LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

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底地投資とは?メリット・リスク・利回り・物件選びのポイントを理解しよう!

底地投資とは、借地権の設定された土地を購入し、地代収入を得る投資方法です。賃貸経営に比べるとリスクが低いとされ、新しい不動産投資の形として注目を集めています。しかし一方で、売却が難しいといった底地ならではの注意点もあり、専門知識が求められる投資手法でもあるのです。

そこで、底地投資と一般的な不動産投資を比較しながら、底地投資のメリット・デメリットや利回りの相場、さらに失敗しない物件選びの重要なポイントを解説していきます。底地物件の探し方や、近年投資が活発な底地を対象としたREITについても併せて見ていきましょう。

底地投資とは

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。土地の所有者は本来その土地の使用権を持っていますが、その使用権を第三者へ貸し出している状態の土地のことを「底地」といいます。
底地の所有者が「地主」であるのに対し、その土地を借り、借地権を所有しているのが「借地人」となります。その土地に建てられた建物は、借地人の所有物です。

土地の所有者は、借地人に土地を貸す対価として地代(土地の使用料)を受け取ることができますが、一方で所有者自身が土地を自由に活用できないという制限もあります。
地主の権利に制限があるため、底地のニーズはあまり一般的ではなく、市場取引は活発ではありません。取引される場合でも、更地よりも大幅に安価で取引されることが一般的でしょう。
底地投資物件の探し方は、後ほど詳しく解説します。

底地投資のビジネスモデル

底地投資は、あえて使用制限のある底地を安価で入手し、継続的な地代収入を得るというビジネスモデルになります。底地投資のメリットは、賃貸経営の手間をかけずに、ほぼ固定資産税・都市計画税のみのコストで運用できることです。

また、収益の安定性も大きな魅力の一つでしょう。特に旧借地法では、借地人の地位が法律で大きく保護されているため、よほどの事情がない限り借地人が借地権を手放すことは考えにくいと言われています。収益が途絶えるリスクは低いといえるでしょう。

底地投資の収益方法

底地投資で得られる収益にはどのようなものがあるのか、見ていきましょう。

地代

土地の使用に対して支払われる使用料です。地代の算出には、利回りや収益から算出する方法や、周辺の賃貸事例を基にする方法など、さまざまな計算方法があります。一つの目安として「固定資産税・都市計画税の3~5倍程度」とするケースもあります。
ただし面積や地域、土地活用の程度によって、必ずしも一般的な目安や相場が当てはまるとは限りません。正確な地代を算出したい場合には、詳細な不動産鑑定が必要となるでしょう。

底地は、借地人がいる限り地代収入を得続けることができるうえ、家賃のように経年による収益低下がないのが特徴といえます。

一時金収入

借地権では、借地人は地主の許可を得ずに建物の増改築や名義変更をすることはできません。借地人は、地主に対して承諾料を支払うことで許可を得るのが慣例です。その他、賃貸借契約の更新時における更新料など、定期的な地代収益にプラスして一時的な収入を得られる機会があります。

地域差や土地の用途による違いはありますが、一時金の目安は、
・条件変更の承諾料-更地価格×10%程度
・名義変更の承諾料-借地権価格(更地価格×借地権割合)×10%程度
・建て替え・増改築の承諾料-更地価格×3~4%程度
・更新料-借地権価格(更地価格×借地権割合)×5~10%程度
となっています。
ただし、これらの一時金は双方が同意していることが前提であり、法的な規定はありません。地主との関係を良好に保つために支払われているという性格のものになります。
つまりこうした取り決めは、契約書に具体的な金額と共に「特約事項」としてしっかり記載しておかなければなりません。

借地人に底地を売却する

借地人は土地を購入するよりも安い地代で土地を利用できますが、所有権ではないためやはり権利には制限があります。特に問題となるのが、建物の建て替えに伴って融資が必要になる時でしょう。土地を担保にしなければ金融機関から融資を受けることは難しいため、土地を地主から買い取りたいというニーズが生じるケースもあります。

