LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

コロナ禍でアパートローンの融資状況はどう変わったのか?

新型コロナウィルスの大流行は、さまざまな経済活動に多大な影響を与えています。不動産投資も例外ではありません。経済的に苦しくなった入居者からの家賃滞納、テナントの撤退による収益の減少、売買契約の見送りなど、新型コロナの影響を受けているオーナーが増えています。

当然ながら、新型コロナは金融機関にも影響を及ぼしており、さまざまな形で不動産融資に変化が見られるようになったといわれています。果たしてアパートローンの融資状況は今、どのように変化しているのでしょうか?

まずは、アパートローンの特徴や賃貸マンション融資の動向を理解しましょう。そして、コロナ禍における金融機関の融資スタンスについて解説していきます。

アパートローンとは

不動産投資用物件を購入する際に利用する代表的なローンが「アパートローン」です。
「住宅ローン」も同じ不動産購入のためのローンではありますが、さまざまな面で異なる特徴を持っています。

賃貸アパート・賃貸マンションが対象

アパートローンは、投資用のアパートやマンションの購入、建築、リフォームを目的とした場合に利用することができます。購入したアパート・マンションを賃貸に出し、第三者に貸し出すことを目的とした「投資用物件」が融資対象です。

一方「住宅ローン」は、自分や親族が住むための住居を購入、建築することを目的として利用するローンです。そのため、不動産投資用の物件購入に住宅ローンを利用することはできません。

住宅ローンとアパートローンの違いについては、こちらの記事に詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは? 融資を受けるならどちらが先?
投資用不動産ローンのメリットは?~住宅ローンとの違いや金利の目安~

投資ローンであるため金利が高い

アパートローンは、住宅ローンよりも金利が高く設定されることが一般的です。これには、金融機関から見た貸し倒れのリスクが関係しています。

住宅ローンにおいては、給与所得など本人の収入が返済原資であるのに対し、アパートローンの返済原資は家賃収入です。空室や家賃下落など、何らかの理由で収益が減少すれば、債権回収不能となる危険性があります。

個人の住宅とは違って、不動産投資はあくまで「事業」です。融資をする金融機関にとって貸し出しにはリスクが伴うため、住宅ローンよりも高い金利を設定し、万が一に備える必要があるのです。

アパートローンの融資審査は物件重視

住宅ローンの場合、本人の収入から返済することが前提です。そのため住宅ローン審査においては、本人の年収や、勤務先、雇用形態、勤続年数などの属性が重視されます。

一方、不動産投資の返済原資は家賃収入であることを先述しました。つまりアパートローンにおける融資審査では、契約者の属性の他、その物件の担保価値、収益性が重視されます。
アパートローン審査のポイントとなる物件の担保価値、収益性については、後ほど詳しくご説明します。

アパートローンとプロパーローンの違い

不動産投資向けのローンには「アパートローン」と「プロパーローン」の2つがあります。
それぞれの違いをまとめてみましょう。

プロパーローンアパートローン
利用目的・不動産投資に限らず、事業全般に利用される
・金融機関によって基準はさまざま
・投資用賃貸住宅の建築・取得資金に限定されている
審査基準案件ごとに個別に判断・物件の収益性
・担保価値
・本人の属性 など
金利1%~15%
(銀行・ノンバンク・日本政策金融公庫などにより異なる)
融資期間・法定耐用年数と築年数に連動して決定する
・上限あり
融資限度額の設定なしあり
融資審査のスピードアパートローンより時間がかかる比較的早い

アパートローンは、不動産投資用物件の取得・建築費用に目的が限定されているのが特徴です。金融機関ごとに金利や審査のポイントも定型化されており、ある程度パッケージ化されたローンといえます。

一方プロパーローンは事業全般向けのローンであり、使用目的の1つに不動産投資が含まれています。
金利や融資期間、融資限度額などは案件ごとに個別に判断されるため、オーダーメイド型のローンということができるでしょう。個々の案件ごとに金融機関が審査を行うため、パッケージ化されたアパートローンよりも融資審査に時間がかかるケースが多いです。

アパートローン審査のポイント

アパートローンの審査基準は、
1. 物件の収益性
2. 物件の担保価値
3. 個人の属性

に分けられます。これらは、ほぼどの金融機関においても共通した審査ポイントといえます。
1つ1つ見ていきましょう。

物件の収益性

先述の通り、アパートローンの返済原資は入居者からの家賃収入です。そのため金融機関は、購入しようとしている物件がどのくらいの収益を上げられそうか、その「収益性」を重視しています。

立地、築年数、賃貸需要、周辺環境、競合物件の有無などから、どの程度の家賃設定を見込んでいるのか、今後の空室率や家賃下落率をどのように想定しているのかなど、さまざまな観点から判断されます。

