LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載:

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【不動産投資】サラリーマンは融資審査に有利!?各金融機関の審査ポイント

不動産投資を始める人のノウハウ

近年、利用者の属性や購入物件の価値がますます重視されるようになった不動産投資への融資。こうした融資環境において、サラリーマン不動産投資家は本当に融資審査に有利になるのでしょうか?サラリーマン投資家への融資の鍵となるポイント、金融機関ごとの融資傾向、コロナが与える金融機関の融資姿勢などを解説します。

不動産投資は、投資家にとって比較的手間のかからない投資手法であるといわれ、副業として取り組むサラリーマン大家さんも多くみられます。

近年、金融庁からの引き締めなどによって、金融機関の不動産融資審査がより厳格化している状況にあり、利用者の属性や購入物件の価値がますます重視されるようになりました。こうした融資環境において、サラリーマン不動産投資家は本当に融資審査に有利になるのでしょうか?

まずは、サラリーマン投資家への融資の鍵となるポイントや、金融機関ごとの融資傾向をお伝えします。さらに、コロナ禍において金融機関の融資姿勢にどのような変化が見られているのか、見ていきましょう。

サラリーマン不動産投資家への融資傾向

一般的に、個人事業主などと比較して、サラリーマンは融資審査に通りやすいといわれています。雇用されて働いていることで、安定した収入が確保されていると金融機関から評価されるためです。
返済が滞るリスクが低いと評価されれば、比較的長い期間で融資を引くことができたり、低い金利で融資を受けたりできる可能があるでしょう。

一方個人事業主や法人の場合、経営状況によっては収益が不安定になるケースも考えられるため、金融機関としては返済が滞るリスクを考慮します。融資審査に通ったとしても、融資期間が短い、金利が高い、保証人が必要など、融資条件が厳しくなる可能性が考えられるでしょう。

金融機関から見た「安定性」という面で、サラリーマンはより有利だということができます。

サラリーマン投資家が注意するべき属性のポイント

サラリーマン投資家は、安定性において金融機関から高い評価を得られやすいと先述しました。しかし、サラリーマンだからといって誰でも融資審査に有利になるわけではありません。物件の収益性はもちろんのこと、ローン申し込み者の属性によっても融資条件は大きく異なります。
サラリーマン不動産投資家が注意するべき属性にはどんなポイントがあるのか、見ていきましょう。

年収

個人の収入から返済する住宅ローンと違って、不動産投資の場合、ローンの返済原資は「家賃」です。しかし、空室や修繕などで赤字が出た場合、個人の所得から補填する必要性があります。そのため不動産融資においても、金融機関は個人の年収を判断材料の一つとして重要視しています。

年収が高いほど返済能力が高いと判断され、金融機関の選択の幅も広がり、融資条件が有利になることが一般的です。
融資金利が低いメガバンクや地方銀行では、より高い年収が求められる傾向にあります。じゅうぶんな融資条件が得られない場合、金利の高いノンバンクなどを検討することになるかもしれません。

株式会社MFSは2020年2月、約2,000名のサラリーマン不動産投資家を対象とする分析調査を行いました。その結果によると、サラリーマン投資家の平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台で、融資額に対する年収の比率を表す年収倍率は平均11.8倍でした。
40%程度の融資承認率をキープできる年収倍率は8倍以下となっており、それ以上の年収倍率では融資承認率が下降していく傾向にあるようです。

勤務先

勤務先が上場企業か中小企業かによっても、融資審査結果や融資条件が変わるケースがあります。万が一勤務先が倒産した場合、契約者が返済困難になるリスクがあるからです。
そのため中小企業→非上場大手→大手上場企業といった順番で、より高い安定性があると評価されることが多いでしょう。さらに、公務員であればより安定した勤務が見込めるため、比較的有利な融資条件が得られる傾向があります。

年齢

住宅ローンと違って、不動産投資ローンの場合、融資申し込み可能な年齢の上限が明確に定められていないケースが多くみられます。これは、不動産融資の返済原資が「家賃」であり、年齢にかかわらず家賃収入があれば返済できる、と判断されるからです。

しかし先述の通り、不動産経営が赤字になった場合の補填を考えると、定年退職を間近に控えた年齢では、融資審査にマイナスの影響を与える可能性が考えられます。
先述した株式会社MFSによるサラリーマン投資家への調査によると、平均年齢は43歳、その内60歳を超える投資家は2%でした。30代後半~50歳代が最も多いようです。

勤続年数

金融機関は安定した収入がある人を好む傾向があるため、現勤務先の勤続年数が長い方が融資審査に有利に働くことが期待できます。
しかし金融機関によっては、年収などその他の属性を考慮し、勤続年数が短くても融資を実行してくれるケースもありますので、複数の金融機関に確認してみるとよいでしょう。