底地の買取専門業者などへ売却するよりも、高い収益性が期待できるでしょう。

賃貸借契約解除後に更地として売却する

旧借地法が適用されている底地は借地人の権利が強く、特段の事情がない限りは借地人の同意なしに賃貸借契約を解除して地主が土地を取り戻すことはできません。契約期間が終了して地主が土地を返してほしいと思っていても、借地人が借り続けたいと考える限り契約は更新されてしまうからです。

しかし借地人の中には、相続などの事情により借地権を手放したいというケースもあります。借地が返還された場合や地主が借地権を買い戻した場合には、地主の所有権は完全となり、更地として売却することが可能です。

底地投資と一般の不動産投資との違い【メリット編】

では次に、底地投資と一般の不動産投資の違いを見てきましょう。まずは、どのようなメリットがあるのでしょうか。

空室リスクがない

一般的な不動産投資で最も気を付けなければならないのが空室リスクでしょう。しかし底地投資の場合、借地契約は数十年単位の長期間を原則としているため、長期的かつ安定した収入が見込まれています。
そもそも、借地に建物を立てている借地人が突然出て行ってしまうということは考えにくいでしょう。
仮に借地契約が満了し借地が地主に返還された場合、地主にとってはその土地の所有権が完全なものとなるわけです。更地として、借地権付きの底地として売却するよりも高い価格で売却することができるでしょう。

家賃滞納のリスクがない

地代の滞納といったような事情がある場合、それは正当な事由として、地主は借地人に対し契約の解除を申し出ることができます。先述の通り、借地が返還されれば所有権は完全なものとなり、更地として売却することが可能です。
一般的な不動産投資のように、家賃滞納によってオーナーが大きなリスクを背負うことは少ないといえます。

管理の手間がかからない

底地投資の場合、所有しているのは土地のみであるため、管理の手間はほとんどかかりません。
かかる費用としても、固定資産税などの税金のみであるため、ランニングコストがかからないというメリットがあります。

修繕リスクがない

底地投資の場合、土地に建っている建物は借地人の所有物です。維持や修繕は借地人の責任であり、地主である投資家には全く関係がありません。
通常の不動産投資では、家賃下落や空室リスクを防ぐために、建物の適切な修繕や設備の維持は必要不可欠であり、手間もコストもかかります。そういったリスクを考える必要がないのは、底地投資の大きなメリットといえるでしょう。

底地投資と一般の不動産投資との違い【リスク編】

これまで見てきたように、底地は一般的な不動産と異なり所有権が完全ではないため、運用に制限があります。また、権利関係が複雑になることも一般の不動産投資にはないことです。底地投資を始める前に、底地特有のリスクや注意点を理解しておきましょう。

利回りは低め

底地投資の利回りは、適切な地代が設定されている場合でも2~4%程度であることが多いです。
一般財団法人 日本不動産研究所が2020年11月に公表した「第43回不動産投資家調査」によると、東京とその他主な政令指定都市の賃貸住宅一棟に対する期待利回りは約4~6%。底地投資は、賃貸経営ほどの利回りを得ることはできないということが分かります。

また、賃貸物件のようにリノベーションや客付けなど、所有者の努力による収益改善の手段が取れないというデメリットもあります。運営の労力は必要ないものの、利回りを上げることは難しいといえるでしょう。

ただし通常の不動産投資の利回りは、空室損や管理・修繕費などのランニングコストを加味して考える必要があり、実質利回りはもっと低くなる可能性があります。視点を変えれば、手間がかからず長期的かつ安定的な収益が期待できる底地投資は、多少利回りが低くても魅力があるといえるかもしれません。

