LIFULL HOME'S 不動産投資編集部の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

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自己資金ゼロでも不動産投資を失敗させない3つの秘訣

「不動産投資を始めたいけど、自己資金はできるだけ使いたくない」
「自己資金ゼロで不動産投資を始めても大丈夫?」

多額の初期費用が必要な不動産投資は、初めの一歩を踏み出しにくいですよね。

実は、不動産投資は自己資金ゼロでも始めることができます。しかし、デメリットや注意点を知らずに、自己資金ゼロで不動産投資を始めるのは危険です。

この記事では、これから不動産投資を始めたい人へ、自己資金ゼロで始める不動産投資のメリット・デメリット、そして自己資金がゼロでも失敗しないための秘訣を解説します。

不動産投資を自己資金ゼロで始めるメリット

まずは、不動産投資を自己資金ゼロで始めるメリットを解説します。

最大限のレバレッジ効果が得られる

自己資金ゼロで不動産投資を始める場合、高いレバレッジ効果で効率よく資産を増やすことが可能になります。
不動産投資におけるレバレッジ効果とは、自己資金とローンを併用することで、手持ち資金の何倍もの物件を購入し、より高い収益を得られるという効果のことです。

自己資金ゼロ・ローンのみで不動産投資を始めた場合、最大限のレバレッジ効果を得られます。

手元に資金が残る

自己資金はあるものの、あえて自己資金の投入ゼロで不動産投資を始める場合、手元に資金を残せるという大きなメリットがあります。

融資を受けて不動産を購入する場合、頭金が多いほど借入額が減り、元金に係る利息を減らすことができます。しかし、安全に不動産投資を続けていきたい場合、自己資金を全て頭金に投入することはお勧めできません。

手元の資金を残さずに頭金に投入してしまうと、緊急にお金が必要になった場合に対応できなくなるリスクがあります。
突発的な修繕費用や、けが・病気による収入減のために、手元資金を残しておくと安心です。

不動産投資を自己資金ゼロで始めるデメリット

次に、自己資金ゼロで不動産投資を始めるデメリットについても理解しておきましょう。

ローンの金利が高くなる場合がある

融資をする金融機関にとって、物件価格に対する融資の割合が高いほど、債権を回収できなくなるリスクが高まります。そのため、自己資金ゼロでローンを組む場合、高い金利を設定される可能性があるでしょう。

毎月の返済額が高くなる

自己資金ゼロでローンを借り入れる場合、融資額が大きくなるため毎月の返済額が高くなります。毎月の返済額が高くなれば、家賃収入に対するローン返済の割合を示す「返済比率」も同時に上がります。

返済比率が高い場合、利回りの良い物件でも経営が赤字になるリスクが高まるため、注意が必要です。ローン返済以外の費用や空室リスクに備えられるように、返済比率は40~50%程度を一つの目安としましょう。

不動産投資において、返済比率は重要なポイントです。ぜひ、以下の記事も併せて読んでみましょう。
不動産投資における返済比率の目安は?_理想の返済比率計算シミュレーション

融資審査が厳しくなる傾向が強い

先述の通り、自己資金ゼロで融資を受ける場合、頭金を投入する場合よりも借入額が大きくなるため、金融機関にとっては貸し倒れリスクが大きくなります。そのため、金融機関は審査をより慎重に行う傾向が強いといえるでしょう。

金融庁が2018年に金融機関に対して行った「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると、銀行の88%、信用金庫・信用組合の67%が、3分の1以上の案件で頭金の投入を求めていると回答しています。つまり、多くの金融機関が、顧客に対して頭金の投入を求めているということです。

自己資金ゼロで融資を受けようとする場合、審査が厳しくなる可能性が高いことを覚えておきましょう。

自己資金ゼロで融資を受ける「フルローン」については、以下の記事に詳しく掲載されています。ぜひ参考にしてください。
【不動産投資】フルローンは危険?リスク・メリット・デメリットを理解しよう
不動産投資への銀行融資が厳しい今、フルローンは可能なのか?

自己資金ゼロでも不動産投資を失敗させない3つの秘訣

自己資金ゼロで始める不動産投資を成功させる秘訣として、以下の3つをぜひ意識しておきましょう。

・運営資金を手元に残しておく
・初期費用がかかる物件を買わない
・固定資産税の清算方法を売主へ交渉する

運営資金を手元に残しておく

不動産投資の運営には、思っていたように入居者が集まらず、家賃収入を得られない空室リスクや、設備修繕などの突発的な支出のリスクがあります。
特に自己資金ゼロでローンを組んだ場合、月々のローン返済額の負担が大きくなり、キャッシュフローが小さくなりがちです。
月々の家賃収入とは別の手持ち資金がないと、こうした万が一の事態に対応できない可能性があるでしょう。

空室リスクや修繕のタイミングは予測しにくいため、常日頃からじゅうぶんな運営資金を手元に備えておくことが重要です。

住宅のメンテナンス時期や修繕費用の目安は、こちらの記事で解説しているので参考にしてください。
住宅のメンテナンスに適切な時期や修繕費用の目安は?

初期費用がかかる物件を買わない

中古物件を購入する場合、購入直後に水回りなどの修繕やリフォームが必要になるケースがあります。せっかく自己資金ゼロでローンを組んで不動産投資を始めたのに、修繕費などの初期費用がかかってしまっては意味がありません。
中古物件購入の際には、初期費用を余計に支払わなくて済むよう、建物の事前調査を入念に行うことが大切です。

中古物件選びに不安がある人や不動産投資が初めての場合は、設備が新しい新築物件を購入するのも一つの手段といえます。

固定資産税の清算方法を売主へ交渉する

自己資金ゼロで不動産投資を始めたい場合、固定資産税の清算方法に注意が必要です。

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者が1年分まとめて納税しなければなりません。そのため年度途中での物件売買においては、その年に発生する固定資産税を売買契約日以降で日割り計算し、売主から買主に請求されるのが一般的です。

この時、可能であれば固定資産税の清算金を物件価格に上乗せしてもらうことができないか、売主に交渉してみましょう。
物件価格に含まれているのであれば、固定資産税分もまとめて融資を受けられるため、自己資金から出費する必要がなくなります。

まとめ

自己資金ゼロでも、ローンを組むことで不動産投資を始めることは可能です。
しかし「自己資金の投入がゼロ」であることと「手元資金がゼロ」であることは違います。手元資金ゼロで始める不動産投資には、突発的な支出に対応できないというリスクがあり、危険です。

自己資金ゼロでスタートした不動産投資を安全に運用することができるよう、修繕費用や収入減に備えられるだけの手元資金をしっかりと準備しておきましょう。

不動産投資と資金の関係を知りたい方や、少額で不動産投資を始めたい方には以下の記事がお勧めです。併せて読んでみましょう。
不動産投資「資金」の教科書!自己資金ゼロ投資は本当に得策なのか?
初心者でも少額で不動産投資を始められる5つの方法

【このコラムの著者】

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

LIFULL HOME'S 不動産投資は、不動産投資・収益物件の検索から不動産投資セミナーやイベント運営を実施。
不動産投資にまつわる新鮮な情報、トレンドを発信。
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