LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資家の実態を探る!年収・職業・年齢・投資目的を検証

「不動産投資に興味があるけれど、お金持ちにしかできないもの……」といったイメージを持っている方は多いのではないでしょうか?
しかし実際には、全ての不動産投資家がお金持ちというわけではありません。さまざまな年収・職業・年齢・立場の人たちが、不動産投資家として活躍しています。

そこでこの記事では、どのような人が不動産投資家になっているのか?どのような目的で不動産投資家になったのか?など、不動産投資家にまつわる疑問を解説していきます。
さらに不動産投資の魅力や、不動産投資家としてデビューするまでに必要な手順についてもご紹介しましょう。

不動産投資家はどんな人が多い?

実際に不動産投資家として活動している人たちは、果たしてどのような人たちなのでしょうか?年収や職業、年代などのデータを見ながら考えていきましょう。

不動産投資家の割合は?

総務省統計局が2019年9月に発表した「平成30年住宅・土地統計調査」を見てみましょう。

全国の総世帯数は約5,400万世帯。そのうち現住居以外の住宅を所有しており、それが「貸家用」であるという世帯は約141万世帯という結果でした。
現住居以外に貸家用の住居を所有しているということは、つまり不動産投資を行っている世帯ということです。
全国の総世帯と比較すると、約2.6%の世帯が不動産投資を行っている計算になります。

不動産投資家は本当にお金持ちばかりなのか?

次に、不動産投資をしている人の世帯年収を見ていきましょう。

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」表番号145-2から作成)

「不動産投資は年収の高い人がやるもの」というイメージを持っている方が多いと思いますが、上記のグラフから、実際にはそうでもないことが分かるのではないでしょうか?

割合としては、年収500万円~1,000万円の世帯が最も高い数値を示しています。年収が高い世帯においては、節税対策を目的として不動産投資を始めるという理由があると考えられるでしょう。
しかし、それ以下の世帯年収であっても、不動産投資を行っている方はたくさんいらっしゃいます。

このデータには、自身で不動産を購入して投資を始めた人以外に、相続などで不動産を取得し賃貸経営を行っている方も含まれます。そのため「世帯年収が低くても物件が購入できる」と一概に言えるわけではありません。
しかし、幅広い世帯年収の方が不動産投資家として活動しているということは、事実だといえるでしょう。

不動産投資家は職業もさまざま

次に、不動産投資を行っている人の職業を見てみましょう。

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」表番号144-2から作成)

現住居以外に貸家用住宅を所有している世帯において、家計を主に支えている人の職業を、サラリーマン・個人事業主・無職の3パターンで分類したデータです。
いずれも、ほぼ同等の割合で分類されるという結果でした。

会社員と並行し、副業として不動産投資を行っている人が多いことが分かります。
また無職で不動産投資をしている人の中には、リタイア後の年金生活をしている人が含まれていると考えられます。現役時代に年金対策として不動産投資をスタートし、リタイア後も引き続き家賃収入を得ているという人も多いでしょう。
その他、子供たちが自宅を離れた後、夫婦で賃貸住宅に引っ越し、従来住んでいた家を貸し出しているケースも考えられます。

不動産投資をしている人の年齢層

では、不動産投資をしている人の年齢はどのように分布しているのでしょうか?

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」表番号143-1から作成)

45歳を超えたあたりから、不動産投資を行う人の割合が増えています。
世帯年収が上がってきたことで節税対策を考え始めたり、老後の年金対策を考え始めたりする年齢とリンクしていると考えられるでしょう。
退職金などの資産を運用し、不動産投資を始める65歳以上の年配の方も多いようです。

不動産投資家となるきっかけ

これまでのデータから、幅広い世帯年収・職業・年齢層の方が不動産投資家として活動していることが分かりました。

では、不動産投資家としてスタートするきっかけには、どのようなものがあるのでしょうか?不動産投資を検討する入り口となる代表的な動機をピックアップしてみましょう。

老後資産を作りたい

少子高齢化が進む日本において、老後の生活に不安を抱いている人は多いはずです。
金融庁が2019年に発表した試算によると、65歳以上の無職の夫婦が老後20~30年を暮らすためには、約2,000万円が不足すると予想されています。現時点ですでに、公的年金だけに頼って老後を暮らすことは、非常に難しいと予測されているわけです。

そこで年金以外の上乗せの収入を確保しようと検討した結果、不動産投資などの資産運用を検討するケースが多いと考えられます。
不動産投資は、長期的に安定した収益を生み出してくれる投資手法であるため、老後の年金対策として魅力を感じる人が多いのでしょう。

