LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資のデメリットとは? 対策を知っていればリスクは回避可能!

不動産投資は、株式やFXなどの金融投資と比べて安定した収益を得やすい投資方法といわれています。しかし投資である以上、デメリットやリスクも存在します。
ただし、収益化を阻害するリスクの多くは、適切な対策を取ることによってできる限り回避することが可能です。必要以上に怖れることはありません。

ここでは、これから不動産投資を始めようと考えている初心者の方向けに、不動産投資の代表的な6つのデメリット・リスクとともに、その対策方法を解説していきます。不動産投資で失敗することのないよう、ぜひ参考にしてください。

デメリット①「空室リスク」への対策

不動産投資は、「取得した物件を人に貸し出して家賃収入を得る」というシンプルな投資方法です。つまり肝心の入居者を確保できなければ、想定通りに収益が得られないというリスクがあります。

空室リスク対策の基本は、退去者が出た後、次の入居者をどう早く確保するかです。そのためには、賃貸需要を正確に掴むことがポイントになります。

対策① 賃貸需要を見極めて物件を選ぶ

空室リスクへの対策で大切なことは、賃貸需要の高い物件を選ぶことです。物件を選ぶとき、多くの方は収益の目安として利回りを参考にするでしょう。しかし、想定利回りがいくら高くても、需要がなければ入居者は決まらず、収益が得られません。
物件を購入する際には、最寄り駅からの距離はもちろん、周辺の立地環境をしっかり確認しましょう。

エリア特性に応じた物件選びも重要です。例えば、単身者に人気のエリアでファミリー層向けの物件を購入しても、入居にはなかなか結びつかないかもしれません。エリアの需要に見合った間取りの物件を選ぶようにしましょう。

対策② 入居付けに強い管理会社を選ぶ

どんなに条件のよい物件であっても、管理会社が販促に力を入れてくれなければ、なかなか物件を探している方の目には止まりません。
管理会社を選ぶ際には、公表されている入居率を参考にしながら、地域や物件特性にあった会社を選択しましょう。

対策③ 相場に応じて家賃を見直す

周辺物件の相場よりも高い家賃設定を行うと、よほど魅力的な物件であったり差別化がされていたりしない限り、入居は決まりにくくなる傾向があります。収益は低下しますが、家賃の見直し、価格対抗を行うことも選択の一つです。
家賃を下げるデメリットと、家賃を下げてでも入居者を確保するメリットをよく比較し、検討するとよいでしょう。

対策④ 付加価値を追加する

設備のグレードアップやリフォームを行うことで、周辺の物件よりも物件の付加価値を高めることもお勧めです。入居付けに強い物件にする効果が期待できます。
ただし、内容によっては費用がかさみますので、効果をよく検討して取り組みましょう。

対策⑤ サブリースや空室補償などの手段もある

空室対策として、サブリースや空室補償を利用する方法もあります。
ただし、サブリースは制約が多かったり、空室補償には保険料の支払いが必要だったりと、それぞれ注意点があります。状況に応じた選択をするようにしましょう。

デメリット②「家賃滞納リスク」への対策

想定通りの収益が得られないもう一つの要因が、家賃の滞納です。
家賃滞納が起こると、収益が得られないだけでなく、新たな入居者を探すこともできません。家賃を回収するにしても多大な手間と労力がかかり、空室よりも対応が難しいと言われています。
家賃滞納リスクに対しては、入居条件を適切に設定しておくことが有効です。

対策① 入居審査をしっかりと行う

賃貸契約の際には、家賃をきちんと払える人物であるか、入居審査が必須です。職業や収入、貯蓄など申告内容に問題点はないかよく確認し、不安がある場合は直接対面してみるなど、不動産会社と協力して進めることをお勧めします。
とにかく空室を埋めたいからといって、審査を曖昧にすることは危険です。注意しましょう。

