LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

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コロナ禍の今こそ注目!住宅ローンが使える賃貸併用住宅-各銀行のローン比較

一つの建物の中に自宅と賃貸住宅が共存する賃貸併用住宅。収益物件でありながら、条件を満たせば住宅ローンが利用でき、マイホームの取得と資産形成が同時に行えます。
リスクを抑えた不動産投資をしたい人や、不動産投資ローンの審査が難しい人にも注目の選択肢です。

ただし、賃貸併用住宅に住宅ローンを使う場合には注意点があります。まずは住宅ローンを活用するメリット・デメリットを理解し、賃貸併用住宅のローン選びのポイントを押さえましょう。さらに賃貸併用住宅に対する各金融機関の融資状況も併せて解説します。

コロナ禍で再注目の賃貸併用住宅

昨今のコロナウイルス感染拡大に伴い、さまざまな面で大きくライフスタイルが変化しました。中にはコロナ禍で収入が激減し、収入の軸を増やすために不動産投資に興味を持ったという人もいるでしょう。そんな中注目を浴びているのが、一つの建物内に自宅と賃貸住宅が共存する賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅は「マイホームが欲しい」と「不動産投資を始めたい」の両方を望む人にお勧めの選択肢です。しかしコロナ禍において、それ以外にもさまざまなメリットが生じるようになりました。

家賃収入をローン返済に充てられる

コロナ禍で先行きが不透明な中、住宅という大きな買い物をするのは不安に感じる人もいるでしょう。実際にコロナ禍で収入が減少し、住宅ローンの返済に苦慮しているという話も少なくありません。
しかし、賃貸併用住宅であれば家賃収入を住宅ローン返済に充てられるため、収入減少によりローン返済が難しくなるというリスクを抑えることができます。

コロナ禍ならではの新たな活用方法

賃貸併用住宅には家賃収入が得られる以外にも、将来二世帯住宅化が可能であったり、ライフスタイルの変更に柔軟に対応できたり、といったメリットがあります。空室の一室をテレワークスペースにしたり、いざという時の家族の隔離スペースにしたり……というコロナ禍ならではの使い方もできるでしょう。

その他、賃貸併用住宅の基礎知識について詳しく知りたい方には、こちらの記事がお勧めです。
住宅ローンを家賃で返済できる!?賃貸併用住宅とは? メリット・デメリット解説
賃貸併用住宅とは? メリット・デメリットと建築するときのポイント

賃貸併用住宅に住宅ローンを使うメリット

賃貸併用住宅は、条件を満たせば資金調達に住宅ローンが活用できます。賃貸併用住宅に住宅ローンを利用するメリットを見ていきましょう。

金利が低い

住宅ローンの最大のメリットは、不動産投資ローン(アパートローン)と比べて金利が低いことです。少しでも金利が変われば、総返済金額に大きな差が出ます。
例えば3,000万円を30年で借り入れた場合、金利が1%と2%では総返済額は500万円以上の差になります(※元利均等返済・ボーナス返済なしの場合。途中の金利変動はないものとして試算。)。

住宅ローン控除の対象となる

住宅ローンを利用した場合、自己居住部分は住宅ローン控除の対象になります。最大10年にわたり所得税の還付を受けられるという節税メリットが生まれるでしょう。

アパートローンよりも比較的融資審査がやさしい

住宅ローンは自己居住を前提としているため、不動産投資ローンほど審査の難易度が高くない傾向があります。
なぜなら、住宅ローンの返済原資は基本的に個人の給与所得であり、事業性のあるアパートローンより貸し出す側のリスクが低いとされているからです。高額でなくても、安定した一定収入があれば融資を受けられる可能性が高いでしょう。

一方不動産投資ローンでは、個人の属性に加えて物件の収益性も求められます。綿密な事業計画が必要とされ、なおかつ事業が上手くいかなかった場合のリスクに備え、収入面に関しても住宅ローンより高年収が求められる傾向があります。
「収入が少ない」「資産が少ない」などの理由でアパートローンが組めない場合でも、住宅ローンを利用した賃貸併用住宅なら、賃貸経営への道が開けてくるかもしれません。

住宅ローンとアパートローンの違いについては、不動産投資ローンと住宅ローンの違いは? 融資を受けるならどちらが先?の記事に詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用するデメリット