金融機関から収益性の高い物件だと評価されれば、融資審査に通りやすくなったり、融資条件が有利になったりすることが期待できるでしょう。

物件の担保価値

アパートローンが返済できなくなった場合、金融機関は担保物件を売却することで残債を回収しようとします。そのため、融資金額は物件の担保評価額以内に限定されるのが一般的です。

物件の担保価値は、土地と建物それぞれの評価額を合計した「積算価格」というものを算出することで判断されます。土地は、公示価格や路線価をもとに評価され、建物は延床面積や残耐用年数、建物の構造などを基に、既定の計算式を使って評価額が算出されます。

つまり一般的には、地価が高く、築浅で広面積であり、木造よりはRC造などの構造の方がより高い資産価値を持つ物件であると判断されるわけです。
その他、物件の設備や耐震基準、建物の不具合の程度なども、担保価値に影響を及ぼす要素となります。

属性

アパートローンの審査においては、比較的物件そのものが重視される傾向にありますが、もちろん契約者の属性も重要な審査基準の1つです。

年収・勤務先・勤続年数・家族構成などの他、借入額や保有資産・自己資金額なども判断材料となります。また、これまで不動産投資の経験があり、すでにローン返済の実績がある場合、より融資審査に有利になる可能性があるでしょう。

アパートローンに関する各金融機関の金利や特徴

不動産投資に利用できるアパートローン・プロパーローンは、以下のような金融機関で利用することができます。

・メガバンク
・地方銀行
・信用金庫、信用組合
・ノンバンク
・日本政策金融公庫
・ネット銀行

これらの金融機関は、それぞれ金利や融資姿勢、融資審査の厳しさが異なります。自身が行おうとしている不動産投資に合った融資先を見つけるために、その特徴や違いを理解しておきましょう。

それぞれの特徴に関しては、融資が厳しい不動産投資に今から参入するべきか?金融機関と上手に付き合う7つのポイントの記事に詳しく記載されています。ぜひ、参考にしてください。

賃貸マンション・アパート投資への融資の動向

「かぼちゃの馬車」事件をはじめとする地方銀行の不正融資や、不動産投資の過熱による供給過多などを原因に、今アパートローンの動向には変化が見られています。
賃貸マンションやアパート投資に対する、ここ数年の融資の動向を理解しておきましょう。

一棟マンションへの融資引き締め

マンションやアパートを丸ごと購入することを「一棟買い」、マンションやアパート内の一室単位で購入することを「区分所有」といいます。

一棟買いは当然購入金額も高額になり、都心では億単位の取り引きとなることが多いです。融資額も高額になるケースが多いでしょう。
また、2019年3月に金融庁が公表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」においても、金融庁が一棟建向け融資に対するリスクを強く懸念していることが伺えます。
こうした背景から、近年一棟取り引きに対する融資は非常に厳しくなったといわれています。

そのため自己資金が少ない場合、一棟マンション・アパートで融資を受けられる可能性は低いといえるでしょう。

築古物件への融資は難しい

木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年など、物件の構造により法的に耐用年数というものが定められています。一方法定耐用年数とは別に、物件の劣化などを考慮した上で使用可能な期間を表す「経済耐用年数」というものも存在します。

以前は、法定耐用年数を超えた築古物件であっても、経済耐用年数を考慮し融資をしてくれる信用金庫・信用組合などもあったようです。しかし近年では、築古物件で融資を受けることは非常に難しくなったといわれています。

先述した金融庁の「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」からも、その傾向が見て取れます。

金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」より引用

3分の1から3分の2以上の案件で法定耐用年数以内の融資期間を設定していると回答したのは、銀行では78%、信金・信組では75%でした。
一部のノンバンクなどでは、築古物件への融資が取り扱われているケースもあります。しかし、設定される金利が高い場合もあるため、注意が必要でしょう。

その他、近年の融資審査の変化については、融資が厳しい不動産投資に今から参入するべきか?金融機関と上手に付き合う7つのポイントの記事に詳しく記載されています。ぜひ、参考にしてください。

アパートローン利用時の3つの注意点

ではアパートローンを利用する際、どのような点に注意するべきなのでしょうか?3つのポイントを解説します。

頭金を用意できるか?

先述した金融庁の「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」において、頭金に関するアンケート調査が行われています。

金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」より引用

この図によると、3分の1から3分の2以上の案件で頭金の投入を求めている銀行は88%、信金・信組は67%でした。融資審査が厳格化されて以降、金融機関が頭金を求める傾向はより強くなっているといえます。
アパートローンの融資審査を有利に進めるためには、頭金の投入が重要なポイントとなるでしょう。

物件の収益性は適切か?

アパートローンを利用するにあたり、物件の収益性を計算することは非常に大切です。
家賃収入と毎月の返済額だけではなく、想定される経費、将来的な家賃下落リスク、空室リスク、立地による賃貸需要、何ヶ月の空室に持ちこたえられるかなど、さまざまな要素を加味しなければなりません。

全てを予測することは不可能ですが、できるだけ現実的かつ信ぴょう性の高い数値を利用した事業計画書を金融機関に提出するようにしましょう。金融機関に好印象を与えることが期待できます。

アパートローンの返済比率に無理はないか?