地代の改定は簡単ではない

賃貸借契約はかなり昔から受け継がれているものが多く、中には現在の地価水準から算定できる地代を大きく下回る金額で貸し出している場合もあります。しかし、家賃とは異なり、地代の改定には借地人の同意が必要です。
長年地代の改定が行われていない場合には、改定そのものが困難な場合もありますので注意しましょう。

融資を引きづらい

底地は権利に制限があり、担保評価がされにくいため、底地を担保に融資を引くことは難しい傾向にあります。不動産を担保とする不動産投資ローンも使えないケースが多いでしょう。
その場合、無担保ローンのような金利の高いローンを利用することになり、利益を出すことが難しくなるかもしれません。底地に投資したい場合には、相応の自己資金が必要になる可能性があることに注意しましょう。
ローン活用を前提とした一般の不動産投資とは、資金計画も異なります。

売却がしづらい

底地には借地人との関係性がつきまとうため、第三者の買い手が付きにくく、借地権がついたままでは売却が困難になる傾向があります。底地のままでは、通常の不動産投資のように一定期間収益を得た後に市場で売却し、現金化するという出口戦略を取ることが容易ではないでしょう。

売却益を得るには、
・底地を借地人に買い取ってもらう
・借地人より借地権を買い戻す
・契約終了による借地返還を待つ
・借地人と協力して土地+借地権を合わせて、更地として第三者に売却する
などの手段を取らなければなりません。

いずれも所有者自身でのコントロールは難しい傾向にあるため、注意が必要です。

底地の相続税は売却価格より高額になる可能性が高い

底地を買い取り業者に売却する場合、価格は更地で売る場合の10~15%ほどになるケースが多いといわれています。一方相続税評価額は、路線価に借地権割合をかけて算出します。
この時、相続税評価額の方が底地の売却価格を大きく上回ってしまうケースが多いです。つまり相続税負担が大きくなり、底地を売却しても納税資金に充てることができないケースが起こり得るということになります。
長期保有が前提の底地投資の場合、相続時のこともよく検討しなければなりません。

底地投資に失敗しない!4つの物件選びのポイント

底地投資は権利関係が複雑で、一般の賃貸経営とは異なる性質を持っています。底地投資に失敗しないために、物件を選ぶ際には次の4つのポイントをチェックしておくとよいでしょう。

適切な地代が設定されているか

あまりにも低い地代であると、じゅうぶんな収益が得られません。適切な地代が設定されているか、また定期的に地代の更新が行われているか、履歴を確認しておきましょう。

周辺環境の変化により土地の評価額が大幅に上昇すると、固定資産税額も高額になります。地代もそれに合わせて改定しないと利益が確保できないどころか、税金によって赤字になる可能性もあるのです。

適切な地代を設定しなおすという方法もありますが、先に述べたように地代の改定には借地人の同意が必要です。地代の改定が定期的に行われていない場合は、借地人側からすると値上げは唐突に感じられる可能性もあり、難航する可能性が高いでしょう。

地代の改定に合理的な理由がありながらも借地人の同意を得られなかった場合には、調停や訴訟に持ち込まなければならなくなることもあり、非常に手間と労力がかかります。

賃貸借契約内容が明確であるか

古い賃貸借契約の場合、契約書が存在しない場合や内容が曖昧である場合も少なくありません。契約書が現存するか、内容が明確に記載されているか、きちんと確認しましょう。

このとき、更新料や承諾料の記載があるかどうかは、確実に見ておきたいポイントになります。更新料や承諾料には法的義務がないため、契約書に記載がない場合、借地人によっては支払いを拒否する可能性もあるからです。

また、契約書に記載されていない内容であっても、借地人と地主の間で口約束を行っている場合もあります。契約内容については双方から確認する必要があるでしょう。

立地環境が投資に適するか

底地投資は、借地人が存在する限り収益を得続けることができます。しかし将来的な借地権の買い取りや売却を考えると、一般の不動産投資と同様に立地環境は重要視しなければなりません。割安な底地だからと安易に投資すると、将来の出口戦略に困ることになる可能性があります。

