LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

住宅ローンを使って不動産投資をしていると、こんな時にバレる!

不動産投資を目的とした物件に、住宅ローンを利用することはできません。仮に住宅ローンを不正利用して投資用物件を購入した場合、どのような時にバレるのでしょうか?また不正利用がバレると、どうなるのでしょうか?収益物件に住宅ローンが使えるケースと合わせて解説します。

不動産投資に住宅ローンを利用することは、原則不正利用となります。
仮に投資用物件に住宅ローンを利用したら、どうなるのでしょうか?住宅ローンを利用して投資をした場合、どのようなことがきっかけでバレるのでしょうか?また不正利用がバレた場合、どうなるのでしょうか?
収益物件に住宅ローンが利用できる特別なケースや、住宅ローンと不動産投資ローンを併用して組む場合のシミュレーションと合わせて、詳しく解説していきましょう。

不動産投資に住宅ローン「フラット35」を不正利用した事例

2018年9月、本来は本人もしくは親族の居住用物件の購入にしか利用できない住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」が、投資用物件に不正利用されている事例が発覚しました。特定の住宅販売会社・不動産事業者が関与しており、調査対象となった事例は113件。
悪質なケースでは、不動産会社が物件価格を水増しして融資を引き、オーナーの個人的な借金返済などに充当していた事例もありました。

投資用物件に住宅ローンを利用することが契約違反になるとは知らず、不動産会社のうまい口車に乗せられて契約してしまったオーナーも多かったようです。一括返済を求められたオーナーの中には、自己破産に陥った人もいます。

こうした悪質な事例から自分を守るには、自らしっかりとした知識を持たなければなりません。何か不明な点やおかしいと思うことがあったら、契約を急がず、金融機関に相談してみましょう。

投資用物件に住宅ローンを利用しようとする人がいる理由

不動産投資用の物件を購入するためには、原則不動産投資ローンを利用しなければなりません。投資用物件に住宅ローンを利用することは、不正利用にあたります。
それにもかかわらず、なぜこのような不正利用をしようとする人がいるのでしょうか。

住宅ローンの方が低金利で借りられる

住宅ローンは、本人もしくは親族が住むための居住用物件に利用されるものです。住宅は生活に必要不可欠なものであるため、さまざまな属性の人が購入できるよう、金利がかなり低めに設定されています。

一方不動産投資ローンは、事業用ローンの一種です。家賃収入が返済原資となるため、空室などによる収入減少リスクなどを加味して、金融機関は高い金利を設定します。赤字や破綻などの万が一のケースに備える必要があるからです。

住宅ローンには税制優遇がある

住宅購入が増えることで多くの関連業種に仕事が行きわたり、日本にとってプラスの経済効果をもたらすという考えから、国は景気刺激策として住宅購入を推奨しています。
そこで導入された優遇制度の1つが「すまい給付金」です。毎年のローン残高の1%分を、10年間所得税から控除するという減税制度で、住宅ローンにのみ適用されます。

このように、住宅ローンの方が返済の負担が軽くなり、税制優遇もあることから、住宅ローンを使って不動産投資をしようとする不正利用が横行しているのです。

住宅ローンと不動産投資の違いについては、以下の記事に詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。
投資用不動産ローンのメリットは?~住宅ローンとの違いや金利の目安~
不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは? 融資を受けるならどちらが先?

投資用物件に住宅ローンを利用してはいけない理由

では、どうして住宅ローンを投資用物件の購入に回してはいけないのでしょうか?その理由を見ていきましょう。

貸し出しリスクが違う

先述の通り、不動産投資ローンと住宅ローンは審査のポイントが異なり、金融機関にとって貸し出しをする上でのリスクも異なります。
給与など個人の収入から返済される住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。不動産投資はより事業性が高く、返済不能となるリスクが高いため、融資を行う金融機関としては高い金利を設定して万が一に備える必要があります。

事業性の高い不動産投資に金利の低い住宅ローンを使うことは、金融機関にとって適切なリスクヘッジになりません。そのため、投資用物件に住宅ローンを利用することはできないのです。

ローンの利用用途が違う

住宅ローンに適用されている税制優遇や優遇金利は、あくまで本人もしくは親族が住むための住宅に対して認められているものです。先述の通り、どんな属性の人にも住宅を購入する機会が与えられるように、という目的のために設定されています。
その住宅ローンを投資に回すことは、本来の利用目的に反するため、認められていないのです。

不動産投資に住宅ローンを利用したことがバレるケース

住宅ローンで投資用物件を不正に購入した場合、どのようなきっかけで金融機関に発覚してしまうのでしょうか?いくつかの事例を紹介しましょう。

郵便物が届かない

住宅ローンで購入した物件は本来自分の居住用であるため、住民票は新しい住所に移すはずです。しかし住宅ローンを利用して購入した物件を貸し出している場合、そこには他の入居者が住んでいます。金融機関が住宅ローン利用者宛に何らかの郵送物を送ったとしても、郵便物不着として金融機関に差し戻され、調査が入る可能性があるでしょう。