その他

サラリーマンの属性審査には、先述したポイント以外にも
・歩合給よりも固定給の方が収入の安定性が高く評価される
・連帯保証人となる配偶者がいる方が、評価が高い
・実家に住んでいて家賃の支出がない方が、評価が高い
などのポイントで判断する金融機関もあります。
同じサラリーマンでも一律に融資基準があるわけではありません。返済能力は、さまざまな角度から個別に判断されています。

サラリーマン不動産投資家の属性を上げるポイント

安定性が高く評価される傾向にあるサラリーマン投資家ですが、より細かいポイントに注意することで、さらに属性を高められる可能性があります。どのようなポイントに注意すればよいのでしょうか?

クレジットカードやカードローンの限度額を下げる

クレジットカードやカードローンでの借り入れ・ショッピングをしていなくても、利用枠が残っているだけで審査に影響することがあります。限度額を下げたり、使っていないクレジットカードは解約したりすることで、少しでも属性評価を下げるリスクを減らすことができるでしょう。

収入・貯蓄を増やす

収入や貯蓄が増えれば、金融機関からの属性評価を上げることができます。
ただし、金融期間は安定した返済原資を評価します。単発的な副業で収入を増やしたり、借り入れを行ったりすることで一時的に貯蓄を増やしても評価されません。
今すぐに収入・貯蓄を増やすのは難しいため、不動産投資を始めたいと思ったら計画的に準備をしていくことが重要です。

また、職場を変えたり個人事業主に転向した直後は、属性が下がる傾向にあります。不動産投資を検討している場合、転職や独立のタイミングには注意しましょう。

他の借り入れを整理する

利用している住宅ローンやその他の不動産ローンがある場合、借り入れを整理することで属性を下げるリスクを減らせるケースもあります。繰り上げ返済したり、借り換えによって総返済額を減らしたりすることで、収支改善を図りましょう。
よりよい融資条件を得られるかもしれません。

各銀行の不動産投資への融資状況

各金融機関の不動産投資への融資状況を以下の通り表にまとめてみました。

メガバンク地方銀行
信用金庫・
信用組合
ノンバンク日本政策金融公庫
融資金利の目安
※1
1~2%程度
(変動金利の場合)
1~4%程度
(変動金利の場合)
地方銀行と同程度2~15%台2%前後
融資期間
※1
法定耐用年数以内で設定されることが多い一部で耐用年数超えの融資が可能なケースも築古物件への融資が可能なケースも
担保掛目(土地評価額+建物評価額)×70%~80%
担保掛目は70~80%であることが多いが、金融機関によって異なる

※1 融資金利・期間は本人の属性や物件評価によって大きく異なり、ここで表示している数値はあくまでも目安になります。

担保掛目とは、実際の物件の担保価値に対し、どのくらいの評価率で融資を行うかを表す比率のことです。例えば担保掛目70%の場合、実際の物件評価額が1,000万円だとすると、そのうちの70%、つまり700万円を融資するということになります。
70%前後が一般的といわれていますが、各金融機関によって、また申込者の属性や物件評価によっても異なるため、注意が必要です。

各金融機関の特徴については、融資が厳しい不動産投資に今から参入するべきか?金融機関と上手に付き合う7つのポイントの記事に詳しく記載されています。ぜひ参考にしてください。

法人への融資姿勢

不動産投資の規模が大きい場合、当初から法人化して物件を購入するという方もいるでしょう。
実績のない新規法人の場合、代表者の属性が重要視されますので、先述した個人の属性のポイントをしっかり押さえておくことがお勧めです。
また新規法人の場合、メガバンクなどでは融資審査を通すことが難しい傾向にあります。間に紹介者を立てて交渉したり、ノンバンクや日本政策金融公庫をあたってみたりするなど、工夫してみるとよいでしょう。

無担保融資という選択肢も

融資を受ける際、担保を必要としない融資のことを「無担保融資」といいます。今後不動産投資を拡大していく際、共同担保を求められるような局面では、担保設定されていない物件があると有利であるといえるでしょう。

新たに不動産投資を始める事業者、もしくは創業間もない事業者が利用できる日本政策金融公庫の「新創業融資制度」がよく知られています。条件を満たせば、3,000万円までは、担保・保証人不要で融資を受けることが可能です。

その他、商工会議所の推薦によって日本政策金融公庫から受けることのできる「マル経融資」も無担保で利用可能です。融資限度額は2,000万円。運転資金の返済期間が7年と短いですが、非常に金利が低いという特徴があります。

また、コロナ禍での無担保融資の1つに「新型コロナウィルス感染症特別貸付」というものがあります。新型コロナの影響で、条件を満たす一時的な業績悪化が見られる場合、個人なら無担保で最大8,000万円の融資を受けることが可能です。

