LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資ローンの借り換えメリット・デメリット|借り換え可能な金融機関は?

不動産投資ローンの借り換えに関するメリット・デメリットを解説します。借り換えするかどうかの判断に重要なポイントを理解し、失敗しない借り換えを実現しましょう。また、不動産投資ローンの借り換えが可能な金融機関についてもご紹介します。

不動産投資のキャッシュフローを見直したいとき、ローンの借り換えは有効な手段です。しかし、ローン負担額を軽減するという大きなメリットの一方で、気を付けなければならないデメリットもあります。判断を誤ると、かえって月々の返済額や経費が増加し、むしろキャッシュフローを圧迫してしまうことも……。

そこでまずは、不動産投資ローンの借り換えに関するメリット・デメリットをよく理解しましょう。借り換えが、自身の不動産投資にとってプラスになるかどうか、慎重に判断することが重要です。
不動産投資ローンの借り換えが可能な金融機関についてもご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資ローンの借り換えとは、最初に物件を購入する際に融資を受けた金融機関から、別の金融機関の不動産投資ローンに途中で乗り換えることです。
新たに契約した金融機関から受けた融資額を使って、元の金融機関に残債を返済し、それ以降は新たな金利条件に基づいて、新規契約した金融機関にローンを返済していくことになります。

現在利用している不動産投資ローンよりも低い金利の融資を受けることで、月々の返済額やトータルの借入額を減らすことが大きな目的といえるでしょう。

不動産投資ローン借り換えのメリット

では、不動産投資ローンを借り換えることには、どのようなメリットがあるのでしょうか?

キャッシュフローが改善する

借り換えの主な目的は金利を下げることです。金利が下がれば、毎月の返済額や総返済額を減らすことができるため、キャッシュフローが改善されることが期待できます。

具体的に不動産投資ローンを借り換えた場合をシミュレーションしてみましょう。

【A銀行】
・ローン借り入れ3,000万円
・金利3.5% 
・融資期間25年

→5年目にB銀行に借り換え

【B銀行】
・ローン借り入れ2,590万円(A銀行への借入残高分)
・金利2.5% 
・融資期間20年

借り換え前借り換え後差額
毎月返済額約15.0万円約13.7万約1.3万円
総返済額約4,505万円約4,194万※ 約311万

※A銀行への5年間の返済額15.0万円×60ヶ月分を含む

このように、金利の安い不動産投資ローンに借り換えることによって、毎月の返済額と総返済額を減らすことができます。

信用度を上げて次の投資活動へプラスに

不動産投資は、1件目の所有物件を担保に2件目、3件目と資産を増やしていくことができる投資手法です。複数の物件を持つことで、リスクを分散したり、収益を安定させたりするメリットがあります。
この時、抱えている借入額が少ない方が金融機関からの信用が高まり、次の物件購入時のローン審査に有利になることが期待できます。
また、当初の融資元よりも大手の銀行に乗り換えた場合、金融機関から見た投資家個人の信用度が上がることも期待できるでしょう。

金利タイプが変更できる

不動産投資ローンの契約時に、金利が変わらない固定金利と、経済情勢に応じて金利が変動する変動金利を選択します。
固定金利を選択した場合、一般的に固定金利適用期間中に変動金利へ変更することはできませんが、借り換えを機に金利タイプを変更することが可能です。
頻繁にできるわけではありませんが、借り換えは自分の現状に合わせた金利タイプに変更するよい機会といえるでしょう。

既存の金融機関と金利交渉できる場合も

不動産経営が順調であったり、投資規模が大きくなってきたりすると、他の金融機関からローンの借り換えを提案されるケースがあります。
この時、融資を受けている既存の金融機関に対し「借り換えの提案を受けているが、御行との取り引きを継続したいと思っている」というスタンスで、金利引き下げの交渉ができる場合もあります。