節税対策をしたい

特に年収が高い人の場合、所得税などの税率が高いため、何らかの税金対策を検討する人が多いです。
不動産投資は、株式など他の投資手法に比べて経費として計上できる項目が多く、節税効果が高いといわれています。また給与所得がある人の場合、不動産所得との損益通算が可能です。もし不動産投資が赤字だった場合、その赤字分を給与所得から差し引き、課税対象額を減らすことができます。

こうした不動産投資の節税効果を目的に、不動産投資家になる人も多いでしょう。

不動産投資における節税効果や減価償却費については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産投資は税金対策として有効!経費の仕組みと節税シミュレーション
不動産投資における節税対策のポイントは?
【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介します

不労所得を得たい

不労所得とは、家賃や配当金など、自分が働かなくても入ってくる収入のことです。
不動産投資は、賃貸管理を管理会社にお任せすれば、オーナーが行わなければならない日々の業務はそう多くはありません。オーナー自らが動かなくても、毎月定期的な家賃収入が入ってくるため、不動産投資は不労所得といわれることが多いです。

本業があり賃貸管理に時間を割くことが難しい人や、老後に不動産投資を行う場合、不労所得を得ることができる不動産投資は、非常に有益な選択肢といえるでしょう。

ただし、不動産投資で不労所得が得られるとはいえ、投資家が何もしなくていいわけではありません。日々の管理業務を委託することはできますが、賃貸経営そのものを運用するのはあくまで投資家本人です。
そのためには、不動産投資に関わるさまざまな知識や、賃貸経営のノウハウなど、多くの情報を習得しなければなりません。

LIFULL HOME’Sでは、不動産投資を学べるさまざまなセミナーを開催しています。目的に応じて、ぜひ活用してみてください。
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数ある投資手法の中から不動産投資を選ぶ理由

不動産投資以外にも、株式やFX、債権などさまざまな投資手法があります。不動産投資家となった人たちは、数ある投資手法の中からなぜ不動産投資を選んだのでしょうか?その代表的な理由を、他の投資手法と比較しながらご紹介します。

不動産投資とその他の投資手法を比較したい方は、不動産投資と株式投資の違いを徹底比較!利回り・リスク・流動性などの記事を参考にしてください。

融資を利用することができる

株式投資やFX、投資信託を始めたいという目的に対し、銀行は融資をしてくれません。しかし不動産投資は事業の1つとして銀行に認められているため、審査に通れば希望額の一部、あるいは全額の融資を受けることが可能です。
購入する投資対象に対して融資を利用することができるのは、不動産投資ならではの大きなメリットといえます。

不動産投資は物件を購入してスタートするため、初期投資費用が多くかかるのではないか……と思っている方が多いのではないでしょうか。しかし融資を利用すれば、初期投資として手持ち資金から持ち出す金額は少なく済みます。

また融資を利用することで、手持ち資金のみで始めた場合よりも大きな利益を上げることを「レバレッジ効果」といいます。不動産投資は、とてもレバレッジ効果の高い投資手法ともいえるでしょう。

不労所得が得られる

先述の通り、不動産投資は入居者がいる限り毎月安定的に家賃収入が得られます。
しかも入居者募集や家賃回収、契約、クレーム対応など日々の物件管理を管理会社に委託すれば、オーナーの手を煩わせることなく、不労所得を得ることが可能です。

一方、株式投資や投資信託における配当金、FXにおけるスワップなど、その他の投資手法にも定期的に得られる不労所得はあります。しかし、これらはあまり大きな収益とならないことが多く、年金の上乗せとなるような金額に達するためには長い年月が必要になるでしょう。
株式やFXの場合、多くの投資家は売買を繰り返すことで得られるキャピタルゲインを主な収益としています。日々の値動きを常にチェックし続ける労力が必要となるため、不動産投資よりも投資家の負担が大きいといえるでしょう。

現物資産である

株式やFXには、取引の内容によっては元本を大きく減らしてしまうリスクがあります。投資信託は分散投資の効果が働くので比較的ローリスクではありますが、大きなリターンを得るためにはリスクの高い商品を選ぶ必要があり、やはり元本を大きく減らす可能性が高いでしょう。

一方不動産投資の場合、株式やFXのような急激な値動きは考えにくく、万が一不動産価格が大幅に下落したとしても、現物がなくなるわけではありません。どんなに物件価格が下落したとしても、売却しない限り損失が確定しないのが、不動産投資の特徴です。

また不動産は、将来的に子供や親戚の住居としたり、自分の第二の住居としたりといった活用方法もあります。これらは、現物資産であるがゆえの大きなメリットといえるでしょう。

生命保険の代わりになる

ローンを組んで不動産投資を始める場合、団体信用生命保険(団信)というものに加入することができます。団信とは、ローン返済中に契約者に万が一のことがあった場合、保険会社から残債が支払われ、ローンが完済されるという保険です。
無借金となった不動産はそのまま遺族に残るため、売却して現金化することも、保有し続けて家賃収入を得ることもできます。
また不慮の事故などで就労不能となってしまった場合も、不動産投資をしていれば、入居者がいる限り家賃収入が入ります。

