LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

新築物件への不動産投資ってどうなの!?メリット・デメリットを比較

不動産投資初心者の方が物件を選択する際、中古物件にするか新築物件にするか悩む方は多いのではないでしょうか?
特に新築物件には「新築」というステータスが入居者を呼び込みやすいというイメージもあり、興味を持っている投資家も多いでしょう。

そこで、不動産投資において新築物件にはどのようなメリット・デメリットがあるのか、新築物件を選ぶ上でどのような注意点があるのかを見ていきましょう。ぜひ、新築物件の特徴や失敗しないためのポイントを押さえてください。

不動産投資における新築の定義とは?

新築物件とは

新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。)

とされています。
国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」第1章 第2条(定義)第2項より引用

この定義を踏まえると、人が住んだことがなくても、建設工事完了から1年が経過すれば「新築物件」ということはできません。このような物件は「未入居物件」と表記されることが多いです。

また建設工事完了から1年以内で、一度でも入居者がいた物件が売りに出される場合「築浅物件」と呼ばれるのが一般的です。

これらの違いをよく覚えておきましょう。

新築物件と中古物件の違いを比較しよう

では次に、不動産投資において新築と中古にはどのような違いがあるのか、簡単にまとめてみましょう。

新築物件中古物件
物件価格高額になりやすい新築より安価で入手しやすい
初期費用仲介手数料がかからなければ、比較的安く済むことが多い仲介手数料によっては高額になりやすい
利回り低くなる傾向がある取得費用が安ければ安いほど高くなる
節税効果長期的に続く短期的に大きな節税効果を生む
家賃設定比較的高い比較的低い
修繕費安く済むことが多い物件によっては修繕費がかさむ

以降の見出しにおいて、こうした新築物件の特徴を中古物件と比較しながら解説していきます。
不動産投資における物件種別や中古物件について詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事を参考にしてください。
【不動産投資】物件種類別メリット・デメリット・リスクまとめ
【不動産投資】中古マンション投資で失敗しないためには?節税効果の実例も紹介!

新築物件で不動産投資を行うメリット

では、先述した新築物件の特徴を詳しく見ていきましょう。まずはメリットです。

入居者が獲得しやすい

日本においては「誰も住んでいない家」というステータスが好まれ、新築物件に人気が集中する傾向が強いです。
また、新築物件には入居者のニーズにマッチした最新設備が導入されていることも多く、入居者が獲得しやすいという大きなメリットがあるといえます。

空室リスクが比較的少なく、安定した家賃収入を得ることが可能になるでしょう。

金融機関の融資審査や融資条件が有利になる可能性も

新築物件は、物件の状態が良好で賃貸需要が高いため、金融機関の担保評価が高くなる傾向があるといわれています。そのため融資審査に通りやすかったり、金利が低い、頭金が少なくできるなど、融資条件が有利になったりする効果が期待できるでしょう。
中古物件より新築の方が物件の耐用年数が長いことや、修繕リスクが低いことも、物件評価が高い理由の1つです。

融資限度額が大きくなれば、その分手元に資金を残すことができます。賃貸運用中の突発的な支出に備えることが可能になるでしょう。

修繕費が抑えられる

中古物件の場合、物件の状態によっては購入後に大きな修繕費用がかかるケースがあります。一方新築物件では、まれに入居者の要望で設備の取り付けなどを余儀なくされるケースがありますが、中古物件のような初期の修繕費はほぼかからないといえるでしょう。

その後の賃貸運用中においても、中古物件に比べれば、当面大規模な修繕費はかからない可能性が高いです。万が一の時に備えておく費用も少なく済むでしょう。

節税効果が長期的に続く

不動産投資にはさまざまな節税効果があります。
とりわけ新築物件は耐用年数が中古物件よりも長いため、減価償却費を経費計上できる期間が長く、長期的に節税効果を享受できるといえるでしょう。

減価償却費とは、物件の購入費用を耐用年数にわたって分割して計上できる経費のことを指します。
例えば同じSRC造のマンションだった場合、新築物件の耐用年数は47年です。一方築20年の中古物件の耐用年数は、

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×20%

の計算式に基づいて計算すると、31年となります。

より長期間にわたって節税効果を得たい場合、新築物件がお勧めでしょう。

減価償却費については、【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介しますの記事に詳しく載っています。

