LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

値段の差だけじゃない!マンション一棟投資とアパート一棟投資を徹底比較

同じ一棟投資でも、マンションへの投資とアパートへの投資にはどのような違いがあるのでしょうか。単純に建物の値段の差だけと思われがちですが、実はそれぞれ異なる特徴や、メリット・デメリットがあります。まずは、マンション一棟投資・アパート一棟投資の違いを見ていきましょう。

さらにマンション一棟投資に焦点を当て、新築と中古における違い、失敗しないための注意点についても解説します。

マンションやアパートへの一棟投資は、資産家や不動産投資のプロだけのものではありません。一般的な個人投資家であっても、マンション一棟投資を行っている投資家はたくさんいます。
マンション一棟投資の特徴を見ながら、自分に合った投資先かどうか、考えていきましょう。

マンション・アパート一棟投資に必要な元手は?

マンションやアパート一棟の値段は数百万円~数億円と幅広く、それによって必要な元手が変わってきます。

例として、2020年12月某日時点でLIFULL HOME’Sに掲載されている、東京23区のRC/SRC造一棟マンションの価格を見てみましょう。最安値860万円に対し、最高額は15億円。
また、同時期にLIFULL HOME’Sに掲載されている木造アパート一棟の値段は、3,200万円から4億円程度。マンション・アパートどちらにおいても、非常に幅広い価格の物件が売りに出されていることが分かります。

自己資金の目安

不動産投資でローンを組む場合、融資上限額を物件評価額の70~90%と設定している金融機関が多いです。つまり、目安として物件価格の2~3割程度の頭金が必要となるでしょう。
また、物件の購入・契約などにかかる初期費用として、一般的に物件価格の約6~8%程度の自己資金が別途必要です。

不動産投資の初期費用については、初期費用の相場はいくら?初期費用を抑える5つのポイントのコラムに詳しく記載されていますので、ぜひ参考にしてください。

年収の目安

さらに不動産投資ローンの融資額は、個人の年収によっても異なります。2020年2月に株式会社MFSが公表した「年収倍率別の事前審査承認率」のデータによると、年収倍率8倍以下の審査承認率は約40%。年収倍率10倍を超えたあたりから、承認率は20%程度にぐっと下がり始めていることが分かります。
つまり、不動産投資ローンで融資可能となる金額の目安は、年収の7~10倍程度と考えられるでしょう。

これらの条件に自身の状況を当てはめ、逆算することで購入可能な物件のおおよその価格帯が分かります。マンション・アパート一棟投資をじゅうぶんに考えられる資産状況であるなら、検討の余地があるといえるでしょう。

ただし一棟投資の場合、投資金額が大きくなる上、建物全体の維持費用が発生することもあり、区分投資よりも融資条件が厳しくなることが一般的です。担保価値に加えて、本人の属性として年収700万円以上を条件として明言している金融機関もあります。
ローン申し込みを検討している金融機関の条件を含め、一棟投資が可能かどうかをよく検討しましょう。

一棟マンション・アパートの値段の決まり方

マンション・アパート一棟の値段を決める主な要素として「築年数」「立地環境」「マンション規模」「建物のグレード」の4つが挙げられます。

マンション・アパートの建物価値は新築の時点が高く、一般的には年数を経るにつれ下がっていく傾向にあります。そのため、地価に大きな変動がない場合には、中古の方が割安になることが一般的でしょう。

そして立地は、都心であるほど、また利便性の高い駅へや生活施設へのアクセスが良いほど価格は上がる傾向にあります。東京23区で言えば、中央区・千代田区・港区・渋谷区・新宿区の都心5区は人気が高く、物件価格の高いエリアに挙げられます。

また、戸数が多いなど物件の規模が大きい、建物のグレードや付帯サービス、設備が充実しているなどの条件によっても物件の値段が高くなることが多いです。

LIFULL HOME’Sでは、地域ごとに物件価格の相場が分かるさまざまなデータを見ることができます。
地域ごとの地価公示
マップで見る地域ごとの平均坪単価
マップで見る地域ごとの価格相場
ぜひ活用してみましょう。