掛け捨ての生命保険よりも有益であり、かつ就労不能状態の保障も兼ねる優秀な生命保険代わりとなるでしょう。

不動産投資家になるための4つのステップ

では実際に不動産投資家になるためには、どのようなプロセスを踏んでいく必要があるのでしょうか?4つのステップを見ていきましょう。

不動産投資の方針の策定と人脈づくり

不動産投資を始めようと決めたら、まずはどのような方針で不動産投資を行っていくかを決めましょう。
今の手持ちの自己資金からいくら不動産投資に費やせるのか、どのようなエリア・物件に投資したいのか、投資の最終的な目的(出口戦略)はどうしたいのかなど、さまざまな角度から検討していくことが重要です。

同時に、積極的に人脈作りを行いましょう。セミナーへの参加は、勉強だけでなく、自分と同じ悩みを持つ仲間や実際に成功している先輩投資家に出会えるチャンスでもあります。LIFULL HOME’Sが開催するセミナーなどを積極的に活用してください。

不動産投資家となった後も、物件の修繕や入居者トラブルなど、さまざまな悩みに直面するでしょう。そんな時に、気軽に相談できる仲間や先輩大家がいれば、投資を継続していく上で大きな支えとなるはずです。

物件を探す

投資の方針が決まったら、物件探しです。

新築物件、中古物件、一棟投資、ワンルーム投資などさまざまな種類があり、それぞれに異なるメリット・デメリット、必要なノウハウがあります。手持ちの資金額とも照らし合わせながら、自身の投資スタイルに合った物件を検討しましょう。

実際に足を運んで、現地で物件を見ることも大切です。エリアや条件を指定して物件検索できるLIFULL HOME’Sの収益物件検索サイトを活用しながら、できるだけ多くの物件に触れるようにしましょう。

物件選びを不動産会社に全てお任せすると、場合によっては不動産会社が一方的に売りたいだけという物件をつかんでしまうこともあります。不動産会社選びは慎重に行い、必ず自分自身で物件の良しあしを判断しましょう。

金融機関との交渉

欲しい物件が決まったら、いよいよ購入に向けて動き出します。

銀行から融資を受ける場合、まずは融資が可能かどうかの審査を受けましょう。金融機関は、職業・年収・会社規模・借入額・自己資金額など個人の属性と、購入する物件の評価を基に融資の可否や限度額を判断します。

審査後、希望通りの融資を受けることができれば、そのまま売買契約に進みます。もし希望よりも融資額が低かったり、融資不可となってしまったりした場合は、改めて購入物件の見直しが必要になるでしょう。

不動産投資における銀行融資について詳しく知りたい方は、不動産投資で銀行融資を受けるには? 申込手順と審査ポイントを紹介をぜひご覧ください。

入居者の募集

無事融資審査に通り、売買契約が済んだら、大家さんとしてのスタートラインです。
新築物件などで入居者がいない場合、まずは入居者を募集しましょう。入居者募集は、不動産管理会社に委託することも可能です。

先述の通り、不動産管理会社は日々の賃貸業務からトラブル対応まで、さまざまな業務を担ってくれる心強いパートナーになります。管理会社選びは慎重に行いましょう。

入居者が決まり、家賃収入が入ってきたら、あなたも不動産投資家の仲間入りです。

不動産投資家になるリスク

ここまで不動産投資家になる魅力をお伝えしてきましたが、最後にデメリットについても簡単に見ておきましょう。安定した収益が見込める不動産投資ですが、対応すべきリスクもあります。

例えば、空室リスクや家賃下落リスク、修繕リスク、金利上昇リスク、災害リスクなどが挙げられます。
融資は、言い換えれば借金です。空室や家賃下落が発生しても、ローン返済は続きます。自己資金からの持ち出しが続けば、最悪の場合赤字や破産といった可能性もあることを理解しておきましょう。
また不動産は現物資産であるがゆえに、地震や台風などの災害で建物が大きな損害を被るリスクがあります。

それぞれのリスクには、対応策や回避するための方法があります。不動産投資における10のリスクとその回避法!の記事を参考に、できる限りのリスク対策を取るようにしましょう。

まとめ

不動産投資家の実態を見てみると、必ずしもお金持ちにしかできない投資手法ではないことがお分かりいただけたのではないでしょうか。幅広い年収・職業・年齢層の方が不動産投資を行っており、そのきっかけも人それぞれです。

不労所得を得たい、経済的自由が欲しい、年金の上乗せが欲しいなどの目標を達成するのに、不動産投資は有効な手段であるといえます。メリットだけでなく、リスクやその対応策をよく理解し、ぜひ不動産投資家としての一歩をスタートさせてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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