返済比率とは、不動産収入に対してローン返済額が占める割合を表したものです。
年間のローン返済額が300万円、得られる不動産収入が500万円の場合、
300万円÷500万円×100=60
で、返済比率は60%と計算できます。

アパートローンの返済比率は、50%程度に抑えておくことが望ましいとされています。空室損15%、税金・経費20%と想定すると、返済比率が50%程度であれば、手元に15%の収益を残すことが可能です。
突発的にかかる経費や空室損にも対応することができ、自己資金からの持ち出しを避けることができるでしょう。

アパートローンを申し込む際の手順やポイントについては、不動産投資で銀行融資を受けるには? 申込手順と審査ポイントを紹介の記事が参考になります。

コロナ禍でアパートローンの融資環境はどう変わったのか?

最後に、多くの投資家が気になっているであろう、新型コロナの影響によるアパートローンの融資環境の変化を見ていきましょう。

不動産融資に手が回らない金融機関の現状

コロナ禍において、不動産融資に限らずさまざまな業種の事業者・個人事業主が経営難に陥り、金融機関に寄せられる融資相談が急増しています。条件が揃えば無利子で受けられる緊急融資もあり、金融機関は多忙を極めているのが現状です。

また、感染拡大防止のために在宅勤務を取り入れ、出社している人数が制限されている金融機関もあります。金融機関としては、限られた人員をまずは緊急性の高い融資相談に充当するため、新規の不動産融資を受け付ける余裕がないというのが現状でしょう。

金融機関によっては、融資案件の持ち込みをストップしているところもあるようですので、事前に確認することをお勧めします。

通常より融資審査に時間がかかる

先述の通り、相次ぐ緊急性の高い融資相談を優先的に取り扱っていること、対応できる人員が限られていることから、新規の不動産投資の融資審査に通常より時間がかかるケースが多いようです。
時間的余裕をもって申し込むとよいでしょう。

現時点では融資条件に大きな変化はない

2020年5月に一般財団法人「日本不動産研究所」が公表した「第42回 不動産投資家調査」によると、新型コロナの影響により「金融機関の貸し出し条件が厳しくなった」と回答した投資家はさほど多くありませんでした。

コロナ禍におけるネガティブな変化の第1位「物件にかかる収入減が見られた」が246ポイントであるのに対し、「金融機関の貸し出し条件が厳しくなった」は34ポイント。全ての項目の中でも低い水準でとどまっています。

現時点で、融資審査の厳しさを実感している投資家は少ないといえるでしょう。

今後アパートローン貸し出し条件が厳しくなると予想する投資家は多い

現時点で融資条件が厳しくなったと感じている投資家は少ないようですが、一方で「今後は金融機関の融資姿勢が厳しくなるのでは……」と予想する投資家は多いようです。

先述した「第42回 不動産投資家調査」における「今後予想されるネガティブな影響」のうち「金融機関の貸し出し条件が厳しくなる」の項目は127ポイントでした。現時点で「貸し出し条件が厳しくなっている」の34ポイントと比べると、大きく上昇していることが分かります。

今後新型コロナの流行が長引けば、金融機関の融資姿勢にネガティブな影響が起きるのでは……と危機感を持っている投資家が多いようです。

金融機関とのコミュニケーションを絶やさないことが重要

コロナウィルスの影響で、不動産投資への融資が滞っていたり、審査スピードが落ちていたりといった現状はあります。しかし少なくとも2020年4月の投資家調査が行われた時点では、金融機関の貸し出し条件が特別厳しくなっているという状況はあまり見られていません。

そのため、ぜひコロナウィルスの自粛ムードの中でも、不動産投資への意欲をもっていい物件を探しており、頭金や資産の準備があるという情報を金融機関に提供しておきましょう。いざ状況が好転した時に、いち早く金融機関から連絡をもらえる可能性が高まります。
不動産投資を始めたい意思があるのであれば、今後に備えてしっかり準備をしておきましょう。

コロナが不動産投資全体に与える影響について、以下の記事に詳しく解説されています。ぜひ合わせて読んでみてください。
コロナが与える不動産投資への影響~オンライン化の流れと補助金制度~

まとめ

金融機関による相次ぐ不正融資、そして新型コロナと、さまざまな影響を受け、近年アパートローンは大きく変化しています。
しかしどのような動向が見られるのかを把握し、それに対する適切な対策を取ることができれば、融資を受けることは決して不可能ではありません。

このような不安定な時期だからこそ、働かなくても収益が得られる不動産投資をスタートしようと考えている投資家も多いでしょう。しっかりと対策ポイントを押さえ、不動産投資の成功率を高める工夫をすることが重要です

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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