マンション一棟投資とアパート一棟投資の違い

では、マンション一棟投資とアパート一棟投資にはどのような違いがあるのでしょうか。
そもそも、マンションとアパートの違いに法的に明確な基準はありません。しかしここでは、不動産情報サイト事業者連絡協議会の定義に沿い、マンション=鉄筋コンクリート造などの強固な建物、アパート=木造もしくは軽量鉄骨造の建物として見ていきます。

耐用年数

アパートとマンションでは法定耐用年数が異なります。木造アパートでは22年、鉄骨鉄筋コンクリート造マンションでは47年です。

法定耐用年数を超えても賃貸経営は可能ですが、年数を経るにつれ、老朽化が進み修繕費が高額になっていきます。長期間の投資を考えるのであれば、耐用年数の長いマンションの方が有利と言えるでしょう。

また法定耐用年数が異なれば、経費計上できる減価償却費も変わってきます。
短期間で減価償却が進む木造アパートは、毎月の減価償却費が高くなる分、短期間でその節税効果がなくなります。一方SRC造マンションであれば、長期間にわたって減価償却費を計上できる反面、月々の額は小さくなります。
個々の投資家の投資スタンスに合わせて選択する必要があるでしょう。

不動産投資における減価償却については、【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介しますの記事に詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。

家賃収入

株式会社タスが2020年11月にリリースした「賃貸住宅市場レポート」によると、マンションはアパートよりも空室率が低いことが分かります。そのためマンションの方が、空室により家賃収入が減少することで収支計画が大幅に狂うというリスクが少ないといえるでしょう。

また比較的アパートよりマンションの方が、家賃が高く設定されることが多いです。公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向(2020年07~09月)」によると、東京23区における平均家賃は、マンションで10.6万円(1m2あたり3,144円)、アパートで7.6万円(1m2あたり2,760円)となっています。

ただし物件の利回りは、家賃収入だけでなく物件の購入金額によって異なります。高い家賃が設定できたとしても、比較的購入金額の大きいマンションの場合、利回りはアパートより低くなるケースもあるでしょう。総合的に判断することが重要です。

経費

賃貸経営にかかる経費は、アパートよりもマンションの方が高額になる傾向があります。
その理由の一つに、マンションの方がアパートよりも共用設備が充実していることが挙げられるでしょう。例えばエレベーターが設置されていれば、その分管理・修繕に費用がかかります。
またマンションの方が比較的戸数が多いため、自己管理が難しく、管理会社に管理を委託するケースが多いです。管理会社に委託すれば、委託手数料が発生します。
固定資産税や都市計画税も、マンションの方がアパートよりも評価額が高くなることが多く、負担が大きくなるでしょう。

不動産投資における「経費」を理解することは非常に重要です。ぜひ、不動産投資の鍵「経費」を理解しよう!経費の種類・範囲は?の記事も参考にしてください。

災害への強さ

一棟買いには、分散投資ができないというリスクがあります。なぜなら、台風や地震などの災害が起きたとき、自身の資産が一気に損害を受ける可能性があるからです。
災害リスクへの備えという点では、構造上耐震性や耐火性が優れているマンションの方が、アパートより有利といえるでしょう。

融資条件

不動産投資ローンにおいて、マンションかアパートかの違いは「融資期間」に大きく影響します。

多くの金融機関は、物件の法定耐用年数以内で融資期間を設定するのが一般的です。新築マンションであれば、金融機関が設定する最大融資期間である35年の借り入れが可能になるケースもあるでしょう。
一方、木造アパートの法定耐用年数は22年です。一部の金融機関では法定耐用年数越えの融資期間を取れるケースもありますが、非常に限定的です。
つまり、マンションの方がアパートよりも比較的長い融資期間でローンを組める可能性が高いといえます。

