LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

住宅ローンが使えるヤドカリ投資とは?メリット・デメリット・税制優遇を解説

ヤドカリ投資は、ヤドカリのように家を住み替えることで収益を得る投資法です。住宅ローンが利用できますので、不動産投資を始めたいものの、自己資金や属性に不安があるという人に向いているといえるでしょう。
また、ヤドカリ投資は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といった税制優遇を生かせる投資法でもあります。

ヤドカリ投資とはどんな仕組みで収益を得るものなのか、メリット・デメリット・活用できる税制優遇とともに解説していきましょう。

ヤドカリ投資とは

ヤドカリ投資とは、マイホームの住み替えを繰り返しながら収益を得ていく不動産投資方法です。住み替えが生き物のヤドカリに似ていることから「ヤドカリ投資」と呼ばれるようになりました。自宅を投資対象とするので「自宅投資法」とも呼ばれてます。

ヤドカリ投資の流れと収益の仕組み

ヤドカリ投資の収益化には、次のような2つの流れがあります。

自宅を売却する場合

1.自己居住用の物件を住宅ローンで購入する
2.自分が居住する
3.物件の値上がり時点など任意のタイミングで売却
4.ローンが残っていれば売却で得た資金から一括返済する
5.次の居住用物件を新たに住宅ローンで購入し、住み替える

この場合の収益は、購入した時よりも高い金額で売却することによる売却益です。リフォームすることで物件価値を上げたり、物件の値上がりのタイミングを見計らったりすることで、売却益が出るよう工夫する必要があります。

自宅を賃貸に出す場合

1.自己居住用の物件を住宅ローンで購入する
2.自分が居住する
3.住宅ローン完済後、次の居住用物件を新たに住宅ローンで購入し、住み替える
4.1件目の物件を賃貸に出す

この場合、収益は賃貸に出した物件からの家賃収入になります。
ただし、住宅ローン利用中の居住用物件を賃貸に出すことは、転勤などのやむを得ない事情があり、それを金融機関が認めた場合を除き、原則禁止されています。
ヤドカリ投資として自宅を賃貸に出したい場合は、ローンを完済しているか、アパートローンなどへの借り換えが必要な点に注意しましょう。

返済スピードアップにより資産拡大を繰り返す

上記のような流れで2件目の物件を購入した後は、1件目の売却益や家賃収入を2件目の頭金・ローン返済に充てることで、返済スピードをアップさせることができます。

住宅ローンは、不動産投資ローンと違っていくつも併用して組むことができません。1つの住宅ローンを完済してから次……という流れになるため、資産拡大には時間がかかります。しかし2件目以降は、1件目の物件から得られる収益を活用することで、資産拡大のスピードアップが期待できるでしょう。

ヤドカリ投資のリスクが低いとされる理由

ヤドカリ投資は、できるだけリスクを取らずに不動産投資を始めたい人に向いている投資法といわれています。
なぜなら、物件価値が値下がりしてしまったとしても、そのまま住み続けていれば大きな損失にはならないからです。取得した物件は自己の居住用であるため、たとえ値上がりの機会がなかなか来なかったとしても、そのまま住み続けることができます。

一般的な不動産投資では、価格の下落などにより売却できないとなると、出口戦略に困ることになります。自宅が投資対象となるヤドカリ投資においては、こうしたリスクが低いといえるでしょう。

ヤドカリ投資のメリット

ヤドカリ投資は自宅を活用して投資を行うため、賃貸用の物件を購入する不動産投資とは異なるメリットがあります。どのような違いがあるのか見ていきましょう。

住宅ローンが利用できるため、低金利

投資用物件の購入に住宅ローンは利用できませんが、ヤドカリ投資で購入するのは自分が住む家のため、住宅ローンが利用できます。

住宅ローンを利用する最大のメリットは、不動産投資ローン(アパートローン)よりも低い金利で借り入れができることでしょう。
住宅は生活に必要不可欠なものであり、できるだけ多くの属性の人がマイホームを取得することができるよう、金利面で大きく優遇されています。

金融機関や属性によって融資条件は異なりますが、年利1%以上の差が出ることも多いため、返済総額では大きな差が出るといえるでしょう。

融資審査基準が比較的やさしい

住宅ローンは自己居住用住宅の取得を目的としたローンのため、不動産投資ローンとは審査基準が異なります。不動産投資ローンに比べ、住宅ローンの方が比較的やさしい審査基準で融資を受けることが可能でしょう。

不動産投資ローンは、個人の属性とともに物件の担保評価も審査の対象となりますが、求められる個人属性は住宅ローンよりも高いことが一般的です。これは、万が一不動産経営が上手くいかなかった場合の補填を想定しているためです。条件として、具体的に年収700万円以上を条件と明記している金融機関もあります。
実際に不動産投資を始められる人は限られてしまうのが現状といえるでしょう。