固定資産税が減額される

下記の条件に該当する新築物件の場合、住宅にかかる固定資産税が優遇されます。

住宅の種類床面積の条件減額率期間
戸建賃貸住宅50m2以上~280m2以下固定資産税額の2分の1を減額3年度分
アパート・マンション(貸家)40m2以上~280m2以下固定資産税額の2分の1を減額5年度分

アパート・マンションの場合、3階建て以上の耐火・準耐火建築物であることが条件となります。また減額される固定資産税額は、1戸当たり120m2相当分が上限となっていますので注意しましょう。

認定長期優良住宅である場合、減額される期間がさらに延長されます。戸建て住宅の場合5年度分、3階建て以上の耐火・準耐火建築物である場合7年度分となります。

仲介手数料がかからないケースが多い

新築物件の場合、売り主がディベロッパーであることが多く、その場合仲介手数料はかかりません。

400万円を超える物件の場合、仲介手数料は法律で上限が定められており、

売買価格×3%+6万円+消費税

で計算されます。
例えば3,000万円の物件の場合、仲介手数料が100%かかるとすると、その金額は105.6万円。仲介手数料は初期費用の中でも大きな割合を占める支出であり、決して安くはありません。

手数料がかからない新築物件なら、手持ち資金からの支出を抑えて不動産投資をスタートすることができます。

家賃を高めに設定することができる

先述の通り、新築物件は賃貸需要が高いため、相場よりも高めに家賃を設定することができるケースが多いでしょう。
ただし、近隣物件の家賃相場や競合物件をよく調査し、集客が可能な範囲で家賃設定する必要があります。

新築物件で不動産投資を行うデメリット

新築物件にはさまざまなメリットがあることが分かりましたが、一方で理解しておかなければならないデメリットも存在します。しっかり把握し、新築物件が自分の投資スタイルに合っているかどうか、確認しましょう。

取得費用が高い

新築物件は、同じような条件の中古物件に比べ取得費用が高いことがデメリットとして挙げられます。

ローン金額が大きくなるため、月々のローン返済の負担が大きくなるでしょう。借入額が大きくなれば、金利が上昇した場合のリスクも上がります。新築は担保価値が高く、頭金なしといった有利な条件で融資を受けることができるかもしれませんが、その場合、より合計融資額は大きくなります。

融資において有利な条件が得られたとしても、綿密な返済計画を立て、慎重に検討することが重要です。

キャッシュフローが悪化しやすい

キャッシュフローとは、収益から経費などを差し引き、手元に残るお金のことです。

先述の通り、新築物件は取得費用が高いため、月々のローン返済額が大きくなります。相場より高めの家賃を設定できたり、修繕費がかからなかったりといったメリットはあるものの、それでもローン返済が収益を圧迫してしまうケースが多いでしょう。

つまり新築物件の場合、家賃収入のほとんどがローン返済に充てられてしまい、手元に利益が残らないといったようなキャッシュフローの減少を招く恐れがあるということです。
事前の収支シミュレーションをしっかりと行い、融資額や物件価格をよく検討する必要があるでしょう。

家賃の下落幅が比較的大きい

先述の通り、新築物件は入居者からの需要が高いため、初めての入居者の家賃を高く設定できるケースが多いです。
しかし一度入居者が入れ替わった時点で、すでにその物件は「中古物件」となってしまいます。新築と同等の賃貸需要がなくなれば、家賃は周辺の同等物件の相場に合わせざるを得なくなるでしょう。

株式会社三井住友トラスト基礎研究所が2013年に発表したレポート「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、築10年までの間の家賃下落率は年間約2%でした。その後築10年から20年の間の年間家賃下落率0.6~0.9%と比較すると、新築から10年間の家賃下落率がより大きいことが分かります。

新築で不動産投資を行う際には、10年後、20年後の家賃はどうなるのかをしっかりシミュレーションしておかなければなりません。近隣物件を調査し、同等の構造を持つ物件で築10年、20年の家賃がいくらになっているのかを参考にするとよいでしょう。

物件価格の下落率が比較的高い

建物は、築年数が経過すれば摩耗し劣化してしまうものです。適切な修繕や周辺の賃貸需要によっても大きく異なりますが、築年数が経過するに従って、物件価格が下落していくのが一般的です。