また中古物件の場合、経過した築年数を差し引いた「残存耐用年数」で融資期間が決まることに注意しなければなりません。残存耐用年数の短い築古のアパート物件などでは、建物の担保価値が評価されず、じゅうぶんな融資が受けられないケースもあるので注意が必要です。

複数物件の所有を考えている場合には、現在運用中の不動産の運営状況が、次の融資の可否に関わってくることにも気を付けましょう。空室率やキャッシュフローを評価されますので、より空室リスクが少なく、融資期間が長いマンションの方が、次回の融資審査に有利に働くかもしれません。

出口戦略

マンションとアパート、どちらにするかを検討する際、出口戦略を考慮することは非常に重要です。

いずれ売却する予定であれば、耐用年数の長いマンションの方が出口戦略を取りやすいでしょう。
築年数を経過したアパートの場合、購入者のローン利用が難しいため、買い手が付きにくくなる恐れがあります。買い手が見つからず、希望額よりも安く売却せざるを得なくなるかもしれません。

ただし建物付きの売却が難しく、取り壊して土地を売却する場合には、アパートの方が構造上解体費用は安く済むでしょう。

不動産投資の出口戦略については、出口戦略は不動産投資の重要なポイント!考え方と選び方のコツを紹介にも詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。

【マンション一棟投資】新築と中古の価格差

ここからは、マンションへの一棟投資に焦点を当てていきましょう。まずは、マンション一棟投資を考えるにあたり、気になる新築と中古の価格差について見ていきます。新築・中古の値段の差がなぜ起きるのか理解し、物件選択に役立てましょう。

新築・中古の価格差の理由

土地や物件の状態によりますが、マンションの販売価格は中古になると値段が下がっていくことが一般的です。
公益財団法人 東日本不動産流通機構が2019年に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」のデータによると、築10年までの間の平均価格下落率は約25%。その後築20年までは年1%程度の下落が続き、築20年~25年の間で再び35%以上の下落が起きています。
これは、新築と中古とでマンションの価格設定が異なっていることが原因です。

新築物件の販売価格はコストの積み上げが基礎になっており、土地代・建設費に広告費用やディベロッパーの利益・人件費などが上乗せされています。また「新築プレミアム」といって、新築に人気が集まることから、価格が高めに設定されていることも理由の一つです。
対して、中古は実勢の需要を反映した市場取引価格を参考に決定されます。また、築年数が経過したことによる物件の劣化によっても、当然販売価格は下落します。

新築と中古に価格差があるのは、このような背景があるからなのです。

新築or中古 選ぶポイント

資金効率の良い投資を望む場合や用意できる資金が限られている場合には、中古を検討してみるとよいでしょう。
ただし、築年数が経過すると建物の老朽化は避けられません。中古で購入した場合には、大規模修繕などの維持費用が早い段階でかかり始める可能性がありますので、注意が必要です。

一方、融資期間・融資審査の難易度などの融資環境においては、一般的に新築の方が有利になるケースが多いでしょう。新築は入居者募集に強いというメリットもあります。
ただし、物件価格が高いため利回りが低くなったり、短期間での売買では利益が得にくかったりなどのデメリットもありますので、収支バランスをよく検討することが重要です。

不動産投資における新築・中古の違いについては、こちらの記事も参考になります。
新築物件への不動産投資ってどうなの!?メリット・デメリットを比較
【不動産投資】中古マンション投資で失敗しないためには?節税効果の実例も紹介!
ぜひ合わせて読んでみましょう。

【マンション一棟投資】新築と中古の費用差

マンション購入時には、物件価格以外に諸費用として物件価格の6~8%程度を用意しておく必要があります。この諸費用には、物件が新築か中古かによって若干の差が見られます。新築と中古で差が出やすい費用について確認しておきましょう。

仲介手数料

新築物件では売り主がディベロッパーであることが多く、その場合不動産会社に支払う仲介手数料はかかりません。売り主が不動産会社である場合も同様です。

一方、中古物件は不動産会社を仲介した売買が一般的で、その場合には仲介手数料が発生します。仲介手数料は、物件価格400万円超の場合「物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税」を上限に、不動産会社が自由に設定できます。例えば税抜1億円の物件では、最大で336万6,000円(税込)の仲介手数料が必要です。