話を持ち掛けてきた金融機関の金利が現状より低ければ、単に借り換えてしまえば金額的なメリットはあるかもしれません。
しかし不動産投資ローンは、投資家と金融機関双方の信用の上に成り立っています。現在お付き合いしている金融機関は不動産投資の大切なパートナーです。金利比較のみで即座に乗り換えてしまうと、今後その金融機関との関係性に影響が出ないとも言い切れません。
不動産投資はビジネスなので、金利をシビアに検討することはもちろん必要です。しかしまずは、現状お付き合いのある金融機関に事情を説明し、交渉するというステップを踏むようにしましょう。

一方、ある程度自分の投資規模が大きくなり、ステータスが高い地銀やメガバンクから低金利で融資を受けられるチャンスがある場合、思い切って借り換えを実行するのも重要な手です。今後の不動産投資に好循環を生み出すためであれば、金融機関の変更を含めた借り換えはチャンスといえるでしょう。

借り換えは、金額の問題だけでなく、自身の今後の不動産投資の方向性や金融機関との関係性を踏まえて検討していく必要があります。

借り換えによって節税効果が得られるケースもある

サラリーマンなど他に所得がある人の場合、不動産投資で出た赤字は、確定申告によって損益通算することが可能です。不動産所得の赤字分を他の所得から差し引くことができるため、払いすぎた所得税などの税金が還付されます。

借り換えの際に発生する一括繰り上げ返済手数料や諸費用は経費になるため、その年の課税対象となる所得額を減少させる効果が期待できるでしょう。もし赤字が発生した場合は、損益通算によって節税効果が得られます。

保険の見直し、補償内容の充実化ができる

不動産投資ローンを契約する際、万が一の時に残債を肩代わりしてもらえる団体信用生命保険(団信)に加入する方が多いでしょう。
団信は、借り換えすることで金融機関が変わる場合、新たに加入し直さなければなりません。手続きが面倒に思う方も多いと思いますが、これは、保険や補償内容の見直しを行うのにとてもよい機会です。

団信は頻繁に商品が改善されることも多く、当時よりも補償内容が充実した商品が出ていることもあります。また、金利が下がった分でガン特約を付けるなど、手厚いリスク対策を取ることも可能でしょう。

不動産投資ローン借り換えのデメリット

借り換えは、単純に毎月の返済額が減ればいいというものではありません。借り換え検討の際は、以下の注意点を踏まえ、じゅうぶんにシミュレーションするようにしましょう。

一括繰り上げ返済手数料が発生することがある

借り換えをするということは、一旦現在契約している不動産投資ローンを全額繰り上げ返済することになります。
毎月返済するローンのうち、利息部分は金融機関にとっては大切な収益源。金融機関としては、融資した金額をまとめて返済されると、それ以降の利息という収入源を失うことになります。そのため、一括繰り上げ返済に対して手数料を取る金融機関が多いです。

一律で定額の手数料を設定している金融機関と、残高の1~2%程度の一括繰り上げ返済手数料を設定している金融機関があります。手数料の額によっては、結果として借り換えのメリット効果が少なくなることがあるので、現在の不動産投資ローンの条件を確認しておきましょう。

その他さまざまな費用が発生する

一括繰り上げ返済手数料以外にも、借り換えに係る費用が発生します。従来のローンを組んでいた金融機関だけでなく、新規契約する金融機関で発生する手数料も含め、以下のような費用が挙げられます。

・抵当権抹消登記費用
・融資手数料
・保証料
・印紙代
・抵当権設定登記費用
・団体信用生命保険料

思いの外手数料負担が大きくなってしまうこともあるため、事前によく確認しましょう。

毎月の返済額がかえって高くなることがある

借り換え後の融資期間の長さによっては、毎月の返済額がむしろ高くなってしまうケースがあります。

不動産投資ローンの融資期間の上限は、法定耐用年数に応じて設定されることが多いです。そのため、築年数が経過している物件は法定耐用年数が短く、融資可能な期間も短くなります。
より金利の低いローンに借り換えたとしても、融資期間が短ければ、結果として月々の返済額が高くなってしまうこともあるわけです。

借り換えによって、利息を含めた総返済額が減少するというメリットは得られるかもしれません。しかし、借り換えの目的が月々のキャッシュフローの改善であるならば、毎月の返済額が増えてしまっては本末転倒といえるでしょう。