対策② 連帯保証人を設定する

滞納リスク対策として、連帯保証人を設定してもらうことも効果的です。できれば、じゅうぶんに収入のある親や兄弟を指定しておくことをおすすめします。

対策③ 家賃保証会社を利用する

連帯保証人を設定せずに、家賃保証会社の利用を条件とすることも効果的です。

家賃保証とは、入居者向けの家賃滞納保証のことで、万が一家賃の滞納があった場合、保証会社からオーナーへ家賃が支払われるシステムです。
入居の申し込みがあった際、保証会社は入居希望者の保証審査を行います。そこで問題が見られた場合、その希望者は入居することができないため、より厳格な入居審査が行えるといえるでしょう。
保証料は入居者が負担しますし、滞納が起こったとしても保証会社が滞納分を保証してくれるので、収益リスクを軽減することができます。

家賃保証会社の利用を許可していれば、支払い能力としては問題がないのに連帯保証人が立てられないという人にも入居してもらうことができます。

デメリット③「災害リスク」への対策

災害リスクとは、所有している不動産が、火災や台風、地震などによって大きな損害を受けるリスクのことです。不動産投資が現物資産であるが故のデメリットといえるでしょう。
災害による被害を完全に防ぐことはできませんが、保険や立地の選択を工夫することで、ある程度の対策ができます。

対策① 保険への加入は必須

災害対策として、火災保険は必須です。火災保険は、火災だけでなく、豪雨災害や台風などの被害にも対応できます。

火災保険の保険金額は、もう一度同じ建物を建築する場合にかかる金額を表す「再調達価額」に応じて設定します。保険金額は、この再調達価額と同額に設定すること(全部保険)が原則の考え方です。
保険金額が再調達価額に満たない場合(一部保険)、損害を受けたときにじゅうぶんな保証が受けられません。逆に再調達価額を超える保険金額を設定しても(超過保険)、再調達価額が上限となり、超過分の保険金は支払われませんので注意しましょう。

ただし火災保険の種類や内容によっては、一部保険であっても、その割合が一定以上(おおむね80%以上)であれば、全部保険と同等の補償を受けられる商品も多くあります。そのため、火災保険金額は再調達価額の80%での加入が相場となっているようです。

また大切な注意点として、火災保険では地震による火災や津波の被害には対応できないことを覚えておきましょう。火災保険とセットで、地震保険に追加加入することがお勧めです。
地震保険の保険金額は、火災保険の30~50%の範囲内で、限度額は建物5,000万円、家財1,000万円となっています。

その他、必要に応じて施設賠償責任保険なども検討しておくとよいでしょう。また、入居者にも家財の補償などのため、火災保険の加入を条件とすることをお勧めします。

対策② 災害リスクの低い物件を選ぶ

物件選びの段階で、災害リスクの高いエリアを避けることも重要です。土砂災害や浸水などのリスクは、自治体のハザードマップで確認できます。過去の災害履歴も調べておきましょう。

対策③ 建物の耐久性にも注意しておく

築古物件の中には新耐震基準を満たしていないものもあり、強い地震の際には大きな被害を受けてしまうリスクがあります。基準内の物件を選択する、もしくは購入後必要な耐震工事を行うなどの対処で、リスクに備えるようにしましょう。

デメリット④「金利上昇」への対策

収益物件を購入する際、多くの人が金融機関の融資を利用するでしょう。変動金利で融資を受けている場合、金利が上昇すればそれだけ返済額が上昇するリスクがあります。
返済を始めてからでは金利タイプを変更できないケースや、新たに費用が発生するケースもあります。ローンを組む前から、どの程度のリスクなら許容できるかを考え、ローン選定することが重要です。

対策① 固定金利を選択する

金利タイプには、変動金利制の他に全期間あるいは一定期間固定金利が選択できる商品もあります。固定金利を選択すれば、その期間中金利上昇による返済額の上昇はありません。
ただし、固定金利は変動金利よりも金利が高く設定されていることが一般的です。また、固定金利の借り入れを一括返済する場合、清算金や繰り上げ返済手数料が発生することが多いので、出口戦略を明確にしておきましょう。

対策② 元金均等返済を選択する

不動産投資ローンは、毎月一定の金額を返済する元利均等返済が一般的です。しかし金融機関によっては、毎月一定の元金に利息を加えて返済する元金均等返済が選択できる場合もあります。