このように、無担保でも受けられるさまざまな融資制度がありますので、ぜひチェックしてみましょう。

キャッシュフローを出すことが重要

金融機関やローンの種類、物件評価、本人の属性によって、融資条件は大きく異なります。金利が低くても、融資期間が短ければ毎月の返済額が増加し、キャッシュフローが悪化してしまうケースもあるでしょう。
不動産投資を成功させるポイントとして、キャッシュフローを黒字にすることは重要です。2件目以降の不動産投資拡大の際、融資審査においてアピールポイントにもなります。
複数の金融機関に打診し、融資条件をさまざまなポイントから検証しながら、納得いくまで自分にピッタリの融資を探すことを心がけましょう。

銀行別不動産融資のポイントまとめ

いくつか代表的な金融機関を挙げ、それぞれの融資状況を具体的に見ていきましょう。属性や物件によって審査結果や融資条件は異なりますので、あくまで参考としてご覧ください。

三井住友銀行

メガバンクの1つで、金利が1%台(2020年9月時点)と非常に低水準なのが大きな特徴です。しかしその分、融資審査は非常に厳しく、保有する金融資産額についてもかなり重要視されるのが一般的でしょう。サラリーマンの方の場合、収入が高いなど、高い属性が求められる傾向にあります。
法人への融資も可能。ただし、代表者を連帯保証人に立て、かつ場合によっては代表者以外の保証人が必要になるケースもあります。

静岡銀行

地方銀行の1つで、静岡県や近隣の県だけでなく、首都圏でも融資を行っていますが、営業地域内に物件があることが条件です。

不動産取得費用に使えるワイドローンと、一般的な事業全般に使えるプロパーローンがあります。2020年9月時点でのワイドローンの金利はおよそ3%台。プロパーローンの方が金利は低いですが、その分審査が厳しくなる傾向にあります。
法人への融資については、プロパーローンを利用することが可能です。

個人向けのワイドローンには「安定継続した本人年収が700万円以上ある方」「3年以上同じ勤務先に勤務していること」などの条件が明記されています。ワイドローンの利用には、高い属性が求められているといえるでしょう。
融資期間は最長35年です。

オリックス銀行

原則、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市で利用可能な不動産投資ローンです。2020年9月時点での金利は3%台で、法人への融資も可能。融資期間は最長35年ですが、物件によっては築古物件への融資も検討してくれるようです。

三井住友トラスト ローン&ファイナンス

ノンバンクの1つで、アパートローンや不動産事業ローンなどさまざまな種類のローンを展開しています。2020年9月時点でのアパートローンの金利は2.9%~4.4%。融資額が5,000万円以上の場合、金利2.9%の適用が可能です。
「法人向けアパートローン」もあり、金利や融資期間などは、基本的に個人向けのアパートローンと同等の条件が設定されています。

融資期間は新築物件で最長35年、中古物件で30年以内と定められています。他行では融資を断られてしまうような築年数が経過した物件に対しても融資を実行してくれるケースがあるのが、大きな特徴といえるでしょう。外国籍の方への融資も可能です。

SBJ銀行

SBJ銀行は、韓国に本店を持つ銀行の日本現地法人です。日本に永住を希望している外国籍の方や、転職して間もない人、狭小・築古物件でも融資対象になるのが大きな特徴といえます。
首都圏、愛知県・三重県などの中部エリアの一部、大阪・兵庫など近畿エリアの一部、福岡県を所在地とする物件のみが対象となりますので、注意しましょう。

個人向けの「ANY住宅ローン」と、法人向けの「賃貸用不動産ローン」があります。「住宅ローン」という名称ですが、投資用物件の購入にも利用可能です。
2020年9月時点での「ANY住宅ローン」の金利は3.075%~3.575%。融資期間は35年以内で、団体信用生命保険への加入が必要になります。
法人向け「賃貸用不動産ローン」の場合、代表者が連帯保証人となることが必要です。融資期間は規定上10年以内となっていますが、審査により10年を超える融資を受けられるケースもあります。

新生インベストメント&ファイナンス

新生銀行本体では、不動産投資用ローンの取り扱いはありません。新生銀行のグループ会社で、ノンバンクである新生インベストメント&ファイナンスにおいて、一部地域のみでの取り扱いとなっています。
2020年9月時点の変動金利は2.8%~3.8%、団体信用生命保険に加入すると0.3%の金利が上乗せされます。
新設法人、外国籍の方、勤続年数の短い方、耐用年数を超えた物件への融資申し込みも積極的に受け付けているのが大きな特徴です。融資期間は原則35年が上限となります。