消費税

新築物件の場合、売主がディベロッパーや不動産会社などの課税事業者であれば、建物の価格に対して消費税が課税されます。

一方、売主が個人である中古物件の場合の建物は、課税対象とはなりません。仲介手数料や登記・ローンにかかる手数料などの諸費用に対してのみ、消費税が課税されます。
ただし中古物件であっても、売り主が不動産会社の場合は消費税が課税されますので注意しましょう。

ちなみに、消費税が課税されるのは建物のみであり、土地部分は非課税となります。

固定資産税

新築マンションは5年間(認定長期優良住宅に該当するマンションの場合7年間)、建物に対する固定資産税の軽減措置を受けられます。1戸あたり120m2までの部分について、2分の1の減額です。

これらの減額措置を受けるためには、
・1戸当たりの床面積が40m2以上280m2以下(各居住部分に共用部分面積を案分し加えた面積)
・2022年3月31日までに新築された住宅
という条件を満たす必要があります。

不動産投資における諸費用や初期費用について詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事を参考にしてください。
初期費用の相場はいくら?初期費用を抑える5つのポイント
不動産投資にかかる諸費用~初期費用・ランニングコスト・売却時費用~

マンション一棟投資で失敗しないための注意点

マンション一棟投資は、空室リスクが低く、比較的安定した収益を確保しやすい魅力的な投資先です。しかし投資金額が大きいため、万が一失敗した時の影響も大きく、注意しなければなりません。
マンション一棟投資に失敗しないために、次の3点に注意して物件を選びましょう。

資金に見合った物件を選ぶ

不動産投資を行う際、フルローンもしくはそれに近い状態で物件を購入することには高いリスクがあります。急な出費が重なったり、予定していた家賃収入が得られなかったりした場合、途端にローン返済が難しくなる可能性があるからです。

融資額が大きくなるマンション一棟投資はなおのこと、無理な資金計画は危険です。健全な運営のためには、物件価格の2~3割程度の自己資金が捻出できる価格帯の物件を選ぶことをお勧めします。

立地や居住環境

一棟投資は、複数物件運用によるリスク分散ができません。立地や居住環境において長期的に競争力があるのかどうか、物件を購入する前にはよく調査しましょう。

特に注意したいのは、特定のニーズに依存しすぎていないかどうかです。例えば大学や企業などの周辺は、そこへ通う人の強い賃貸ニーズがあります。しかしその施設が移転した場合、途端に賃貸ニーズがなくなってしまうことが予想されます。特に郊外にある場合は要注意です。
先述の通り、マンションはアパートに比べ空室リスクが低いというデータがありますが、元々の賃貸ニーズがなければ入居付けは困難になるでしょう。

また再開発による住環境の変化も、賃貸ニーズに大きく影響します。将来的なリスクの有無を予測するのは困難ですが、周辺調査をじゅうぶんに行っておくことが必要です。

資産価値

マンションは耐用年数が長いため、場合によっては途中売却という出口戦略も可能になります。築年数やグレードなどの建物価値と併せて、土地自体の価値にも目を向けておくと良いでしょう。利回りが多少低くても、出口戦略の取れる物件なら将来的な運用の選択肢が広がります。

まとめ

投資金額が大きくなる一棟投資では、不動産投資の基本である資金計画と賃貸ニーズを正しく把握することがいっそう重要になります。
また、同じ一棟投資でもマンションとアパートでは異なる特性があります。単に値段や利回りで決めるのではなく、自分の投資スタイルに合わせて最適な選択を行いましょう。

LIFULL HOME’Sのホームページでは、さまざまな条件で収益用一棟マンション・アパートを検索することができます。ぜひご活用ください。
LIFULL HOME’Sで全国の一棟マンション収益物件を検索
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【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

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※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

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