元利均等返済では、返済額のうち当初は利息に相当する金額が多いため、元金の減りが遅くなります。そのため、元金均等返済よりも返済総額が多くなる上、金利が上昇した場合のリスクも大きくなるのが一般的です。
一方元金均等返済の場合、当初の返済金額が多く、負担が大きくなります。ただし、元利均等に比べて元金を早く減らすことができるため、金利上昇の影響を抑えることができるでしょう。

対策③ 繰り上げ返済を検討する

借入中に金利が上昇した場合には、繰り上げ返済を行うのも一つの方法です。ただし、繰り上げにあたり手数料が発生するローン商品もあるため、計画的に行う必要があるでしょう。
なお繰り上げ返済を行う場合には、急なトラブル費用が発生することを想定し、ある程度手元資金に余裕を残しておくことも大切です。

繰り上げ返済について詳しく知りたい方は、不動産投資の繰り上げ返済~メリット・デメリットとシミュレーションの記事を参考にしてください。

デメリット⑤「資産価値低下リスク」への対策

不動産は、金融商品のような急激な資産価値の低下は起きにくいとされています。しかし、建物の老朽化や地価下落などによる資産価値の下落リスクがあることを知っておきましょう。

対策① 将来的な需要を考慮して立地を選ぶ

資産価値低下リスクへの対策としては、まず需要の落ちにくい立地を選ぶことです。
例えば駅近の物件であれば、築年数が経過しても大きく需要が落ちるリスクは比較的低いといえるでしょう。賃貸需要が落ちなければ、家賃を下げずに済みますし、売却する際にも価値が下がりにくいといえます。
これまでの地価の動向や人口の動向、今後の開発予定なども参考にして、先々の需要を見極めることが必要です。

対策② 適切なリフォームや修繕を行う

建物は、築年数が経過すると老朽化は避けられません。しかし、メンテナンスを怠らず適切なタイミングでリフォームや修繕を行っておくことで、資産価値の大幅な下落を防ぐことができるでしょう。
築年数が経過していても、設備や内装が適切に保たれていれば、賃貸需要をキープする効果も期待できます。

デメリット⑥「手間」への対策

不動産投資は不労所得といわれていますが、実際には物件探しや契約、入居者の管理などさまざまな手間がかかります。しかしその多くは、専門家とタッグを組むことによって自らの手間を大きく減らすことが可能です。

対策① 信頼できる不動産会社をパートナーにする

不動産投資で重要になるのは、物件選びです。信頼できる不動産会社をパートナーとしておくことで、物件探しの手間を大きく省くことができるでしょう。

対策② 運営は管理会社に依頼する

賃貸運営は、契約回りから日々の物件管理までさまざまな手間がかかります。自己管理でコストを抑えることも可能ですが、管理会社に委託しておけば、ほとんど手間をかけずに運営することができるでしょう。
特に収益物件が現住所と離れている場合は、管理委託は必須ともいえます。

対策③ 税務関係は税理士へ依頼

不動産投資では、会計処理や確定申告などが必要です。しかし、こちらも不動産を得意とする税理士に依頼すれば、ほとんど手間はかかりません。依頼費用は発生しますが、税務面でのアドバイスが受けられるというメリットも生まれるでしょう。

まとめ

不動産投資のデメリットやリスクとして指摘されていることの多くは、対策を施すことでできる限りリスクヘッジすることが可能です。事前に起こり得るリスクを理解し、適切な対策のもとで運用を行うことで、大きく損をしてしまうような失敗をできる限り避けることが可能になるでしょう。

不動産投資を成功させるには、正しい知識を学んでおくことが不可欠です。LIFULL HOME’Sでは、不動産投資に関するセミナー情報を掲載しています。ぜひ参考にしてください。検索はこちらから!

また、不動産投資にはデメリットだけでなく、多くのメリットもあります。以下の記事を参考に、ぜひ不動産投資のメリットについても理解しておきましょう。
プロが教える不動産投資入門「不動産投資の魅力」
新築物件への不動産投資ってどうなの!?メリット・デメリットを比較

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
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