一方、住宅ローンは一般的に安定した年収があれば融資を受けられます。例えばフラット35であれば、返済比率(年収に占める年間合計返済額の割合)が年収400万円未満では30%以下、年収400万円以上では35%以下の条件を満たす範囲で融資が可能です。

また不動産投資ローンでは、融資額は物件購入金額、もしくは物件評価額の80~90%とする金融機関が多く、つまり2~3割程度の自己資金が必要とされることが多いです。しかし住宅ローンでは、条件によってはフルローンを組むことができる可能性があります。
自己資金が限られている場合でも、住宅ローンが使えるヤドカリ投資なら不動産投資に取り組むことができる可能性が高まるでしょう。

空室リスクがない

投資用に賃貸物件を購入した場合、空室が発生すると収益が減少し、赤字となった場合はローン返済用のお金を自己資金から捻出しなければなりません。そのため、空室は不動産投資最大のリスクと言われており、いかに空室期間を作らないかが重要になります。
しかし、投資対象が自宅であるヤドカリ投資では、自分自身でローン返済を行っていくだけのことですので、そもそも空室という概念がありません。

住み替えした後、1件目の物件を賃貸に出す場合は、もちろん空室リスクを考慮しなければなりません。しかし、売却を繰り返すヤドカリ投資を狙う場合は、空室リスクを気にする必要はないといえるでしょう。

家賃を住宅ローンに充て、資産形成できる

自宅が賃貸物件の場合、必ず家賃の支払いが発生します。しかし、家賃をいくら払い続けても物件は自分のものにはならず、家賃は結果として掛け捨て状態にあるといえるでしょう。

一方、物件を購入すればローンの返済が必要になりますが、ローンを完済してしまえば手元に不動産が残り、資産となります。
つまり、今まで支払っていた家賃分を住宅ローン返済に充てていると捉えれば、完済後に投資用の資産を手に入れることができるのです。

ライフスタイルに合わせて住居を変更できる

マイホームに求められる条件は、ライフステージによって変化します。結婚し子供が増えれば子供用の部屋が必要になりますし、子供が独立した年代になると夫婦二人の生活を重視した環境が必要になるでしょう。

通常なら必要に応じたリフォームで対応することになりますが、ヤドカリ投資であれば住み替えのタイミングで現在のライフスタイルに適した家に住み替えることができます。また、頻繁に転居が必要な転勤族の方も投資に取り組みやすいでしょう。

住宅ローン控除が利用できる可能性

ヤドカリ投資では、物件購入にあたり住宅ローンを使用するため、条件を満たせば住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の対象となります。

ただし、床面積40m2未満(※)の物件は住宅ローン特別控除の対象とならないことに注意しましょう。一般的な不動産投資でよくあるワンルームマンションなどへの投資は、ヤドカリ投資のメリットを薄めてしまう可能性があります。

(※2021年度の税制改正により、これまでの床面積要件50m2以上から、40m2以上に変更となりました。)

3,000万円特別控除の特例が受けられる

自宅を売却し利益が出た場合、所有していた期間にかかわらず、3,000万円まで「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けられます。これは収益物件にはない優遇で、ヤドカリ投資の大きなメリットです。

ただし2020年度の税制改正により、3,000万円特別控除と先述した住宅ローン控除は併用することができなくなりました。
どちらの控除が有利になるかは、売却益や所得状況などによって異なります。よくシミュレーションを行って選択しましょう。

3,000万円特別控除の条件や注意点については、次の見出しで詳しく解説します。

ヤドカリ投資で活用したい3,000万円特別控除

ヤドカリ投資で効率よく資産を形成していくためにぜひ活用したい、居住用財産に係る3,000万円特別控除の特例について詳しく見ていきましょう。

「3,000万円特別控除の特例」とは

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは、マイホームを売却した際に受けられる特例措置の一つです。

本来、譲渡した不動産から収益を得た場合、その不動産の所有期間に応じて、以下のような税率で所得税・住民税が課税されます。

所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得
(譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下)
30.63%9%
長期譲渡所得
(譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年超)
15.315%5%

しかし3,000万円特別控除の特例を利用した場合、譲渡益から最高3,000万円まで控除することができます。つまり、マイホームの売却によって得た売却益が3,000万円以下であれば、税金がかからないということです。

譲渡益が3,000万円を超えた場合には、超えた部分に対して、上記表の通り所有期間に応じた所得税が課税されます。
なお、所有年数が10年を超える住宅の場合には、3,000万円特別控除の特例を適用後に残った金額に対し、別途軽減税率の特例を併用することが可能です。

