LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資は宅建資格がないと違法になるのか?宅建業法を検証しよう

「不動産投資に宅建資格は必要なの?」という疑問を持っている方、多いのではないでしょうか?さまざまな情報を見てみると、一般的には「必要ない」という意見が多いように見受けられます。

しかし国土交通省の見解を見ていくと、宅建資格を持たない不動産投資にはグレーな部分が存在し、場合によっては宅建資格がないと違法になるという議論もあります。
実際のところ、不動産投資において宅建資格は必要なのでしょうか?
宅建業法の中身を検証し、違法といわれる根拠や不動産投資における宅建資格の必要性について解説していきましょう。

宅建とは

宅建や宅建士の正式名称は「宅地建物取引士」です。宅建士の資格は国家資格であり、毎年20万人前後が受験する人気資格の1つとなっています。

不動産投資をするにあたり、宅建士資格を持つことのメリットについては、不動産投資に宅建資格は必要? 持っていると安心な4つのメリットとは?の記事に詳しく載っています。ぜひ参考にしてください。

宅建士の業務

宅建士の具体的な通常業務は、主に不動産の売買や賃貸の仲介です。これらは宅建資格を持たない不動産会社の社員と同様の業務ですが、それ以外に宅建士にしかできない独占業務があります。
・重要事項説明
・重要事項説明書の記名・押印
・契約書の記名・押印
これらの行為を行うことができるのは、宅建士の資格を持っている人だけです。

宅建業・宅建業法とは

宅建業は「宅地建物取引業」の略で、宅建業法とは「宅地建物取引業法」の略です。

不動産の売買・仲介・賃貸・管理などさまざまな業務を含んだ広義的な意味で使われる「不動産業」に対し、その中でも「売買」、売買や賃貸の「仲介」といった取り引きを行う業務のみを指す言葉が「宅建業」です。

宅建業者や宅建士は、宅建業法にのっとって業務を行わなければなりません。
宅建業を営むには、宅建業免許が必要です。また、宅建業法の規定の1つとして、不動産業を営む場合1つの事業所で「業務に従事する者」5人に1名以上の割合で、宅建士の有資格者を設置しなければならない、というものがあります。

宅建業法に違反した宅建業者や宅建士は、業務停止処分や免許停止処分などの処分を受けることもあります。

不動産投資において宅建資格がないと違法になる!?

先述の通り、不動産業を営むにあたって宅建士はなくてはならない存在です。しかし一方で、不動産投資を行うという点では、宅建資格を持っている必要はないという意見が大多数を占めています。

果たして、宅建資格を持たずに不動産投資を行うことが、違法となることはあるのでしょうか?詳しく見ていきましょう。

キーポイントは「宅建業」に該当するか否か

本来、大家として物件を第三者に貸し出す行為は「不動産賃貸業」です。宅建業からは除外されている業務であるため、基本的に宅建業法の影響を受けるものではありません。
しかし中には、不動産賃貸業の枠を超えた不動産投資を行っているケースもあります。

つまり、宅建資格を持たずに不動産投資を行うことが違法と判断されるか否かのキーポイントは「その不動産投資が宅建業に該当するかどうか」です。

宅建業法第12条に、宅建業の免許を持たずに宅地建物取引業を営んではならない(無免許営業の禁止)とあります。

つまり、もし自身の行う不動産投資が「宅建業」に該当すると判断された場合、宅建業免許を持たずに不動産投資を行うことは「違法」と判断されてしまいます。
自ら宅建士の資格を取るか、宅建士の資格保有者を雇った上で、宅建業免許を取得しなければなりません。

では、どんな場合に不動産投資が宅建業と見なされるのでしょうか?