借り換え時の健康状態、借り入れ状況、資産価値が影響する

先述の通り、借り換え時には団信に加入し直さなければならないため、改めて健康状態の告知が必要になります。その時の健康状態によっては団信に加入できず、ローンが組めない可能性も考えられるでしょう。

また借り換え時には、改めて個人の属性が審査されます。カードローンやクレジットカードの利用状況でも影響が出ることがあるので、注意が必要です。
最初の借り入れ後に車のローンを組んでいたり、転職していたりすると、ローン審査に影響する可能性があるでしょう。

その他、借り換え時における物件の資産価値も重要なポイントです。最初のローンを組んだ時と比べて家賃が下落していたり、入居率が下がっていたりする場合、ローン審査にマイナスの影響を与える可能性が考えられます。

不動産投資ローンの借り換え情報が少ないのはなぜ?

インターネットで借り換えについて検索すると、居住用住宅ローンの借り換え情報ばかりで、不動産投資ローンの借り換え情報が出てこない……ということが多いのではないでしょうか?
これは、金融機関から見た審査手続きの煩雑さや収益の大きさが関係しています。

住宅ローンの場合、融資審査は本人の属性(年収、勤務先など)や借り入れ状況だけで融資判断が可能です。一方不動産投資ローンは、個人の属性に加え、物件の収益性や担保価値など、資産価値の評価をする必要があるため、融資審査にかける労力が大きくなります。
さらに新規融資の方が、借り換えに対する融資よりも融資額が大きいため、新規案件に融資した方が、金融機関が得られる利息額は大きくなるわけです。

こうした理由から、アパートローンに関しては新規融資に力を入れ、借り換えには積極的でない金融機関が多いということができるでしょう。

大家仲間や先輩の情報を活用しよう

なかなか得にくい不動産投資ローンの借り換えについては、ぜひ大家仲間や先輩大家からの情報を活用しましょう。

SNSやセミナーなどで大家さん同士のコミュニティーに参加すると「この銀行や信用金庫のあの担当者は融資を通してくれる……」というような情報が話題に上ることがあります。
特に地域に根差した信用金庫や信用組合の融資傾向、借り換えの情報を知りたいときに、地元の大家仲間とのつながりは大変貴重な情報源になるでしょう。

ベテラン大家の中には、不動産投資経験が浅い投資家の融資申し込みに同行してくれる人もいます。長年その金融機関と信用を築き上げてきた大家が後ろ盾となってくれることで、融資審査にプラスの作用が働くケースもあるでしょう。

SNSやセミナー、管理会社からの紹介などを活用し、ぜひ積極的に大家さん同士のコミュニティーに働きかけてみることをお勧めします。

不動産投資ローン借り換えの流れ

実際に借り換えを行う場合の一般的な流れをご紹介しましょう。

1. (新規借り入れ先での)仮審査
2. (新規借り入れ先での)本審査
3. 現在利用している金融機関で返済可能日と総返済額を確認する
4. 新たな借り入れ先から振り込まれた融資額を、現在利用している金融機関へ一括返済
5. 従来利用していた金融機関の抵当権抹消登記
6. これから利用する金融機関の抵当権設定登記

融資審査は、一行だけでなく複数の金融機関に打診し、より条件のよい金融機関を選ぶようにしましょう。一ヶ所に断られても諦めず、地方銀行、信金・信組などさまざまな金融機関にあたることをお勧めします。

借り換えに必要な書類

アパートローンの借り換え時に必要となる、一般的な書類をまとめました。金融機関によって必要書類は異なるため、融資申し込みの際に個別に改めて確認するとよいでしょう。

・売買契約書
物件を購入した当初の土地・建物価格が記載されています。

・重要事項説明書
物件を購入した当初の重要事項説明書が必要です。重要事項説明書の中には、物件所在地、建物構造、築年数などの重要な情報が記載されています。

・登記簿謄本や公図
土地・建物の権利関係を記録した登記簿謄本や、土地の形状や境界・地番を公的に証明する公図が必要になります。

・レントロール
レントロールとは、アパートやマンションのように複数の部屋がある場合、それぞれの空室状況や家賃、利回りなどの情報が記載されている書類のことです。

・収入証明
借り換えであっても、個人の年収や不動産運用の収益を証明する書類が再度必要です。サラリーマンの場合は源泉徴収票や確定申告書、法人の場合は法人の登記簿や決算書を準備しましょう。

