LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

投資用不動産ローンのメリットは?~住宅ローンとの違いや金利の目安~

不動産投資をする上で、投資用不動産ローンの知識は大変重要です。投資用不動産ローンにはさまざまなメリットがあり、上手に利用することで収益性を高めることも可能になります。

そこで、不動産投資とは切っても切り離せない投資用不動産ローンについて理解を深めていきましょう。投資用不動産ローンのメリット・デメリット、住宅ローンとの違い、金利の目安、融資実行までの流れなど、基礎知識を解説していきます。

投資用不動産ローンとは

投資用不動産ローンとは、不動産関係のローンのうち、投資を目的とした不動産に利用されるローンの事です。メガバンク・地方銀行・信用金庫などの金融機関で取り扱われており「アパートローン」などの名前で呼ばれることが多いでしょう。
その他、事業全般に利用できる「プロパーローン」を投資用不動産向けのローンとして利用することもあります。

一方、自己の居住用住宅に利用されるのが「住宅ローン」です。
投資目的が異なるため、住宅ローンを投資用物件に利用することはできません。

投資用不動産ローンと住宅ローンの違い

不動産に関するローンというと、自分が住むための家を購入する際に利用する「住宅ローン」がよく知られています。しかし、同じ不動産購入のためのローンであっても、「投資用不動産ローン」と「住宅ローン」には大きな違いがあります。

まずは、投資用不動産ローンと住宅ローンの違いを一覧で比較していきましょう。

投資用不動産ローン住宅ローン
目的第三者に貸し出し収益を得ることを目的とした投資用不動産の購入資金自分もしくは親族が住むことを目的とした不動産の購入資金
返済原資家賃収入給与所得など契約者の個人的な収入
審査内容契約者の属性と購入物件の収益性契約者の属性
金利事業用ローンであるため、住宅ローンより金利は高めさまざまな属性の人でも生活に必要不可欠である住宅の購入が可能になるよう、金利はかなり低め
融資額属性や不動産投資の実績、物件評価によって大きく異なる
住宅ローンよりも大きな金額の融資を受けられることもある
属性によって異なる
おおよそ年収の5~7倍が一般的
年齢制限20歳以上~
上限を明記していない金融機関も多い
不動産投資の実績や物件の担保評価によっては70歳以上でも融資可能なケースも
20歳以上~70歳前後とする金融機関が多い

審査内容の違い

審査内容の属性とは、ローンを利用する人の返済能力を判断するための指標のことです。具体的には、職業や年収、勤務先、雇用形態、保有資産、勤続年数、家族構成などで属性が判断されます。
契約者の属性のみで審査される住宅ローンに対し、投資用不動産ローンでは、属性に加え物件評価も審査対象となります。返済原資が家賃収入であることから、金融機関にとって事業の収益性が重要となるわけです。

金利の違い

不動産投資が事業であるという性質から、投資用不動産ローンの方が住宅ローンより金利が高く設定されることが多いという特徴があります。金融機関は、収益減や破綻によって返済不能となるリスクを考慮し、アパートローンには高めの金利を設定するわけです。

年齢制限の違い

投資用不動産ローンの場合、住宅ローンに比べて申し込み可能な年齢上限の融通が利きやすいという特徴があります。
個人の給与収入などから返済する住宅ローンは、定年退職を迎えれば返済原資がなくなってしまいます。一方投資用不動産ローンの場合、家賃収入があれば定年退職の年齢に関わらずローンの返済は可能です。そのため、明確な上限を設けていない金融機関が多いといえるでしょう。

ただし、契約者に万が一のことがあった場合に、保険会社が残債を肩代わりしてくれる「団体信用生命保険」に加入する場合は注意が必要です。多くの金融機関で、70歳以下などの年齢制限があります。

投資用不動産ローンと住宅ローンの違いについて、以下の記事により詳しい情報が載っています。ぜひ参考にしてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは? 融資を受けるならどちらが先?
不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

投資用不動産ローンのメリット

不動産投資を始めるにあたって、多くの投資家が積極的にローンを利用しています。投資用不動産ローンを活用するとどのようなメリットがあるのか、解説していきましょう。

レバレッジを効かせることができる

レバレッジとは「てこの原理」のことです。投資においては比較的ポピュラーな言葉で、少ない元手で大きな利益を生み出すことを意味します。
では、不動産投資において「レバレッジを効かせる」とは、どのようなことでしょうか?