宅地建物取引業法の解釈

国土交通省が発表している宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方を見てみましょう。

第2条第2号関係部分に、宅建業の判断基準を定義している記述があります。

1. 取引の対象者
広く一般の物を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められる者は事業性が低い
2. 取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い
3. 取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い
4. 取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い
5. 取引の反復性継続
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとする者は事業性が低い

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方より引用)

不動産投資をしている人の中には、該当する部分があるという方もいるのではないでしょうか?
特に「利益を目的とする取引」、「転売するために取得した物件の取引」という部分は、不動産投資にはよくある取引パターンといえます。
自身の不動産投資がこれらの取引に該当すると判断された場合、無免許営業により罰則の対象となってしまう可能性があるでしょう。

特に注意したい「取り引きの反復性継続」

特に注意したいのは、上記の「5. 取引の反復性継続」の部分です。

不動産投資を継続していれば、複数回の売買を経験している人、あるいは将来的に複数回の売買を予定している人も多いでしょう。
つまり、物件の売買を繰り返すことで得られるキャピタルゲイン(売却益)を狙った不動産投資は、宅建業法違反と判断される可能性が高いといえます。

反復継続の頻度がどれくらいなら宅建業法に触れるのか、その基準は実は明確には決まっていません。しかし判断基準が曖昧であるからこそ、継続的な売買取引には注意が必要です。

過度な売買は宅建業法違反の可能性も

宅建業法に定められた「宅建業」の解釈を考慮すると、過度に転売を繰り返して利益を積み重ねていく不動産投資には注意が必要といえるでしょう。

1. 利益を目的に
2. 転売するために物件を取得し
3. 継続的に売買取引を行う

これら3つが「宅建業」の判断基準に当てはまることになり、その場合宅建業免許の取得が求められます。

取り引きの回数や頻度などの具体的な基準はありませんが、こうした取り引きが宅建業法に抵触する可能性は高いといえるでしょう。

宅建業法違反と判断されたらどうなる?

無免許営業により宅建業法違反と判断された場合、宅建業法の中で最も重たい「3年以下の懲役または100万円以下の罰金(第79条第2号)」が予定されています。
また宅建業法第5条には、宅建業法違反による罰金刑に処せられた場合、5年を経過しない者は宅建業免許を取得できないという条文があります。

宅建業法取り締まりの現状

現状では、明らかに悪質な無免許営業や名義貸し以外については、さほど厳しい取り締まりは行われていないといえるでしょう。
宅建業の規定そのものにグレーな部分が多いことや、無免許営業の検挙は警察の管轄であることなどが、宅建業法に抵触する不動産投資が取り締まられていない理由の1つと考えられます。

しかし、今後何かのきっかけで規制や取り締まりが厳しくなる可能性はじゅうぶんに考えられます。
宅建業法の解釈が厳しく適用されることになれば、自身の不動産投資が無免許営業に該当してしまうかもしれません。その時に焦って宅建業者免許を取得しようとしても、過去の取引実績によっては免許が取得できないケースもあります。

上記した宅建業の基準に少しでも当てはまる可能性がある不動産投資をしている場合、万が一の時のために免許を取得しておいた方がよいかも知れません。

不動産投資に関連する宅建以外の資格

宅建士以外にも、不動産投資に関連する資格があります。

資格の種類不動産投資に関連する業務内容
司法書士不動産や法人の登記
土地家屋調査士登記に必要な土地や家屋に関する調査・測量
不動産鑑定士適正な地価の評価や不動産に関するコンサルティング
FP(ファイナンシャルプランナー)FP(ファイナンシャルプランナー) 保険、ローン、賃貸経営など投資全般のお金に関する相談業務
建築士建物のデザイン・設計、工程管理

これらの資格は、持っていなくても不動産投資を行う上で支障はありません。有資格者に外注・依頼することで事足りるでしょう。時間と労力をかけてわざわざ取得する必要はありません。

しかし、仮に自身が司法書士の資格を持っているのであれば、自分で登記をすることができます。不動産登記のための費用がかからないというメリットがあるでしょう。
またファイナンシャルプランナーの資格があれば、ノウハウを生かしてキャッシュフロー表や資金計画を作成することも可能です。
建築士の資格があれば、自分好みのデザイン、設計の新築物件を自身で設計することができます。

不動産投資に必須の資格ではありませんが、あると役に立つ資格といえるでしょう。

宅建資格以外に不動産投資に必要な知識

不動産投資行っていく上で、知らず知らずのうちに宅建業法に抵触する可能性があることをご説明してきました。取り締まりを受けないためには、宅建士の資格や宅建業免許が必要であることがお分かりいただけたと思います。