・借り入れ情報や資産に関する情報
不動産投資ローン以外に利用している、クレジットカードやキャッシング、車のローンなどの借り入れ情報が必要です。その他、預貯金を証明する通帳、株式や投資信託などの資産情報も準備しておきましょう。

不動産投資ローンの借り換えができる金融機関

借り換えを行っている金融機関を3つご紹介します。なお、各金融機関の融資条件は2020年11月時点で公表されているものです。

SMBC信託銀行

【融資金利】
1年固定2.13%~10年固定2.20%(2020年11月時点)
借入額5,000万円以上や月間平均総取引残高が1,000万円相当額以上で「プレスティアゴールド」が適用される場合、優遇金利あり。さらに、借入額1億円などの条件を満たす「プレスティアゴールドプレミアム」の契約者には、より大きな優遇金利の適用あり。

【融資額】
500万円~最大1億円。
鑑定価格か購入価格のどちらか低い金額の80%以下が上限。

【融資期間】
最大30年

【対象エリア】
東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県

【年収要件】
年収(自営業の場合は申告所得)700万円以上で安定した収入があること。

【その他】
保証料、事務手数料無料。保証人不要。団信加入必須。

オリックス銀行

【融資金利】
変動金利 投資セレクト金利2.675%~店頭表示金利3.675%
3年固定 投資セレクト金利2.3%~店頭表示金利3.3%
5年固定 投資セレクト金利2.5%~店頭表示金利3.5%
(2020年11月時点)

【融資額】
1,000万円~最大2億円
金利優遇が受けられる「投資セレクト金利」を適用したい場合、借入金額は購入金額の90%以内が原則

【融資期間】
最大35年

【対象エリア】
首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市
(表示地域内であっても対応不可の場合あり)

【年収要件】
年収(自営業の場合は申告所得)が500万円以上で安定した収入があること。金利優遇が受けられる「投資セレクト金利」を適用したい場合、年収(自営業の場合は申告所得)は700万円以上が要件。

【その他】
保証料不要
借入金額の2.20%(消費税込み)以内の事務手数料あり
火災保険、団信の加入必須
マンションの場合、専有面積40m2以上の不動産が対象
借り入れ対象不動産の調査・立ち会いなどで、担当者が出張する必要がある場合、出張手数料あり

SBJ銀行

SBJ銀行の場合「ANY住宅ローン」または「ANY住宅ローンプラス」という商品名で、不動産投資ローンとしても利用することができる商品が出ています。

【融資金利】
投資用物件の場合3.075%~3.575%(2020年2月時点)

【融資額】
ANY住宅ローンは100万円~最大1億円
ANY住宅ローンプラスは1億円超~2億円以内
(借り入れ対象物件の売買金額の90%以内)

【融資期間】
3年以上35年以内

【対象エリア】
ANY住宅ローンの場合、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県、三重県、岐阜県、静岡県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、福岡県
ANY住宅ローンプラスの場合、23区内、千葉市内、横浜市内、さいたま市内、名古屋市内、大阪市内、神戸市内、京都市内、奈良市内、福岡市内に限定

【その他】
原則、配偶者が連帯保証人になること
事務手数料は融資額の1.650%
火災保険、団信への加入必須
年収要件の明記はなし

まとめ

不動産投資ローンの借り換えは、毎月のキャッシュフローだけでなく、諸費用や金融機関との関係性を含め、総合的に判断することが重要です。一括繰り上げ返済手数料や借り換えに伴う手数料など、思いの外費用がかかってしまうこともありますので注意しましょう。

アパートローンの借り換え判断については、アパートローンの借り換え判断の仕方の記事が参考になります。
また、LIFULL HOME’Sでは融資に関するさまざまなセミナーを開催しています。
通常のセミナーはこちらから、オンラインセミナーをご希望の方はこちらからぜひ検索してみてください。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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