東京スター銀行

東京・神奈川・埼玉・千葉・静岡・愛知・岐阜・三重・滋賀・大阪・京都・兵庫・奈良の全域、その他の道県庁所在地、政令指定都市に所在する不動産が融資対象です。

個人向けの「スター不動産担保ローン」と、個人事業主・法人向けの「スター不動産担保ビジネスローン」があります。「スター不動産担保ローン」は、2020年9月時点の変動金利で0.85%~8.35%、融資期間は最長20年、融資額は1億円が上限となっています。一方「スター不動産担保ビジネスローン」の場合、2020年9月時点の変動金利は3.75~6.00%、融資期間は最長30年、融資額は上限3億円です。
どちらも原則保証人は不要で、年齢の上限がないという特徴があります。

コロナ禍で不動産投資はどう変わったのか?

新型コロナウィルスの流行は、世界的な経済情勢に大きな影響を与えています。不動産業界も例外ではありません。コロナ禍において、不動産業界はどのように変化しているのでしょうか?

各金融機関の融資状況の変化

コロナ禍における金融機関は、もっぱらコロナウィルスの影響で業績不振となった企業や個人からの相談、対応に追われています。感染拡大の防止策として、テレワークの推奨や出社のローテーションなどを行っている金融機関もあり、なかなか不動産融資に手が回らないというのが現状のようです。新規案件を受け付けてもらえたとしても、融資審査には通常よりも時間がかかるケースが多いでしょう。

不動産投資に対して、金融機関が積極的に融資に動いている状況とは言えません。しかし「融資条件が厳しくなった」と感じている投資家は少ないということが、2020年5月に一般財団法人「日本不動産研究所」が公表した「第42回 不動産投資家調査」から伺えます。
コロナウィルス終息後すぐに動き出すことができるよう、金融機関との情報交換は継続的に行っておくとよいでしょう。

コロナと不動産融資の関係について、詳しくはコロナ禍でアパートローンの融資状況はどう変わったのか?の記事で解説しています。ぜひ合わせて読んでみてください。
さらに、融資に関するプロのお話を聞いてみたい方は、LIFULL HOME’Sが提供する不動産投資セミナーをぜひ活用してみましょう。

各投資家の融資姿勢の変化

コロナウィルスが経済に及ぼした影響は「コロナショック」といわれ、この影響を受けて不動産価格も今後下落するだろうと予測する投資家が多くみられます。
しかし、むしろその価格下落を期待し、引き続き積極的な投資意欲を持つ不動産投資家が多いようです。

新型コロナが不動産投資に与えた影響や、投資家の意識調査結果に関しては、以下の記事で詳しく説明しています。参考にしてください。
コロナが与える不動産投資への影響~オンライン化の流れと補助金制度~

不動産投資からの撤退が増える可能性

先述した「第42回 不動産投資家調査」によると、コロナが与えたマイナスの影響として一位に挙がったのが「物件にかかる収入減」でした。今後経営難に陥り、物件を売却したり、不動産投資から撤退したりする大家さんが増えることも考えられます。
しかしこれは見方を変えれば、掘り出し物のいい物件に出会えるチャンスが増える、ということでもあります。不動産業界の情勢や価格変動をよく見極め、物件リサーチを継続しておくとよいでしょう。
ぜひ、LIFULL HOME’Sの物件検索サイトを活用してください。

まとめ

安定性が金融機関に高く評価されやすいサラリーマン投資家にお勧めの不動産投資。属性などのポイントをうまく押さえれば、有利な融資条件を得ることも不可能ではありません。

しかしコロナ禍である今、金融機関や不動産業界にもさまざまな変化が起きています。新規の不動産投資を始めるのが難しい場面もあるかもしれません。
融資の申し込みをする際は、ぜひ先入観を持たずにできるだけ多くの金融機関を回るようにしましょう。その中で一番条件のいい金融機関を探すことが重要です。

コロナが落ち着けば、金融機関の融資スタンスや不動産業界の状況も変わる可能性があります。刻一刻と変化する不動産業界の情報を、絶えずリニューアルしておくようにしましょう。

副業としての不動産投資については、会社員の副業は不動産投資で決まり!?副業で取り組むメリット4つとは?にも詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: コロナ影響で3年ぶりに下落!2020年基準地価から見える不動産投資のエリア戦略

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.53 ASEANへの渡航状況について

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.6 住生活総合調査からわかる 現状と未来の不動産投資2

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: Withコロナの新・不動産事情

最新コラム: コロナ影響下のアメリカで激安お値打ち物件がなかなか出ない理由!

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 地価下落地区増で、不動産投資メリットの享受を改めて考える

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 売却による資金確保

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 36.大家さんと幸せな人生について

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。