LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる? どっちを先に組むのが正解?

不動産投資を始めようとお考えの方には、いずれ住宅ローンで自宅を購入する予定の方もいると思います。あるいは既に住宅ローンを組んでいて、不動産投資を始めたいという方もいると思います。
不動産投資ローンと住宅ローンは併用できるのか、またそれぞれ影響することがあるのかなど、さまざまな疑問があるのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの併用について解説します。どちらを先に組むとどのようなメリットがあるのか、見ていきましょう。

不動産投資ローンと住宅ローンは併用して組めるのか?

不動産投資ローンと住宅ローンは、種類の異なるローンです。そのため、両方のローンを併用することは可能です。
制度上、不動産投資ローンを組んだら住宅ローンが組めない、あるいはその逆はありません。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、返済原資や融資基準が以下の通り異なります。

不動産投資ローン住宅ローン
利用目的事業用の収益物件取得個人の住宅取得
返済原資家賃収入個人の収入
融資基準物件の収益性+個人の返済能力個人の返済能力

不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは? 融資を受けるならどちらが先?

不動産投資ローンと住宅ローンを併用するときの注意点

先述の通り、不動産投資ローンと住宅ローンを併用することは可能です。しかし、一方の融資を受けていることが、もう一方に影響を及ぼすことに注意しなければなりません。

例えば、先に不動産投資ローンを組んでいて賃貸経営に100万円の赤字がある場合、1,000万円の給与収入があっても、赤字分を差し引いた900万円で判断される可能性があります。逆に住宅ローンを先に組んでいる場合、住宅ローンの残債分を差し引いた額しか不動産投資ローンが下りない可能性もあるでしょう。

このようにすでに借り入れがあると、次に組むローンの融資判断や融資条件に影響が及びます。したがって、ローンを併用する場合、どちらのローンを先に組むかを考えることは非常に重要なのです。

先に不動産投資ローンを組むメリット

不動産投資ローンと住宅ローンを併用する場合、一般的には先に不動産投資ローンを組む方が、メリットが多いと言われています。具体的にどのようなメリットがあるのか、見ていきましょう。

融資審査が有利になる可能性が高い

先に不動産投資ローンを組むメリットは、住宅ローンを組んでいることが足かせにならず、大きな融資を引ける可能性があることです。

不動産投資ローンよりも先に住宅ローンを借りていると、住宅ローンの残債は負債として扱われます。そのため、不動産投資ローンで融資可能な金額から、住宅ローンの残債を差し引いた金額しか借りることができません。

また住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が、融資審査が厳しい傾向にあります。住宅ローンであっても負債とみなされるため、融資審査にマイナスの影響を与える可能性があります。

不動産投資を重視しているなら、先に不動産投資ローンを組んだ方がよいでしょう。

家賃収入と年収を合算できる

住宅ローンの借入先によっては、不動産投資で得た収入を年収に加味できる場合があります。住宅ローンの借入可能額が大きくなる、融資条件が有利になるといったメリットが生じるでしょう。

不動産投資を早く始められる

不動産投資は長期的な投資になるため、できるだけ早く始めておくべきと考える投資家が多いです。

住宅購入後、ローンの返済が落ち着いてから不動産投資を始めるとなると、それだけ開始が遅くなり、資産形成のスピードが遅くなってしまいます。

不動産投資ローンの返済期間に余裕を持てる

不動産投資ローンは住宅ローンと異なり、融資年齢に明確な制限がない商品が多く見られます。しかし、収入の安定している定年退職までにローンを完済させたいとお考えの方も多いでしょう。

不動産投資の開始タイミングが遅くなると、返済期間が短期間になりがちです。月々の返済額が増えるなど、必然的にリスクの高い投資となってしまうでしょう。
先に不動産投資を始めておくことで、返済期間に余裕を持つことができ、リスクを抑えることにつながります。
こちらも、先に不動産投資を行いたい理由の一つです。

不動産投資ローン→フラット35利用の場合は要注意!