銀行に限らず、保険や証券など金融商品全般において、郵便物が不着になると架空契約の可能性が疑われる傾向があります。
実際に、住宅金融支援機構は2019年10月以降に郵便物不着となっている約7,700件の物件に対し、居住実態がないとして調査を進めています。

銀行の営業マンの急な訪問

住宅ローンを担当している金融機関の営業マンが「近くを通ったから……」と急な訪問をしてくる可能性があります。特に地方銀行や信用金庫・信用組合など、地域密着型で融資を行っている金融機関の場合、こうしたケースが考えられるでしょう。
訪問されれば、当然本人以外の人が住んでいるので、住宅ローンを利用して不動産投資を行っていることがバレてしまうでしょう。

担当の不動産事業者に対する全件調査

担当の不動産事業者や営業マン自体が、率先して住宅ローンの不正利用を行っているケースがあります。何らかのきっかけで不正利用が発覚した場合、その事業者が持つ物件について全件調査となり、自身の不正利用が発覚してしまうこともあるでしょう。

住宅ローンの不動産投資利用がバレると、どうなる?

住宅ローンで購入した物件で不動産投資をしていることがバレた場合、その後どのような処分・不利益があるのでしょうか?

一括返済を求められる

投資用物件に住宅ローンを不正利用した場合、契約違反と判断され、金融機関から一括返済を求められることが一般的でしょう。それまでの契約通り分割で住宅ローン返済をすることは認められず、一括で返済しなければなりません。

今後その金融機関からの融資は厳しくなる

不動産投資の融資において、金融機関は多額のお金を希望者に貸すという大変なリスクを負います。金融機関は少しでも貸し倒れのリスクを抑えるために、本人の属性や担保物件の評価、提出書類の精査をし、本人を信頼して融資を実行するわけです。
その金融機関に対して不正利用や虚偽申告をしたとなれば、その後、その金融機関との取引が難しくなることは言うまでもないでしょう。

「バレなければいい」「金融機関もそこまで調べる時間がないから大丈夫」と考えることもあるかもしれません。しかし、万が一発覚して一括返済を求められた場合、自己破産の可能性もあります。
申告書や住民票にコソコソと細工するよりも、キャッシュフローの黒字を目指し、金融機関と堂々と交渉できる大家を目指しましょう。

銀行に対する虚偽申告について、ぜひこちらの記事も参考にしてください。
銀行へのタブー“嘘”をつくリスク

投資用物件への住宅ローン利用が認められるケース

ここまで、住宅ローンを投資用物件に利用することは認められていないと説明してきました。しかし実は、条件を満たせば投資用物件に住宅ローンを利用することが認められているケースがあります。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自己の「居住用スペース」と第三者に貸し出す「賃貸スペース」が1つの建物の中に共存するタイプの住宅のことをいいます。
総面積のうち、自己の居住用スペースが50%以上である場合、賃貸併用住宅の建築・購入には住宅ローンの利用が可能です。賃貸スペース部分に入居者がいれば家賃収入が入り、その家賃収入を住宅ローンの返済に充てることもできます。

賃貸併用住宅について、詳しくは住宅ローンを家賃で返済できる!?賃貸併用住宅とは? メリット・デメリット解説の記事に詳しく解説されています。

転勤などのやむを得ない事情の場合

転勤などのやむを得ない事情により、住宅ローンで購入した住居を貸し出す場合、状況によっては引き続き住宅ローンを利用することが可能なケースもあります。
ただし原則として、住宅ローンを組んだ家に第三者が住むことは契約違反であることに変わりはありません。どのローンが認められるかを判断するのは金融機関ですので、必ず事前に担当の金融機関に相談するようにしましょう。
場合によっては、住宅ローンから不動産投資ローンへの切り替えが必要になることもあります。

不動産投資ローンと住宅ローンどちらを先に組むべき?

住宅ローンを組んで自宅を購入することと、不動産投資ローンで収益物件を買うこと、どちらも併用したいという投資家の方も多いでしょう。果たしてどちらを先に組んだ方がいいのか、それぞれのメリットや注意点を解説します。

すでに住宅ローンを利用している場合の不動産投資

住宅ローンがあっても、不動産投資のためにアパートローンを利用することは可能です。しかし、借り入れ限度額には注意しましょう。
不動産投資ローンの融資枠の中には、その他の借り入れが含まれます。つまり、不動産投資ローンで借り入れられる合計融資限度額から、住宅ローン残高分が差し引かれ、融資額が減る可能性があるということです。