【レバレッジなし】
物件価格:自己資金1,000万円
年間家賃収入:60万円
利回り:6%

【レバレッジあり】
物件価格:自己資金1,000万円+融資2,000万円
年間家賃収入:180万円
利回り:6%

どちらも利回り6%で、元手は同じ1,000万円です。しかし借入をしてレバレッジをかけることで、実際に手元に入る家賃収入は60万円から180万円に増えました。
このように、自己資金とローンを組み合わせることで利益額を上げることを「レバレッジ効果」といいます。

ローンの利息を経費にできる

投資用不動産ローンで発生する利息は、経費として計上することが可能です。
「不動産所得=不動産収入―必要経費」なので、経費が増えるほど不動産所得を減らすことができます。所得が減少すれば課税対象額が少なくなり、所得税や住民税の節税につながります。

ただし、ローンの元本部分は経費計上できませんので注意しましょう。

生命保険の代わりになる

投資用不動産ローンを利用する際、団体信用生命保険(団信)へ加入することができます。先述の通り、団信とは契約者に万が一のことがあっても、保険会社から金融機関に残債が返済される保険のことです。
残された遺族には、ローンが無くなった不動産が残ることになります。そのまま保有し続けて家賃収入を得ることもできますし、売却して現金化することも可能です。
掛け捨ての生命保険よりも有効だとして、生命保険代わりに不動産投資を始める人もいます。

手元に資金を残しておくことができる

物件購入にローンを利用することで、あえて手元に資金を残す方法を取る投資家も多いです。物件購入にあえて自己資金を使わない手法には、
・不測の事態に備えられる
・不動産投資の拡大ペースを速められる
などのメリットが挙げられます。

手元に資金があれば、災害など突発的な理由で建物が破損した時の修繕費や、空室が発生した時のつなぎ資金など、不測の事態が発生した時の備えになります。

また2件目3件目と不動産投資を拡大していきたい場合、手元に資産を持っている方が、比較的ローン審査に有利になる傾向があります。資産拡大を狙うなら、自己資金をキープしておいた方が不動産投資の事業規模拡大スピードを速められる可能性があるでしょう。

投資用不動産ローンのデメリット

次に、投資用不動産ローンについて知っておきたいデメリットについて説明していきましょう。

収益が減少してもローンの支払いは続く

不動産投資と切っても切り離せないのが空室リスクです。
何らかの事情で空室が発生した場合、収益が減少してしまいます。投資用不動産ローンの返済原資は家賃収入なので、空室が発生すればローン返済が難しくなり、手持ちの資金から持ち出さなければなりません。
入退去にかかる一時的な空室であれば、手持ちの資金で対応することも可能でしょう。しかし長期的に空室が続く場合、手持ちの資金が底をついてしまうと、最悪自己破産の可能性もあります。
物件購入時に、賃貸需要の高い物件を選ぶことや、空室リスクを加味した収支シミュレーションを立てること、手持ちの資金に余裕をもたせておくことなどが重要です。

キャッシュフローが減少する

投資用不動産ローンのメリット部分において、物件価格をできるだけローンに組み込み、戦略的に自己資金を手元に残すという方法を紹介しました。
しかしこの方法は、資金計画を見誤るとデメリットに転じる可能性もあるため、注意が必要です。

投入する頭金が少なければ、借入金額が多くなり、毎月の返済額が増えます。借入額が増えれば支払う金利も増えるため、せっかくの家賃収入の大半をローン返済に充てなければならなくなるでしょう。
その結果キャッシュフローが減少し、毎月手元に残る利益が少なくなるケースがあります。また融資額が大きくなれば、それだけ将来的な金利上昇リスクも大きくなります。

投資用不動産ローンの利用には、頭金や融資額の設定など、綿密な資金計画を立てるようにしましょう。

利息が発生する

ローンを利用すれば利息が発生します。属性にもよりますが、投資用不動産ローンは住宅ローンよりも金利が高くなることが一般的です。また先述の通り、将来的に景気が回復すれば金利が上昇する可能性もあります。

ローンの利息部分は経費計上することができるため、節税対策の1つとして活用することが可能です。しかし、リスクも考慮した綿密な資金計画を立てた上で判断しなければ、将来的に収益を圧迫する原因ともなりかねないでしょう。

投資用不動産ローンを扱う主な金融機関と金利の目安

投資用不動産ローンは、メガバンク、地方銀行、信用金庫・信用組合などの金融機関で扱われています。それぞれ以下のように、金利や審査基準など、異なる特徴を持っています。

審査基準金利
メガバンク比較的厳しい1~2%程度(変動金利の場合)

地方銀行低金利であればあるほど厳しい傾向にある1~4%程度(変動金利の場合)
信用金庫・信用組合※地方銀行と同程度地方銀行と同程度

※信用金庫・信用組合の営業エリアは、金融庁の定めにより限定されています。

投資用不動産ローンの金利の種類

投資用不動産ローンにも、住宅ローンと同様固定金利と変動金利があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