賃貸併用住宅に住宅ローンを使うことにより、さまざまなメリットがあることが分かりました。しかし一方で、気を付けなければならないデメリットもあります。メリットとデメリット、両方を正しく知り、自分にあった資金調達を行いましょう。

賃貸部分への制約がある

賃貸併用住宅全体に住宅ローンを利用する場合、一般的に自己居住部分が50%以上でなければなりません。住宅ローンを利用すると金利負担が少なくなるメリットがありますが、賃貸部分の面積や設計にどうしても制約が出てしまう点には注意が必要です。
多くの家賃収入を得るために賃貸部分を大きく取りたい場合には、建物全体への住宅ローンは諦め、不動産投資ローンを利用しなければならないでしょう。

ハウスメーカーやサブリース契約を指定されるケースも

一部の金融機関では、住宅ローンを利用する際、提携するハウスメーカーからの購入や、サブリース契約を指定される場合があります。希望するハウスメーカーとの提携がない場合など、注意が必要です。
また、サブリース契約には注意しなければならない点もあり、必ずしもオーナーにプラスになるとは限りません。先々の運用に関わる重要なポイントですので、よく検討した上で金融機関を選択しましょう。

賃貸併用住宅のサブリースについては、記事の後半「ローン選びで注意したい3つのポイント」の項目において詳しく解説します。

その他の借り入れがある場合、不利になることがある

先述の通り、住宅ローンと不動産投資ローンでは審査の基準が異なります。
アパートローンは、個人属性だけでなく物件の収益性も重視されますが、住宅ローンで判断されるのは個人の支払い能力です。金融機関が定めた返済比率を超えると、住宅ローンであっても融資が受けられないケースもあります。
すでに他に融資を受けている場合は注意しましょう。

ただしローン商品によっては、住宅ローンであっても個人属性に加えて、家賃収入を加味して審査を行ってくれるものもあります。利用を検討しているローン商品の審査・判断基準を事前に確認しておきましょう。

賃貸併用住宅に住宅ローンを使う場合の注意点4つ

賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用できる不動産投資として非常に魅力的ですが、一方で賃貸併用住宅ならではの注意点もあります。4つのポイントに分けて見ていきましょう。

条件を満たせば必ず利用できるわけではない

自己居住部分が50%以上の賃貸併用住宅であっても、必ず住宅ローンを利用できるわけではありません。金融機関によっては、そもそも賃貸併用住宅への住宅ローンの利用を認めていない場合があります。また利用できたとしても住宅部分のみの適用となるなど、制約がある場合もあります。

賃貸併用住宅で住宅ローンの利用を考えている場合には、金融機関へ打診する際、あらかじめ賃貸併用住宅であることを明らかにし、利用が可能かどうか確認するようにしましょう。

フラット35は自宅部分にしか使えない

住宅ローンと言えば、まず全期間金利固定型の「フラット35」を考える人が多いのではないでしょうか。しかし、フラット35には「自己居住用の住宅にしか利用できない」という融資条件があるため、賃貸併用住宅全体に対してフラット35を利用することはできません。

フラット35を利用するなら、物件を賃貸部分と自己居住部分に分けて区分登記し、自己居住部分にのみ適用させるという手段があります。しかし、住宅ローンと不動産投資ローンの2本立てとなり、その分だけ手間や費用もかかるため金利面でのメリットは薄くなるかもしれません。

総合的にフラット35を利用するメリットが薄い場合、他の金融機関で住宅ローン1本を適用する方がよいでしょう。

アパートローンを併用しなければならない場合も

賃貸併用住宅は、一般の住宅よりも建築費がかかることが多いでしょう。なぜなら、通常の住宅より建物自体が大きくなることが多く、さらに戸数が増える分キッチンやお風呂、トイレなどの設備も増えるためです。

建築費が高額になる場合、住宅ローンだけでは融資額が不足する可能性もあります。その場合には、住宅ローンと不動産投資ローンを併用することも考えなくてはなりません。

住宅ローン控除を受けるには条件がある

賃貸併用住宅で住宅ローンが利用できた場合でも、住宅ローン控除を受けるにはさらに次の要件が必要です。

・床面積が50m2以上かつ自己居住用が50%以上
・返済期間10年以上の住宅ローン
・控除を受ける年の年間合計所得が3,000万円以下
・新築あるいは取得の日から6か月以内に入居していること など