しかし、実際に不動産投資を実務として行っていくためには、宅建資格以外にも重要な知識がたくさんあります。必要とされる代表的な知識を見ていきましょう。

物件の目利きの知識

不動産投資の成功の鍵は、物件選びといっても過言ではありません。
いい物件を見極める目は、どれだけ多くの物件を見てきたか、その経験値によって育つものです。
普段からさまざまな地域・種類・間取りの物件に目を通し、実際に足を運んで、できるだけ多くの物件に触れることが重要といえるでしょう

LIFULL HOME’Sでは、全国の収益物件を検索することができます。よい物件を見極める目を養うためにも、ぜひLIFULL HOME’Sのサイトを活用してください。
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税金の知識

不動産投資には、さまざまな節税効果があります。修繕費や管理費、ローンの利息部分、減価償却費など経費計上できる項目が多く、課税対象額を減額させることによって、所得税・住民税の節税効果が期待できます。
その他、相続税対策のために不動産投資を始める人も多いです。

不動産投資を始めるにあたって、税金の知識は大切です。より正確な収支計算・資金計画を立てることができ、成功につながりやすくなるでしょう。

不動産投資における節税効果や減価償却費については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産投資は税金対策として有効!経費の仕組みと節税シミュレーション
不動産投資における節税対策のポイントは?
【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介します

リフォームの知識

中古物件を購入した場合、購入後に修繕が必要になることがあります。また、入居者から修繕を依頼されるケースもあるでしょう。
どの程度の費用がかかるのか、費用対効果はどの程度か、どんな修繕が適切なのかなど、不動産投資においてリフォームに関する知識は重要です。

中には、修繕やリフォーム、壁紙の張り替えなどをDIYで行う投資家もいます。自分自身で行うことで、備品購入費や工事費などの支出を抑えることができるからです。

不動産投資でより多くの収益を出すためには、リフォームの知識も大いに役立つでしょう。

銀行融資の知識

多くの人は、ローンを組んで不動産投資を始めます。不動産の購入には、ローンの知識も重要といえるでしょう。

金融機関の融資の現状や、スムーズに融資審査に通るための工夫を理解しておくことで、不動産投資のスタートが変わってくることもあります。
また、自身が行う不動産投資の出口戦略によっても、適切な融資の受け方は変わってくるでしょう。例えば、頭金を多めにしてなるべく多くの現金を手元に残し、2棟目の融資に備えるなど、融資は戦略的に考えることが必要です。

不動産投資における銀行融資について詳しく知りたい方は、不動産投資で銀行融資を受けるには? 申込手順と審査ポイントを紹介をぜひご覧ください。

経営の知識

不動産投資は「投資」という名前が付いているものの「経営」に近い側面があるとよくいわれます。初期投資で物件を購入し、入居者を見つけて物件を貸し出すことで家賃収入(場合によっては売買益)を得るという「ビジネス」に近いといえるでしょう。
資金計画を立て、どれだけ収益が見込めるのかを計算し、利益が出たら納税するという流れは、個人であったとしても、行っていることは経営者と同じです。

その他、周辺地域や競合物件、賃貸需要を調査するマーケティングの知識や、景気や金利の動向を見る経済学的知識も重要です。
不動産投資には、さまざまな知識が必要であり、事前学習が重要といえるでしょう。

不動産投資に関する知識は、LIFULL HOME’Sが行うセミナーでも学ぶことができます。テーマ別に分かれており、目的に合ったセミナーを検索できるほか、不動産投資を学べる最新ニュースも掲載しています。ぜひ活用してみてください。
LIFULL HOME’Sの不動産投資セミナ―

その他、不動産投資初心者が知っておくべき基礎知識に関しては、不動産投資初心者が一番最初に知っておくべきこととは?の記事で詳しく知ることができます。参考にしてください。