税額シミュレーション

例として、購入した物件を売却し1,000万円の利益が出た場合の税額をシミュレーションしてみましょう。収益物件と自宅でどれくらい違うのか比較します。

・収益物件を4年目で売却した場合…1,000万円×(30.63%+9%)=396万円3,000円
・収益物件を6年目で売却した場合…1,000万円×(15.315%+5%)=203万円1,500円
・自宅を売却した場合…非課税

自宅を投資に活用することで大幅な節税となり、実質的な利益に大きな差が出ることが分かります。

3,000万円特別控除利用時の注意点

3,000万円特別控除の適用には、いくつか条件が設定されています。ヤドカリ投資にあたって特に注意したいのは、以下の3点です。

(1)売却年の前年および前々年に3,000万円特別控除の特例やマイホームの買換え・交換などの特例を受けている場合、適用できない

つまり、3,000万円の特別控除を受けられるのは、3年に1回になります。

(2)住宅ローン控除と併用できない
先に述べた通り、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できません。

新居に入居した年、その前年・前々年に、旧居の売却において3,000万円特別控除を受けた場合、新居に対する住宅ローン控除は利用できません。
また、新居購入時に住宅ローン控除を利用した後、その住宅を3年以内に売却することになり3,000万円の特別控除を受けたい場合には、住宅ローン控除の適用を取り消す修正申告を行わなければなりません。大変な手間がかかりますので、事前のシミュレーションが不可欠です。

(3)控除を目的とした居住は認められない
3,000万円の特別控除を受けるためには、売却する住宅が所有者の生活拠点であることが条件です。控除を目的とした居住や、別荘や仮住まい目的などの一時的な居住の場合は認められません。

ヤドカリ投資のデメリット

ヤドカリ投資のメリットを見ていくと、一般の不動産投資よりもハードルが低いようにも思われます。しかし一方で、気を付けなければならないデメリットや注意点もあります。

賃貸経営のような経費化ができない

投資用不動産の場合、賃貸経営に必要な費用は経費とすることができます。例えば、減価償却費や修繕費、固定資産税などは全額経費計上することが可能です。

一方、ヤドカリ投資の投資対象は自己居住用の不動産です。自分で住む目的のものですので、費用の経費計上はできません。売却のために行ったリフォームなども経費には認められないため、節税効果が期待できないことに注意する必要があります。

収益化まで時間がかかる

一般の不動産投資の場合、所有物件に入居者が入ればその時点から家賃収入が発生します。
しかし、ヤドカリ投資で収益が発生するのは住み替え時点となり、収益化に時間がかかるというデメリットがあるでしょう。しかも旧居の売却を検討している場合、売却益が出るタイミングでの売却が可能でなければ、必ずしも収益が発生するとは限りません。
また、複数の物件を同時に運営することでリスクヘッジを取ることも難しいといえるでしょう。

物件選択が難しい

ヤドカリ投資を目的としている場合、先々の住宅需要を見込める物件であるかが重要になります。自宅としての希望条件を満たしつつ、ヤドカリ投資で利益を出せる物件となると、物件選びは難しくなるといえるでしょう。ときには、自分の家の希望条件を妥協することになるかもしれません。

また先述の通り、床面積40m2未満のワンルームマンションといった住宅ローン特別控除の対象とならない物件では、ヤドカリ投資のメリットが薄れてしまいます。住宅ローン控除を活用したい場合には、控除要件についてよく確認することが必要です。

ヤドカリ投資を失敗させないポイント

ヤドカリ投資のポイントは、将来的に高く売却できる物件・賃貸需要の高い物件を選ぶことです。後々の投資効率を大きく左右しますので、情報収集を怠らず、投資効果の期待できる物件を探しましょう。

そのためには、自分が住みたいと思う物件よりも一般的な需要が高い物件であるかどうかを見ていく必要があります。交通利便性や周囲の生活関連施設の環境などをよく把握した上で物件ニーズを掴み、購入物件決定の参考にしましょう。

また、ヤドカリ投資には税制優遇の活用が重要ですので、綿密なシミュレーションが不可欠です。住み替えのタイミングを複数想定し、大まかな計画を立てましょう。
実際に税制優遇を活用するにあたっては、複数の条件が複雑に絡み合います。しかるべき専門家へ相談することも検討するとよいでしょう。

まとめ

ヤドカリ投資は、金利の低い住宅ローンを利用して自宅を購入することから始める投資手法です。そのため、一般の不動産投資と比較してリスクを抑えながら資産を拡大していくことができます。また、住宅ローンであれば不動産投資ローンよりも融資が受けやすい傾向があるため、これから不動産投資を始めたい方にとっても有益な選択肢の一つとなるでしょう。

ヤドカリ投資であっても、住宅ニーズの高い物件選びが重要になる点は、一般の不動産投資と変わりません。失敗しないためには、じゅうぶんな事前調査と綿密なシミュレーションを重ねることが大切です。

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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