくは繰上返済をすることで返済期間を短くするといった方法でリスクを下げることができるでしょう。

増税リスク

不動産投資では、取得時・運用時・売却時に税金がかかります。税制改正は毎年行われており、不動産投資に関わる税金が増税する可能性もあるでしょう。支払う税金が増えれば、手元に残る利益が減ることになります。

収益不動産のリスク ②運用リスク

次に、収益物件の運用リスクについて見ていきましょう。
運用リスクとは、賃貸経営中に起こりうるリスクのことです。オーナーの運用方法だけでなく、物件選びや管理会社選びによって影響を受けることもあるでしょう。

空室リスク

借り手がつかず、その間は賃料収入がゼロになってしまうリスクのことです。不動産投資において、最も気を付けなければならないリスクといえるでしょう。

購入物件の選択をする時点から、立地や賃貸需要、周辺環境や競合物件などをよくチェックし、より空室リスクの少ない収益物件を選ぶ必要があります。また、築年数に応じた修繕や設備拡充など、入居者募集にあたって魅力的な物件になるよう、オーナーとして適切な判断が求められるポイントでもあります。

その他、入居者募集に強い管理会社に委託するなど、できるだけ空室リスクを抑える努力をしなければならないでしょう。

賃料下落リスク

日本の住宅においては、借り手は新築・築浅を好む傾向が強いといえます。そのため、築年数が経つにつれ借り手が付きにくくなり、空室が長引く可能性もあるでしょう。
その他、周辺に魅力的な競合物件が建った場合などにおいても、所有物件への賃貸需要が落ちてしまうことが考えられます。

そこで入居者付けの対策として、やむを得ず賃料を引き下げなければならなくなるのが、賃料下落リスクです。

賃料の下落を抑えるためには、空室リスクへの対策と同様、リノベーションや設備の増強により、物件の価値を高めることが大切だといえます。

賃料滞納リスク

入居者が賃料を支払わないリスクです。
滞納者に対しては、まずは管理会社から督促をします。しかしそれでも支払いが滞る場合や滞納を繰り返す場合、オーナー自ら法的措置に出なければならないこともあるでしょう。
家賃滞納者に退去してもらうのは簡単ではなく、法的措置には手間と時間がかかります。

賃料滞納リスクを減らすためには、入居審査を慎重に行うこと、家賃保証会社を利用することなどが対策として挙げられます。

価格下落リスク

地価の下落などにより、収益物件の価格が下がってしまうリスクのことです。売却時の物件価格が購入時よりも下落すれば、損失が発生してしまいます。

検討エリアの都市開発計画などを参考に、今後さらに利便性は高まりそうか、逆に、近隣地域の開発により人気が落ちる可能性はないかをよく検討しましょう。物件選択の際には、将来的な賃貸需要の変化を含めた見極めが重要です。

収益不動産のリスク ③建物リスク

収益不動産は、現物資産です。そのため、株式などと違って建物自体が持つリスクがあります。

災害リスク

火災、地震、洪水などによって、建物が損壊するリスクのことです。被害の程度によっては、物件の価値が下落したり、建物の建て直しが必要となったりする場合もあります。火災保険や地震保険で必要な補償を付帯し、もしもの災害に備えましょう。

物件を決める際には、ハザードマップなどを利用して災害リスクの低い地域を選ぶことが重要です。また、新耐震基準を満たしている物件か確認するなど、災害に強い物件かどうかを、よくチェックしましょう。

修繕リスク

建物は築年数の経過により老朽化していくため、修繕や設備交換が必要になります。また、入退去に伴ってリフォームが発生することもあるでしょう。
大がかりな修繕になると多額の出費になるため、自己資金だけでは対応しきれない場合もあります。あらかじめ修繕計画を立て、資金の積み立てをしておくことがお勧めです。

収益不動産の選び方

不動産投資におけるリスクを抑えるためには、収益不動産の選び方が重要になります。どのようなポイントに気をつけて物件選びをすればよいか、解説していきましょう。

立地

不動産投資において最も重要なのが立地です。主に空室リスク、価格下落リスク、災害リスクに関わり、投資の成否に影響を与える重要なポイントといえるでしょう。

複数路線が乗り入れるターミナル駅が最寄り駅の物件や、駅近物件は利便性が高く人気があります。資産価値が落ちにくく売却しやすいことが期待できますが、物件価格の高さから購入を諦めざるを得ないケースもあるでしょう。
そんなときは駅からやや離れている物件でも、コンビニやスーパーなどの商業施設が近い、夜でも人通りがあるなど、周辺環境の整っている物件を探してみるとよいでしょう。

物件の対象が単身者かファミリーか、事業者かによっても求める環境は異なります。ターゲットの立場になって環境の調査をすることが大切です。

また、ハザードマップで深刻な被害が想定されているエリアを避ける、将来的に人口が減少する可能性が少ないエリアを選ぶことも重要です。不動産投資のリスクを下げるために欠かせないポイントなので、事前にしっかり確認しましょう。

築年数

築年数は、賃料下落リスクや修繕リスクの他、利回り・融資条件・出口戦略にも影響します。

築年数が古いほど、修繕費やリフォーム費用がかさむ傾向にあります。物件をきれいに保つことももちろんですが、ユニットバスからバストイレ別に変更する、オートロックを追加するなど、時代のニーズに合わせた設備投資が必要となるでしょう。

築年数の古い物件は価格が安く、その分利回りが高くなることが多いです。しかし実際には、修繕費やリフォーム費が高額になり、新築よりも実質的な利回りが低くなる場合もあります。物件価格だけを見るのではなく、運用コストも加味して購入を検討しましょう。

また融資期間は法定耐用年数までと決められている金融機関が多いため、中古より新築の方が融資期間は長くなるのが一般的です。築古物件には融資をしない金融機関もあり、融資条件が悪くなることで、売却したくても買い手が見つからない可能性もあります。

収支、利回り、融資条件、出口戦略のバランスを考えながら、総合的にどの程度の築年数を選ぶのがよいか、慎重に判断しましょう。

新築・中古それぞれのメリット・デメリットを簡単にまとめると、以下の通りとなります。

新築物件中古物件
メリット・賃料をやや高めに設定できる
・長期のローンが組みやすい
・修繕リスクが低い
・利回りが高い
・物件価格が比較的安い
・短期間で投資回収できる
デメリット・物件価格が高い
・利回りが低くなりやすい
・物件数が少ない
・修繕費、リフォーム費がかさむ
・融資条件が厳しくなりやすい
・修繕のノウハウが必要

まとめ

不動産投資の成功率を上げるためには、収益不動産選びが非常に重要です。
収益物件にはさまざまな種類があり、それぞれ特徴が異なります。まずは自分がどのような物件に投資したいのか、ターゲットをどうしたいのかを明確にしましょう。そして、立地や築年数なども考慮しながら、自身の投資スタイルに合わせて物件を選ぶことが重要です。

不動産投資を始める準備として、収益物件のメリット・デメリット、リスクについてしっかり理解した上で、物件選びを進めることをおすすめします。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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