すでに住宅ローンがある場合の不動産投資ローンの融資可能額をシミュレーションしてみましょう。

【住宅ローンがある場合の不動産投資ローン融資可能額シミュレーション】

(計算例)
年収600万円
住宅ローン残高2,000万円
投資用不動産ローンは、年収の7~8倍程度で借り入れできることが多い(※1)ので、年収倍率7倍で単純計算すると、
600万円×7=4,200万円
の借り入れが可能。

住宅ローンの借り入れ2,000万円があるので
4,200万円-2,000万円=2,200万円
(※1 株式会社MFSが2020年2月に公表した、サラリーマン不動産投資家2,000名に対する調査結果より)

つまりこのシミュレーションでは、不動産投資ローンでの融資可能額は2,200万円程度という計算になります。

ただし不動産投資ローンは、年収など個人の属性だけでなく、物件の収益性や担保価値も融資判断の材料となります。投資物件の収益性や事業計画によって、融資額は大きく異なるでしょう。

すでに不動産投資をしている場合の住宅ローン

すでに不動産投資をしている場合でも、住宅ローンの借り入れは可能です。
この場合、不動産投資におけるキャッシュフローがプラスかマイナスかによって、住宅ローンの借入額が変わってくるケースが多いでしょう。

すでに不動産投資ローンがある場合の住宅ローンの融資可能額をシミュレーションしてみましょう。

【不動産投資ローンがある場合の住宅ローン融資可能額シミュレーション】

(計算例 1)
年収600万円
不動産投資による年間キャッシュフロー +100万円

不動産投資における収益は年収と合算して考慮してもらえるケースが多いので、住宅ローンの融資可能額は、
(600万円+100万円)×平均的な年収倍率(※2)6~7倍=4,200万円~4,900万円
という計算になります。

(※2 独立行政法人「住宅金融支援機構」が2020年8月に公表した「2019年度 フラット35利用者調査」のデータより)

(計算例 2)
年収600万円
不動産投資による年間キャッシュフロー -100万円

逆に不動産投資において赤字が出てしまっている場合、赤字分が個人の年収から差し引かれて判断される可能性があります。
その場合、住宅ローンの融資限度額は、
(600万円-100万円)×平均的な年収倍率6~7倍=3,000万円~3,500万円
という計算になります。

住宅ローンよりも不動産投資ローンを先に利用している場合は、金融機関が不動産投資の家賃収入を安定収入とみなしてくれるかどうかがポイントです。プラスのキャッシュフローが出せる見込みの高い不動産投資なのであれば、住宅ローンよりも先に不動産投資ローンを組む方がよいでしょう。

注意!オーナーチェンジ物件に住宅ローンは使えない!

オーナーチェンジ物件とは、すでに住んでいる人がいる状態で売買される物件のことです。入居者との賃貸契約はそのままで、オーナーだけが変わるため、そのように呼ばれています。

例えば、購入時に住んでいる入居者が近々退去することが予定されているとします。
いずれそこに自分が住もうと思ってオーナーチェンジ物件を購入する場合、住宅ローンを利用することはできるでしょうか?
応えは「NG」です。

オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、大家には家賃収入が入ることになります。不動産投資に該当するため、仮に将来入居者の退去予定があることを知っていたとしても、住宅ローンを利用することはできません。大家としての立場を引き継ぐことになるため、不動産投資ローンを利用しなければならないことに注意しましょう。

一旦不動産投資ローンでオーナーチェンジ物件を購入し、自分が住み始めるタイミングで住宅ローンに借り換えすることが可能な場合もあります。金融機関に相談してみましょう。

まとめ

「住宅ローンを利用して不動産投資を行ってもバレない」と考えている人もいるかもしれません。しかし近年相次いだフラット35の不正利用などにより、金融機関も調査に乗り出すなど、監視の目を強めています。
なにより、仮に住宅ローンを利用していることがバレた場合、一括返済などの法的措置が取られ、最悪の場合自己破産というケースもじゅうぶんに考えられます。金融機関からの信用が下がり、今後の融資にも影響を与えてしまうでしょう。

自分自身には悪意がなくても、悪質な不動産事業者の口車に乗せられ、自身の知識不足から知らず知らずのうちに不正利用を行っているケースもあります。融資についてしっかり勉強をして、ルールを守って不動産投資を行っていきましょう。

融資について詳しく勉強したいという方に、LIFULL HOME’Sではさまざまなセミナーを開催しています。無料のオンラインセミナーも多数ありますので、ぜひ参加してみてください。
LIFULL HOME’Sの融資に関するセミナー一覧

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: コロナ影響で3年ぶりに下落!2020年基準地価から見える不動産投資のエリア戦略

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.53 ASEANへの渡航状況について

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.6 住生活総合調査からわかる 現状と未来の不動産投資2

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: Withコロナの新・不動産事情

最新コラム: コロナ影響下のアメリカで激安お値打ち物件がなかなか出ない理由!

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 地価下落地区増で、不動産投資メリットの享受を改めて考える

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 売却による資金確保

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 36.大家さんと幸せな人生について

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。