公益財団法人東日本不動産流通機構が2019年に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」によると、首都圏の中古マンションの平均価格は、新築から築10年までの間に約25%下落しています。そこから築20年までの間の下落率が10%程度であるのと比較すると、最初の10年間での下落率が大きいことが分かるでしょう。

こうした物件価格下落の理由の1つに「新築プレミアム」というものがあります。新築プレミアムとは、新築物件の販売価格に上乗せされる金額のことです。新築物件に人気が集まる傾向が強いため、価格が高めに設定されるケースが多いといえます。
またそれ以外に、販売会社の広告費用や人件費などが上乗せされるケースも多いでしょう。

新築物件を購入した場合、短期間での売買はキャピタルゲイン(売却益)が得にくい可能性があることを想定しておく必要があります。

利回りが低い

先述の通り、新築物件は取得費用が大きくなりやすいため、融資額も大きくなります。毎月の返済額も大きくなるため、仮に相場より高めの家賃設定ができたとしても、キャッシュフローが小さくなる傾向が強いです。中古物件に比べて、想定される利回りが低くなることを念頭に置いておきましょう。
2人目の入居になれば「新築」のステータスがなくなり、家賃を相場と同程度に下げる必要が出てくるかもしれません。場合によってはますますキャッシュフローが悪化し、赤字になる可能性もあるでしょう。

収支シミュレーションが難しい

新築物件には、賃貸運用の実績がありません。中古物件のように、過去の賃料や入退去の履歴、修繕履歴などを参考にすることができないため、収支シミュレーションを立てるのが難しいというデメリットがあるでしょう。
想定通りに入居者が集まらない、想定した家賃設定で入居者が集まらないなど、思った通りに行かないケースもあるので注意が必要です。

近隣や競合物件の入居状況、家賃相場などをよく精査し、物件購入前からより現実的なシミュレーションをすることが重要といえます。

新築物件で不動産投資を行う重要な3つのポイント

では、新築物件で不動産投資を行う際に重要な3つのポイントをご紹介します。

頭金を多く入れる

新築物件の場合、担保価値が高いがゆえに、場合によっては頭金を入れないフルローンで融資を組むことが可能になるかもしれません。しかし、フルローンの選択にはその後のリスクをよく考慮することが必要です。

フルローンは、頭金が不要なため手元に自己資金を残すことができます。しかし、毎月の返済額が高額になり、キャッシュフローや利回りが低い投資になってしまう可能性があります。
仮にフルローンが可能な融資条件であったとしても、本当にフルローンが最善なのか、慎重に資金計画を立て、検討するようにしましょう。

新築物件の場合、あえて頭金を多く投入し、借入額を減らすことで月々の収益を確保するという手も有効といえます。

情報収集をしっかりと行う

新築物件の不動産投資は過去の前例がないため、近隣の物件価格や家賃設定などの情報収集が頼りです。築年数や間取り、構造によってどのくらいの賃貸需要があるのか、家賃下落や物件価格の下落はどの程度か、周辺の状況を参考にするしかありません。
綿密な市場調査をした上で物件を検討していきましょう。

LIFULL HOME’Sのホームページでは、多くの新築物件の情報を見ることができます。
地域を絞ったり、車での移動時間から探したり、さまざまな検索条件から物件を探すことができますので、ぜひ参考にしてください。
全国の新築マンション・分譲マンションを探す

新築だけにこだわらず色々な物件を見る

入居者を呼び込みやすい、家賃を高めに設定できるなどのメリットに惹かれて、新築物件に限定して物件を探してしまう人もいると思います。しかし、これらのメリットはずっと続くわけではなく、あくまで一時的な付加価値であるケースが多いです。

家賃や物件価格の下落幅、ローン返済額、出口戦略など、10年後20年後の収支計画を検討した結果、人によっては中古物件の方が投資スタンスに合っている可能性もあります。

新築物件だけにこだわらず、さまざまな物件を比較し、長期的な視点で投資判断することが重要です。

新築不動産投資の新たな選択肢

新築不動産投資といえば、土地を探して自分で新築アパートなどを建築するケースや、新築されたマンションやアパートの一室を区分所有するケースなどを思いうかべる方が多いでしょう。