もし、不動産投資ローンを先に組んで、いずれフラット35で住宅ローンを組みたいと考えている方は要注意です。

2020年4月より、フラット35の総返済負担率の算定基準が変更されました。これまで不動産投資ローンはフラット35の融資には影響しませんでしたが、現在では1棟投資を除き、不動産投資ローンの返済額も年間合計返済額の算定対象となっています。

つまり、マンションの区分投資によるローン残高がある場合、それを含めた総返済負担率が、年収に応じて30%以下もしくは35%以下でなければならないということです。
将来フラット35の利用を考えている方は、不動産投資による影響を加味した住宅取得プランを立てる必要があるでしょう。

先に住宅ローンを組むメリット

先述の通り、住宅ローンより不動産投資ローンを先に組んだ方が、メリットが多いことが一般的です。しかし、自身の住宅を重要視している方や、不動産投資による節税をお考えの方にとっては、住宅ローンを先に組んだ方がよい場合もあります。
住宅ローンを先に組むメリットについても知っておきましょう。

自宅に対する条件・希望を優先できる

不動産投資ローンを組んだ後に住宅ローンを組もうとすると、不動産投資ローンの残債が影響し、自分が希望するマイホームを買えるだけの融資が受けられないケースがあります。
先述したフラット35の制度改正が、その一例です

住宅ローンの借り入れ可能額が下がってしまうことで、住宅の価格を下げなければならなかったり、住宅に対する条件や希望を見直さなければならなかったりするケースが考えられるでしょう。もしくは、より多くの頭金を用意する必要が出てくるかもしれません。

「子供の誕生を機に広いマイホームを買いたい」というように、ライフステージに合わせたマイホームプランがある方は、住宅ローンを優先することも一つの方法です。

節税に適している

不動産投資には、さまざまな節税効果があります。
その中の一つが、給与所得など本業による収入との「損益通算」です。

不動産投資で得られる不動産所得は、総合課税の対象です。もし不動産投資による収益が赤字の場合、その赤字分と本業の収入を損益通算することにより、課税対象となる所得額を下げることができます。払いすぎた所得税や住民税の還付が期待できるでしょう。

しかし、不動産投資が赤字の状態で住宅ローンを組もうとすると、本業による年収から赤字分を差し引いた額で融資審査が行われてしまいます。住宅ローンの融資審査が不利になる可能性が高いです。
このようなケースでは、先に住宅ローンを組んでおく方がよいでしょう。

不動産所得の赤字が節税効果につながるケースがある一方で、住宅ローンとの併用にはマイナスの影響を与えてしまうことも理解しておかなければなりません。

住宅ローン→不動産投資ローンの場合の注意点

住宅ローン返済中の方が、後から不動産投資ローンを組む場合に注意したいポイントは、じゅうぶんなキャッシュフローを確保しておくことです。

不動産投資が赤字になると、自己資金や個人の年収からローン返済を補わなければなりません。不動産投資のキャッシュフローの悪化により、2つのローンの返済がともに滞るという事態も考えられます。

住宅ローン返済中に不動産投資を始める場合は、不動産投資でじゅうぶんなキャッシュフローが出るかどうか、しっかりシミュレーションするようにしましょう。そして、より多くの自己資金を用意しておくと安心です。

まとめ

不動産投資ローンと住宅ローンの併用は可能ですが、どちらもすでに借り入れがあることが融資条件に影響を及ぼします。投資とマイホーム取得のどちらを優先するか、ライフプランとともにじゅうぶんに検討することが重要です。

ローンを併用する場合の融資判断は、融資元の金融機関や個人の信用状況、投資対象によっても異なります。
住宅ローンがあることで不動産投資ローンの審査が不利になると言われることが多いですが、逆に自宅を所有していることが、個人信用にプラスに働くケースもあります。

金融機関や不動産会社など信頼できるパートナーに相談し、よりよい方法を考えていきましょう。

不動産投資ローンについて、詳しくは以下の記事にも掲載されています。併せて読んでみましょう。

アパートローンとは?不動産投資を成功に導く融資の選び方
不動産投資で銀行融資を受けるには? 申込手順と審査ポイントを紹介

また、LIFULL HOME’Sではさまざまなセミナー情報を掲載しています。融資を扱うセミナーもありますので、ぜひご活用ください。
LIFULL HOME’Sのセミナー一覧

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: コロナ禍で行う「予防的」空室対策とは?~ウィズ・コロナ時代の入居対策(2)~

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.77 ASEAN不動産投資の失敗事例 〜プレビルド投資の失敗 その3〜

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.6 住生活総合調査からわかる 現状と未来の不動産投資2

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: Withコロナの新・不動産事情

最新コラム: コロナ影響下のアメリカで激安お値打ち物件がなかなか出ない理由!

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 相続対策と不動産投資、その違い

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 企業の不動産売却とオフバランス

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 36.大家さんと幸せな人生について

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

※ No.1表記について:不動産投資ポータルサイトが掲載をする物件数統計 2020年6月時点(フジサンケイビジネスアイ調べ)

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。