特に、接道義務を果たしているかどうかは重要です。接道義務を満たしていない土地には建物の再建築ができないため、先々の活用方法が限定されてしまうでしょう。

地代の支払状況や土地の使用状況に問題はないか

借地人の地代の支払状況に問題がないかどうかも確認しておきましょう。滞納がある場合や、地代の供託がなされている場合は、地主と借地人との間に何らかの問題を抱えている可能性があります。地主が変わったとしても問題が続くケースがあるため、注意しましょう。

また、契約書通りに土地が使用されているかにも注意が必要です。例えば、居住用の住宅を店舗使用していた場合には、固定資産税額が変わり地主の負担が大きくなります。

その他、隣接地との境界についても確認しておきましょう。境界ギリギリに建物が建築されていたり、ブロックや塀、樹木などが越境していたりすると、境界問題としてトラブルが起きる可能性があります。

底地投資物件の探し方

底地物件は権利関係に制約があるため、購入ニーズが低い傾向にあります。そのため、地主が借地人以外に底地を売却する場合には、専門の買取業者を利用することが一般的です。つまり底地投資を行いたいと思っても、物件情報が一般に出回ることはさほど多くありません。

底地投資を検討しているなら、普段から幅広くアンテナを張っておくことが大切です。情報源は、地域に根差した不動産会社や底地を積極的に扱う不動産会社、相続関係で底地を扱うことの多い税理士・弁護士などが挙げられるでしょう。

底地物件は競売(公売)に出ることもありますが、じゅうぶんに物件を見極める必要があります。
なぜなら、差し押さえ前に借地人に底地の買い取りを交渉したものの、その意志がなく競売に至ったケースがあるからです。その場合底地を取得できても、借地人に売却するという一つの収益手段が閉ざされることに注意しなければなりません。

底地REITへの投資という選択肢も

不動産投資は、実際の物件を扱う以外にもREIT(不動産投資信託)を通じた投資方法もあります。REITとは、複数の投資家から集めた資金を使って専門家が不動産を運用し、そこで得た収益を出資比率に合わせて投資家に分配する仕組みのことです。

近年では、都心の商業施設などの事業用底地へ積極的に投資を行う投資法人も見られるようになりました。個人での購入が難しい都心の底地へ投資できるのは、REITならではのメリットといえるでしょう。

底地REITは建物を保有しないため、収益から減価償却費を控除する必要がありません。さらに修繕などの運用コストが必要ないことなどもあり、その分を投資家への分配金に回すことができるため、高い利回りを実現しています。
J-REIT全体の平均分配金利回りが4.19%であるのに対し、底地投資に重点を置くある投資法人の分配金利回りは6.01%となっています。(2020年12月22日時点)
底地ならではの特性が反映されているといってよいでしょう。

底地投資を考えているものの、良い物件が見当たらない時や投資資金が限られている場合には、REITも一つの選択肢となるでしょう。

REITについて詳しく知りたい方は、ぜひ以下のコラムを参考にしてください。
不動産投資とREIT(リート)の違いは?利回り・メリット・デメリット比較
不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(前編)
不動産投資と不動産投資信託(REIT)どちらがいいの?(後編)

まとめ

底地投資を行うには、底地に関する権利関係や法律など、一般の不動産投資とは異なる専門的な知識が必要になります。
しかし、賃貸経営のような手間がかからない点や、将来的に所有権を手にできれば大きな資産となる可能性を秘めている点は、魅力的といえるでしょう。

底地は不良資産などといわれることも多いですが、視点を変えれば低リスクで安定した収益が期待できる優良な投資手法とも考えられます。長く腰を据えて取り組む投資として、検討してみてはいかがでしょうか。

底地投資について、以下のようなコラムもあります。ぜひ併せて読んでみてください。
意外にねらい目?! 底地の魅力、不動産投資の奥深さを知る

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

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