これらの条件を満たす場合、年末のローン残高の1%の金額を年間で最大40万円(新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合は最大50万円)、最大10年間の控除が受けられます。
大きな金額になりますので、自身が所有しようとする賃貸併用住宅がこれらの条件を満たすかどうか、よく確認しておきましょう。

なお、住宅ローン控除の対象は自己居住分にかかる範囲のみです。ローン残高は床面積で按分して計算しなければならないことに注意しましょう。

賃貸併用住宅対応の銀行ローン比較

賃貸併用住宅で住宅ローンが利用できるかどうか、およびその条件は銀行により異なります。ここでは、賃貸併用住宅への対応を明言している住宅ローン商品の融資条件と注意点についてまとめました。

住宅ローン利用店頭金利借入期間借入金額床面積条件利用条件
みずほ銀行
(賃貸併用住宅ローン)
1年以上35年以内
(1年単位)
50万円以上1億円以内
(1万円単位)
自己居住部分の床面積50%以上・提携ハウスメーカーのみ
・要サブリース
スルガ銀行
(賃貸併用住宅ローン)
最大3億円自己居住部分の床面積50%以上・自己居住部分の床面積50%未満の場合は不動産投資ローン扱いで対応
住信SBIネット銀行
(ネット専用住宅ローン)
変動金利0.44%
(通期引下げプラン)
固定金利20年1.18%(当初引き下げプラン)
1年以上35年以内
(1か月単位)
500万円以上1億円以下
(10万円単位)
自己居住部分の床面積50%以上・自己居住部分の床面積50%未満の場合は不動産投資ローン扱いで対応
りそな銀行
(りそなアパート・マンションローン 自宅併用型)
×(専用不動産投資ローン)100万円以上2億円以内
(1万円単位)
1年以上30年以内
(1年単位)
自己居住部分の床面積25%以上50%未満・指定業者物件のみ
・住宅ローン控除の対象外

※上記表内の情報は全て2020年11月時点で公表されているものです。
※公表されているデータがない場合、未記載とさせていただいております。
※実際の適用金利は個々の状況によって異なる場合があります。

賃貸併用住宅のローン選びで注意したい3つのポイント

最後に、賃貸併用住宅に利用するローンを選ぶ際に、押さえておきたい3つのポイントについて解説しましょう。

サブリース契約は慎重に

先述の通り、金融機関によってはハウスメーカーが限定されたり、指定のサブリース契約が条件となったりすることがあります。
サブリースには、管理を不動産会社に任せることができる、家賃収入が一定期間保証されるなどのメリットがあります。しかし一方で、更新時に家賃の見直しが行われ当初予定していた収入を下回る、期間中契約者からの契約解除が難しいなど、オーナーにとってデメリットがあるのも事実です。
サブリースが融資条件になっている場合には、その内容や将来的なメリット・デメリットをよく検討した上で契約を決めるようにしましょう。

分割融資が可能かどうか確認する

住宅ローンは通常、建物完成時に融資が実行されます。土地取得金や着手金・中間金支払いなどの資金確保が難しい場合には、分割融資が利用できるかどうか確認しておきましょう。分割融資に対応していない銀行では、別途つなぎ融資を利用する必要があります。

複数の金融機関を比較する

借入限度額や金利は、各銀行が独自の基準によって判断しているため、融資条件は金融機関によって異なります。ある銀行では5,000万円が上限回答でも、別の銀行ではもっと融資を受けられる場合もあるかもしれません。
住宅ローンを契約する際には、自分の希望条件に合ったものを選べるよう、必ず複数の金融機関・提携ローンに打診し、比較するようにしましょう。

また、ハウスメーカーによって提携する金融機関が異なります。複数の金融機関と提携し、比較検討できるかどうかという目線でハウスメーカーを選ぶことも重要です。

まとめ

賃貸併用住宅は、金利負担の少ない住宅ローンを利用して賃貸経営を始められることが大きなメリットです。ただし賃貸併用住宅は、融資額が大きくなりがちです。少しでも有利な条件で融資を受けられるよう、賃貸併用住宅ならではの注意点や気を付けたいポイントがあることをぜひ理解しておきましょう。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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