固定金利変動金利
特徴固定金利特約期間中は、申込時の金利が変動しない
全期間固定もあり 金融機関によって、毎月、半年おきなど金利の見直しがあり、金利が変動する
金融機関によって、毎月、半年おきなど金利の見直しがあり、金利が変動する
金利高い低い
メリット・金利が一定なので返済額の変動がなく、返済計画が立てやすい
・金利上昇リスクがない
所定の金利が低いため、その後の金利上昇がなければ、総返済額は固定金利よりも少なく済む
デメリット変動金利よりも所定の金利が高い長期間の金利上昇が続くと、月々の返済額が増加し、総返済額が固定金利よりも増える可能性がある

それぞれにメリット・デメリットがあるため、各投資家の投資スタンスや、どのリスクを取るかによって選択肢は変わるでしょう。
また、変動金利型から固定金利型への切り替えは可能ですが、固定金利特約期間中に変動金利型へ切り替えることはできませんので、注意しましょう。

投資用不動産ローン利用までの流れ

投資用不動産ローンを利用し、融資が実行されるまでの流れについて解説していきます。

事前審査

物件の売買契約前に、金融機関でローンを利用できるか否かの事前審査を行います。物件情報や自己紹介資料を提出し、金融機関は個人の属性や物件評価、借入希望額などを精査します。収益性や申込者の返済能力などが主なチェックポイントになるでしょう。

本審査

事前審査の結果、本審査への申し込みが可能になると、融資担当者から連絡が来ます。本審査において追加で必要な書類もありますので、しっかり確認しておきましょう。
事前審査の申し込みから本審査終了まで、1~2ヶ月かかることもあります。

ローン契約

本審査に通ればいよいよローン契約(金銭消費貸借契約)となります。審査の結果によっては融資額、金利、融資期間が希望通りにはならないことがありますので、担当者と融資条件についてよく確認しましょう。
ローン契約と同時に、物件を担保にするための抵当権設定契約や、団体信用生命保険の契約なども行われます。

融資実行

金銭消費貸借契約後、融資実行日にローン利用者の銀行口座に融資額が入金されます。契約者はその資金を使って物件を購入し、それ以降は毎月ローン返済をしていくことになります。

投資用不動産ローン実行までのステップを含めた、不動産投資全体の流れは、不動産投資の流れ9ステップを解説! 目標設定から物件引き渡しまでに詳しく載っています。ぜひご確認ください。

投資用不動産ローンの利用に必要な主な書類

投資用不動産ローンを利用するまでに必要な、代表的な書類をご紹介します。いずれも本人の属性確認や、物件評価を行う際に大変重要な書類です。不備があれば融資審査に時間がかかってしまいますので、漏れのないようにそろえておきましょう。

物件概要書

物件の名称、所在地、土地建物の面積や物件の概要、法律上の規制など物件に関する情報が記載された書面です。

レントロール

購入しようとする物件に入っている各入居者・テナントの賃貸借状況がわかる書類のことです。契約賃料などが記載されており、その物件の収益性の確認に利用します。

源泉徴収票、確定申告書

前年の源泉徴収票または確定申告書を基に、申込者の収入などを確認します。本人だけでなく、連帯保証人の源泉徴収票、確定申告書も必要です。

不動産登記簿謄本(登記事項証明書)

不動産の所在地や所有者が記載されている「表題部」と、権利関係が書かれている「権利部」などのパートで構成されています。法務局で交付申請することが可能です。

公図

土地の単位ごとにおおよその地形や、位置関係、地番などが記載された地図のようなもの。最寄りの法務局で入手可能です。

建築図面等の物件資料

建物の平面図や間取りが記載された資料です。

建築確認済証(建築確認通知書)

建物が法律にのっとって建築されていることを証明する書類のことです。不動産会社に請求します。

売買契約書(本審査時に必要)

該当する物件に関して、売り主と買い主間で交わされた契約内容が記載されている書類です。
金融機関への投資用不動産ローン本審査申し込みは、物件の売買契約とほぼ同時に行います。

重要事項証明書(本審査時に必要)

物件の売買契約書と同時に作成するもので、宅地建物取引士が物件に関する重要事項を説明する書類です。こちらも本審査時に必要です。

その他必要書類

身分証明証、実印、印鑑登録証明書、住民票、保険の申込書なども必要になります。

融資を受けるにあたって必要な書類一覧は、こちらの記事にも詳しく載っています。ぜひ参考にしてください。
不動産投資で銀行融資を受けるには? 申込手順と審査ポイントを紹介

まとめ

さまざまな投資手法がある中で、ローンを利用してレバレッジを効かせることができるのは、不動産投資ならではの大きなメリットです。
投資用不動産ローンのリスクを理解し、綿密な資金計画・収支シミュレーションを立てれば、そのメリットを最大限生かした不動産投資を実現することができるでしょう。

LIFULL HOME’Sでは、不動産投資の融資に関するセミナーを開催しています。ぜひ参考にしてください。
LIFULL HOME’S の融資に関する不動産投資セミナ―

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
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