宅建資格以外に不動産投資に重要な行動

最後に、不動産投資を行うにあたって重要な「行動」の部分に注目してみましょう。
宅建資格の取得以外にも、不動産投資に必要なものが分かります。

人脈づくり

不動産投資において、人脈は非常に重要です。特に不動産投資を始めたばかりの初心者の方にとって、他の投資家とのつながりはとても有益だといえるでしょう。
セミナーや大家さん同士のネットワークに積極的に参加し、すでに不動産投資で成功している先輩投資家や、同じような投資スタイルを持つ仲間を見つけることをお勧めします。

どのような地域で、どのような種類の物件で、どのくらいの収入を得ているかなど、先輩投資家からは具体的な賃貸経営の実態を知ることができます。
物件選択に迷った時や、入居者トラブルが起きたときなど、仲間からアドバイスをもらえることもあるでしょう。
あるいは物件の修繕をDIYする際、お勧めの材料やホームセンターの情報など、身近なノウハウを得るのに人脈を活用している人もいます。

さまざまな情報収集法の1つとして、人脈を有効に活用しましょう。

物件の現物確認

不動産投資を成功させる鍵の1つに「いかに足で稼ぐか」というものがあります。つまり、どれだけ多くの物件に実際に足を運ぶか、ということです。

物件選択は、不動産投資の重要なポイントです。実際に現物をみて、さまざまな角度から検証・確認をする必要があります。
内装や間取り、外観の損傷やデザインはもちろんのこと、スーパーやコンビニまでの距離、周辺物件の相場、競合物件の有無、医療施設や商業施設の開業・閉鎖予定など、実際に訪問しなければ分からない情報は数多く存在します。

不動産投資に成功している投資家は、何十件・何百件という物件に実際に足を運んでいることが多いです。
多くの物件を見ることで、物件の良しあしを見極める目が育ちます。LIFULL HOME’Sの収益物件検索などを利用しながら、ぜひ多くの物件に触れてください。

資金計画、収支シミュレーションの作成

不動産投資には、資金計画や収支シミュレーションが欠かせません。
家賃収入、ローン返済、支払う税金や、経費、修繕計画などをトータルで精査した上で物件の購入を決断する必要があります。

広告に記載されている物件利回りは、経費などを含めない「表面利回り」であることが多いです。必ず、経費やローン返済を含めたより実数値に近い「実質利回り」を自身で算出し、購入する前の収支シミュレーションを綿密に行うようにしましょう。

金融機関との信頼関係づくり

1件目の不動産投資が軌道に乗り、2件目・3件目と所有物件を増やしていきたい場合は、ぜひ融資を受けている金融機関の担当者と良好な信頼関係を作ることを意識するようにしましょう。

不動産投資の実績があれば、2件目以降に有利な条件で融資を受けられる可能性も出てきます。正確性の高い事業計画書を提出するなど、金融機関からの信頼度を上げる努力は重要です。

入居者に関する適切な対応

賃貸経営において、入居者募集は重要なポイントです。
オーナー本人が募集を行う場合は、営業力が大切になります。管理会社へ依頼するなら、入居者募集に強い管理会社に出会えるよう、しっかりリサーチしなければなりません。
空室リスクを抑え、安定した収益を得るために、入居者募集には特に力を入れる必要があるでしょう。

また、賃貸経営中の入居者トラブルにも注意が必要です。設備の破損や、隣人との騒音トラブル、クレーム、家賃滞納などが考えられます。
自身で対応する場合も管理会社に委託する場合も、先輩投資家のアドバイスなどを参考にしながら、適切な対応方法を学んでおきましょう。

まとめ

宅建業法の無免許営業については、今のところ厳しい取り締まりが行われているとはいえないのが現状です。しかし、投資手法によっては宅建業法に抵触するケースもあることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

宅建業法は、仮に無免許営業を行った場合、懲役や罰金が科され、その後しばらくは宅建免許を取得できないという厳しい罰則が設けられている法律です。

まずは不動産投資に必要な知識と行動を身に付け、投資を軌道に乗せることを優先としながら、いずれ宅建資格や宅建業免許と向き合う機会を作ってみるとよいでしょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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