しかしそれら以外に「建て売り新築」という選択肢があることをご存知でしょうか。土地探し、建築全てを自分で行うにはかなりの知識と経験を必要としますが、建て売り新築の場合、初心者でも取り組みやすい新築住宅の選択肢といえるでしょう。

そこで、建て売り新築について簡単にご説明します。

建て売り新築とは

建て売り新築とは、建築会社が土地を仕入れ、自社でアパートやマンションなどの建物を建築し、土地と建物をセットで販売するタイプの物件のことです。
建て売りといいながらも、実際は「土地とプラン(建築図面と収益シミュレーション)」の状態で契約をし、契約締結後に建築がスタートするケースが多いです。

建築にかかるさまざまな手間を省くことができるという大きなメリットがあります。

建て売り新築アパートの注意点

手間がかからないのが魅力の建て売り新築物件ですが、いくつか注意しなければならない点があります。

まずは、自分で土地を探してアパートを建築する場合に比べて、建築費用が割高になることです。建築の過程で多くの業者が間に入るため、どうしても建築費用がかさむ傾向があります。

また、建築会社から提示された収支シミュレーションが適切かどうか、よく吟味するようにしましょう。家賃設定や下落率が適正かどうかを自分で判断し、提示されたプランをうのみにしないことが重要です。

建て売り新築は、着工前に契約することが多いため、実物をみて判断することができないというデメリットがあります。同じ建築会社が建築した過去の実績を見てみるなど、物件の質をしっかりと確認するようにしましょう。

都心の新築物件は将来性あり!?

新築物件で不動産投資を行うにあたり、都心部のマンションを狙う投資家が増えています。なぜなら、今後の入居需要の高まりが期待されているからです。
なぜ都市部の新築物件は賃貸需要が高いのか、その理由について解説していきましょう。

東京都の人口は今後も増え続ける

2015年度に行われた国勢調査によると、全国の人口が減少している中、東京都の人口は約1,352万人で、前回の調査よりも約36万人増加しているという結果でした。さらに東京都の人口は2025年まで上昇が続き、1,398万人まで増加すると予測されています。

また東京都総務局統計部のデータによると、東京都23区の人口は2030年頃まで増加傾向にあり、979万人程度になると予測されています。逆に23区以外は2020年から減少傾向となっており、東京都内でもとりわけ23区への人口集中が起きているといえるでしょう。

人口が増え続けるということは、引き続き高い賃貸需要が期待できるということです。都市部の新築物件の人気が高い理由の1つといえるでしょう。

東京都23区の賃貸ニーズがますます増加

郊外の自宅から長い通勤時間をかけて通っていた世帯主が、子どもの独立を機に自宅を手放すといったケースがよく見られます。そして、利便性の高い都心部の小さなマンションに夫婦二人で引っ越すといったケースが増えているといわれています。

また、国土交通省は「職住近接のまちづくり」という方針を進めています。「職住近接のまちづくり」とは、長時間通勤や通勤混雑を改善しゆとりある生活を実現するために、職と住のバランスが整った都市構造を形成するという方針のことです。
これにより、道路やマンション開発だけではなく、都心部でも樹木を植えて緑を多く取り入れたり、商業施設や医療機関などを居住区の近隣に建設したりするなど、都心部の利便性がますます高まっています。

東京23区の人口が今後も増え続けることや、最近の賃貸需要のトレンド、国が進めるまちづくりの政策により、都心部の賃貸需要はますます高まっているといえるでしょう。都心部における新築不動産投資には、将来性があるといえるかもしれません。

まとめ

新築物件は修繕リスクが少なく、賃貸需要が高いという大きなメリットがある反面、ローン返済額が大きく利回りが低くなりやすいというリスクもあります。

一方中古物件は修繕費や初期費用がかさみやすいというデメリットがある一方で、取得費用が低く、比較的高い利回りが期待できるというメリットが考えられるでしょう。

どちらがいい悪いではなく、各投資家の投資スタイルや、不動産投資で目指すゴールによって選択する必要があります。どちらの物件においても、将来的な家賃・物件価格の下落を加味した、長期的な視点での収支計画が必要不可欠です。

新築物件で不動産投資を行うなら、建て売り新築アパートや都心部の新築マンション投資にも注目し、さまざまな物件から情報収集することをお勧めします。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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